TEMA I<\/strong><\/p>\n INTERVENCI\u00d3N DE PERSONAS EN LOS NEGOCIOS JURIDICOS<\/strong><\/p>\n Subcomisi\u00f3n a): Gesti\u00f3n de negocios en la constituci\u00f3n de sociedades en comandita por acciones. Impugnaciones y defensa de las sociedades as\u00ed constituidas. An\u00e1lisis del fallo dictado por la C\u00e1mara Nacional en lo Comercial.<\/p>\n DESPACHO<\/p>\n La comisi\u00f3n consider\u00f3 que para tratar el tema era conveniente plantear las siguientes cuestiones:<\/p>\n 1) Alcances del art\u00edculo 373 del c\u00f3digo de comercio 1) Alcances del art\u00edculo 373 del c\u00f3digo de comercio<\/p>\n Este art\u00edculo s\u00f3lo permite la ocultaci\u00f3n del nombre de los comanditarios en el Registro P\u00fablico de Comercio.<\/p>\n 2) Aplicabilidad de la gesti\u00f3n de negocios en la constituci\u00f3n de sociedades.<\/p>\n En este punto las opiniones estuvieron divididas. Para un sector de la comisi\u00f3n la gesti\u00f3n de negocios no es medio id\u00f3neo para constituir estas sociedades. Para otro, est\u00e1n bien constituidas las sociedades, formadas por una o m\u00e1s personas en calidad de comanditos y una o m\u00e1s personas que act\u00faan como gestores de negocios de otros cuyos nombres se reservan.<\/p>\n 3) T\u00e9cnicas de subsanaci\u00f3n<\/p>\n En caso de considerarse irregulares a las sociedades en las que no compareci\u00f3 el socio o socios comanditarios, sea por entenderse que lo permit\u00eda el art\u00edculo 373 o por haber mediado una gesti\u00f3n de negocios, es pertinente la subsanaci\u00f3n.<\/p>\n Para ello hubo coincidencia en cuanto a la siguiente t\u00e9cnica: otorgamiento de una escritura en la que comparezcan los socios comanditarios, los comanditados y el gestor de negocios en su caso. Esta escritura tendr\u00e1 los efectos de una confirmaci\u00f3n en el caso de que para el ocultamiento del comanditario se haya invocado el art\u00edculo 373 del c\u00f3digo de comercio o de una ratificaci\u00f3n cuando ha mediado gesti\u00f3n de negocios.<\/p>\n En cuanto a los comanditarios, un sector estima que se debe tener por tales a los efectos de la subsanaci\u00f3n a los titulares de las acciones que constitu\u00edan el capital comanditario inicial. Otro piensa que deben concurrir los portadores de acciones que integran la totalidad del capital comanditario. Si la titularidad de dichas acciones hubiese sido transmitida a t\u00edtulo universal o singular, la escritura ser\u00e1 otorgada por los actuales titulares. Vale decir, que no se estima indispensable que el otorgamiento sea hecho por los comanditarios originarios. La titularidad deber\u00e1 ser justificada mediante la exhibici\u00f3n de las acciones o de comprobantes de su dep\u00f3sito, de cuyas circunstancias el notario dar\u00e1 fe.<\/p>\n En lo que hace al socio o socios colectivos ser\u00e1 imprescindible su presencia en rasp\u00f3n de que se trata de un otorgamiento que hace ala esencia del acto constitutivo y del convalidante.<\/p>\n En lo referente a la concurrencia del gestor de negocios se la considera sumamente conveniente pero no indispensable. Empero esta opini\u00f3n no es un\u00e1nime; para otro sector es requisito inexcusable.<\/p>\n 4) Validez de los t\u00edtulos emanados de sociedades que se consideran irregulares.<\/p>\n Deben consider\u00e1rselos perfectos.<\/p>\n \u00c9sta afirmaci\u00f3n se fundamenta en el art\u00edculo 296 del C\u00f3digo de Comercio, su doctrina y la jurisprudencia uniforme; de acuerdo a todo lo cual la nulidad de las sociedades irregulares no es tal en sentido t\u00e9cnico sino que consiste simplemente en una acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato que opera s\u00f3lo para el futuro, es decir \u201cex nunc\u201d. Por ende, resultan inaplicables las normas del C\u00f3digo Civil en torno a los efectos de la nulidad de los actos jur\u00eddicos.<\/p>\n 5) Formas pr\u00e1cticas para lograr el anonimato.<\/p>\n Sin dejar de respetar la opini\u00f3n de quienes estiman que las t\u00e9cnicas usadas hasta hoy para lograr el anonimato de los comanditarios, en base a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 373 del C\u00f3digo de Comercio o usando la gesti\u00f3n de negocios, se estima que pueden utilizarse otros procedimientos que evitar\u00edan problemas interpretativos.<\/p>\n Subcomisi\u00f3n b): Interpretaci\u00f3n del requisito de limitaci\u00f3n en el tiempo en los mandatos irrevocables. Su adecuaci\u00f3n en los mandatos anteriores a la reforma.<\/p>\n DESPACHO<\/p>\n La presidencia de la subcomisi\u00f3n destaca muy especialmente la eficaz colaboraci\u00f3n de los secretarios y el brillo y profundidad puestos de manifiesto por todos los componentes de la subcomisi\u00f3n, cuya versatilidad, permiti\u00f3 arribar un\u00e1nimemente al siguiente despacho:<\/p>\n a) Que las condiciones establecidas por el art\u00edculo 1977 del C\u00f3digo Civil son indivisibles para que el mandato (o poder de representaci\u00f3n) advenga irrevocable.<\/p>\n b) Que el mandato (o poder de representaci\u00f3n) a que se refiere el art\u00edculo 1977 del c\u00f3digo civil, es siempre accesorio de un acto jur\u00eddico con contenido negocial, anterior o simult\u00e1neo a su otorgamiento.<\/p>\n c) Que la limitaci\u00f3n en el tiempo que exige el art\u00edculo 1977 del c\u00f3digo civil puede estar dada por el plazo a que se somete el negocio principal o por el que expresamente se establezca en el acto de apoderamiento. Esta limitaci\u00f3n debe ser determinada o determinable mediante elementos objetivos de los que pueda inferirse la real existencia de dicha limitaci\u00f3n.<\/p>\n d) Que a los efectos de los mandatos irrevocables otorgados con anterioridad al nuevo art\u00edculo 1977 del c\u00f3digo civil subsisten en tanto respondan a los siguientes principios:<\/p>\n – las nuevas leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden p\u00fablico, salvo que expresamente lo establezcan.<\/p>\n – la nueva ley en ning\u00fan caso podr\u00e1 afectar derechos amparados por garant\u00edas constitucionales, ni afecta las situaciones jur\u00eddicas ya constituidas , ni las anteriormente extinguidas, ni en presencia de una situaci\u00f3n jur\u00eddica en curso de constituci\u00f3n o extinci\u00f3n, a los elementos ,ya existentes que hacen parte de la constituci\u00f3n o extinci\u00f3n en tanto tengan un valor propio que deba ser respetado, se trate de sus condiciones de validez o de los efectos jur\u00eddicos que ellos hubieren causado ni tampoco los que se hubieren producido bajo la anterior ley.<\/p>\n Asimismo las nuevas leyes cuando tienen car\u00e1cter supletorio de la voluntad de las partes no afectan los contratos en curso de ejecuci\u00f3n al momento de su aplicaci\u00f3n (vigencia).<\/p>\n e) Queda por advertir que el aspecto m\u00e1s trascendente de la reforma del art\u00edculo 1977 del C\u00f3digo Civil puede consistir en que a la irrevocabilidad exclusivamente convencional se le ha agregado ahora la de car\u00e1cter real: es decir, que a\u00fan sin estipulaci\u00f3n que la consagre, existir\u00e1 la irrevocabilidad cuando medien sus tres requisitos de: especialidad, temporalidad e inter\u00e9s com\u00fan, lo que, por supuesto, ser\u00e1 de apreciaci\u00f3n judicial.