{"id":17548,"date":"2022-10-31T10:27:03","date_gmt":"2022-10-31T13:27:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=17548"},"modified":"2023-07-26T10:17:21","modified_gmt":"2023-07-26T13:17:21","slug":"la-autorizacion-de-venta-de-inmuebles","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=la-autorizacion-de-venta-de-inmuebles","title":{"rendered":"La autorizaci\u00f3n de venta de inmuebles"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n

Mariano Esper<\/strong><\/p>\n

Sumario: 1. Introducci\u00f3n. 2. \u00bfQu\u00e9 es la autorizaci\u00f3n de venta inmobiliaria? 3. Forma de la autorizaci\u00f3n de venta. 4. Funci\u00f3n negocial. 5. La autorizaci\u00f3n de venta en la legislaci\u00f3n local. 6. Contenido recomendado de la autorizaci\u00f3n de venta. a) Estructura. b) Clausulado.<\/em><\/p>\n

1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

En numerosas plazas del pa\u00eds es sumamente frecuente que las inmobiliarias que comercializan inmuebles para la venta soliciten a sus propietarios o legitimados para disponer de ellos la suscripci\u00f3n de un instrumento negocial que recibe diversos nombres, pero cuya designaci\u00f3n m\u00e1s usual es autorizaci\u00f3n de venta<\/em>.<\/p>\n

Qu\u00e9 es jur\u00eddicamente la autorizaci\u00f3n de venta, cu\u00e1l es su forma y funci\u00f3n negocial, cu\u00e1les son las normas legales que la regulan, y cu\u00e1l es su contenido recomendado y cl\u00e1usulas m\u00e1s conflictivas constituyen la m\u00e9dula central de este trabajo.<\/p>\n

2. \u00bfQu\u00e9 es la autorizaci\u00f3n de venta inmobiliaria?<\/strong><\/h2>\n

La respuesta a esta pregunta hay que dividirla en dos \u00e9pocas: la primera, integrada por las, digamos, doctrina y jurisprudencia tradicionales; la segunda, por la posici\u00f3n m\u00e1s moderna y mayormente vigente en esta materia1<\/a><\/span>.<\/p>\n

La postura tradicional, muy arraigada en la materia, afirmaba, y a\u00fan afirma en ciertas l\u00edneas de pensamiento, que la autorizaci\u00f3n de venta es un mandato<\/em>, es decir, seg\u00fan la antigua terminolog\u00eda legal, un contrato por el cual \u201cuna parte da a otra el poder, que \u00e9sta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jur\u00eddico, o una serie de actos de esta naturaleza\u201d (art. 1869, C\u00f3digo Civil), o aquel contrato \u201cpor el cual una persona se obliga a administrar uno o m\u00e1s negocios l\u00edcitos de comercio que otra le encomienda\u201d (art. 221, C\u00f3digo de Comercio), la cual actuaba \u201cen nombre de la persona que se lo ha encomendado\u201d (art. 222, C\u00f3digo de Comercio).<\/p>\n

Numerosos trabajos doctrinarios y demasiados fallos sosten\u00edan esa posici\u00f3n. En este sentido, es clara la postura de Morello2<\/a><\/span>. La doctrina especializada en el \u00e1mbito inmobiliario tambi\u00e9n consideraba que la autorizaci\u00f3n de venta era un mandato3<\/a><\/span>.<\/p>\n

La jurisprudencia acompa\u00f1\u00f3 masivamente esta mirada jur\u00eddica. As\u00ed, se se\u00f1al\u00f3 que: \u201cLa \u2018orden de venta\u2019 en que una persona autoriza a otra a tramitar y vender particularmente un inmueble, facult\u00e1ndole para firmar boleto de venta, percibir se\u00f1a y convenir plazo de escritura, configura un mandato y no un corretaje, atento la facultad, para el autorizado, de realizar actos jur\u00eddicos a nombre del autorizante\u201d (CNCom., sala B, 22\/6\/1962, \u201cYacopino y C\u00eda., D. A. v. Ayerza de Carna, Rosa\u201d, ED 5-200).<\/p>\n

\u201cLa autorizaci\u00f3n para vender un inmueble es un mandato\u201d (CNCiv., sala C, 23\/09\/1963, \u201c\u00c1lvarez, Policarpo J. y otros v. Ferraris y Porro, Herminia T. M. y otros\u201d, ED 7-896).<\/p>\n

