CONCLUSIONES<\/p>\n
TEMA 1 – <\/strong>DERECHO REAL DE SUPERFICIE. EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS<\/b><\/span><\/p>\n AUTORIDADES DE MESA COMISI\u00d3N REDACTORA RELATORAS VISTO: Y CONSIDERANDO: a) SUPERFICIE:<\/p>\n 1.- DOMINIO DESMEMBRADO\/PROPIEDADES DISTINTAS 2.- DERECHO SOBRE COSA PROPIA O AJENA 3.- CONSTITUCI\u00d3N DEL DERECHO DE SUPERFICIE 4.- EMPLAZAMIENTO 5.- FACULTADES MATERIALES Y JUR\u00cdDICAS DEL SUPERFICIARIO 6.- AFECTACI\u00d3N A R\u00c9GIMEN DE VIVIENDA 7.- AFECTACI\u00d3N A DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL 8.- DERECHOS REALES DE GARANT\u00cdA 9.- PLAZO POR EL QUE PUEDE CONSTITUIRSE EL DERECHO DE SUPERFICIE 10.- EXTINCI\u00d3N DEL DERECHO DE SUPERFICIE 11.- INDEMNIZACI\u00d3N b) CONJUNTOS INMOBILIARIOS<\/p>\n 1.- ADECUACI\u00d3N DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS 2.- FIDEICOMISO 3.- EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS A TRAV\u00c9S DE T\u00cdTULOS VALORES \n TEMA 2 – R\u00c9GIMEN PATRIMONIAL MATRIMONIAL. UNIONES CONVIVENCIALES<\/strong><\/p>\n AUTORIDADES DE MESA COMISI\u00d3N REDACTORA RELATORES: TRABAJOS PRESENTADOS: se presentaron 19 trabajos, de los cuales 17 fueron expuestos.<\/p>\n DESPACHO<\/p>\n La reforma legislativa en materia de r\u00e9gimen patrimonial matrimonial y uniones convivenciales ha impactado sensiblemente en la actividad notarial con la creaci\u00f3n de nuevos paradigmas en aspectos que resultaban incuestionables, y la generaci\u00f3n de nuevas incumbencias, proponiendo interesantes desaf\u00edos a nuestra comunidad profesional y cient\u00edfica. I. R\u00c9GIMEN PATRIMONIAL MATRIMONIAL<\/p>\n Forma de las convenciones matrimoniales<\/p>\n 1. La escritura p\u00fablica es la forma impuesta por la ley para la celebraci\u00f3n de las convenciones prematrimoniales y matrimoniales.<\/p>\n 2. Si los contrayentes manifestaron su decisi\u00f3n de optar por el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes al casarse y as\u00ed queda consignado en su acta de matrimonio: Calificaci\u00f3n del car\u00e1cter de los bienes<\/p>\n 3. La adopci\u00f3n de la tesis de la calificaci\u00f3n \u00fanica de los bienes de los c\u00f3nyuges implica la determinaci\u00f3n de los criterios a tener en cuenta en los casos de concurrencia de diversas causas en la adquisici\u00f3n de un mismo bien. 4. En el caso de inversi\u00f3n o reinversi\u00f3n de fondos propios el art\u00edculo 466 del CCyCN exige la conformidad del c\u00f3nyuge no adquirente para la oponibilidad a terceros del car\u00e1cter propio del bien. En cambio, en el supuesto de adquisiciones por permuta con bienes propios, aqu\u00e9l car\u00e1cter quedar\u00e1 reflejado por la causa de la adquisici\u00f3n, sin la necesidad de la conformidad del otro c\u00f3nyuge (art. 464 inc. c).<\/p>\n Aplicaci\u00f3n temporal de la ley a la calificaci\u00f3n de los bienes<\/p>\n 5. Todo supuesto de adquisiciones sucesivas de diversas partes indivisas, o de adquisiciones por el empleo de fondos concurrentes propios y gananciales producido con anterioridad al 1\/8\/2015 debe ser considerado como una situaci\u00f3n jur\u00eddica existente al momento de la entrada en vigencia del CCyCN, siendo la determinaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n que corresponda una consecuencia de aquella. De esta manera, y como principio, se deber\u00e1 aplicar la ley vigente al momento de la extinci\u00f3n de la comunidad. 6. Para la oponibilidad a terceros del car\u00e1cter propio de los bienes adquiridos por subrogaci\u00f3n real, los requisitos del art. 466 del CCyCN se aplican a las adquisiciones formalizadas con posterioridad al 1\/8\/2015, ya que las anteriores lo fueron bajo la letra del art. 1246 del C\u00f3digo Civil, habiendo integrado los c\u00f3nyuges su voluntad con las normas vigentes al momento de la celebraci\u00f3n del acto, que no exig\u00edan la conformidad del c\u00f3nyuge para la configuraci\u00f3n del bien propio.