<\/p>\n Por tanto la Comisi\u00f3n<\/p>\n RECOMIENDA:<\/p>\n 1) Que es de buena t\u00e9cnica notarial que del instrumento que contenga el mandato (o poder de representaci\u00f3n) resulten en forma clara y precisa los extremos previstos por el art\u00edculo 1977 del C\u00f3digo Civil, cuidando muy especialmente en su redacci\u00f3n:<\/p>\n a) Relacionar previamente en el documento que se otorgue el acto o negocio especial para el que se confiere al mandato (o poder de representaci\u00f3n);<\/p>\n b) Que la declaraci\u00f3n de irrevocabilidad quede claramente establecida en el otorgamiento.<\/p>\n 2) Destacar la importancia del asesoramiento y consejo del notario acerca de la conveniencia que tiene para las partes establecer en el acto principal su voluntad de otorgar mandato irrevocable y sus condiciones, seg\u00fan el art\u00edculo 1977 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n TEMA II<\/strong><\/p>\n EXPERIENCIA ARGENTINA EN PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/p>\n Subcomisi\u00f3n a): Boletos de compraventa de propiedad horizontal. Bases para un proyecto de ley de protecci\u00f3n a los adquirentes. Su relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1185 bis.<\/p>\n PRIMER DICTAMEN<\/p>\n Requisitos para que pueda otorgarse promesa de venta de unidades de vivienda por el r\u00e9gimen de la ley 13.512<\/p>\n 1) Obligaci\u00f3n del titular de afectar previamente el inmueble a un estado jur\u00eddico previo al de propiedad horizontal.<\/p>\n Debe fijarse mediante declaraci\u00f3n del titular, expresada en escritura p\u00fablica que se anotar\u00e1 en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n De esta declaraci\u00f3n debe resultar la legitimidad de la titularidad del declarante e inexistencia de impedimentos legales a la afectaci\u00f3n.<\/p>\n Asimismo debe existir plano, hecho por profesional competente, del inmueble que se afecta y de la construcci\u00f3n a realizarse.<\/p>\n Declararse el estado de la construcci\u00f3n del edificio y las bases que se tomar\u00e1n en consideraci\u00f3n para la redacci\u00f3n del Reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n.<\/p>\n II) Promesas de disposici\u00f3n<\/p>\n A) Cl\u00e1usulas que debe contener:<\/p>\n Deben estar redactadas de manera tal que queden bien claras las diversas situaciones, que interesan a los sujetos negociales con relaci\u00f3n, entre otras, al edificio (si est\u00e1 o no terminada su construcci\u00f3n); al t\u00edtulo del enajenante (si existen o no grav\u00e1menes u otros impedimentos jur\u00eddicos); al negocio (con expresi\u00f3n de su causa, condiciones para entrega de posesi\u00f3n, tributos, escrituraci\u00f3n, cesi\u00f3n de derechos, etc.).<\/p>\n B) Certificaciones:<\/p>\n Deber\u00e1 formularse declaraci\u00f3n acerca de las deudas fiscales que afecten a la totalidad del inmueble, o en su caso, a la unidad vendida, as\u00ed como a las condiciones de dominio, sus limitaciones, y restricciones del poder de disposici\u00f3n del enajenante. Esta declaraci\u00f3n deber\u00e1 coincidir con las certificaciones que expidan al efecto las autoridades respectivas. Su vigencia estar\u00e1 regulada por las leyes respectivas. Si la promesa se otorga por documento privado estas certificaciones deber\u00e1n quedar relacionadas y anexadas al documento que se otorgue integrando el mismo.<\/p>\n C) En cuanto a la forma de la promesa: Puede ser mediante:<\/p>\n 1) escritura p\u00fablica;<\/p>\n 2) documento privado, con certificaci\u00f3n notarial de firmas y<\/p>\n 3) documento privado, protocolizado, por escritura notarial.<\/p>\n D) Anotaci\u00f3n de la Promesa<\/p>\n Debe anotarse en el Registro de la Propiedad, en el Registro de Anotaciones Personales y con relaci\u00f3n a la afectaci\u00f3n referida en el apartado I de la presente.<\/p>\n E) Requirentes de la anotaci\u00f3n:<\/p>\n El requerimiento de la anotaci\u00f3n en el Registro deber\u00e1 efectuarlo:<\/p>\n 1) El escribano autorizante del documento, o el que protocolice el documento, si se le formula requerimiento expreso al efecto;<\/p>\n 2) cualquiera de los sujetos negociales;<\/p>\n 3) quien, por cualquier t\u00edtulo, le suceda en sus derechos.<\/p>\n F) Fin de la anotaci\u00f3n:<\/p>\n Car\u00e1cter preventivo, semejantes a las anotaciones cautelares de tipo judicial.<\/p>\n G) Efectos de la promesa y de su anotaci\u00f3n registral:<\/p>\n a) Con relaci\u00f3n a los sujetos del negocio:<\/p>\n 1) Respecto al enajenante:<\/p>\n Sujeci\u00f3n a las obligaciones convenidas y deber de cumplir con la transmisi\u00f3n del dominio. Imposibilidad legal de modificar voluntariamente la titularidad que inviste, ni constituir derechos reales limitados, excepto acuerdo de partes interesadas.<\/p>\n 2) Respecto al adquirente:<\/p>\n Deber de cumplir con la adquisici\u00f3n con sujeci\u00f3n a las obligaciones convenidas.<\/p>\n Deber de inscribir la sesi\u00f3n de su derecho.<\/p>\n Derecho a que se le transmita el dominio a lo prometido y se le otorgue el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n.<\/p>\n Seg\u00fan sea el caso, derecho a retener o adquirir la posesi\u00f3n de lo prometido.<\/p>\n Oponer su derecho a terceros en caso que la unidad prometida sufra la agresi\u00f3n de \u00e9stos, no pudiendo anotarse medidas cautelares o que restrinjan o limiten el poder de disposici\u00f3n al enajenante (como los supuestos de quiebras, concursos, condena penal, embargo, etc.)<\/p>\n En el supuesto que el enajenante no cumpliere o no pudiere cumplir con la promesa, la escritura ser\u00e1 otorgada por el juez a requerimiento del adquirente, con expresi\u00f3n (y en su caso, comprobaci\u00f3n) de la raz\u00f3n del pedido, previa citaci\u00f3n del enajenante.<\/p>\n Si la promesa deviene de cumplimiento imposible, comprobado el hecho, los sujetos podr\u00e1n requerir la resoluci\u00f3n del negocio, con indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n Si el evento sobreviene por culpa o negligencia del enajenante el adquirente, que justifique que cumpli\u00f3 o que puede cumplir con sus obligaciones, podr\u00e1 optar por requerir se le adjudique la parte indivisa del inmueble en proporci\u00f3n al porcentaje que adquiere seg\u00fan la promesa, sin perjuicio de la responsabilidad por da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n 3) Respecto de terceros:<\/p>\n Deber de respetar las promesas inscriptas. Derecho de embargar la parte de precio pendiente de pago.<\/p>\n H) Plazo en que debe efectuarse y producir efectos la anotaci\u00f3n:<\/p>\n 1) Si se otorga por escritura p\u00fablica, dentro de los 20 d\u00edas de la promesa. En este caso la anotaci\u00f3n tendr\u00e1 efecto retroactivo a la fecha de la escritura.<\/p>\n 2) Si es por documento privado, a partir de la fecha de su anotaci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n I)Vigencia de la anotaci\u00f3n:<\/p>\n La promesa registrada conserva sus efectos por los plazos siguientes:<\/p>\n 1) Si se trata de un edificio terminado durante seis meses, dentro de los cuales deber\u00e1 otorgarse la escritura prometida.<\/p>\n 2) Si se trata de un edificio en construcci\u00f3n, por el plazo de dos a\u00f1os. Si transcurrido dicho plazo el edificio no estuviere terminado cualquiera de los sujetos de la promesa o sus sucesores podr\u00e1n requerir la renovaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n. Si la construcci\u00f3n se termina antes de dicho plazo cualquiera de los sujetos de la promesa podr\u00e1 requerir la escrituraci\u00f3n.