\u201cLa relaci\u00f3n de derecho que vincula al autorizando y al autorizado a vender un inmueble por cuenta del propietario, se regula por las reglas del mandato (art\u00edculo 1869, C\u00f3digo Civil)\u201d (CNCiv., sala A, 27\/2\/1976, \u201cIglesias, Manuel v. Lorea de Spratt, Elda M.\u201d, Revista Notarial 826, a\u00f1o 81, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, 1976, p. 602).<\/p>\n

\u201cLas autorizaciones de venta otorgadas a los corredores importan verdaderos mandatos en orden al art. 1869 y sigtes. del C\u00f3digo Civil de manera tal que la competencia del intermediario se extiende aun hasta la firma del boleto de compraventa, aunque tales facultades no sean expresas, pues tal facultad surge de la propia naturaleza del contrato celebrado entre las partes\u201d (C. Apel. Civ. y Com. Bah\u00eda Blanca, sala II, 26\/02\/1985, \u201cGarber, Jorge v. Clavel, Hugo\u201d, ED 117-616, [479 SJ]).<\/p>\n

\u201cLa autorizaci\u00f3n otorgada a un martillero para vender un inmueble, firmar el boleto de compraventa y percibir importes a cuenta de precio, asumiendo la vendedora \u2018la responsabilidad del presente mandato\u2019, constituye un contrato de mandato y no de corretaje\u201d (CNCom., sala A, 08\/06\/1965, \u201cBaggetta Canfora, A. v. Rold\u00e1n, Sara E.\u201d, ED 12-65).<\/p>\n

\u201cEn el caso de las autorizaciones para vender conferidas por el propietario de un inmueble a favor de un martillero o de una inmobiliaria, la relaci\u00f3n que se establece es propia de un mandato\u201d (CNCiv., sala H, 29\/06\/1999, \u201cDelgado, Sergio v. Olivari, Jos\u00e9 L.\u201d, LL 2000-C-672).<\/p>\n

\u201cSe est\u00e1 ante un mandato y no ante una relaci\u00f3n de corretaje, si se autoriza a un tercero a firmar el boleto de compraventa y percibir la se\u00f1al\u201d (CNCiv., sala D, 06\/08\/1970, \u201cMaggi, Odin A. v. Hu\u00f1is, Salom\u00f3n\u201d, ED 36-331).<\/p>\n

En la posici\u00f3n contraria, la postura moderna y mayormente vigente en la actualidad pregona que la autorizaci\u00f3n de venta no es un mandato sino que consiste en un verdadero y aut\u00e9ntico contrato de corretaje celebrado entre el propietario del inmueble, o la persona que se encuentre legitimada para disponer del bien, quien lo celebra en car\u00e1cter de comitente, y la inmobiliaria, quien lo suscribe como corredora.<\/p>\n

Ya desde tiempo atr\u00e1s la jurisprudencia tambi\u00e9n afirmaba esta l\u00ednea de pensamiento. As\u00ed, por ejemplo, se sostuvo que:<\/p>\n

\u201cEs de corretaje, no de mandato ni de comisi\u00f3n, el contrato escrito en virtud del cual una persona autoriza a otra para que le venda un inmueble de su propiedad dentro de un plazo determinado y por el precio, condiciones y comisi\u00f3n convenidos\u201d (C. 2\u00aa Apel. Corrientes, 25\/10\/1950, \u201cMonsalve, Marcos v. Lanza, Emilio\u201d, JA 1951-I-930).<\/p>\n

Hace unos a\u00f1os tuve la posibilidad de precisar las amplias diferencias que existen entre el corretaje y el mandato4<\/a><\/span>, y afirm\u00e9 que la autorizaci\u00f3n de venta no es un mandato sino que representa, refleja, consiste, configura un aut\u00e9ntico contrato de corretaje inmobiliario entre el comitente y el corredor5<\/a><\/span>. Por lo tanto, integro esta corriente de ideas que ve en la autorizaci\u00f3n de venta (o de comercializaci\u00f3n) un concreto contrato de corretaje, inmobiliario en el caso.<\/p>\n

Participan de esta l\u00ednea de pensamiento varias autoras de renombre6<\/a><\/span>. Para esta corriente, la autorizaci\u00f3n de venta es el nombre que, en los arraigados usos y costumbres inmobiliarios, recibe el encargo que el propietario o legitimado para disponer del bien formula a la inmobiliaria para que esta se apreste a conseguir un comprador concreto de ese inmueble. Ese encargo refleja la existencia del t\u00edpico contrato de corretaje.<\/p>\n