<\/p>\n Subsanaci\u00f3n de la omisi\u00f3n de los requisitos del art. 466<\/p>\n 7. La omisi\u00f3n de la declaraci\u00f3n del car\u00e1cter propio del bien, la determinaci\u00f3n del origen y la conformidad del c\u00f3nyuge no adquirente en la escritura de adquisici\u00f3n, pueden subsanarse en sede notarial mediante escritura complementaria; siempre que entre ambos instrumentos se re\u00fanan los tres requisitos exigidos por el art. 466 del CCyCN.<\/p>\n Cesi\u00f3n de derechos<\/p>\n 8. Es posible la celebraci\u00f3n del contrato de cesi\u00f3n de derechos gananciales durante la etapa de indivisi\u00f3n postcomunitaria en vida de los c\u00f3nyuges. (Despacho de mayor\u00eda).<\/p>\n Asentimiento conyugal anticipado<\/p>\n 9. El asentimiento conyugal anticipado, de acuerdo a lo dispuesto por el art\u00edculo 457 del CCyCN, debe contener la naturaleza del acto, la determinaci\u00f3n del objeto y las condiciones negociales m\u00ednimas.<\/p>\n Poder para asentir<\/p>\n 10. Un c\u00f3nyuge puede conferir al otro poder especial para intervenir en actos referidos al r\u00e9gimen patrimonial matrimonial, excepto cuando se trate de actos de disposici\u00f3n de los derechos sobre la vivienda familiar y sus muebles indispensables, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 456 del CCyCN. Asentimiento y vivienda familiar<\/p>\n 11. La protecci\u00f3n de la vivienda consagrada en el r\u00e9gimen primario, es parte de un verdadero sistema tuitivo, que va m\u00e1s all\u00e1 de la vivienda efectiva de la familia y cuenta con un amplio sustrato normativo en el derecho internacional de considerable desarrollo. 12. El plazo de caducidad de seis meses establecido en los art\u00edculos 456 y 522 CCyCN deber\u00e1 contarse desde la inscripci\u00f3n registral o la entrega de la posesi\u00f3n, lo que ocurra primero.<\/p>\n 13. Es materia de calificaci\u00f3n notarial la legitimaci\u00f3n del disponente de estado civil divorciado, en los casos que se vinculan los art\u00edculos 456 y 443 CCyCN, con los efectos previstos en el art. 444 CCyCN, por lo tanto se deber\u00e1 dejar constancia en el texto escriturario de la no configuraci\u00f3n de los extremos se\u00f1alados por la norma, sin perjuicio de la inscripci\u00f3n registral establecida por dicho art\u00edculo para su oponibilidad.<\/p>\n Condominio entre c\u00f3nyuges<\/p>\n 14. Conforme el art\u00edculo 470 CCyCN, los c\u00f3nyuges pueden adquirir bienes en condominio, sobre los cuales ostentar\u00e1n una titularidad conjunta de dominio que se regir\u00e1 por las normas del derecho real del condominio, sin alterar por ello la calificaci\u00f3n que corresponde a cada una de las al\u00edcuotas de uno y otro c\u00f3nyuge, que podr\u00e1n ser de la misma o distinta proporci\u00f3n propias y\/o gananciales. Cada parte al\u00edcuota del condominio queda sujeta a las reglas propias del derecho real, pero sin posibilidad de aplicar las normas de administraci\u00f3n de la cosa com\u00fan de los art\u00edculos 1993 y 1994 CCyCN, ya que el art\u00edculo 470 CCyCN establece expresamente la administraci\u00f3n y disposici\u00f3n conjunta de la cosa com\u00fan, excepci\u00f3n que se justifica en el r\u00e9gimen de comunidad y en la necesidad de evitar conflictos entre los c\u00f3nyuges.<\/p>\n Indivisi\u00f3n postcomunitaria<\/p>\n 15. Durante la etapa de indivisi\u00f3n, los c\u00f3nyuges pueden celebrar por escritura p\u00fablica, acuerdos de administraci\u00f3n, disposici\u00f3n y uso de los bienes indivisos y pueden codisponer los bienes indivisos.<\/p>\n 16. Conforme lo establecido por el art\u00edculo 482 CCyCN, a falta de acuerdo en la etapa de indivisi\u00f3n postcomunitaria, el c\u00f3nyuge titular podr\u00e1 disponer de los bienes gananciales de su titularidad con el asentimiento conyugal del otro.<\/p>\n Partici\u00f3n<\/p>\n 17. Para la partici\u00f3n de la comunidad ganancial y hereditaria rige el principio del art\u00edculo 2369 CCyCN por lo tanto, si todos los copart\u00edcipes est\u00e1n presentes y son plenamente capaces, la partici\u00f3n puede formalizarse por escritura p\u00fablica o por instrumento privado presentado al juez del proceso, el que deber\u00e1 ser homologado con el objetivo de cumplir con el control de legitimidad en funci\u00f3n de los requerimientos legales.