{"id":17533,"date":"2022-10-31T10:15:54","date_gmt":"2022-10-31T13:15:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=17533"},"modified":"2023-07-26T10:17:36","modified_gmt":"2023-07-26T13:17:36","slug":"cesion-de-derechos-del-acta-de-regularizacion-dominial","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=cesion-de-derechos-del-acta-de-regularizacion-dominial","title":{"rendered":"Cesi\u00f3n de derechos del acta de regularizaci\u00f3n dominial"},"content":{"rendered":"\n
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\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
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Claudina Alejandra Colinas
Nicol\u00e1s Agust\u00edn Soligo Schuler<\/strong><\/p>\n

La ley 24.374, sancionada el 7 de septiembre de 1994 y modificada por las leyes 25.797, 26.493 y 27.118, ha establecido un r\u00e9gimen excepcional1<\/a><\/span> de regularizaci\u00f3n dominial, con una finalidad tuitiva de la vivienda, que permite obtener un t\u00edtulo de propiedad extrajudicial a trav\u00e9s de un procedimiento administrativo que culmina con un acta notarial de cumplimiento de los requisitos con vocaci\u00f3n registral.<\/p>\n

La ley permite obtener un emplazamiento registral a aquellos poseedores con causa l\u00edcita cuyo vendedor ha fallecido o desaparecido, y que se encuentran en dificultades econ\u00f3micas para acceder a los remedios tradicionales del juicio de escrituraci\u00f3n o de una usucapi\u00f3n larga.<\/p>\n

La adquisici\u00f3n se produce luego del transcurso de diez a\u00f1os del acta inscripta, sin que exista oposici\u00f3n del titular anterior, a trav\u00e9s del acta notarial de consolidaci\u00f3n dominial.<\/p>\n

En la Provincia de Buenos Aires, la autoridad de aplicaci\u00f3n es la Subsecretar\u00eda de H\u00e1bitat de la Comunidad2<\/a><\/span>, y por un convenio con el Colegio de Escribanos, la aplicaci\u00f3n se concreta a trav\u00e9s de los Registros Notariales de Regularizaci\u00f3n Dominial (RNRD). En la primera etapa a estos registros notariales se acced\u00eda por concurso, pero desde el a\u00f1o 2003 cualquier notario de la provincia puede solicitar formar parte de un registro notarial a trav\u00e9s de la figura del \u201cintegrante de registro\u201d, cargo al que se accede despu\u00e9s de completar un curso formativo y ser designado por la autoridad de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

El art. 6 inciso \u201ce\u201d de la ley 24.374 contempla la escritura-acta de regularizaci\u00f3n, que contiene el requerimiento y las declaraciones del solicitante, junto con la relaci\u00f3n sucinta de lo actuado por el notario regularizador en el expediente administrativo, con comparecencia del funcionario titular de la autoridad de aplicaci\u00f3n, quien confiere el beneficio.<\/p>\n

El art. 8\u00b0 de la ley 24.374 establece que \u201cLa inscripci\u00f3n registral a que se refiere el inciso e) del art\u00edculo 6\u00b0 se convertir\u00e1 de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez a\u00f1os contados a partir de su registraci\u00f3n. Los titulares de dominio y\/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripci\u00f3n, podr\u00e1n ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiaci\u00f3n inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido\u201d.<\/p>\n

Consolidaci\u00f3n de dominio<\/strong><\/h2>\n

Una vez transcurrido el plazo de diez a\u00f1os desde la inscripci\u00f3n del acta de regularizaci\u00f3n, debe realizarse el \u201cacta de consolidaci\u00f3n de dominio\u201d prevista en el decreto provincial 181\/2006, reglamentario de la ley 25.797.<\/p>\n

