DESPACHOS APROBADOS<\/p>\n
TEMA I<\/strong> DESPACHO<\/p>\n VISTO,<\/p>\n La trascendencia que representa para la instituci\u00f3n notarial en su conjunto el tratamiento pormenorizado de los temas esenciales del derecho de familia;<\/p>\n La constante revisi\u00f3n de sus estructuras, principios y paradigmas, motivados esencialmente por la fluctuaci\u00f3n de las din\u00e1micas sociales, que intentan ser canalizadas a trav\u00e9s de las razones que ofrece el derecho, la equidad, la jurisprudencia y la costumbre;<\/p>\n Y el compromiso irrenunciable en la permanente actualizaci\u00f3n, que acerca al jurista notario a lograr la excelencia en el desempe\u00f1o profesional y la permanencia como instituci\u00f3n fundamental del estado de derecho, en la inquebrantable b\u00fasqueda de los valores que emergen naturalmente de la igualdad, la libertad, y la esperanza;<\/p>\n Y CONSIDERANDO,<\/p>\n Que desde siempre la ciencia notarial ha contribuido de manera notable a la preservaci\u00f3n y la defensa de la instituci\u00f3n familiar, interviniendo en la custodia de los derechos adquiridos destinados a ser transmitidos y conservados para la posteridad, la descendencia o el intercambio;<\/p>\n Que la preocupaci\u00f3n primordial del notario ha sido siempre el de ser un custodio absoluto de la paz jur\u00eddica en el ejercicio de una magistratura de honor, por ser \u00e9ste el primer interprete de la ley al momento de tener que argumentar la soluci\u00f3n acertada, en cumplimiento del requerimiento que se le ha efectuado;<\/p>\n Que los deberes de informaci\u00f3n, asesoramiento, consejo, legalidad y gratitud fueron y seguir\u00e1n siendo los mismos que inspirar\u00e1n por siempre a la funci\u00f3n fedante en la reafirmaci\u00f3n del principio de la seguridad jur\u00eddica en su faz preventiva;<\/p>\n Que por lo expuesto, debe asumirse naturalmente que es necesario insistir en la concreci\u00f3n de un derecho notarial justo, que preste especial atenci\u00f3n al hombre com\u00fan y a sus problemas, y que afirme su autonom\u00eda a trav\u00e9s del asesoramiento, el documento, la funci\u00f3n, y la deontolog\u00eda.<\/p>\n EN CONSECUENCIA, LA XXXVII JORNADA NOTARIAL BONAERENSE PROPONE:<\/p>\n 1. Concepto de familia. La existencia de fuentes del derecho autosuficientes, nacionales e internacionales, con o sin jerarqu\u00eda constitucional, desplazan la necesidad de redefinir el concepto de familia, pues son herramientas suficientes destinadas a ser argumentadas por los int\u00e9rpretes en cada caso en concreto. (Declaraci\u00f3n universal de derechos humanos; Convenci\u00f3n de los derechos del ni\u00f1o; Declaraci\u00f3n americana de los derechos y deberes del hombre, Derecho a la constituci\u00f3n y a la protecci\u00f3n de la familia; Pacto internacional de derechos econ\u00f3micos, sociales y culturales; Pacto Internacional de Derechos Civiles y Pol\u00edticos; Convenci\u00f3n sobre la eliminaci\u00f3n de todas las formas de discriminaci\u00f3n contra la mujer; Convenci\u00f3n Americana sobre Derechos Humanos).<\/p>\n 2. El orden p\u00fablico y la autonom\u00eda de la voluntad. Ambas instituciones revisten el car\u00e1cter de principios generales del derecho, que frente al caso particular deben complementarse, sin excluirse rec\u00edprocamente.<\/p>\n BIEN DE FAMILIA<\/p>\n De lege lata: los concubinos con hijos pueden constituir bien de familia en funci\u00f3n de los tratados internacionales, la jurisprudencia y resoluciones registrales. Asimismo el no titular, y sus hijos de otra uni\u00f3n matrimonial o de hecho, pueden ser beneficiarios del bien de familia constituido por el propietario.<\/p>\n Se acreditar\u00e1 dicha situaci\u00f3n mediante declaraci\u00f3n jurada en la escritura p\u00fablica.<\/p>\n De lege ferenda: se propone la reformulaci\u00f3n del instituto del bien de familia tendiente a la protecci\u00f3n integral de propiedad asiento del hogar de familia.<\/p>\n Deber\u00e1n ser situaciones tuteladas, tanto la persona que vive sola, como la de los concubinos sin hijos.<\/p>\n Se propicia la incorporaci\u00f3n de la figura de la subrogaci\u00f3n real del bien de familia o del sistema de protecci\u00f3n que se instaure en el futuro.<\/p>\n REGIMEN PATRIMONIAL MATRIMONIAL<\/p>\n En el estado actual del derecho y de los avances sociales, se reconoce una mayor injerencia del principio de la \u201cautonom\u00eda de la voluntad\u201d a\u00fan dentro de las relaciones patrimoniales de familia y su disoluci\u00f3n.<\/p>\n La soberan\u00eda privada no menoscaba la seguridad jur\u00eddica y compatibiliza el consentimiento personal matrimonial con el orden p\u00fablico, cuando la posibilidad de elegir o mutar se dirime entre reg\u00edmenes econ\u00f3micos preestablecidos por la ley.