<\/p>\n Derecho real de habitaci\u00f3n<\/p>\n 18. El derecho real de habitaci\u00f3n del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite se adquiere por derecho propio y en forma originaria, es decir que el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite no lo recibe por causa hereditaria, sino por causa legal, se le atribuye por su condici\u00f3n de tal, independientemente de su derecho sucesorio sobre los bienes propios o personales y su derecho al 50% como comunero sobre los bienes gananciales.<\/p>\n 19. Para el ejercicio del derecho real de habitaci\u00f3n del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, cuya adquisici\u00f3n tiene origen legal, no es necesaria su petici\u00f3n expresa en el expediente, pero si requiere un reconocimiento a los efectos de su inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n II. UNIONES CONVIVENCIALES<\/p>\n 20. La legislaci\u00f3n de fondo reconoce el instituto de la convivencia como g\u00e9nero (art. 509 CCyCN) conceptualmente diferenciable de las uniones convivenciales como especie (art 510 CCyCN).<\/p>\n 21. La existencia de la uni\u00f3n convivencial puede acreditarse por cualquier medio de prueba y atribuye a los convivientes derechos y deberes derivados de la vida en com\u00fan. La registraci\u00f3n no es un requisito constitutivo. Las uniones convivenciales no registradas, pero que re\u00fanan las caracter\u00edsticas que establece la ley est\u00e1n amparadas por los efectos jur\u00eddicos que el c\u00f3digo prev\u00e9.<\/p>\n 22. Se recomienda la creaci\u00f3n de un registro especial \u00fanico y de acceso a trav\u00e9s de plataforma digital a nivel nacional, con delegaciones locales encargadas de recepci\u00f3n y expedici\u00f3n de la documentaci\u00f3n pertinente.<\/p>\n 23. Cuando los convivientes regulan sus derechos patrimoniales a trav\u00e9s de un pacto, pueden generar una comunidad de bienes entre ellos, lo que dar\u00e1 lugar a la gesti\u00f3n de los bienes integrantes de dicha comunidad conforme las reglas establecidas en dicho pacto. Se aplican subsidiariamente las normas del condominio (art\u00edculo 1984 CCyCN) posibilitando la divisi\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de los bienes en caso de ruptura, conforme lo hayan contemplado, es decir que el pacto es causa suficiente para la adjudicaci\u00f3n de los bienes (art\u00edculos 514 y 528 CCyCN).<\/p>\n 24. El instituto de la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica derivado de la uni\u00f3n convivencial, su ruptura, y el desequilibrio econ\u00f3mico, es causa suficiente y aut\u00f3noma para la trasmisi\u00f3n de los bienes a favor de alguno de los convivientes conforme al art\u00edculo 524 CCyCN.<\/p>\n \n TEMA 3 – PERSONAS JUR\u00cdDICAS PRIVADAS<\/strong><\/p>\n AUTORIDADES DE MESA COMISI\u00d3N REDACTORA RELATORES DESPACHO<\/p>\n El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n es una nueva realidad, que implica tanto la unificaci\u00f3n del derecho privado, como un cambio de paradigma, consistente en su constitucionalizaci\u00f3n. Supone el reconocimiento de una comunidad de principios entre la Constituci\u00f3n, el derecho p\u00fablico y el derecho privado. CONCLUSIONES:<\/p>\n En funci\u00f3n de lo expuesto y luego de un fecundo trabajo, la Comisi\u00f3n del tema 3 ha arribado por unanimidad a las siguientes conclusiones: 2. La capacidad de las personas jur\u00eddicas no se identifica ni se encuentra limitada por su objeto. \u00c9ste determinael marco de imputaci\u00f3n de los actos al ente.<\/p>\n 3. En funci\u00f3n del principio de conservaci\u00f3n y continuidad de la empresa, son bienvenidos los institutos que permiten a los socios y a sus herederos planificar el futuro de la persona jur\u00eddica. Entre ellos, se destacan: los pactos sobre herencia futura (art\u00edculo 1010 del CCCN), la atribuci\u00f3n preferencial del establecimiento productivo (art\u00edculo 2380 del CCCN) y de otros bienes (art\u00edculo 2381 del CCCN), la indivisi\u00f3nimpuesta por el testador (art\u00edculo 2330 del CCCN) y los pactos de indivisi\u00f3n (2331 del CCCN), la indisponibilidad de las participaciones sociales y el uso de reglamentos internos, propiciando su difusi\u00f3n y aplicaci\u00f3n por parte del notariado.