<\/p>\n 3) Si terminado de construir el edificio no se pudiera otorgar la escritura p\u00fablica por falta de algunos de los requisitos exigidos por las disposiciones legales vigentes, se dispondr\u00e1 a lo dispuesto en el punto 2) anterior.<\/p>\n J) Responsabilidad del enajenante por su promesa:<\/p>\n 1) Estricto ajuste de la publicidad comercial a lo previsto en la presente ley y lo que prometa el contrato obligacional, plano y afectaci\u00f3n del inmueble a \u00e9ste r\u00e9gimen legal.<\/p>\n 2) Sin perjuicio de la garant\u00eda que ofrezca la totalidad de su patrimonio y de la sanci\u00f3n penal en caso de fraude toda promesa efectuada en infracci\u00f3n de la presente ley, ser\u00e1 sancionada con una multa proporcional del por ciento del precio o la valuaci\u00f3n fiscal de la totalidad del edificio o de la unidad prometida en venta, seg\u00fan el caso. En cada jurisdicci\u00f3n se determinar\u00e1 cu\u00e1l ser\u00e1 la autoridad de aplicaci\u00f3n. El importe de la multa ser\u00e1 destinado al municipio de la jurisdicci\u00f3n donde se construye el edificio.<\/p>\n K) Responsabilidad de los promotores y profesionales intervinientes:<\/p>\n sin perjuicio de las responsabilidades civiles o penales, seg\u00fan el caso, los promotores profesionales intervinientes en la construcci\u00f3n del edificio, autor de los planos, corredores, martilleros y escribanos, cada uno en la esfera de sus competencia, cuando intervengan en la formalizaci\u00f3n de una promesa de enajenaci\u00f3n aval\u00e1ndola con su idoneidad profesional quedan obligados a cuidarse del estricto cumplimiento de las previsiones de esta ley y su inobservancia, descuido o negligencia los har\u00e1 responsables a una condena a inhabilitaci\u00f3n en el ejercicio de us profesi\u00f3n de 1 a 4 a\u00f1os.<\/p>\n SEGUNDO DICTAMEN<\/p>\n La experiencia secular del notariado lo autoriza para declarar que nada ha podido superar hasta el presente la seguridad jur\u00eddica que da la escritura p\u00fablica al negocio inmobiliario.<\/p>\n Toda medida que tienda a dilatar el lapso entre el acuerdo de voluntades hasta el acto escriturario perturba el \u00e1gil desenvolvimiento del tr\u00e1fico negocial y obra en detrimento de la seguridad jur\u00eddico econ\u00f3mica.<\/p>\n La \u00fanica forma de proteger al comprador en propiedad horizontal es asegurar el inmediato otorgamiento de un t\u00edtulo de propiedad o sea una escritura traslativa de dominio que vincula al comprador con la cosa.<\/p>\n Con ello se evitar\u00e1 la constituci\u00f3n de grav\u00e1menes o actos de disposici\u00f3n en desconocimiento del comprador, as\u00ed como los prejuicios ocasionados por la falencia del vendedor constructor. Pretendemos que la garant\u00eda no quede s\u00f3lo en el campo obligacional, como es el caso del boleto, y su anotaci\u00f3n registral no le agregar\u00eda garant\u00eda efectiva alguna. Tampoco puede entorpecerse ni limitarse la seguridad que se debe dar al constructor sobre sus inversiones. Es conveniente la intervenci\u00f3n de profesionales del derecho en la gestaci\u00f3n y desarrollo del consorcio, lo que no se da en el llamado boleto de compraventa. Es necesario adem\u00e1s soslayar los inconvenientes que surgen en la conversi\u00f3n del r\u00e9gimen del condominio al de propiedad horizontal.<\/p>\n Proponemos por ello los siguientes lineamientos:<\/p>\n a) que deba someterse el inmueble al estado o r\u00e9gimen de la propiedad horizontal y redactar el respectivo reglamento de copropiedad con s\u00f3lo el plano de edificaci\u00f3n y subdivisi\u00f3n aprobado. Dicho reglamento cubrir\u00e1 y prever\u00e1 las etapas de edificaci\u00f3n (si corresponde) y definitiva del consorcio, que nacer\u00e1 con este acto.<\/p>\n b) reci\u00e9n entonces podr\u00e1 el titular del dominio firmar boleto de compraventa. Se estipular\u00e1n sanciones para quien contravenga esta disposici\u00f3n. En el boleto el vendedor justificar\u00e1 su titularidad y especificar\u00e1 el estado de la obra.<\/p>\n c) desde entonces y en plazo cierto fijado en el boleto el comprador quedar\u00e1 irrenunciablemente facultado para exigir escritura de compraventa y traslativa de dominio sobre las partes comunes o indivisas (terreno, cimientos, estructura, etc.) con derecho exclusivo a unidades determinadas cuando \u00e9stas est\u00e9n edificadas.<\/p>\n d) Terminada la construcci\u00f3n y aprobados los planos finales y dem\u00e1s requisitos el administrador del consorcio otorgar\u00e1 escritura declarativa en que constar\u00e1 el estado de obra y los ajustes de detalle que la edificaci\u00f3n impusiere. Con esta escritura los t\u00edtulos sobre partes comunes o indivisas sometidas al estado de propiedad horizontal, se convertir\u00e1n autom\u00e1ticamente en t\u00edtulos sobre las unidades de propiedad horizontal.<\/p>\n e) Los gastos de edificaci\u00f3n se considerar\u00e1n expensas comunes del consorcio pudiendo el constructor adem\u00e1s garantizarse por otros medios, inclusive con hipotecas que responder\u00e1n por las inversiones efectivamente realizadas.<\/p>\n DISIDENCIA DEL MIEMBRO DE LA SUBCOMISI\u00d3N ESC. FRANCISCO I. J. FONTBONA, A LOS DOS DICT\u00c1ME NES PRODUCIDOS:<\/p>\n 1\u00b0) Entiende el disidente que la soluci\u00f3n del problema que provoca el \u00abestado prehorizontal\u00bb radica en sustraer del campo obligacional la relaci\u00f3n entre promotor, propietario, vendedor, etc. y compradores;<\/p>\n 2\u00b0) La soluci\u00f3n se hallar\u00e1 luego de un estudio y replanteo que tienda a determinar la naturaleza jur\u00eddica de la propiedad horizontal en todos sus aspectos, por una parte, y en la del consorcio de propietarios nacidos de la implantaci\u00f3n del Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n, con lo cual queda establecido el llamado \u00abestado de propiedad horizontal\u00bb;<\/p>\n 3\u00b0) Analizar exhaustivamente la naturaleza jur\u00eddica de la anotaci\u00f3n preventiva de la llamada inscripci\u00f3n de los \u201cboletos de compraventa\u201d si es que \u00e9sa fuere objeto de una elecci\u00f3n de procedimientos como desde hace ya tanto tiempo se, anuncia con la sanci\u00f3n de medidas (decreto n\u00b0 2977\/59, decreto ley 9032\/63 y otros proyectos similares en sede legislativa sin sanci\u00f3n. Dicho estudio deber\u00e1 comprender, con preferencia, la eficacia y efectos de esa anotaci\u00f3n, principalmente con respecto a terceros;<\/p>\n 4\u00b0) Si bien no deja de reconocer el esfuerzo que significa el prop\u00f3sito de hallar soluciones por las dos ponencias formuladas, estima que la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa, no se extiende m\u00e1s all\u00e1 del campo obligacional y la otra, sobre la base de la constituci\u00f3n anticipada del consorcio no se funda en instituto definido dentro del derecho positivo, estimando que la titulaci\u00f3n que se propugna en favor de los adquirentes, lo es en potencia y puede aumentar los riesgos sin seguridad jur\u00eddica de futuro;<\/p>\n 5\u00b0) Basado en la legislaci\u00f3n, doctrina y pr\u00e1cticas comparadas, estima que la forma societaria para la promoci\u00f3n y logro del edificio a someter al estado de propiedad horizontal, ofrece la m\u00e1s amplias garant\u00edas al comprador promisorio, quien al adjudicarse ab initio una cuota parte del capital en la entidad extra\u00f1a a cada uno de sus integrantes, utiliza elementos jur\u00eddicos de f\u00e1cil concepci\u00f3n y