<\/p>\n De lege ferenda: Se recomienda<\/p>\n 1. Que en una futura reforma legislativa se modifique el r\u00e9gimen patrimonial del matrimonio estableciendo la posibilidad de optar a los futuros contrayentes, mediante convenciones matrimoniales entre algunos de los reg\u00edmenes legales.<\/p>\n 2. Que ante la falta de estipulaci\u00f3n de convenci\u00f3n se propone, para los matrimonios celebrados en primeras nupcias, el r\u00e9gimen supletorio sea el de comunidad de gananciales y para el caso que algunos de los contrayentes fueran en segundas o ulteriores nupcias, opere como r\u00e9gimen supletorio el de separaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n 3. Que se permita la posibilidad de mutar convencionalmente entre los reg\u00edmenes patrimoniales que se establezcan.<\/p>\n 4. Que las capitulaciones matrimoniales deben ser facultativas y formalizadas por escritura p\u00fablica, sin necesidad de ser homologadas judicialmente.<\/p>\n 5. Que se establezca un medio id\u00f3neo de publicidad que permita a los terceros conocer el r\u00e9gimen patrimonial al que se encuentra sujeto la persona y sus modificaciones posteriores.<\/p>\n CONTRATACION ENTRE CONYUGES<\/p>\n El principio general es la libertad de contratar de las personas capaces y esta libertad incluye a los c\u00f3nyuges. La ley s\u00f3lo impone la incapacidad de derecho en forma espec\u00edfica para que los consortes celebren entre s\u00ed determinados actos.<\/p>\n De lege ferenda:<\/p>\n Se propicia la eliminaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de contratar entre c\u00f3nyuges, y en particular la de donar al hijo del c\u00f3nyuge.<\/p>\n DISOLUCION DE LA SOCIEDAD CONYUGAL<\/p>\n 1. La liquidaci\u00f3n y partici\u00f3n de la masa ganancial debe ser previa -aritm\u00e9ticamente- a la partici\u00f3n hereditaria. En tanto no se efect\u00fae esa liquidaci\u00f3n, se ignorar\u00e1 la cuant\u00eda de la masa post comunitaria que pase a integrar la herencia del fallecido como los bienes singulares que la integren.<\/p>\n 2. El estado de indivisi\u00f3n que crea la muerte de un c\u00f3nyuge entre sus herederos y el c\u00f3nyuge sobreviviente produce, consecuentemente sus efectos erga omnes<\/em>, sin necesidad de publicidad alguna. La indivisi\u00f3n post-comunitaria es oponible a los terceros acreedores desde la muerte del causante.<\/p>\n 3. Ante el fallecimiento de uno o ambos ex c\u00f3nyuges de una sociedad conyugal disuelta por distinta causal pero sin haberse liquidado, siendo todos los herederos del o los causantes mayores y capaces, pueden partir y adjudicar privadamente los bienes no liquidados oportunamente, en los t\u00e9rminos del art. 3462 del C\u00f3digo Civil, sin necesidad de aprobaci\u00f3n u homologaci\u00f3n judicial alguna.<\/p>\n 4. Se ratifica la posibilidad de celebrar:<\/p>\n 5. Es plenamente admisible el otorgamiento de poderes especiales irrevocables o post mortem, a terceros o al c\u00f3nyuge -con la previsi\u00f3n de la expresa facultad de autocontratar-, causados en estos convenios (autorizados judicialmente o no), que cumplida su condici\u00f3n tendr\u00e1n plenos efectos jur\u00eddicos desde la presentaci\u00f3n conjunta de la demanda o su interposici\u00f3n en su caso.<\/p>\n 6. Ante la existencia de dos teor\u00edas sobre la disposici\u00f3n o co disposici\u00f3n de los bienes que integran la indivisi\u00f3n post comunitaria, deben interpretarse armoniosamente los poderes otorgados al respecto, y as\u00ed considerar que el poder otorgado por el ex c\u00f3nyuge para disponer o asentir, implica el de partir y adjudicar; y viceversa, el de partir y adjudicar, implica el de disponer o asentir.<\/p>\n 7. El divorcio o separaci\u00f3n personal se podr\u00e1 acreditar con la sentencia firme con la sola consulta del expediente judicial.<\/p>\n 8. En los casos de adquisici\u00f3n de bienes durante el proceso de divorcio o separaci\u00f3n personal, entre la presentaci\u00f3n conjunta de la demanda o su interposici\u00f3n, y el dictado de la sentencia respectiva, se tiene por desvirtuada la presunci\u00f3n de ganancialidad, con efecto retroactivo a la fecha del primer acto procesal.<\/p>\n El bien se considera propio y la oposici\u00f3n del otro ex c\u00f3nyuge requerir\u00e1 una acci\u00f3n judicial de anulabilidad, cuyos efectos en caso de ser admitida ser\u00e1n los del art. 1046 C\u00f3digo Civil.<\/p>\n 9. Se recomienda dejar expresa atestaci\u00f3n documental en el cuerpo de la escritura, de la declaraci\u00f3n del adquirente de estar separado de hecho, sin voluntad de unirse y desde que momento, en miras a la valoraci\u00f3n judicial.<\/p>\n 10. Debe interpretarse por razones de justicia que si ambos c\u00f3nyuges son los causantes de la ruptura matrimonial, la separaci\u00f3n de hecho hace cesar la ganancialidad en ambos sentidos. Se propicia la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 1306 p\u00e1rrafo tercero en este aspecto.