<\/p>\n 4. Destacamos la importancia del reconocimiento de la personalidad jur\u00eddica del consorcio (art\u00edculo 148 CCCN), la que nace con la afectaci\u00f3n al derecho real de Propiedad Horizontal, pudiendo ser unipersonal. El reglamento constituye su estatuto y debe regular todos los atributos de la personalidad. Por el principio de personalidad diferenciada, los propietarios no responden por las obligaciones del consorcio (art\u00edculo 143 del CCCN). Al igual que a todas las personas jur\u00eddicas y por no haber una excepci\u00f3n legal, se le aplican las normas de la Ley de Concursos y Quiebras 24522. Se propicia una determinaci\u00f3n legislativa respecto a los alcances de dicha aplicaci\u00f3n, por tratarse de una persona jur\u00eddica necesaria.<\/p>\n 5. En el \u00e1mbito de las simples sociedades, la Secci\u00f3n IV de la LGS abandona el r\u00e9gimen sancionatorio, creando un marco normativo en el que prima la autonom\u00eda de la voluntad. 6. Al momento de legislar el acto de reconocimiento (art\u00edculo 23 de la LGS), se infiere que la norma fue redactada contemplando la situaci\u00f3n de las sociedades sin contrato social instrumentado. Sin perjuicio de ello, para adquirir bienes registrables se deber\u00e1 cumplir con el acto de reconocimiento cuando la sociedad carezca de contrato escrito o si el mismo no satisface los recaudos legales (art\u00edculo 23 de la LGS). 7. La recepci\u00f3n de la unipersonalidad, redefine el concepto de sociedad y la naturaleza jur\u00eddica del acto constitutivo, el que podr\u00e1 ser\u00e1 un contrato plurilateral de organizaci\u00f3n o una declaraci\u00f3n unilateral de voluntad, de car\u00e1cter organizativo con vocaci\u00f3n plurilateral.<\/p>\n 8. La Sociedad An\u00f3nima Unipersonal no constituye un nuevo tipo social. No importa transformaci\u00f3n la pluralidad de socios sobreviniente.<\/p>\n 9. La reducci\u00f3n a uno del n\u00famero de socios no es causal de disoluci\u00f3n, conforme la derogaci\u00f3n del art\u00edculo 94 inciso 8 LGS. En el caso de las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades colectivas que reduzcan a uno el n\u00famero de socios, se les aplicaran las disposiciones de la Secci\u00f3n IV de la LGS.<\/p>\n 10. Atento la evoluci\u00f3n tecnol\u00f3gica y la rapidez de los negocios, surge la necesidad de crear un nuevo tipo social, que se ha ido consolidando en el derecho comparado. La SAS constituye un cuerpo normativo aut\u00f3nomoy que viene a superar las insuficiencias de la LGS mediante un marco normativo m\u00e1s din\u00e1mico, menos r\u00edgido y con plazos abreviados de registraci\u00f3n.<\/p>\n 11. La SAS conjuga caracteres de la SA en cuanto a la divisi\u00f3n del capital en acciones (art\u00edculo 40) y de la SRL en cuanto a los \u00f3rganos sociales (art\u00edculo 49) y la garant\u00eda solidaria e ilimitada de los socios por la integraci\u00f3n de los aportes (art\u00edculo 43). Resultan caracteres de la figura: la libertad estatutaria casi absoluta; la libre organizaci\u00f3n de los \u00f3rganos de gobierno y administraci\u00f3n, y de la representaci\u00f3n; posibilidad de ser unipersonal, sin quedar sujeta a fiscalizaci\u00f3n permanente de la autoridad de contralor; bajo costo derivado de un capital m\u00ednimo e insignificante; las prestaciones accesorias de servicios pasados y futuros de administradores y proveedores; mantenimiento de aportes irrevocables sin devolver ni capitalizar por un plazo de dos a\u00f1os; la posibilidad de prohibir la transmisi\u00f3n de acciones por 10 a\u00f1os; la resoluci\u00f3n de conflictos por negociaciones amigables y arbitraje; el uso de las nuevas tecnolog\u00edas para los actos societarios, los registros contables y su relaci\u00f3n con el Registro P\u00fablico. Dichos caracteres imponen a nuestra actuaci\u00f3n como Notarios, un rol insustituible, a partir del asesoramiento previo, la redacci\u00f3n y creaci\u00f3n del documento mediante la adecuaci\u00f3n de las voluntades de las partes al marco normativo del nuevo tipo social.