aplicaci\u00f3n. Por otra parte, en nuestro pa\u00eds existen ya tendencias y experiencias al respecto y el propio C\u00f3digo Civil posibilita la constituci\u00f3n de ese tipo de entidad. F\u00e1cil resultar\u00eda, como en el modelo franc\u00e9s, obtener una legislaci\u00f3n especial que con un cierto dirigismo acondicione la normativa de la sociedad civil al objeto perseguido, o sea la entidad que siendo \u00fanica titular del dominio del inmueble, concrete el objeto perseguido, y concluido el edificio, lo vierta al r\u00e9gimen del dominio horizontal;<\/p>\n 6\u00b0) Finalmente, considera que en estos momentos en que por imperio de la ley 17.801, complementaria del c\u00f3digo civil quedaron institucionalizados los registros de la propiedad inmobiliaria y los obliga a su remodelaci\u00f3n para adoptar la t\u00e9cnica del \u201cfolio real\u201d, tales organismos no est\u00e1n en condiciones de realizar una tarea adicional, tanto en el de los registros personales como en la del propio folio individual de cada inmueble que debe reflejar su estado jur\u00eddico-dominial, sin por lo menos perturbar los programas que deben afrontar para convertir t\u00e9cnicas sobre cuya obsolescencia es obvio todo comentario. Y ese nuevo cometido, el de la anotaci\u00f3n preventiva como el de la del cargo obligacional de los contratos a publicitar, puede ocasionar algunos inconvenientes quiz\u00e1 m\u00e1s insalvables que la falta de publicidad de contratos, cuya ejecuci\u00f3n resulta la m\u00e1s de las veces incumplida por hechos ajenos a la voluntad de las partes.<\/p>\n Subcomisi\u00f3n b: Relaciones entre los copropietarios: distinci\u00f3n entre el gran consorcio y la peque\u00f1a propiedad horizontal. Cosas comunes propias, comunes de uso exclusivo. Asambleas. R\u00e9gimen de mayor\u00edas. Expensas comunes, administraci\u00f3n. Relaciones de vecindad. Experiencia en la aplicaci\u00f3n de la ley 13.512. Sugerencias de reforma.<\/p>\n Visto la experiencia de veinte a\u00f1os de aplicaci\u00f3n de la ley 13512, que regula el sistema de divisi\u00f3n horizontal de la propiedad de inmuebles, en orden a su aplicaci\u00f3n a trav\u00e9s de la intervenci\u00f3n notarial, la XIII Jornada, Declara:<\/p>\n I) En cuanto a las relaciones entre los copropietarios, referida a la diferenciaci\u00f3n que existe en los consorcios en funci\u00f3n del menor o mayor n\u00famero de unidades integrantes de los edificios:<\/p>\n Trat\u00e1ndose de edificios construidos en planta baja e integrado por dos o tres unidades, f\u00edsicamente independizadas entre s\u00ed, no resulta conveniente realizar la divisi\u00f3n horizontal del inmueble por las fuertes restricciones al dominio que impone el sistema de la ley especial y que, en suma, provocan situaciones conflictivas entre los condue\u00f1os derivadas del ejercicio de atributos normales como son: la ampliaci\u00f3n de \u00e1mbitos habitables, reparaci\u00f3n de muros perimetrales, apertura de accesos, reparaci\u00f3n de techumbres, etc. Por ello resulta m\u00e1s pr\u00e1ctico que la autoridad administrativa posibilite la divisi\u00f3n parcelaria de frente a fondo del lote de implantaci\u00f3n de los edificios mediante acceso com\u00fan a la v\u00eda p\u00fablica, mientras subsistan las condiciones dadas de habilitaci\u00f3n de las viviendas, sin perjuicio de que estas construcciones sean sometidas a las restricciones administrativas que respondan a los c\u00f3digos de edificaci\u00f3n o normas similares que impidan sobreelevaciones o edificaciones de mayor altura que puedan eventualmente perjudicar la ventilaci\u00f3n, iluminaci\u00f3n, etc. De las propiedades linderas.<\/p>\n II) En lo atinente al dominio exclusivo y las cosas comunes de uso exclusivo:<\/p>\n A) Las normas administrativas vigentes especialmente de la provincia de Buenos Aires y capital Federal han posibilitado la determinaci\u00f3n clara y correcta de los expresados elementos que configuran los bienes integrantes del r\u00e9gimen.<\/p>\n B) No obstante, es oportuno que esas normas se adecuen en cuanto al tratamiento que se da en los planos de mensura particular y divisi\u00f3n por el sistema de la ley, para evitar conflictos y abusos que eventualmente podr\u00e1n alentar a los condue\u00f1os en el uso y goce de algunos bienes comunes como lo son los patios jardines, jardines azoteas, terrazas, balcones, etc., toda vez que ellos deban ser adjudicados a uno o alguno de ellos en uso exclusivo, y no dentro de la propiedad singular.<\/p>\n C) Es perfectamente legal la asignaci\u00f3n de uso exclusivo de determinados bienes comunes o sectores de los mismos en beneficio de parte de la comunidad de condue\u00f1os o uno solo de ellos, por cuanto la ley especial no proh\u00edbe tal caracterizaci\u00f3n; esta interpretaci\u00f3n est\u00e1 avalada por el hecho de que en los mencionados tipos de bienes comunes, la atribuci\u00f3n del dominio exclusivo estar\u00eda limitada solamente al suelo o pavimento por no tener facultad alguna respecto de la disposici\u00f3n del subsuelo y del vuelo (espacio a\u00e9reo).<\/p>\n D) Siendo meramente enunciativo el texto del art\u00edculo 2\u00b0 de la ley 13512, en cuanto se relaciona con la determinaci\u00f3n de los bienes comunes de los inmuebles sometidos al r\u00e9gimen, tampoco es conveniente la enunciaci\u00f3n taxativa de los mismos en los Reglamentos de Copropiedad y Administraci\u00f3n salvo casos y situaciones expresas seg\u00fan la \u00edndole del edificio, resultando conveniente la exclusi\u00f3n, en la redacci\u00f3n del documento de todos aquellos sectores sobre los cuales ninguno de los condue\u00f1os pueda alegar dominio exclusivo.<\/p>\n E) Siendo el Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n un instrumento de contenido dual, vale decir del acto constitutivo del r\u00e9gimen y del estado o sea el contrato de administraci\u00f3n, goce, uso y disfrute, etc. De los bienes comunes, es conveniente precisar en este instrumento el r\u00e9gimen de las mayor\u00edas para decisiones de todo cuanto se relacion con eventuales modificaciones al reglamento ya que para las mismas, por convenci\u00f3n, pueden preverse resoluciones sin el requisito de la unanimidad o mayor\u00edas especial\u00edsimas por no afectar el derecho real de que son titulares cada uno de sus integrantes, sino las relaciones meramente comunitarias, posibilitando, inclusive, las decisiones que se puedan adoptar en segundas o ulteriores convocatorias por fracaso de las anteriores.<\/p>\n III) En relaci\u00f3n a las asambleas o reuniones del consorcio y su r\u00e9gimen de mayor\u00edas para la computaci\u00f3n de votos es dable destacar:<\/p>\n A) Que las formas corrientes de incluir en los Reglamentos de Copropiedad y administraci\u00f3n la forma de computar las votaciones en forma num\u00e9rica (por unidad)( y en proporci\u00f3n (en funci\u00f3n al \u00edndice de copropiedad forzosa sobre los bienes comunes) en principio no ofrece sino soluciones pr\u00e1cticas porque discrimina la manera de recoger las decisiones en funci\u00f3n de la \u00edndole y naturaleza de las resoluciones:<\/p>\n B) que siendo el reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n esencialmente el acto constitutivo que da nacimiento al estado de propiedad horizontal, y el estatuto que regla las relaciones comunitarias para el uso, goce, disfrute, administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de los bienes comunes, es indispensable que tal documento en este aspecto se ajuste estrictamente a la \u00edndole, conformaci\u00f3n y destino del edificio, teniendo especial cuidado de que el ejercicio de las voluntades singulares no pueda ser turbado por grupos de mayor\u00eda accidental f\u00e1ctica, como lo es el mero hecho de que una o varias unidades se encuentren en cabeza de un solo condue\u00f1o, de tal suerte que la atribuci\u00f3n de su voto proporcional \u2013en supuesto- d\u00e9 por s\u00ed alcance o supere de las mayor\u00edas legales o las del instrumento haciendo ilusorias las voluntades de los dem\u00e1s condue\u00f1os.