<\/p>\n CALIFICACI\u00d3N DE LOS BIENES<\/p>\n El art. 1246 del C\u00f3digo Civil corresponde sea interpretado de manera extensiva tanto a los inmuebles como a los muebles y aplicable a ambos c\u00f3nyuges. Los consortes pueden por escritura posterior rectificar el origen de los fondos y recurrir a todo medio de prueba, siempre que no se vulneren los derechos de terceros.<\/p>\n Se ratifican en este tema los despachos de la XXX Jornada Notarial Bonaerense.<\/p>\n LEG\u00cdTIMA<\/p>\n Se ratifica la necesidad de disminuir la porci\u00f3n de la leg\u00edtima hereditaria y la ampliaci\u00f3n de las causales de desheredaci\u00f3n.<\/p>\n EL ROL DEL NOTARIO EN LAS NUEVAS REALIDADES FAMILIARES<\/p>\n El notariado debe actualizarse y capacitarse en forma permanente, para dar respuesta a las nuevas realidades familiares, a fin de brindar un debido asesoramiento, y contemplar una especial atenci\u00f3n sobre los derechos de los ancianos y su posici\u00f3n en la familia.<\/p>\n Fertilizaci\u00f3n asistida<\/p>\n Ante la falta de legislaci\u00f3n en la materia, la escritura p\u00fablica es el medio id\u00f3neo para salvaguardar las declaraciones sobre los m\u00e9todos de fertilizaci\u00f3n asistida y expresar su voluntad anticipada en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 11 de la Ley 26.529.<\/p>\n Matrimonio en sede notarial<\/p>\n Propiciamos una reforma legislativa que incluya la intervenci\u00f3n notarial al respecto.<\/p>\n Se recomienda<\/strong>: la realizaci\u00f3n de una prospectiva notarial permanente, que est\u00e9 atenta a los cambios y a las necesidades sociales, para proyectar planificaciones y estrategias que permitan tener un Colegio y un notario acordes al siglo XXI.<\/p>\n TEMA II<\/strong> DESPACHO<\/p>\n VISTO: La Comisi\u00f3n del Tema 2 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE arrib\u00f3 al siguiente DESPACHO:<\/p>\n 1. La calificaci\u00f3n registral debe efectuarse exclusivamente en base a lo que surge del documento inscribible presentado al registro inmobiliario y a los asientos de \u00e9ste (conf. art. 8\u00b0, in fine<\/em>, Ley 17.801), con exclusi\u00f3n de las constancias de otros organismos. Cualquier otra informaci\u00f3n obtenida por el registro, de oficio o por denuncia de particulares, verbalmente o por escrito, no debe considerarse como fuente de la calificaci\u00f3n. TEMA III<\/strong> DESPACHO PRIMERO: NATURALEZA DEL DERECHO: Reafirmamos que la propiedad horizontal es un derecho real aut\u00f3nomo.<\/p>\n SEGUNDO: ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: El estado de propiedad horizontal nace con el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n. El derecho real de propiedad horizontal nace con la adjudicaci\u00f3n por divisi\u00f3n de condominio o con la primera transmisi\u00f3n de una de las unidades funcionales.<\/p>\n TERCERO: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACI\u00d3N: El otorgamiento constituye un acto de administraci\u00f3n, por lo cual s\u00f3lo se requiere la solicitud de informe de dominio. No es necesario el pedido de informe de anotaciones personales, ni tampoco el asentimiento conyugal. CUARTO: CONSORCIO DE COPROPIETARIOS: El consorcio de copropietarios est\u00e1 conformado por todos los integrantes del sistema. Es una persona jur\u00eddica distinta de los miembros que la componen, en los t\u00e9rminos de la segunda parte del inciso 2 del art\u00edculo 33 del C\u00f3digo Civil. QUINTO: MODIFICACI\u00d3N DE REGLAMENTO: El reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n contiene cl\u00e1usulas estatutarias y reglamentarias. Para la modificaci\u00f3n de las primeras es necesaria la voluntad un\u00e1nime de los integrantes del consorcio. Asimismo, para el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de modificaci\u00f3n de reglamento se requiere la solicitud de certificado de dominio de las unidades funcionales y complementarias comprendidas en ella, certificado de anotaciones personales de sus titulares y asentimiento conyugal. Para la modificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas reglamentarias basta con la solicitud de informe de dominio con el fin de comprobar la legitimaci\u00f3n de los titulares del derecho real.<\/p>\n SEXTO: PORCENTUALES: El reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n, por imperativo legal, debe establecer el porcentual de dominio de cada unidad, el que es convencional y representa la participaci\u00f3n que cada una tiene en el sistema del derecho de propiedad horizontal. Pueden establecerse, adem\u00e1s, otros porcentuales, relativos, por ejemplo, al pago de expensas, a la participaci\u00f3n en asambleas, y a cualquier otra circunstancia que el tipo de sistema requiera, ratificando el principio de la autonom\u00eda de la voluntad. El denominado coeficiente fiscal, que fija la autoridad de aplicaci\u00f3n, tiene s\u00f3lo relevancia impositiva y puede no ser tenido en cuenta para la fijaci\u00f3n de los porcentuales mencionados.