Se trata de un acta complementaria otorgada ante un Registro Notarial de Regularizaci\u00f3n Dominial, a solicitud de los beneficiarios originarios, los cesionarios, los herederos declarados (con testimonio de la respectiva declaratoria inscripta o por tracto abreviado) o tambi\u00e9n los herederos legitimarios que acrediten su llamamiento con las respectivas actas o partidas originales (en este supuesto, se solicita la consolidaci\u00f3n en cabeza del titular originario y se inscribe a nombre del causante para luego tramitar la correspondiente sucesi\u00f3n).<\/p>\n

Solo obsta la autorizaci\u00f3n de la regularizaci\u00f3n la medida cautelar trabada en contra del derecho del beneficiario, con la finalidad de reivindicar el inmueble. La inscripci\u00f3n registral de la nueva acta cancela el dominio anterior, cre\u00e1ndose un nuevo folio real, sin antecedente dominial por tratarse de una adquisici\u00f3n originaria (art. 12, DTR 2\/2011).<\/p>\n

El t\u00edtulo de propiedad del adquirente consiste en una colecci\u00f3n de escrituras, a saber: acta originaria, cesiones de derechos y escritura de consolidaci\u00f3n.<\/p>\n

Cesi\u00f3n del acta de regularizaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

El art. 3\u00b0 de la disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral N\u00ba 6 del a\u00f1o 1995 establece que \u201cLas cesiones de acciones y derechos ya sea por actos entre vivos o a t\u00edtulo universal (conforme art\u00edculo 17 del decreto 2815\/96) se anotar\u00e1n en el rubro titularidad con constancia que se efect\u00faan en los t\u00e9rminos de la ley 24.374. Su registraci\u00f3n se practicar\u00e1 siempre que se encuentre en curso el plazo previsto en el art\u00edculo 8\u00b0 del mencionado texto legal, debiendo el escribano calificar tal circunstancia\u201d3<\/a><\/span>.<\/p>\n

Esta norma determina la imposibilidad de ceder luego de transcurrido el plazo de diez a\u00f1os a contar desde la inscripci\u00f3n registral del acta de regularizaci\u00f3n. Si hubiese transcurrido dicho plazo, la soluci\u00f3n consiste en celebrar simult\u00e1neamente el acta de consolidaci\u00f3n dominial con la transmisi\u00f3n de dominio (a t\u00edtulo de compraventa, donaci\u00f3n, etc.).<\/p>\n

Si no ha transcurrido dicho plazo, el titular del acta originaria puede ceder su derecho por escritura p\u00fablica, por tratarse de un acto accesorio al primer otorgamiento (art. 1017, inc. c, CCyC), cuyo derecho deriva de un acto instrumentado por escritura p\u00fablica (art. 1618, inc. c, CCyC).<\/p>\n

En relaci\u00f3n con los tr\u00e1mites preescriturarios, el escribano debe solicitar informes de dominio y de inhibiciones por el titular del acta inscripta, para verificar la titularidad, la inexistencia de grav\u00e1menes y la libertad de disposici\u00f3n. No se requieren certificados pues el acto no instrumenta una \u201ctransmisi\u00f3n, constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o cesi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles\u201d (art. 23, ley 17.801).<\/p>\n

No requiere la constituci\u00f3n de un estado parcelario, pues no se requiere catastro para la instrumentaci\u00f3n o la inscripci\u00f3n registral, aunque es conveniente asesorar a las partes respecto de la conveniencia, para actualizar la base imponible y resolver las eventuales diferencias retroactivas por mejoras no declaradas oportunamente. Se requiere una solicitud de valuaci\u00f3n especial para el a\u00f1o en curso, que informar\u00e1 tanto la valuaci\u00f3n fiscal como la relativa al acto, a los efectos de cumplir con las obligaciones inherentes al agente de retenci\u00f3n.<\/p>\n

La transmisi\u00f3n puede ser a t\u00edtulo oneroso o gratuito. En el primer caso, la operaci\u00f3n tributa impuesto de sellos bajo el c\u00f3digo \u201c721-00\u201d y asimismo Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Impuesto a las Ganancias o Ganancia Cedular, de corresponder.<\/p>\n