La doctrina cl\u00e1sica ha se\u00f1alado desde antiguo que \u201cse designa bajo el nombre de corredor a la persona que profesionalmente se interpone entre la oferta y la demanda para ayudar o promover la conclusi\u00f3n de los contratos\u201d7<\/a><\/span>. El autor referido prosigue afirmando que el corretaje \u201ces el acuerdo entre corredor y comitente por el cual el primero se obliga, mediante retribuci\u00f3n, a buscar la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusi\u00f3n de un contrato proyectado por el comitente\u201d8<\/a><\/span>.<\/p>\n

Fontanarrosa comparte la definici\u00f3n de corredor brindada por Siburu y agrega: \u201cEl corredor no representa a las partes que han de celebrar el negocio jur\u00eddico a cuya conclusi\u00f3n coopera con su intermediaci\u00f3n, sino que simplemente aproxima a los interesados y les facilita el camino para su entendimiento\u201d9<\/a><\/span>.<\/p>\n

Esta misma caracterizaci\u00f3n del corretaje surge del articulado legal vigente, ya que el art. 1345, C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCyC), define el corretaje como el contrato por el cual \u201cuna persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociaci\u00f3n y conclusi\u00f3n de uno o varios negocios, sin tener relaci\u00f3n de dependencia o representaci\u00f3n con ninguna de las partes\u201d. Esto mismo, como se advierte, constituye el prop\u00f3sito y contenido b\u00e1sico de la autorizaci\u00f3n de venta de un inmueble.<\/p>\n

Es decir, para resumir esta l\u00ednea de pensamiento: autorizaci\u00f3n de venta es sin\u00f3nimo de contrato de corretaje inmobiliario, y as\u00ed ser\u00e1 entendida y utilizada la expresi\u00f3n en este ensayo.<\/p>\n

Concluyo este apartado haciendo saber al lector que las corrientes de pensamiento se\u00f1aladas son las m\u00e1s relevantes, pero no las \u00fanicas, ya que en doctrina se han esbozado otras posturas, algunas de las cuales (no todas), rese\u00f1o a continuaci\u00f3n:<\/p>\n

a) Acquarone afirma que la autorizaci\u00f3n de venta es un contrato at\u00edpico10<\/a><\/span>.<\/p>\n

b) La posici\u00f3n de Strata es imprecisa, ya que refiere que \u201cla autorizaci\u00f3n de venta se encuadra dentro de la figura del corretaje\u201d, pero en otros tramos de su trabajo se\u00f1ala que \u201cla autorizaci\u00f3n de venta debe calificarse como contrato t\u00edpico\u201d11<\/a><\/span>.<\/p>\n

c) Cabanas sostiene que es usual que en el mercado inmobiliario el contrato de corretaje se formalice en un instrumento denominado autorizaci\u00f3n de venta, pero califica al corretaje como un contrato sin regulaci\u00f3n legal (antes del CCyC)12<\/a><\/span>.<\/p>\n

La jurisprudencia tampoco ha mantenido una posici\u00f3n cerrada a las posturas centrales desarrolladas en este apartado. Ser\u00eda tedioso y ajeno al objeto de este trabajo rese\u00f1ar todas las corrientes; basta indicar, a t\u00edtulo de muestra, que en un precedente se mantuvo una posici\u00f3n abierta en la materia: \u201cEl alcance y consiguiente calificaci\u00f3n contractual como mandato o corretaje de la autorizaci\u00f3n para vender un inmueble, depende de las particularidades concretas de cada caso; no cabe, pues, atarse a las palabras empleadas, sino indagar en el contexto de la contrataci\u00f3n y en las circunstancias que rodean la operaci\u00f3n en el sentido cabal que las partes quisieron darle al acto\u201d13<\/a><\/span>.<\/p>\n

3. Forma de la autorizaci\u00f3n de venta<\/strong><\/h2>\n

Bajo las normas que reg\u00edan antes de la vigencia del CCyC, el corretaje era un contrato de car\u00e1cter formal, puesto que la ley exig\u00eda que el encargo al corredor (la inmobiliaria, en este an\u00e1lisis) se documentara por escrito. As\u00ed lo impon\u00eda la regla nacional entonces vigente, cuando dispon\u00eda que era obligaci\u00f3n del corredor \u201cconvenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operaci\u00f3n en la que intervendr\u00e1 y dem\u00e1s instrucciones relativas al negocio; se deber\u00e1 dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operaci\u00f3n o realizar otros actos de ejecuci\u00f3n del contrato en nombre de aqu\u00e9l\u201d (art. 36, inc. d], ley 20.266 de Martilleros y Corredores; el resaltado es propio).<\/p>\n