<\/p>\n S\u00c9PTIMO: ADMINISTRADOR: La exigencia legal de su designaci\u00f3n por escritura p\u00fablica se encuentra cumplida con la transcripci\u00f3n protocolar del acta de asamblea correspondiente, requerida por los consorcistas autorizados al efecto. OCTAVO: UNIDADES FUNCIONALES \u201cA CONSTRUIR\u201d O \u201cEN CONSTRUCCI\u00d3N\u201d. La posibilidad de comercializaci\u00f3n de las unidades funcionales \u201ca construir\u201d o \u201cen construcci\u00f3n\u201d s\u00f3lo es viable en la provincia de Buenos Aires a partir del Decreto 2489\/63 con los requerimientos que la normativa impone en su art\u00edculo 6\u00ba. NOVENO: SOBREELEVACI\u00d3N. TEMA IV<\/strong> DESPACHO VISTO: Y CONSIDERANDO: Que en consonancia con esta observaci\u00f3n, no deber\u00eda llamarnos la atenci\u00f3n que en un territorio como el bonaerense -con una preponderante actividad agraria- y en una profesi\u00f3n como la nuestra- directamente relacionada con la contrataci\u00f3n-, sea esta la primera vez que en Jornadas Notariales abordamos el estudio de esta tem\u00e1tica.<\/p>\n Que mucho se ha debatido en doctrina la noci\u00f3n de orden p\u00fablico que ha implantado el legislador en materia agraria pretendiendo la nivelaci\u00f3n de fuerzas de las partes contratantes.<\/p>\n Que en este terreno, no s\u00f3lo la doctrina agrarista sino antes la contractual, se ha enfrentado a la compleja e inveterada relaci\u00f3n del orden p\u00fablico con la autonom\u00eda de la voluntad, para ingresar as\u00ed al imbricado tema de la funci\u00f3n social de la propiedad, y con ella, la del contrato, extray\u00e9ndose de este an\u00e1lisis importantes conclusiones que permitir\u00e1n sentar criterios en la problem\u00e1tica del precio, el plazo y las restantes vicisitudes contractuales.<\/p>\n Que en el seno de la comisi\u00f3n y a partir de las ponencias presentadas, se ha debatido la totalidad del temario propuesto por la coordinaci\u00f3n, enriqueci\u00e9ndose el intercambio de ideas mediante una multiplicidad de enfoques y posturas brindadas por notarios, abogados, estudiantes de derecho y productores agropecuarios.<\/p>\n Que justamente esta diversidad de miradas gener\u00f3 fruct\u00edferos debates y el an\u00e1lisis de posturas controvertidas en doctrina, resultando interesantes propuestas de lege ferenda<\/em> que, si bien no llegaron a plasmarse en conclusiones, jerarquizaron este encuentro acad\u00e9mico. Espec\u00edficamente, uno de los temas que m\u00e1s pol\u00e9mica gener\u00f3 fue el plazo m\u00ednimo legal establecido en el art\u00edculo 4\u00ba de la ley de arrendamientos y aparcer\u00edas rurales y su eventual reforma, plante\u00e1ndose la necesidad de que el mismo contemple circunstancias como la naturaleza de la explotaci\u00f3n, las caracter\u00edsticas del predio, su ubicaci\u00f3n y la protecci\u00f3n del recurso suelo.<\/p>\n Que estas circunstancias dejan instalado el compromiso de seguir profundizando el estudio y tratamiento de la cuesti\u00f3n agraria en futuras jornadas.<\/p>\n POR ELLO: Se recomienda a los operadores jur\u00eddicos un asesoramiento pormenorizado acerca de las vicisitudes que plantea la tem\u00e1tica del plazo en este tipo de contratos, con especial consideraci\u00f3n de la posibilidad de pactar en forma originaria su pr\u00f3rroga como opci\u00f3n para las partes.<\/p>\n b) El precio de los arrendamientos rurales Son v\u00e1lidas las cl\u00e1usulas que establecen el precio del arrendamiento rural en el equivalente en dinero a una cantidad fija de determinado producto, puesto que estando estipulado \u201ccon referencia a otra cosa\u201d (art\u00edculo 1349 del CC) se considera cierto. Este tipo de cl\u00e1usulas no quedan comprendidas en la prohibici\u00f3n de indexaci\u00f3n establecida por las Leyes 23.928 y 25.561.<\/p>\n Es inadmisible la estipulaci\u00f3n contractual que establece el pago del precio del arrendamiento rural en especie, en virtud de ser contrario a lo prescripto en el art\u00edculo segundo de la Ley 13.246 y sus modificatorias, que dispone, como elemento esencial, que el arrendatario debe abonar el mismo en dinero.<\/p>\n c) Las cl\u00e1usulas nulas o prohibidas d) Los arrendamientos accidentales (pastoreo y contrato de cosecha) Despacho de minor\u00eda: Los contratos accidentales s\u00f3lo est\u00e1n excluidos de la Ley de Arrendamientos y Aparcer\u00edas Rurales en cuanto no se les aplica el plazo m\u00ednimo legal, pero quedan comprendidos en las dem\u00e1s disposiciones de dicho ordenamiento (Delegaciones: Lomas de Zamora y Jun\u00edn).