<\/p>\n Para obviar este supuesto es dable aconsejar que son esas situaciones la voluntad de las mayor\u00edas se integre como m\u00ednimo, y obligatoriamente con otros copropietarios.<\/p>\n C) Que en los edificios heterog\u00e9neos por su destino, o sea los llamados inmuebles de configuraci\u00f3n mixta por estar estructurados por grupos de unidades totalmente diferenciadas, y en el supuesto bastante corriente de dos o m\u00e1s cuerpos de edificaci\u00f3n denominados com\u00fanmente \u201cmonobloques\u201d resulta pr\u00e1ctico atribuir la existencia interna de reuniones o asambleas de los sectores diferenciados para la consideraci\u00f3n y resoluci\u00f3n de las necesidades inherentes a cada uno de los sectores individualizados, con lo cual en dicho orden interno se hace posible el funcionamiento de reuniones o asambleas de primer grado, siendo las de segundo grado las reuniones de plenaria (que tambi\u00e9n pueden ser de representantes especiales de las asambleas de primer grado) para la resoluci\u00f3n de cuestiones para los cuales la ley y el Reglamento de copropiedad y Administraci\u00f3n exijan la voluntad un\u00e1nime de los condue\u00f1os o mayor\u00edas especiales. Lo expuesto no implica la alteraci\u00f3n de la unidad de representaci\u00f3n legal (externa) del consorcio.<\/p>\n IV)En cuanto se relaciona con el pago de expensas comunes y la administraci\u00f3n:<\/p>\n A) La din\u00e1mica del Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n exige una exacta determinaci\u00f3n de la naturaleza de los coeficientes o \u00edndices que responden a la copropiedad forzosa de cada titular de unidad singular sobre los bienes comunes (art. 3\u00b0 de la ley), la proporci\u00f3n con lo que los propietarios contribuyen al pago de expensas de administraci\u00f3n, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, etc. De los bienes comunes y coberturas de los seguros de incendio y especiales, innovaciones, mejoras, etc. (art. 8\u00b0 de la ley) y el que responde al pago de impuestos, tasas y contribuciones fiscales asignados a cada unidad singular junto con su parte proporcional indivisa sobre los bienes comunes (art. 13 de la ley).<\/p>\n B) La f\u00f3rmula accesoria de aplicar el m\u00f3dulo del aforo inmobiliario para el \u00edndice de la copropiedad forzosa sobre los bienes comunes, a que alude el art\u00edculo 3\u00b0 de la ley N\u00b0 13512, debe ser utilizada con extrema prudencia en los edificios de especial significaci\u00f3n por su categor\u00eda constructiva y destinos heterog\u00e9neos.<\/p>\n C) En las construcciones de la referida naturaleza, para la fijaci\u00f3n de los \u00edndices referidos al pago de las expensas comunes no resulta conveniente la adopci\u00f3n lisa y llana de la cuota de copropiedad forzosa, y s\u00ed deben ser adoptados los \u00edndices o cuotas que diferencien los distintos gastos, consumos, y su naturaleza, prescindiendo en estos supuestos, de los coeficientes determinativos de la valuaci\u00f3n fiscal de lo edificado.<\/p>\n D) La denominaci\u00f3n generalizada de porcentual es representativa y corriente de las cuotas o \u00edndices relacionados, pero ello no es obst\u00e1culo para que los mismos sean representados en forma de quebrados comunes o \u00edndices milesimales, ya que la ley no exige determinada f\u00f3rmula representativa de la proporci\u00f3n.<\/p>\n E) Las exenciones que se puedan convenir en el Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n referentes al pago de las expensas, ateni\u00e9ndose a la doctrina y jurisprudencia constantes y pac\u00edficas, s\u00f3lo deben comprender al adeudo de gastos de consumo, mantenimiento, etc. No haci\u00e9ndolas extensivas a los costos de reposici\u00f3n y restauraci\u00f3n por la atribuci\u00f3n dominial que tiene cada copropietario sobre todos los bienes comunes de indivisi\u00f3n forzosa, prescindiendo del hecho de su uso, goce o disfrute directo.<\/p>\n F) La pr\u00e1ctica aconseja que en los Reglamentos de consorcio muy numerosos se incluya los llamados consejeros de administraci\u00f3n o fiscalizaci\u00f3n, verdaderos \u00f3rganos de inmediaci\u00f3n de asamblea de propietarios, sin funciones ejecutivas pero s\u00ed de contralor del representante legal del mismo, el administrador, operando a la manera de una sindicatura sin confer\u00edrsele funciones administrativas y de disposici\u00f3n y eventualmente sustitutos temporales del administrador, en el supuesto de renuncia, fallecimiento, ausencia, etc. Hasta tanto tome una resoluci\u00f3n la reuni\u00f3n de condue\u00f1os.<\/p>\n G) Resulta de especial inter\u00e9s incluir en los Reglamentos de Copropiedad y Administraci\u00f3n el R\u00e9gimen del llamado \u201cFondo de Reserva y de Garant\u00eda\u201d para los supuestos de edificios integrados por numerosas unidades, cuyo R\u00e9gimen de aplicaci\u00f3n opera alternativamente para cubrir erogaciones extraordinarias y atender transitoriamente a los adeudos por expensas de los morosos, el cual debe estar permanentemente integrado, vale decir que debe hacerse el inmediato reintegro \u2013bajo f\u00f3rmula convencional- de las operaciones realizadas bajo cualquier concepto. La utilizaci\u00f3n de los fondos para la cobertura de las situaciones derivadas de la mora no debe ser obst\u00e1culo en la prosecuci\u00f3n de la acci\u00f3n contra todo responsable de la referida mora.<\/p>\n H) La obligatoriedad del seguro de incendio no es \u00f3bice para la cobertura de otros riesgos, civiles, laborales del personal bajo dependencia del consorcio y dem\u00e1s da\u00f1os a personas que transiten por el edificio o por relaciones de vecindad. Adem\u00e1s no resulta aconsejable, ateni\u00e9ndose a la t\u00e9cnica del contrato de seguro de incendio y su liquidaci\u00f3n en caso de siniestro, fijar su monto sobre \u00edndices o c\u00e1lculos distintos a los valores de reposici\u00f3n del edificio.<\/p>\n I) Como reci\u00e9n en estos \u00faltimos tiempos se ha incluido en la reforma de los c\u00f3digos procesales de algunas jurisdicciones la v\u00eda ejecutiva para el cobro de las expensas, es indispensable mantener la pr\u00e1ctica de otorgar por convenci\u00f3n, en el Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n el car\u00e1cter de t\u00edtulo ejecutivo a las constancias de adeudores por tales conceptos, en aquellos lugares donde no se ha operado dicha reforma, ya que la jurisprudencia le ha dado viabilidad a tal proceder.