<\/p>\n 12. Teniendo en cuenta que el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n delega en las jurisdicciones locales la reglamentaci\u00f3n de la formaci\u00f3n del protocolo; y atento a que ninguna de las legislaciones locales prev\u00e9n la escritura matriz electr\u00f3nica y que el art\u00edculo 4 de la ley 25.506 noresulta aplicable a las escrituras p\u00fablicas, en estos momentos no es posible hablar de protocolo notarial electr\u00f3nico en la Rep\u00fablica Argentina, sin embargo la inexistencia de protocolo digital no impide la circulaci\u00f3n de copias o testimonios digitales.<\/p>\n 13. Teniendo en cuenta que la ley prev\u00e9 la posibilidad del ingreso de un instrumento privado con firma digital sin control de la prestaci\u00f3n v\u00e1lida del consentimiento a partir de un oficial p\u00fablico, es muy importante discernir entre la seguridad en t\u00e9rminos inform\u00e1ticos de la seguridad en t\u00e9rminos jur\u00eddicos. Son dos cosas absolutamente diferentes, donde la primera puede colaborar en parte, para el logro de la segunda. Es sumamente riesgosa, la creencia de que la firma digital ha venido a agilizar la din\u00e1mica de los negocios, otorgando seguridad a los contratantes mediante la validaci\u00f3n de claves asim\u00e9tricas, descartando la presencia del notario en la formalizaci\u00f3n del negocio, especialmente en la observancia y control de la prestaci\u00f3n v\u00e1lida del consentimiento.<\/p>\n 14. Es el notariado el que revalorizando la funci\u00f3n notarial y dando un rol sobresaliente a la elaboraci\u00f3n y determinaci\u00f3n notarial del derecho, debe tomar el nuevo ordenamiento y orientarlo, aplicarlo, interpretarlo y argumentarlo en pos de la consecuci\u00f3n del bien com\u00fan y teniendo en cuenta la trascendente dimensi\u00f3n social y econ\u00f3mica del fen\u00f3meno asociativo y de las personas jur\u00eddicas como entes productores de bienes y servicios, generadores de fuentes de trabajo, promotores de la movilidad y ascenso social, y facilitadores de la circulaci\u00f3n de los valores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Necochea, 8 al 11 de noviembre de 2017.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","format":"standard","meta":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb\/18927","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/jnb"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jnb"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18927"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nCoordinadora General: Not. Andrea Fernanda SALVINI
\nCoordinador Adjunto: Not. Leandro Nicol\u00e1s POSTERARO S\u00c1NCHEZ
\nSecretaria: Not. Mar\u00eda LOSARDO<\/p>\n
\nNotarios Nancy BORKA, Zulma DODDA, Delfina ETCHART, Mar\u00eda Silvana FIORENTINO, Sim\u00f3n Enrique LABAQUI, Mar\u00eda Cecilia LOP\u00c9Z, Mar\u00eda LOSARDO, Carlos Mart\u00edn PAGNI, Leandro Nicol\u00e1s Posteraro S\u00c1NCHEZ, Andrea Fernanda SALVINI, Gonzalo Mat\u00edas V\u00c1SQUEZ y Abogada Ivanna Mariel TRAVANI<\/p>\n
\nNotarias Nancy C. A. BORKA y Mar\u00eda LOSARDO<\/p>\n
\nLa XL Jornada Notarial Bonaerense<\/p>\n
\nQue el tema aborda el estudio del Derecho real de superficie. Concepto. Emplazamiento. Modalidades. Plazos. Extinci\u00f3n. An\u00e1lisis de su regulaci\u00f3n legal. Registraci\u00f3n. Emprendimientos Inmobiliarios. Formas de organizaci\u00f3n: fideicomisos inmobiliarios. Sociedades. Condominios. Propiedad Horizontal: Conjuntos inmobiliarios. Comercializaci\u00f3n: nueva regulaci\u00f3n de la Prehorizontalidad. Aplicaci\u00f3n de normas de protecci\u00f3n al consumidor. Intervenci\u00f3n notarial en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. La Comisi\u00f3n del Tema I de la 40 JNB resuelve elevar a este Plenario el siguiente DESPACHO.<\/p>\n
\nEn el derecho de superficie coexisten dos derechos reales independientes: el del titular del suelo y el del superficiario; ambos propietarios conservan todas sus facultades materiales y jur\u00eddicas (Postura mayoritaria).