<\/p>\n Al asesorar, se recomienda advertir que los contratos accidentales entre las mismas partes y sobre la misma superficie perder\u00e1n su car\u00e1cter de tales en caso de pr\u00f3rroga o renovaci\u00f3n que excedan el plazo legal, o cuando no haya transcurrido por lo menos un a\u00f1o entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior (art\u00edculo 39 de la Ley 13.246).<\/p>\n e) El contrato de aparcer\u00eda agr\u00edcola y pecuaria Se recomienda al operador jur\u00eddico prevenir a las partes sobre los eventuales conflictos que puede generar la extinci\u00f3n del contrato por la muerte, incapacidad o imposibilidad f\u00edsica del aparcero tomador (art\u00edculo 27, primera parte, de la Ley 13.246); y asesorar sobre la posibilidad de darle continuidad al contrato en la persona de un tomador conjunto, sustituto, o subsidiario, elegido de com\u00fan acuerdo entre ambas partes, mediante una estipulaci\u00f3n expresa en el mismo.<\/p>\n f) La intervenci\u00f3n notarial Las actas notariales, en el marco de la contrataci\u00f3n agraria, constituyen una herramienta fundamental para constatar y prevenir la explotaci\u00f3n irracional de los recursos naturales. La actividad conjunta del notario y otros profesionales especialistas o expertos en las \u00e1reas que se vinculen con el hecho a comprobar, logra una sinergia en la b\u00fasqueda de una explotaci\u00f3n agropecuaria segura, rentable y ecol\u00f3gica.<\/p>\n El notario debe reconocer inter\u00e9s suficiente para requerir constataciones, no s\u00f3lo a las partes involucradas en la contrataci\u00f3n sino a todo aquel que ostente al menos un inter\u00e9s difuso o pueda resultar afectado, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 43 de la Constituci\u00f3n Nacional.<\/p>\n g) Figuras relacionadas con la contrataci\u00f3n agropecuaria h) Publicidad de los contratos agropecuarios Jun\u00edn, 2 al 5 de noviembre de 2011<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","format":"standard","meta":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb\/18908","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jnb"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18908"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nRol del notario en materia de derecho de familia<\/strong>.
\nConcepto de familia. Nuevas realidades sociales. Ley de matrimonio igualitario. Bien de familia. Protecci\u00f3n del concubino sin hijo en com\u00fan. R\u00e9gimen patrimonial matrimonial. Calificaci\u00f3n de los bienes. Contrataci\u00f3n entre ex c\u00f3nyuges. La disoluci\u00f3n de sociedad conyugal mortis causa<\/em>. Efectos respecto de los bienes propios y gananciales. Cuestiones que plantea la leg\u00edtima hereditaria. Donaci\u00f3n de bienes al hijo del c\u00f3nyuge. Modificaci\u00f3n al C\u00f3digo Civil. Partici\u00f3n privada y adjudicaci\u00f3n de bienes en sede notarial.<\/p>\n\n
\nPrincipio de legalidad. Calificaci\u00f3n registral.<\/strong>
\nCaracteres. Efectos de la registraci\u00f3n. Fe p\u00fablica registral. Legitimaci\u00f3n. Inexactitudes registrales. Otras formas de publicidad. Calificaci\u00f3n del autor del documento. L\u00edmites a la calificaci\u00f3n registral. Documentos en los que se debe basar. Responsabilidad de quien califica. Calificaci\u00f3n de documento judicial. Conflicto de poderes.<\/p>\n
\nEl desarrollo de las deliberaciones de la Comisi\u00f3n del Tema 2 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE, en la que se han expuesto once trabajos, con la representaci\u00f3n de diecis\u00e9is Delegaciones, y
\nCONSIDERANDO:
\nQue nuestro sistema registral inmobiliario tiene efectos declarativos y no convalidantes;
\nQue el nacimiento del derecho real se produce extrarregistralmente, a trav\u00e9s de t\u00edtulo y modo suficientes;
\nQue la inscripci\u00f3n registral \u00fanicamente otorga oponibilidad a terceros interesados de buena fe;
\nQue el notario es el primer calificador de la voluntad de las partes, que brinda seguridad jur\u00eddica a los negocios inmobiliarios y garantiza la validez y eficacia del documento; y
\nQue coexisten en nuestro sistema la publicidad registral, la cartular y la posesoria.<\/p>\n
\n2. La facultad calificadora del registrador no debe extenderse a aspectos que previamente han sido ponderados por el notario en ocasi\u00f3n de autorizar el acto, por cuanto ello importar\u00eda calificar la actuaci\u00f3n notarial y no el documento que es su \u00fanico objeto (Conf. CNCiv., Sala I, 22 de abril de 2010, autos \u201cD\u2019Alessio Carlos Marcelo c\/ Registro de la Propiedad Inmueble s\/ Recurso registral\u201d).