<\/p>\n V) En lo atinente a las relaciones de vecindad:<\/p>\n A) Si bien resultan suficientes las previsiones de los art\u00edculos 6\u00b0 y 15\u00b0 de la ley en tanto y en cuanto prev\u00e9n expresamente las prohibiciones del destino y uso y goce de las unidades singulares, como la forma de accionar contra los transgresores a las limitaciones impuestas por la ley, es indispensable tener en cuenta lo siguiente: 1\u00b0) Ponderar con detenimiento las limitaciones o restricciones que deba contener el Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n con relaci\u00f3n al destino de las unidades singulares ya que la jurisprudencia es terminante en el sentido de mantener sin variantes el criterio que imper\u00f3 en la convenci\u00f3n original. 2\u00b0) S\u00f3lo puede ser modificado por la decisi\u00f3n un\u00e1nime de los copropietarios.<\/p>\n B) Dentro del orden de las prohibiciones sobre destino es admisible la exclusi\u00f3n de ciertas actividades que en raz\u00f3n de la jerarqu\u00eda o categor\u00eda del inmueble resultan incompatibles al orden general de las relaciones de convivencia (caso de funerarias, pescader\u00edas, mercados, etc.)<\/p>\n C) La situaci\u00f3n jurisprudencial en cuanto a la tenencia de animales dom\u00e9sticos debe ser tenida en cuenta en la redacci\u00f3n del Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n ya que existiendo prohibici\u00f3n absoluta su violaci\u00f3n ha sido permanentemente sancionada.<\/p>\n D) En las prohibiciones o restricciones a las normas de uso, goce y disfrute de las unidades exclusivas resulta prudente que el Reglamento de Copropiedad y Administraci\u00f3n contenga las fijaci\u00f3n de disposiciones b\u00e1sicas, derivando su aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica al reglamento interno cuya elaboraci\u00f3n depende exclusivamente de una resoluci\u00f3n tomada en asamblea de copropietarios y sin subordinaci\u00f3n a una eventual modificaci\u00f3n del reglamento.<\/p>\n E) Hasta tanto no se fijen normas expresas en la ley reguladora de la propiedad horizontal en materia de utilizaci\u00f3n de espacios comunes para aprovechamiento de medios publicitarios, se entiende:<\/p>\n 1) Que en un derecho exclusivo del consorcio desde el momento de su nacimiento, disponer la contrataci\u00f3n con terceros de cualquier forma de publicidad.<\/p>\n 2) Que no existiendo la posibilidad de reserva del derecho al uso de paredes exteriores, azoteas y terrazas a favor de terceros y menos situaciones condominiales sobre esos bienes en extra\u00f1os al consorcio, la reserva de cualquier derecho puede configurar abusos por parte de los titulares del dominio que imponen el estado de propiedad horizontal.<\/p>\n 3) Que la resoluci\u00f3n concediendo los espacios para medios publicitarios debe ser adoptada con la conformidad de los condue\u00f1os linderos a los lugares a utilizar con lo cual se obvian conocidas situaciones que perturban el libre goce, uso y disfrute de las unidades de propiedad exclusiva de que son titulares.<\/p>\n F) El proceso jurisdiccional que prev\u00e9 el art\u00edculo 15\u00b0 para lograr la cesaci\u00f3n de las infracciones al reglamento depende en gran parte de las legislaciones procesales de cada provincia o del distrito federal, por lo que se exhorta para que en las modificaciones a los c\u00f3digos de procedimientos se establezcan o incluyan estas acciones dentro de las formas m\u00e1s sumarias que exige la resoluci\u00f3n de las situaciones creadas dentro de los consorcios, sin perjuicio de que en la redacci\u00f3n de los reglamentos se pueda, por v\u00eda de la convenci\u00f3n prever las soluciones en sede del mismo establecimiento de multas, actas de comprobaci\u00f3n inmediata, etc.)<\/p>\n VI) En conocimiento del contenido de un anteproyecto de reformas a la ley 13512 elaborado por la secretar\u00eda de Estado de Justicia de la Naci\u00f3n sin entrar a un an\u00e1lisis exhaustivo del mismo, se adhiere:<\/p>\n 1) A la concesi\u00f3n de personalidad jur\u00eddica al consorcio de propietarios;<\/p>\n 2) A la recepci\u00f3n que contiene el anteproyecto de la doctrina jurisprudencial existente hasta el presente.<\/p>\n TEMA III PREVISI\u00d3N SOCIAL PARA ESCRIBANOS<\/strong><\/p>\n a) Cajas de previsi\u00f3n y sociedades de aseguro social: Posibilidades y limitaciones.<\/p>\n b) R\u00e9gimen legal y organismo coordinador de Cajas Previsionales.<\/p>\n c) Aportes de locatarios de servicios: su legitimidad.<\/p>\n DESPACHO:<\/p>\n Considerando:<\/p>\n a) Que el ordenamiento legal en materia previsional y asistencia vigente para el notario de la provincia de Buenos Aires, posee los caracteres de los sistemas m\u00e1s modernos de seguridad social.<\/p>\n b) Que la evaluaci\u00f3n francamente positiva del sistema es el resultado de una larga trayectoria que tuvo comienzo hace m\u00e1s de cinco lustros, cuando se sancion\u00f3 en nuestra provincia la primera ley de jubilaci\u00f3n notarial, que fue tambi\u00e9n la primera dictada en el pa\u00eds.<\/p>\n c) Que la financiaci\u00f3n, legalmente inobjetable de dicho sistema responde a los principios tradicionales que orientan la materia en el orden previsional, y en la cual la porcentualidad que se recaba a los requirentes de servicios notariales es siempre menor a la que se opera en el caso de trabajadores en relaci\u00f3n de dependencia.<\/p>\n d) Que resulta de la ley nacional la necesidad de actuar los reg\u00edmenes provinciales a los principios que ella contiene como as\u00ed tambi\u00e9n la celebraci\u00f3n de convenios sobre las bases formuladas, en distintas alternativas, por el gobierno nacional.<\/p>\n Por todo ello la comisi\u00f3n que tuvo a su cargo el estudio de estos puntos del temario, aconseja se apruebe la siguiente:<\/p>\n DECLARACI\u00d3N:<\/p>\n 1) La XIII Jornada Notarial bonaerense adhiere a las bases concretadas por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires en su car\u00e1cter de director y administrador por su Caja de Previsi\u00f3n social, para la celebraci\u00f3n de los convenios a los que se refiere el art\u00edculo 54 de la ley n\u00famero 18038, de las cuales resulta:<\/p>\n I) La Caja de Previsi\u00f3n Social del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, tomar\u00eda a su cargo las tareas relativas a la afiliaci\u00f3n al r\u00e9gimen nacional, de todos los escribanos de la provincia, en ejercicio.<\/p>\n II) La caja actuar\u00eda, adem\u00e1s, como agente regulador de los aportes de escribanos de la provincia al r\u00e9gimen nacional y asegurar\u00eda el pago del aporte m\u00ednimo obligatorio, de sus propios fondos. Contribuir\u00eda as\u00ed a que las obligaciones del afiliado relacionadas con los beneficios jubilatorios, no fueran demasiado gravosas.<\/p>\n III) Se mantendr\u00eda el actual r\u00e9gimen de aporte a la Caja de Previsi\u00f3n Social del Colegio pero quedar\u00eda definitivamente suprimidas las contribuciones establecidas sobre valores fiscales de actuaci\u00f3n notarial en el art\u00edculo 6\u00b0 de la ley 6983.<\/p>\n IV) La Caja seguir\u00eda atendiendo como hasta ahora, las prestaciones que actualmente est\u00e1n a su cargo.<\/p>\n V) Se confirmar\u00eda el r\u00e9gimen de reciprocidad al que est\u00e1 adherida la Caja de Previsi\u00f3n Social del Colegio de Escribanos.<\/p>\n VI) Se mantendr\u00eda la incompatibilidad entre el goce del beneficio jubilatorio otorgado por la Caja de Previsi\u00f3n Social del Colegio y el ejercicio de funciones notariales en el territorio de la provincia de Buenos Aires.