\nSe trata de un dominio desmembrado (Postura minoritaria).<\/p>\n
\nEl derecho de superficie es un derecho real de naturaleza mixta (mixto, bifronte o bipolar) por un lado, un derecho de plantar, forestar y construir (como derecho real sobre cosa ajena) y por otro, la propiedad superficiaria (como derecho real sobre cosa propia). (Unanimidad).<\/p>\n
\nEl art\u00edculo 2119 CCCN establece la constituci\u00f3n del derecho real de superficie por contrato oneroso o gratuito. Se admitieron otras formas de constituci\u00f3n, respetando el origen contractual, como por ejemplo el fideicomiso testamentario, o legado con cargo. (Unanimidad).<\/p>\n
\nSin perjuicio de la normativa vigente o que se dicte en el futuro por los organismos correspondientes, se entiende que el documento cartogr\u00e1fico id\u00f3neo para delimitar la parte materialmente determinada prevista en el art. 2116 CCCN, es el plano confeccionado por profesional con t\u00edtulo habiltante, sin que sea necesaria su registraci\u00f3n en el organismo catastral. (Mayor\u00eda).<\/p>\n
\nLas facultades que puede ejercer el superficiario (art. 2120 CCCN) limitadas al plazo de duraci\u00f3n del derecho de superficie, son materiales como usar y gozar; y jur\u00eddicas como constituir derechos personales, los que se extinguir\u00e1n al vencimiento del plazo legal o convencional; transmitir su derecho por actos entre vivos (de manera onerosa o gratuita) o mortis causa; afectar a derecho real de propiedad horizontal; gravar con derechos reales de disfrute como usufructo, uso, habitaci\u00f3n, servidumbre; gravar con derechos de garant\u00eda como hipoteca y anticresis; intentar acciones posesorias y reales, e interdictos. (Unanimidad).<\/p>\n
\nEl superficiario est\u00e1 legitimado para afectar al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n a la vivienda, la edificaci\u00f3n que es el objeto de su propiedad superficiaria y constituye su vivienda familiar. (Unanimidad).<\/p>\n
\n7.1.- Por el superficiario: de conformidad con lo dispuesto por el art\u00edculo 2120 CCCN el superficiario puede afectar la construcci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, excepto pacto en contrario. Tambi\u00e9n puede transmitir o gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo estipulado para el derecho, sin necesidad de consentimiento del propietario. (Unanimidad).
\n7.2.- Afectaci\u00f3n a derecho real de superficie por parte de los titulares de un inmueble sometido al derecho real de propiedad horizontal
\nLa constituci\u00f3n deber\u00e1 ser resuelta un\u00e1nimemente por los propietarios. (Arts. 2051 y 2052 CCCN). (Unanimidad).
\n7. 3.- Sobreelevaci\u00f3n
\nExisten numerosas diferencias entre el derecho personal de sobreelevar y el derecho real de superficie. El derecho de superficie es temporal; mientras que el derecho de sobreelevar genera para su titular la adquisici\u00f3n de lo edificado en forma permanente. El derecho de superficie puede constituirse en el r\u00e9gimen de dominio, condominio o propiedad horizontal, a diferencia del derecho de sobreelevaci\u00f3n, que s\u00f3lo procede en edificio sometido a propiedad horizontal. Extinguido el derecho de superficie, renace el principio de accesi\u00f3n, quedando un solo titular del terreno y lo edificado, mientras que, extinguido el derecho de sobreelevaci\u00f3n, nace una nueva propiedad, la de la unidad funcional edificada y un nuevo propietario. (Unanimidad).<\/p>\n
\n8.1.- Sobre derechos admitidos
\nEl titular del derecho de superficie est\u00e1 legitimado para constituir derecho real de hipoteca y anticresis, limitados al plazo de duraci\u00f3n del derecho de superficie, salvo que expresamente se hubiera pactado lo contrario. (Unanimidad).<\/p>\n
\nEl plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda del l\u00edmite m\u00e1ximo legal. No existen plazos m\u00ednimos. Se computar\u00e1 desde la adquisici\u00f3n del derecho real, salvo pacto en contrario. (Unanimidad).<\/p>\n
\nLas partes pueden pactar otras causales de extinci\u00f3n del derecho de superficie, adem\u00e1s de las legales.