El art. 3\u00ba, inc. d), de la ley 26.994 que sancion\u00f3 el CCyC, derog\u00f3 el art. 36 de la ley 20.266 y, con ello, la exigencia de la forma escrita para celebrar el contrato de corretaje. El articulado que rige actualmente la regulaci\u00f3n del corretaje en el CCyC (arts. 1345 a 1355) no contiene ninguna disposici\u00f3n que exija que el contrato de corretaje, sea inmobiliario u otro, deba ser celebrado por escrito. Ergo, el contrato de corretaje y la autorizaci\u00f3n de venta que se utiliza para documentarlo pueden ser celebrados v\u00e1lidamente por escrito o por otros medios de expresi\u00f3n de la voluntad (arts. 262 y ss., CCyC) ya que, a partir de la vigencia del CCyC, el corretaje se ha convertido en un contrato no formal en los t\u00e9rminos del art. 969, CCyC14<\/a><\/span>.<\/p>\n

En el punto 5 de este trabajo, ampliar\u00e9 este tema de la cuesti\u00f3n instrumental de la autorizaci\u00f3n de venta seg\u00fan su tratamiento en las normas provinciales que tambi\u00e9n regulan el corretaje.<\/p>\n

Un par de consideraciones finales antes de concluir este primer apartado:<\/p>\n

a) La autorizaci\u00f3n de venta es \u00fatil y conveniente para ambos contratantes, el comitente y el corredor, aunque es usual que se pacte con exclusividad y de forma irrevocable durante el plazo de su duraci\u00f3n, con lo cual estas estipulaciones la inclinan a favor del intermediario.<\/p>\n

b) El texto de la autorizaci\u00f3n surge de modelos previamente estandarizados por la inmobiliaria, cuyos formularios preestablecidos contienen usualmente espacios en blanco y puntos suspensivos para completar los datos faltantes (identificaci\u00f3n del propietario, individualizaci\u00f3n del inmueble, precio y condiciones de venta, etc.), puesto que el resto del texto ya viene consolidado y no es susceptible de modificaci\u00f3n15<\/a><\/span>. Esta caracterizaci\u00f3n de la realidad negocial ubica a esta situaci\u00f3n en el marco de los contratos celebrados por adhesi\u00f3n, regulados de forma imperativa por los arts. 984 a 989 del CCyC.<\/p>\n

4. Funci\u00f3n negocial<\/strong><\/h2>\n

\u00bfPara qu\u00e9 se utiliza la autorizaci\u00f3n de venta en los negocios inmobiliarios? Pues bien, algo de ello qued\u00f3 expuesto en los p\u00e1rrafos precedentes: es un instrumento que se utiliza cuando el propietario de un inmueble, o el legitimado para disponer de \u00e9l, decide enajenarlo por intermedio de una inmobiliaria. Con esa finalidad, se suscribe este instrumento negocial.<\/p>\n

Es decir que la autorizaci\u00f3n es un documento que se utiliza para vender un inmueble, aunque nada impide que se suscriba un instrumento similar para la permuta, cesi\u00f3n de derechos, locaci\u00f3n u otro contrato inmobiliario, en cuyo caso se tratar\u00e1 de autorizaci\u00f3n de permuta, de cesi\u00f3n, de alquiler, etc., seg\u00fan cu\u00e1l sea el negocio que el propietario o legitimado pretenda celebrar con terceros. Nada impide, tampoco, que la finalidad sea mixta, venta o permuta, venta o alquiler, en cuyo caso tambi\u00e9n variar\u00e1 la denominaci\u00f3n del instrumento y parte de su contenido.<\/p>\n

Dado que el contrato de corretaje constituye un contrato no formal, como qued\u00f3 expuesto en el apartado anterior, la autorizaci\u00f3n de venta (es decir el contrato de corretaje) no tiene obligaci\u00f3n de ser extendida por escrito y por ello puede, v\u00e1lidamente, ser conferida por medios no escritos.<\/p>\n

Cuando se emite por escrito, la finalidad central de la autorizaci\u00f3n de venta es documentar las particularidades del negocio que el vendedor se propone celebrar: precio, moneda, forma de pago, costos de la operaci\u00f3n, posesi\u00f3n y escrituraci\u00f3n, entre otras cuestiones, como tambi\u00e9n lo relativo a los honorarios de la inmobiliaria interviniente, plazo de duraci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n y si fue extendida con exclusividad o sin ella, todo lo cual resulta materia sensible que justifica que se asiente en un texto escrito, sea papel o digital firmado (doct. art. 286, CCyC).<\/p>\n