<\/p>\n VII) Se establecer\u00eda un r\u00e9gimen de transici\u00f3n con respecto a la edad jubilatoria a fin de adecuar paulatinamente el sistema de la Caja de Previsi\u00f3n Social del Colegio al establecido por la ley n\u00famero 18038<\/p>\n 2) Que el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires contin\u00fae los estudios en pro de la determinaci\u00f3n de los mejores instrumentos que aseguren la continuidad de la acci\u00f3n previsional y asistencial cumplida por la entidad, para su eventual adopci\u00f3n, si ella resultare al logro de dicha finalidad.<\/p>\n TEMA IV<\/strong><\/p>\n INCIDENCIA DE LA LEY N\u00daMERO 17711 EN MATERIA DE BOLETO DE COMPRAVENTA<\/strong><\/p>\n DESPACHO<\/p>\n La Comisi\u00f3n IV (incidencia de la ley 17.711 en materia de boleto de compraventa) considera que las reformas introducidas en el c\u00f3digo civil por la mencionada ley gravita en diversos y trascendentes aspectos en la materia objeto del trabajo de esta comisi\u00f3n. Entre ellos ha seleccionado los que a su criterio, se relacionan en forma m\u00e1s directa con el boleto de compraventa:<\/p>\n I) Atento a las disposiciones del art\u00edculo 3\u00b0 (nuevo texto) la comisi\u00f3n considera innecesario el consentimiento que el c\u00f3nyuge del titular vendedor debe prestar, de acuerdo a la norma del art. 1277, en el acto de la escrituraci\u00f3n, cuando exista boleto de compraventa con fecha cierta anterior a la vigencia de la ley 17711.<\/p>\n Por el contrario, la nueva ley alcanza a las consecuencias del boleto celebrado con anterioridad al 1\u00b0 de julio de 1968, por lo que le son aplicables todas aquellas normas que rigen el desenvolvimiento de la relaci\u00f3n contractual.<\/p>\n II) Frente al car\u00e1cter excepcional de la capacidad que el art\u00edculo 128 (texto reformado) confiere a los menores de edad mayores de 18 a\u00f1os esta comisi\u00f3n entiende que es conveniente en los casos en que dichos menores adquieran, dejar constancia en el boleto de compraventa en la forma m\u00e1s circunstanciada posible, de todos los elementos que lo habilitan para contratar.<\/p>\n III) Es com\u00fan, que en los boletos de compraventa las partes contratantes fijen los l\u00edmites de las consecuencias de la inejecuci\u00f3n o retardo en el cumplimiento, agravando o aumentando la responsabilidad mediante cl\u00e1usulas penales. La ley 17711 adiciona al art\u00edculo 656 un p\u00e1rrafo por el cual se faculta expresamente a los jueces a reducir las penas; el texto claro del citado art\u00edculo 509, que legisla sobre mora, exime de comentarios al respecto. No obstante, se recomienda muy especialmente claridad en la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal a los fines de facilitar la fijaci\u00f3n del monto resarcitorio.<\/p>\n IV) La reforma introducida por el nuevo art\u00edculo 1204 unifica, en cuanto al pacto comisorio impl\u00edcito, los criterios distintos que reg\u00edan en nuestras legislaciones civil y comercial, efecto logrado mediante la reproducci\u00f3n textual del art\u00edculo 216 del c\u00f3digo de comercio.<\/p>\n El art\u00edculo 1204 (texto nuevo) legisla sobre el pacto comisorio t\u00e1cito y adem\u00e1s contiene disposiciones referidas al pacto comisorio expreso.<\/p>\n De este precepto resulta que existiendo pacto comisorio expreso, tanto en el caso de total incumplimiento de las obligaciones, cuanto en el supuesto de que alguna obligaci\u00f3n no se hubiere ejecutado con las modalidades convenidas, el acreedor podr\u00e1 declarar la resoluci\u00f3n del mismo (resoluci\u00f3n por autoridad del acreedor), la que se producir\u00e1 de pleno derecho y sin necesidad de intimaci\u00f3n previa judicial ni extrajudicial, bastando que el acreedor notifique fehacientemente al deudor de su voluntad de resolver.<\/p>\n En el supuesto de cl\u00e1usula resolutoria impl\u00edcita (pacto comisorio legal) el acreedor estar\u00e1 facultado para seguir el procedimiento instituido en el 2\u00b0 apartado del art\u00edculo 1204, es decir, requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligaci\u00f3n en un plazo no inferior a 15 d\u00edas, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, m\u00e1s da\u00f1os y perjuicios derivados de la demora con la sanci\u00f3n, en caso de incumplimiento, de resoluci\u00f3n de contrato conforme a lo dispuesto en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo citado.<\/p>\n V) El art\u00edculo 954 consagra el instituto de la lesi\u00f3n. La desproporci\u00f3n de las prestaciones debe ser coet\u00e1nea a la celebraci\u00f3n del contrato, contrariamente a lo que sucede en la \u00f3rbita de aplicaci\u00f3n de la teor\u00eda de la impresi\u00f3n (art. 108) ya que en ella la excesiva onerosidad ha de ser sobreviniente.<\/p>\n VI) La norma del art\u00edculo 1185 bis se ha inspirado en el sano prop\u00f3sito de proteger los intereses del comprador de buena fe y sanciona, sin dudas, un principio de justicia. Concluye, as\u00ed, por expresa disposici\u00f3n legal, una ardua controversia jurisprudencial, planteada reiteradamente entre las c\u00e1maras Civil y Comercial de la Capital Federal, notoriamente agudizada por el fallo plenario de la \u00faltima, de fecha 29 de noviembre de 1967 (La ley, t. 128, p\u00e1g. 925)<\/p>\n Por otra parte, el legislador ha querido reforzar esa protecci\u00f3n acordando el atributo de leg\u00edtima a la posesi\u00f3n del inmueble adquirido de buena fe, seg\u00fan resultad del p\u00e1rrafo incorporado al art\u00edculo 2355 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n No ha escapado al juzgamiento de la comisi\u00f3n la trascendente modificaci\u00f3n que los proyectos citados introducen en el r\u00e9gimen de la posesi\u00f3n y en la normatividad de los derechos de los acreedores en los supuestos de ejecuci\u00f3n colectiva de la prenda com\u00fan ni el desajuste producido por la falta de una debida armonizaci\u00f3n con los textos reguladores de esos institutos que la reforma mantuvo inalterados.<\/p>\n Tampoco dej\u00f3 de considerarse que, en algunos casos, puede resultar inequitativo el derecho acordado a los contadores de buena fe que hubieran abonado el 25% del precio, en colisi\u00f3n con los correspondientes a la masa de acreedores.<\/p>\n Desde otro punto de vista, cabe advertir que la protecci\u00f3n acordada al adquirente a t\u00edtulo de compra es relativa, pues en modo alguno lo pone a cubierto de los efectos de posibles actos de disposici\u00f3n del inmueble objeto del v\u00ednculo contractual, en tanto el vendedor mantiene el pleno dominio de aqu\u00e9l, pues ante ese evento s\u00f3lo le resta demandar el reintegro de las sumas abonadas a cuenta del precio, con m\u00e1s el resarcimiento de los da\u00f1os y perjuicios irrogados por la conducta antijur\u00eddica del otro contrayente y las acciones criminales que le compitieren.<\/p>\n Por todo ello, en el plano de las aspiraciones relacionadas con los valores \u201cjusticia\u201d y \u201cseguridad\u201d, \u00ednsitos en el concepto de derecho, consustanciados por tanto, con la funci\u00f3n que ejerce, el notariado bonaerense debe propugnar la sanci\u00f3n de normas que estructuren definitivamente un sistema legal id\u00f3neo, en el que se perfeccione la protecci\u00f3n integral del comprador de buena fe y, a la vez, se contemple adecuadamente los respetables derechos de los acreedores del vendedor.