\nLa extinci\u00f3n por no uso puede dar lugar a distintas interpretaciones en cuanto si estamos o no frente a esta causal de extinci\u00f3n. Ser\u00e1 necesaria la verificaci\u00f3n de la misma, por lo que si el superficiario no reconoce alguno de estos hechos se deber\u00e1 resolver en sede judicial. (Unanimidad).<\/p>\n
\nLas partes ante la extinci\u00f3n del derecho real de superficie, podr\u00e1n pactar libremente la existencia o no de una indemnizaci\u00f3n a favor del superficiario. En el primer supuesto, ser\u00e1 de suma importancia el asesoramiento notarial a fin de determinar modalidades, plazo, monto o su equivalente. <\/p>\n
\nEn virtud de que el art. 2075 del CCCN no establece plazo ni sanciones, la falta de adecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a dicho ordenamiento, no genera un t\u00edtulo observable. (Unanimidad).<\/p>\n
\nSe sugiere crear un Registro Especial en el \u00e1mbito del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, donde se registrar\u00e1n los contratos de fideicomiso. (Unanimidad).<\/p>\n
\nEs posible conforme lo establecen los art\u00edculos 1820 y 1850 CCCN crear un t\u00edtulo valor at\u00edpico, representativo de metros cuadrados sobre inmuebles, como as\u00ed tambi\u00e9n celebrar un contrato de fideicomiso que permita al fiduciario, la emisi\u00f3n de Valores Representativos de Deuda y Certificados de Participaci\u00f3n a los fiduciantes\/beneficiarios, con el fin de la adjudicaci\u00f3n de inmuebles de un emprendimiento inmobiliario determinado. (Unanimidad).
\nConsideramos que resultar\u00eda necesario que el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, cree el Registro Especial de Registraci\u00f3n de T\u00edtulos Valores. (Unanimidad).<\/p>\n
\nCoordinadora: Mariela GATTI
\nCoordinador adjunto: Sabina PODREZ YANIZ
\nSecretario: Patricio Gabriel GALIANO<\/p>\n
\nFALBO Santiago; GALIANO Patricio Gabriel; GATTI Mariela; GIACOMASO Paula Cecilia; HEFLING Mariana; MART\u00cdNEZ DODDA Natalia; PIERRI Paola Julieta; PODREZ YANIZ Sabina; SALIERNO Karina Vanesa<\/p>\n
\nFALBO Santiago y MART\u00cdNEZ DODDA Natalia<\/p>\n
\nEl tema desarrollado por la Comisi\u00f3n no escapa a estas consideraciones preliminares y gen\u00e9ricas ya que, producto de las transformaciones sociales simplemente mencionadas, nos encontramos ante el nuevo r\u00e9gimen patrimonial matrimonial establecido por el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n que determina un cambio sustancial de modelo en todo lo referente a las relaciones jur\u00eddicas entre los c\u00f3nyuges, y entre estos y los terceros. Adem\u00e1s le da un marco legal a las denominadas uniones convivenciales, receptando situaciones \u201cde facto\u201d que modifican esencialmente las concepciones normativas preestablecidas con hist\u00f3rica raigambre cultural.<\/p>\n
\na) La falta de forma podr\u00eda ser subsanada con el otorgamiento posterior de la convenci\u00f3n por escritura p\u00fablica. (Despacho en mayor\u00eda. 14 votos.)
\nb) La falta de forma no puede ser subsanada con el otorgamiento posterior de la convenci\u00f3n por escritura p\u00fablica ya que la solemnidad impuesta es de naturaleza absoluta. (Despacho en minor\u00eda. 3 votos)<\/p>\n
\na) En el caso de las adquisiciones sucesivas de diversas partes indivisas sobre un mismo bien, independientemente de las causas de las adquisiciones posteriores, la calificaci\u00f3n que corresponda a la primera adquisici\u00f3n se extender\u00e1 a todo el bien (principio de incolumnidad de la masa).
\nb) En el caso del empleo de fondos concurrentes de distinto car\u00e1cter para la adquisici\u00f3n de un mismo bien, se extender\u00e1 la calificaci\u00f3n que corresponda seg\u00fan la naturaleza del aporte mayor a todo el bien (principio de mayor aporte).
\nEn el supuesto de la igualdad de los aportes propios y gananciales empleados para la adquisici\u00f3n de un mismo bien:
\n1. El bien se presume ganancial por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 466 del CCyCN (Despacho de mayor\u00eda. 9 votos)
\n2. El bien debe calificarse como propio en virtud de lo establecido por el art\u00edculo 464 inciso c segundo p\u00e1rrafo, pues el saldo no ser\u00e1 superior al aporte propio. (Despacho de minor\u00eda. 8 votos).<\/p>\n
\nExcepcionalmente la calificaci\u00f3n se realizar\u00e1 durante la vigencia de la comunidad en los actos de disposici\u00f3n de los bienes de los c\u00f3nyuges, para considerar la necesidad del asentimiento del c\u00f3nyuge no titular, siendo aplicable en estos casos la ley vigente al momento de producirse el acto de disposici\u00f3n del bien.<\/p>\n
\nEl poder para asentir \u00fanicamente requiere la individualizaci\u00f3n de los bienes (art. 375 inc. b del CCyCN).<\/p>\n
\nEn este sentido, el art\u00edculo 456 del CCyCN, introduce la exigencia del asentimiento conyugal, incluso en actos que involucren derechos personales sobre la vivienda familiar. Tambi\u00e9n aplicable a las uniones convivenciales inscriptas (art. 522 CCyCN).<\/p>\n
\nCoordinador: Franco DI CASTELNUOVO
\nCoordinadora adjunta: Patricia Elena TRAUTMAN
\nSecretaria: Carina P\u00c9REZ LOZANO<\/p>\n
\nFranco DI CASTELNUOVO, Patricia Elena TRAUTMAN, Carina P\u00c9REZ LOZANO, Soledad Daniela HASSAN, Consuelo COLOMBO, Mar\u00eda Alejandra CRUZ, Walter C\u00e9sar SCHMIDT y Luis Eugenio MANASSERO VILAR<\/p>\n
\nCarina P\u00c9REZ LOZANO y Luis Eugenio MANASSERO VILAR<\/p>\n
\nSe trata entonces, de un c\u00f3digo de principios, ahora manifiesta y conceptualmente positivizados, que recoge, a su modo, decisiones legislativas previas, as\u00ed como los aportes que la doctrina y la jurisprudencia han ido realizando a lo largo de los \u00faltimos tiempos, en respuesta a las necesidades y exigencias de la vida en sociedad.