La al\u00edcuota de impuesto de sellos consiste en el 1,2 % calculado sobre la base imponible del precio pactado o el veinte por ciento de la valuaci\u00f3n fiscal al acto (el que sea mayor).<\/p>\n

En caso de que la transmisi\u00f3n sea a t\u00edtulo gratuito, se encuentra alcanzada por el Impuesto a la Transmisi\u00f3n Gratuita de Bienes, y se registra bajo el c\u00f3digo 721-30.<\/p>\n

Modelo comentado<\/strong><\/h2>\n

ESCRITURA N\u00daMERO\u2026 CESI\u00d3N ONEROSA DE ACCIONES Y DERECHOS DE ACTA<\/a> DE REGULARIZACI\u00d3N DOMINIAL (LEY 24.374)… A… En la ciudad de…, Partido de…, Provincia de Buenos Aires, Rep\u00fablica Argentina, a… de… de…, ante m\u00ed,…, Notario titular del Registro n\u00famero… de este Partido, COMPARECEN las personas que se identifican y expresan sus datos personales como se detallan a continuaci\u00f3n: por una parte<\/em>…, y por la otra parte<\/em>… CONSIDERO a los comparecientes con capacidad legal para este otorgamiento y su identidad queda justificada por la exhibici\u00f3n de los mencionados documentos de identidad id\u00f3neos, que en fotocopia autenticada agrego a esta escritura. INTERVIENEN por s\u00ed y expresan:<\/p>\n

A diferencia de las actas-escrituras de regularizaci\u00f3n dominial y de consolidaci\u00f3n dominial, las cesiones de derechos que emergen de las primeras pueden ser autorizadas por cualquier notario, no siendo requisito que el mismo forme parte de un Registro Notarial de Regularizaci\u00f3n Dominial. <\/em><\/p>\n

Pueden ser cedentes todos o alguno de los beneficiarios del r\u00e9gimen de regularizaci\u00f3n. En caso de que los beneficiarios no tengan partes iguales, y siendo que el Registro de la Propiedad no toma raz\u00f3n de las proporciones que tiene cada beneficiario en el rubro correspondiente del folio real, se sugiere que la proporci\u00f3n transmitida surja con claridad del texto escriturario a fin de facilitar la consolidaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

Por su parte, pueden ser cesionarios no solo personas f\u00edsicas, sino tambi\u00e9n personas jur\u00eddicas, ya que no rige respecto a los cesionarios la exigencia de los requisitos para acogerse al r\u00e9gimen.<\/em><\/p>\n

PRIMERO:… CEDE Y TRANSFIERE a favor de… todos los derechos y acciones emergentes del acta de constataci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos formales del r\u00e9gimen de regularizaci\u00f3n dominial de la ley 24.374, que tiene y le corresponden sobre UNA FINCA ubicada en la ciudad y PARTIDO DE…, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle… n\u00famero…, entre las calles… y…, edificada sobre el terreno designado seg\u00fan plano… que cita su t\u00edtulo como lote… de la manzana…, el cual consta de las siguientes medidas, superficie y linderos:\u2026<\/p>\n

Trat\u00e1ndose de una adquisici\u00f3n originaria, al momento de realizarse la regularizaci\u00f3n, el notario generalmente no cuenta con el t\u00edtulo antecedente del cual extraer estos datos. Por ello, en el acta de regularizaci\u00f3n, cuando la posesi\u00f3n se desarrolla sobre la totalidad del inmueble, la designaci\u00f3n, medidas y linderos se extraen de los antecedentes dominiales y catastrales a los que puede acceder el notario regularizador.<\/em><\/p>\n

Por otra parte, cuando la posesi\u00f3n no se desarrolla sobre la totalidad del inmueble sino sobre una parte material menor de \u00e9ste, resulta necesario determinarla. Para ello, puede utilizarse un plano de mensura para usucapir o bien un plano confeccionado para la regularizaci\u00f3n a trav\u00e9s de la ley 24.374 (que respecto al primero tiene ventajas de tipo arancelarias y de tramitaci\u00f3n).<\/em><\/p>\n