\n3. La vigencia y la suficiencia de la representaci\u00f3n invocada en los documentos registrables son de exclusiva calificaci\u00f3n del notario. El registro inmobiliario carece de competencia para calificarlas.
\n4. El notario, en la calificaci\u00f3n que realiza del negocio jur\u00eddico, puede adoptar cualquiera de las posturas doctrinarias existentes, sin que el Registro est\u00e9 facultado para observar el t\u00edtulo enrol\u00e1ndose en una tesis contraria.
\n5. La calificaci\u00f3n registral, como actividad administrativa del estado, tiene como principio general la incompetencia y, por tanto, debe interpretarse restrictivamente dentro de los l\u00edmites previstos en las normas vigentes.
\n6. En cuanto a la autenticidad documental, ratificamos lo manifestado en la Declaraci\u00f3n de Puerto Iguaz\u00fa, en el marco de la XLIII Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Misiones, 2006), a saber: \u201cPor la presunci\u00f3n de legitimidad que poseen los instrumentos p\u00fablicos, de acuerdo a lo normado por los art\u00edculos 981, 982, 983 y 993 del C\u00f3digo Civil y el principio de legalidad resultante de los art\u00edculos 3\u00b0, 8\u00b0, 11, 12, 15, 16 y concordantes de la Ley Nacional 17.801, la efectiva autenticidad de los documentos escapa a la competencia material de los Registros Inmobiliarios\u201d. Tambi\u00e9n se ratifica lo considerado y declarado en la XXXIV Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (La Rioja, 1997), a saber: \u201clos documentos se originan fuera del Registro y llevan firmas de notarios, jueces y\/o secretarios, con los sellos aclaratorios correspondientes a la autor\u00eda de los documentos, los que los torna de autenticidad aparente (\u2026). El control de la efectiva autenticidad de los documentos citados (\u2026) escapa a la competencia material de los Registros Inmobiliarios\u201d.
\n7. El registro es incompetente para dictar medidas cautelares, cancelar asientos o interrumpir el proceso inscriptorio toda vez que tome conocimiento de un presunto delito. En este supuesto, el registro deber\u00e1 efectuar la respectiva denuncia al \u00f3rgano judicial, quien sustanciar\u00e1 el debido proceso aplicable, por ser el \u00fanico con competencia para pronunciarse sobre la existencia de nulidades, fraudes o violaciones a la ley, y ordenar en consecuencia la medida cautelar que corresponda.
\n8. El control de legalidad que el Registro ejerce a trav\u00e9s de la funci\u00f3n calificadora, debe ser aplicado a todos los documentos cualquiera sea su origen: notarial, judicial o administrativo.
\n9. Se ratifica lo declarado en el Tema 1 de la 29 Jornada Notarial Argentina (Mar del Plata, 2010): \u201cEl documento rechazado por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta (Ley 17.801, art. 9, inciso a) generar\u00e1 en todos los casos inscripci\u00f3n provisional conforme lo establecido en la Ley 17.801, art\u00edculos 33 y 18 inciso a\u201d.
\n10. La insistencia judicial para inscribir documentos nulos por defecto de forma, pese al rechazo fundado, que exige al registrador el cumplimiento de la orden judicial, bajo apercibimiento de aplicar sanciones previstas en la legislaci\u00f3n penal, genera inseguridad jur\u00eddica. Por tanto, de lege ferenda<\/em>, recomendamos prever en forma expresa la aplicaci\u00f3n de la v\u00eda recursiva registral a todos los documentos, cualquiera sea su origen.
\n11. La denominada \u201cmedida cautelar innovativa\u201d, que ordena al registro la prohibici\u00f3n de inscribir un determinado documento, no puede interrumpir el procedimiento inscriptorio y debe anotarse respetando la situaci\u00f3n registral existente en el momento que accede, d\u00e1ndosele igual tratamiento que a las dem\u00e1s medidas cautelares, por cuanto la Ley nacional 17.801 no distingue.