\nEn lo que respecta a nuestro tema debemos pensar la reforma como una modificaci\u00f3nque merece ser razonada como un impulso y expansi\u00f3n de los derechos y garant\u00edas constitucionales de trabajar y ejercer toda industria l\u00edcita, as\u00ed como de asociarse con fines \u00fatiles, acompa\u00f1ados por la manifiesta b\u00fasqueda de una mayor seguridad jur\u00eddica en las transacciones,destac\u00e1ndose la importancia econ\u00f3mica de los institutos materia de an\u00e1lisis para la riqueza de nuestra Naci\u00f3n.
\nEsto se materializa en:
\n-la incorporaci\u00f3n de un sistema general aplicable a todas las personas jur\u00eddicas privadas;
\n-una enumeraci\u00f3n abierta a la aparici\u00f3n de nuevas figuras que la conveniencia y necesidad puedan crear;
\n-el mayor amparo a la fuerza jur\u00edgena de la voluntad en la creaci\u00f3n de las personas jur\u00eddicas y la separaci\u00f3n de patrimonios;
\n-el impulso al asociacionismo y la b\u00fasqueda de una mayor seguridad jur\u00eddica en este \u00e1mbito, mediante una regulaci\u00f3n general que busca dar transparencia a estas figuras legales y que deber\u00e1 convivir y armonizarse con los microsistemas existentes (entre ellos, las leyes: General de Sociedades 19550, mutuales 20.231 y cooperativas -20.337-);
\n-el fortalecimiento del principio de conservaci\u00f3n de la empresa;
\n-la expansi\u00f3n del principio de la inoponibilidad de la persona jur\u00eddica;
\n-la bienvenida a la noci\u00f3n de unipersonalidad;
\n-el abandono de un sistema sancionatorio respecto a las sociedades ahora denominadas \u201cde la secci\u00f3n IV\u201d, lo que implica un verdadero giro axiol\u00f3gico;
\n-la incorporaci\u00f3n de herramientas tecnol\u00f3gicas al funcionamiento de las personas jur\u00eddicas.<\/p>\n
\n1. En funci\u00f3n del orden de prelaci\u00f3n establecido por el art\u00edculo 150 del CCCN, los c\u00f3nyuges pueden integrar entre s\u00ed, sociedades de cualquier tipo, a\u00fan las reguladas por la Secci\u00f3n IV (art.27LGS) y la creada por la Ley 27349 (S.A.S), independientemente del r\u00e9gimen patrimonial matrimonial que hubieren adoptado. Resulta inaplicable la inhabilidad del art. 1002 inciso d) del CCCN, en virtud de la especialidad prevista en el art\u00edculo 27 de la LGS.
\nSin embargo, ello no implica que puedan celebrar entre s\u00ed contratos de transmisi\u00f3n de participaciones sociales, cuando hubieren adoptado el r\u00e9gimen de comunidad.<\/p>\n
\nDentro del mismo quedan incluidas las sociedades at\u00edpicas por falta de requisitos esenciales y por incumplimiento de otras formalidades (falta de instrumentaci\u00f3n escrita -sociedad de hecho- inscripci\u00f3n y publicidad, entre otras) constituidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 26.994.<\/p>\n
\nEn resguardo de la seguridad jur\u00eddica y por la importancia de su contenido, se recomienda que el acto de reconocimiento sea otorgado por escritura p\u00fablica.
\nEn caso de disposici\u00f3n, el notario o el funcionario interviniente deber\u00e1 calificar la representaci\u00f3n legal, su vigencia y facultades del representante.<\/p>\n