En caso de que estemos ante un beneficio de este tipo, la descripci\u00f3n del inmueble debe realizarse como parte indivisa del origen (con todos los datos del inmueble) y luego manifestar que dicha parte indivisa o porci\u00f3n material ha sido determinada a trav\u00e9s del correspondiente plano, consignando su caracter\u00edstica y dem\u00e1s datos que surjan del mismo (descripci\u00f3n del lote seg\u00fan este: medidas, linderos y superficie).<\/em><\/p>\n

SEGUNDO: El precio de esta cesi\u00f3n asciende a la suma de… PESOS, importe que el cesionario abon\u00f3 al cedente… El cesionario declara que el dinero empleado en la presente adquisici\u00f3n proviene de… TERCERO:… transmite todos los derechos y acciones inherentes a la posesi\u00f3n y al acta de regularizaci\u00f3n dominial sobre el inmueble que m\u00e1s adelante se relacionar\u00e1, respondiendo por evicci\u00f3n y vicios ocultos.<\/p>\n

La cesi\u00f3n de derechos del acta de la Ley 24.374 coloca al cesionario en el mismo lugar en que se encontraba el beneficiario de la ley. Por tanto, tendr\u00e1 las mismas defensas que \u00e9ste contra el titular dominial y sumar\u00e1 su posesi\u00f3n a la de aqu\u00e9l a los efectos de repeler una eventual demanda por reivindicaci\u00f3n. Es importante, aunque no excluyente, que quien adquiere este tipo de derechos indague el origen de la posesi\u00f3n del beneficiario. El expediente de regularizaci\u00f3n dominial es una excelente fuente de consulta si se tiene la posibilidad de verificarlo, ya que en \u00e9l queda documentado todo el proceso as\u00ed como la documentaci\u00f3n con la que se accedi\u00f3 al beneficio. <\/em><\/p>\n

CUARTO: El cesionario acepta la cesi\u00f3n a su favor y declara estar en posesi\u00f3n del inmueble. QUINTO: El cedente declara: a) Que no se encuentra concursado ni inhibido para disponer de sus bienes; b) Que el inmueble descripto no reconoce contratos ni est\u00e1 afectado por embargos ni grav\u00e1menes de ninguna naturaleza; c) Que se transfiere con los impuestos, tasas y contribuciones al d\u00eda; d) Que en el d\u00eda de hoy y con anterioridad a este acto, ha efectuado la tradici\u00f3n del inmueble a favor del cesionario; y e) Que no ha cedido los mencionados derechos y acciones a otra persona. SEXTO: Ambas partes manifiestan que han solucionado entre s\u00ed todo lo referente al pago de los respectivos impuestos, tasas, contribuciones e infraestructura, y que si apareciera alguna deuda o diferencia en tales conceptos, anterior o posterior a la presente escritura, el cesionario se hace cargo de las mismas, oblig\u00e1ndose a su pago inmediato y liberando al autorizante de toda responsabilidad al respecto. S\u00c9PTIMO: Los comparecientes declaran bajo juramento que: a) sus datos personales son correctos, completos y fiel expresi\u00f3n de la verdad; b) no est\u00e1n sujetos a procesos o sentencias que limiten su capacidad; y c) no se encuentran comprendidos en la n\u00f3mina de \u201cpersonas expuestas pol\u00edticamente\u201d seg\u00fan la resoluci\u00f3n 134\/2018 de la Unidad de Informaci\u00f3n Financiera (UIF), cuyo contenido manifiestan conocer.<\/p>\n

ASENTIMIENTO CONYUGAL: Presente en este acto\u2026 esposa\/conviviente del cedente cuyos datos obran en la comparecencia, presta el asentimiento conyugal\/convivencial en los t\u00e9rminos de los arts. 470\/456 o 522 por tratarse de la vivienda familiar del cedente.<\/p>\n