\n12. De lege ferenda<\/em>, se recomienda que se establezca un plazo de caducidad de veinte a\u00f1os para las anotaciones de las promesas de venta de la Ley nacional 14.005, en virtud de la analog\u00eda existente con el plazo de caducidad previsto para el leasing inmobiliario.<\/p>\n
\nPropiedad horizontal.<\/strong>
\nCuestiones que plantea el otorgamiento del reglamento y su modificaci\u00f3n. Tratamiento registral. Alcances de la calificaci\u00f3n registral. Contenido y formalidades. Certificados. Asentimiento conyugal. An\u00e1lisis de la DTR 14\/2010 del Registro de la Propiedad. Decreto 947\/2004. Alcance y posibilidad de ampliaci\u00f3n de su aplicaci\u00f3n. Obra nueva. El concepto de persona jur\u00eddica y su aplicaci\u00f3n al consorcio. Capacidad y patrimonio del consorcio. Adquisici\u00f3n de inmuebles por el consorcio en subasta por falta de pago de expensas comunes o extraordinarias, de unidades funcionales del edificio, de otros inmuebles. Acreditaci\u00f3n de personer\u00eda. El administrador. Sobreelevaci\u00f3n.<\/p>\n
\nLa Comisi\u00f3n del Tema 3 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE propone:<\/p>\n
\nSin perjuicio de lo expuesto, la DTR 14\/2010 exige en su articulo primero \u201cLa solicitud del certificado de dominio para el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n\u2026\u201d.<\/p>\n
\nTiene capacidad funcional ce\u00f1ida a los fines que determina la ley y el reglamento de copropiedad. Concordante con lo expuesto el art\u00edculo 35 de la DTR 14\/2010 reconoce la calidad de sujeto de derecho con \u201cpersonalidad restringida para los fines de su constituci\u00f3n\u201d; lo considera susceptible \u201cde ser titular dominial de inmuebles (\u2026) siempre que lo sea en cumplimiento, uso y defensa de intereses comunes…\u201d.<\/p>\n
\nEl notario autorizante es quien califica el contenido del documento y en este sentido la calificaci\u00f3n registral resulta innecesaria.<\/p>\n
\nEn las condiciones reguladas es factible, seg\u00fan el art\u00edculo 7\u00ba, la escritura de obra nueva.
\nEl Decreto 947\/2004 modific\u00f3 al anterior e introdujo la posibilidad de comercializaci\u00f3n de estas unidades mediante el art\u00edculo 6 bis, aplicable para clubes de campo y barrios cerrados. Su art\u00edculo 6\u00ba ter aporta un nuevo concepto de \u201cpartes comunes\u201d en estos emprendimientos y el art\u00edculo 13 hace extensiva esta normativa a la propiedad horizontal com\u00fan en las condiciones que el mismo fija.
\nPropiciamos la reforma de la normativa vigente para habilitar el procedimiento para la totalidad de los inmuebles afectados al r\u00e9gimen de la Ley 13.512 en las mismas condiciones. Todo ello sin perjuicio de la necesaria posterior modificaci\u00f3n del reglamento de copropiedad para adecuar el estado constructivo y otras circunstancias a la nueva realidad, en los casos en los que no haya sido previsto en el reglamento.<\/p>\n
\nSe trata de un derecho de car\u00e1cter personal, con trascendencia real.
\nSe adquiere con su reserva en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n o su posterior modificaci\u00f3n o por cesi\u00f3n a favor de uno o varios copropietarios o de un tercero.
\nLa cesi\u00f3n del derecho debe ser otorgada por escritura p\u00fablica. Por tratarse de un derecho personal no es necesaria la solicitud de certificado de dominio.
\nResulta conveniente incorporar al reglamento de copropiedad o a la escritura de cesi\u00f3n el otorgamiento de poderes irrevocables y con vigencia post mortem para facilitar al titular del derecho su ejercicio, cumpliendo con los requisitos exigidos por el art\u00edculo 1977 del C\u00f3digo Civil, y la fijaci\u00f3n de un plazo para el ejercicio del derecho.
\nEs conveniente que se especifiquen las caracter\u00edsticas de lo que cada titular del derecho podr\u00e1 edificar, sus derechos y obligaciones, fijaci\u00f3n de porcentuales provisorios y definitivos y toda otra circunstancia que resulte relevante.
\nD\u00c9CIMO: De lege ferenda<\/em> propiciamos la reforma integral de la Ley 13.512, para su adecuaci\u00f3n a las actuales exigencias del derecho real, que deber\u00e1 tener en cuenta la problem\u00e1tica de los llamados peque\u00f1os consorcios.<\/p>\n
\nEl rol del notario frente a diversas situaciones negociales de la ley de arrendamientos y aparecer\u00edas rurales (ley 13.246, texto ordenado por las leyes 21.452 y 22.298)<\/strong>