<\/p>\n En el \u00e1mbito de la actividad notarial, se aconseja la adopci\u00f3n de los recaudos necesarios para asegurar la efectividad del amparo brindado por la ley a los compradores de buena fe, tales como la previa certificaci\u00f3n del estado dominial del inmueble y su libre disposici\u00f3n por el titular, al momento de la celebraci\u00f3n del contrato, la indagaci\u00f3n de la capacidad necesaria y acordar fecha cierta al boleto de compraventa, a cuyo respecto dest\u00e1case que permanece inc\u00f3lume tal exigencia, prevista por el art\u00edculo 1034 del C\u00f3digo Civil para la oponibilidad a terceros del instrumento privado.<\/p>\n VII) La falta de consentimiento del c\u00f3nyuge no titular del dominio en el momento de firmar un boleto de compraventa, no afecta la validez del mismo, pero a pesar de ello, que dada la funci\u00f3n alitigiosa del notario y para no restarle eficacia, es necesario en aras de la seguridad de los negocios jur\u00eddicos, que el consentimiento del c\u00f3nyuge del vendedor sea prestado en el acto de la firma del boleto.<\/p>\n En virtud de lo expuesto se pone a consideraci\u00f3n de este plenario el despacho producido.<\/p>\n I) No es necesario en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio el consentimiento del c\u00f3nyuge no titular<\/p>\n cuando exista boleto de compraventa con fecha cierta anterior a la vigencia de la ley 17711.<\/p>\n II) En los casos en que el menor de edad, mayor de 18 a\u00f1os, suscriba como comprador un boleto se le aconseja dejar constancia en el instrumento respectivo:<\/p>\n A) que trabaja o ejerce una profesi\u00f3n.<\/p>\n B) que de esa actividad proviene el dinero<\/p>\n III) Es conveniente pactar con claridad la cl\u00e1usula que predeterminar\u00e1 el monto de la pena para el caso de incumplimiento.<\/p>\n IV) Es conveniente que el notario, atendiendo a las circunstancias y peculiaridades de cada caso en particular, inserte en el boleto de compraventa en la forma m\u00e1s precisa posible, los detalles del procedimiento que las partes convengan para que se produzca, del modo que ellas lo quieran, la resoluci\u00f3n.<\/p>\n V) Se aconseja agregar el boleto de compraventa a la posterior escritura traslativa de dominio, o se mencione en ella la fecha de su celebraci\u00f3n, cuando entre ambos momentos haya transcurrido un lapso apreciable o se hubieren alterado notablemente los valores econ\u00f3micos.<\/p>\n 1\u00b0) El notario debe propugnar la sanci\u00f3n de normas que estructuren un sistema legal id\u00f3neo en el que se perfecciones la protecci\u00f3n integral del comprador de buena fe y a la vez, se contemplen adecuadamente los derechos de los acreedores del vendedor.<\/p>\n 2\u00b0) En el plano de la actividad notarial, es aconsejable la adopci\u00f3n de los recaudos necesarios para asegurar la efectividad el amparo brindado por la ley a los compradores de buena fe, tales como al previa certificaci\u00f3n del estado dominial del inmueble y su libre disposici\u00f3n por el titular al momento de la celebraci\u00f3n del contrato, as\u00ed como acordar fecha cierta al instrumento privado que lo documente.<\/p>\n VII) A los efectos de la plena eficacia del boleto de compraventa, es necesario que el consentimiento del c\u00f3nyuge del vendedor, sea prestado en el acto de su formalizaci\u00f3n.<\/p>\n TEMA V<\/strong><\/p>\n ASUNTOS FISCALES Y ADMINISTRATIVOS<\/strong><\/p>\n A) Feria notarial (procedencia, per\u00edodos, procedimientos).<\/p>\n B) Feria administrativa (procedencia, per\u00edodos, procedimientos).<\/p>\n C) Informes de deuda: obtener su valor como certificaci\u00f3n, incluy\u00e9ndolo en el c\u00f3digo fiscal.<\/p>\n D) Ganancias eventuales: proyectos de reforma<\/p>\n E) Certificados municipales: ley 7438. su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n DESPACHO Nuestra comisi\u00f3n del punto quinto del temario \u2013Asuntos fiscales y administrativos- ha estudiado los t\u00f3picos contenidos en el mismo; y vistos los trabajos presentados y las exposiciones vertidas por distintos colegas, aconseja la aprobaci\u00f3n de los siguientes dict\u00e1menes:<\/p>\n SUBTEMA a) \u2013 Feria notarial<\/p>\n El notariado de la provincia de Buenos Aires ver\u00eda con agrado que se implante la \u201cFeria notarial\u201d. Por ello, se expresa el deseo de que el consejo directivo del Colegio promueva el estudio y an\u00e1lisis de los aspectos y consecuencias que hacen a la aplicaci\u00f3n y normal funcionamiento del sistema.<\/p>\n SUBTEMA b) \u2013 Informes de deuda<\/p>\n El notariado de la provincia de Buenos Aires ha visto con satisfacci\u00f3n las disposiciones del poder administrador que autorizan la liberaci\u00f3n por parte del escribano, de los certificados de deuda porque, entre otras ventajas, supone que el fisco le da car\u00e1cter definitivo e irreversible a la certificaci\u00f3n. Por ello y como colaboraci\u00f3n, el notario ha de tomar especial cuidado en analizar el despacho, para contribuir en lo posible a subsanar errores de car\u00e1cter evidente en que hubiese incurrido el funcionamiento certificante.<\/p>\n Asimismo se expresa el deseo de que se superen las dificultades que impiden la elaboraci\u00f3n en tiempo oportuno de la ley impositiva anual, evitando as\u00ed la situaci\u00f3n de incertidumbre que ello acarrea.<\/p>\n En tal sentido se considera \u00fatil que las reformas impositivas sean conocidas antes del comienzo del per\u00edodo fiscal respectivo.<\/p>\n El notariado de la provincia de Buenos Aires expresa tambi\u00e9n su anhelo de que la direcci\u00f3n recaudaci\u00f3n, en las medidas de sus posibilidades, organice la percepci\u00f3n de tal modo, que el pago del tributo del \u00faltimo per\u00edodo al cobro suponga el pago de los anteriores.<\/p>\n SUBTEMA d) \u2013 Ganancias eventuales<\/p>\n El notariado de la provincia de Buenos Aires aspira a que se superen los inconvenientes que ciertas imposiciones fiscales provocan a la funci\u00f3n fedataria, en especial cuando el contribuyente distorsiona partes esenciales del convenio, en forma que el notario no puede controlar. En tal sentido ser\u00eda conveniente la supresi\u00f3n del impuesto a las ganancias eventuales, sin perjuicio del leg\u00edtimo inter\u00e9s fiscal.<\/p>\n SUBTEMA e) \u2013 Certificados municipales<\/p>\n El notario bonaerense expresa su m\u00e1s amplia satisfacci\u00f3n por la conquista de la ley N\u00b0 7438, largamente gestionada, e insiste ante colegas y delegaciones del Colegio, para que vigilen su cumplimiento.<\/p>\n Finalmente esta comisi\u00f3n se complace en destacar la eficaz colaboraci\u00f3n de los se\u00f1ores representantes de la administraci\u00f3n p\u00fablica que han volcado su valiosa opini\u00f3n en las deliberaciones desarrolladas; y hace constar ante este plenario su satisfacci\u00f3n por esta aportaci\u00f3n y por la que habitualmente constatamos los escribanos en el diario quehacer.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mar del Plata, 16 al 19 de abril de 1969<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","format":"standard","meta":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb\/18581","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jnb"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18581"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n2) Aplicabilidad de la gesti\u00f3n de negocios en la constituci\u00f3n de sociedades.
\n3) T\u00e9cnica de subsanaci\u00f3n.
\n4) Validez de los t\u00edtulos emanados de sociedades que se consideren irregulares
\n5) Formas pr\u00e1cticas para lograr el anonimato<\/p>\n