Trat\u00e1ndose de un r\u00e9gimen que busca resolver la situaci\u00f3n<\/em> dominial de inmuebles que constituyan la vivienda \u00fanica de aquellos que se acogen al beneficio, en caso de que el beneficiario sea casado (bajo el r\u00e9gimen de comunidad o de separaci\u00f3n de bienes) o registre uni\u00f3n convivencial inscripta, ser\u00e1 necesario la comparecencia del c\u00f3nyuge o conviviente a fin de brindar su asentimiento en los t\u00e9rminos de la normativa citada.<\/em><\/p>\n

Y YO EL AUTORIZANTE hago constar, de acuerdo con la documentaci\u00f3n presentada por los comparecientes, que tengo a la vista, y los informes solicitados, de los cuales anexo a esta escritura los del Registro de la Propiedad, expedidos v\u00eda web a trav\u00e9s de la ventanilla virtual, con fecha… bajo los n\u00fameros… el de dominio y… el de inhibiciones, cuyas firmas digitales han sido verificadas, lo siguiente: T\u00cdTULO Y REGISTRACIONES: Le corresponde al cedente los derechos y acciones sobre el inmueble deslindado por acta de constataci\u00f3n del r\u00e9gimen de regularizaci\u00f3n dominial efectuada con fecha…, seg\u00fan escritura n\u00famero… pasada ante el escribano del Partido de… …, al folio… del Registro n\u00famero… de su titularidad y del Registro Notarial de Regularizaci\u00f3n Dominial n\u00famero… del mismo Partido a su cargo, cuyo testimonio se inscribi\u00f3 en el Registro de la Propiedad el…, bajo el n\u00famero…, en la Matr\u00edcula … del Partido de … (…).<\/p>\n

Es imprescindible contar con el t\u00edtulo de regularizaci\u00f3n al momento de efectuar la cesi\u00f3n, debiendo colocarse la correspondiente nota de publicidad cartular en el mismo que los correlacione.<\/em><\/p>\n

NOMENCLATURA CATASTRAL:… PARTIDA INMOBILIARIA:… VALUACI\u00d3N FISCAL: $… VALUACI\u00d3N FISCAL para el Impuesto al Acto:… INFORME REGISTRAL: El cedente no est\u00e1 inhibido para disponer de sus bienes, y el inmueble deslindado cuya citada acta de regularizaci\u00f3n dominial consta inscripta a su nombre, en la forma antes relacionada, no reconoce grav\u00e1menes, restricciones ni interdicciones.<\/p>\n

Si surgieren medidas cautelares trabadas contra el titular de dominio, las mismas no ser\u00e1n oponibles al beneficiario, y por tanto el notario solo deber\u00e1 dejar constancia de su existencia al calificar el informe, manifestando que no impiden la cesi\u00f3n.<\/em><\/p>\n

Por el contrario, aquellas medidas trabadas contra el beneficiario deben ser reconocidas por el cesionario y tomadas a cargo.<\/em><\/p>\n

IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES, Ley 23.905: Retengo en este acto en tal concepto la suma de $…. para ser ingresada a la Administraci\u00f3n Federal de Ingresos P\u00fablicos (AFIP) en el t\u00e9rmino de ley correspondiente. LEO esta escritura a los comparecientes, quienes la otorgan y firman, ante m\u00ed, doy fe.<\/p>\n

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1<\/a> Pues requiere tres a\u00f1os de posesi\u00f3n p\u00fablica, pac\u00edfica y continua con anterioridad al primero de enero del a\u00f1o 2009 (es decir posesi\u00f3n desde el 1\/1\/2006).<\/p>\n<\/div>\n

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2<\/a> Seg\u00fan decreto 77\/2020 y modificatorio 510\/2021.<\/p>\n<\/div>\n