\n1) El contrato de arrendamiento rural.<\/strong> 1.1. Su regulaci\u00f3n actual en la ley 22.298 que reimplant\u00f3 parcialmente la ley 13.246. 1.2. La problem\u00e1tica actual: a) El plazo, b) el precio, c) las cl\u00e1usulas nulas o prohibidas, d) la competencia o jurisdicci\u00f3n. 2) Los arrendamientos accidentales (pastoreo y contrato de cosecha).<\/strong> 2.1. Su regulaci\u00f3n actual en la ley 22.298 que reimplant\u00f3 parcialmente la ley 13.246. 2.2. La problem\u00e1tica actual: a) El plazo, b) el precio, c) las cl\u00e1usulas nulas o prohibidas, d) la competencia o jurisdicci\u00f3n, e) \u00bfest\u00e1n excluidos de la ley?; \u00bfcu\u00e1les ser\u00edan las consecuencias si estuvieran excluidos? 3) El contrato de aparcer\u00eda agr\u00edcola y pecuaria (capitalizaci\u00f3n de hacienda) en la ley vigente (22.298)<\/strong> 3.1. Los proyectos de reforma. 3.2. Puntos a desarrollar: a) muerte del aparcero tomador, b) plazos. 4) Los Proyectos de reforma de la ley de Arrendamientos y aparcer\u00edas. <\/strong>4.1. Nuevas previsiones sobre: a) el plazo, b) el precio (remisi\u00f3n o perd\u00f3n del precio, revisi\u00f3n del precio, precio en dinero o tambi\u00e9n en especie). 4.2. Aspectos positivos y negativos de las propuestas de reforma de la ley vigente. 5)<\/strong> La redacci\u00f3n de los contratos por el Notario<\/strong>. 5.1. Las actas notariales en casos de conflictos derivados de los contratos relacionados. 5.2. Las dem\u00e1s constataciones de hechos: a) abandono de establecimiento rural, b) erosi\u00f3n o explotaci\u00f3n irracional de un predio objeto de un contrato agrario, c) introducci\u00f3n de mejoras o afectaci\u00f3n de las existentes por el arrendatario o aparcero, d) la notificaci\u00f3n o intimaci\u00f3n notarial de desalojo de un predio rural por incumplimiento contractual.<\/p>\n
\nLa Comisi\u00f3n del tema 4 de la XXXVII Jornada Notarial Bonaerense propone:<\/p>\n
\nLa convocatoria realizada para el tratamiento de la problem\u00e1tica negocial que ofrece la Ley de Arrendamientos y Aparcer\u00edas Rurales, las reuniones preparatorias realizadas y lo debatido en comisi\u00f3n,<\/p>\n
\nQue en un pa\u00eds que ha llevado no sin raz\u00f3n el mote de \u201cGranero del Mundo\u201d, resulta cuanto menos desconcertante que tenga un derecho agrario t\u00edmidamente desarrollado en comparaci\u00f3n con el resto de las disciplinas jur\u00eddicas.<\/p>\n
\na) El plazo en los contratos de arrendamientos y aparcer\u00edas rurales
\nNo debe confundirse el contrato sucesivo contemplado en el art\u00edculo cuarto de la ley de arrendamientos y aparcer\u00edas rurales, con el instituto de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n eliminada de dicha normativa. Para que exista contrato sucesivo es necesario el consentimiento de las mismas partes sobre id\u00e9ntico inmueble, mientras que la t\u00e1cita reconducci\u00f3n no es m\u00e1s que la continuaci\u00f3n del contrato vencido por el mero transcurso del tiempo.<\/p>\n
\nEl precio, como elemento fundamental del contrato, puede ser libremente pactado entre las partes con remisi\u00f3n a valores equivalentes claramente determinables.<\/p>\n
\nNo constituye una violaci\u00f3n al art\u00edculo 17 inciso c) de la Ley de Arrendamientos y Aparcer\u00edas Rurales, las especificaciones en los contratos sobre el modo en que deber\u00e1 realizarse la producci\u00f3n o las t\u00e9cnicas que deber\u00e1 utilizar el arrendatario o aparcero tomador, cuando estas estipulaciones tiendan al cuidado, preservaci\u00f3n o recomposici\u00f3n del ambiente.<\/p>\n
\nDespacho de mayor\u00eda: Los contratos accidentales se encuentran excluidos de las disposiciones de la Ley 13.246 y sus modificatorias. Se rigen por las normas del C\u00f3digo Civil y, consecuentemente, por el principio de la autonom\u00eda de la voluntad (art\u00edculo 1197 del CC), sin perjuicio de que les ser\u00e1 tambi\u00e9n aplicable la normativa de orden p\u00fablico relativa al desarrollo sustentable de los recursos naturales (Delegaciones: Azul, Bah\u00eda Blanca, Dolores, La Plata, Mar del Plata, Mercedes, Mor\u00f3n, Necochea, Pergamino, San Isidro, Tandil y Trenque Lauquen)<\/p>\n
\nEl contrato de capitalizaci\u00f3n de hacienda no constituye una convenci\u00f3n aut\u00f3noma, siendo una modalidad de la aparcer\u00eda pecuaria. Concurren los mismos elementos caracterizantes, distingui\u00e9ndose en la finalidad del contrato: en un caso mediante la distribuci\u00f3n de las cr\u00edas, y en el otro, a trav\u00e9s de la distribuci\u00f3n de las utilidades obtenidas por el mayor valor que ha experimentado el ganado.<\/p>\n
\nLa actuaci\u00f3n notarial constituye un recurso id\u00f3neo a fin de encausar la negociaci\u00f3n de los contratos rurales hacia un justo equilibro entre el cuidado ambiental y la rentabilidad del negocio. La previsi\u00f3n de un plan t\u00e9cnico y concreto de explotaci\u00f3n en dichos contratos, dirigido a la sustentabilidad de los recursos naturales, es de gran importancia a tal efecto. En este sentido, se sugiere estipular la realizaci\u00f3n de an\u00e1lisis de suelo en forma previa, durante y a la finalizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n
\nLas actividades agroecon\u00f3micas pueden desarrollarse en el marco de los derechos reales de dominio fiduciario, superficie forestal, usufructo, uso y anticresis. Se recomienda el asesoramiento a las partes sobre la posibilidad del empleo de estas figuras.<\/p>\n
\nEs facultativo para las partes recurrir a la inscripci\u00f3n del contrato agrario en los registros inmobiliarios, de conformidad con lo previsto por\u00a0 el art. 40 de la Ley 13.246.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"