5. La autorizaci\u00f3n de venta en la legislaci\u00f3n local<\/strong><\/h2>\n

Pese a que el contrato de corretaje est\u00e1 regulado a nivel nacional, tanto en el c\u00f3digo de fondo como, simult\u00e1neamente, en la ley nacional 20.266 de Martilleros y Corredores y en el art. 77 de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcci\u00f3n, desde hace d\u00e9cadas existen en las provincias normas que tambi\u00e9n regulan la actividad del corredor y fijan sus obligaciones y derechos como tal. Es decir, desde hace suficiente tiempo coexisten en nuestro pa\u00eds normas nacionales y locales que disciplinan esta misma tem\u00e1tica.<\/p>\n

Ya abord\u00e9 esta cuesti\u00f3n en publicaciones anteriores, a las que prefiero remitirme para no desviar el curso de atenci\u00f3n del objeto de an\u00e1lisis de este trabajo16<\/a><\/span>. Solo debo se\u00f1alar, a t\u00edtulo de referencia general, que la cuesti\u00f3n es harto discutida en doctrina y jurisprudencia y que no hay una uniformidad clara respecto de si la norma nacional prevalece sobre la provincial o si ello ocurre a la inversa, pese a la contundente doctrina de la Corte Suprema de Justicia emanada del precedente Diehl<\/em>, en el cual se dispuso, entre otras precisiones, que \u201csi el Congreso Nacional tiene, a trav\u00e9s del derecho com\u00fan, la facultad exclusiva de reglar la actividad de los corredores, estableciendo su competencia, deberes y derechos, prohibiciones, responsabilidades y sanciones,debe tener tambi\u00e9n la prerrogativa de determinar las condiciones que los habilitan a ejercer la mentada actividad, tal como lo hace el art. 88 del C\u00f3digo de Comercio al determinar dichas condiciones habilitantes\u201d (CS, 24\/11\/1998, \u201cDiehl, Jos\u00e9\u201d, Fallos: 321:3108, LL 1999-B-669, cita online AR\/JUR\/3979\/1998)17<\/a><\/span>.<\/p>\n

Un repaso por algunas normas provinciales y locales que regulan el corretaje en general o el inmobiliario en particular permite verificar qu\u00e9 atenci\u00f3n se presta a la autorizaci\u00f3n de venta.<\/p>\n

a) La ley 2340 de Colegio \u00danico de Corredores Inmobiliarios de CABA (publ.25\/06\/2007) alude a la autorizaci\u00f3n en el art. 11, inc. 7\u00ba, cuando afirma que el corredor inmobiliario tiene derecho a \u201csolicitar de su comitente una autorizaci\u00f3n escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la operaci\u00f3n, con car\u00e1cter exclusivo por el t\u00e9rmino convenido, as\u00ed como la retribuci\u00f3n pactada\u201d. Tambi\u00e9n la menciona en el art. 13, inc. 2\u00ba, cuando dispone que est\u00e1 prohibido al corredor inmobiliario \u201caceptar encargos cuando les conste que la misma persona ha otorgado con anterioridad una autorizaci\u00f3n, cuyo plazo no ha expirado, a otro corredor o agente inmobiliario, o que no haya sido fehacientemente revocada por el comitente\u201d.<\/p>\n

b) La ley 10.973 de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires (BO 13\/11\/1990) alude al deber del corredor de convenir por escrito con su \u201cmandante\u201d \u201clos honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempe\u00f1o de su mandato, archivando anualmente los convenios por escrito que a ese respecto tuviera con sus mandantes\u201d (art. 52, ap. a], inc. 9).<\/p>\n

c) La ley 9445 de Corredor P\u00fablico Inmobiliario de la Provincia de C\u00f3rdoba (publ. 19\/12\/2007) dispone que es deber del corredor \u201cposeer autorizaci\u00f3n por escrito expedida por el mandante para todo acto pertinente a sus funciones\u201d (art. 16, inc. p]).<\/p>\n

d) La ley 13.154 de Corretaje Inmobiliario de la Provincia de Santa Fe (publ. 17\/01\/2011) establece que es obligaci\u00f3n del corredor \u201cconvenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operaci\u00f3n en la que intervendr\u00e1 y dem\u00e1s instrucciones relativas al negocio; se debe dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operaci\u00f3n o realizar otros actos de ejecuci\u00f3n del contrato en nombre de aquel\u201d (art. 10, inc. 4\u00ba). Tambi\u00e9n dispone que el corredor debe \u201crequerir de su comitente una autorizaci\u00f3n escrita en la cual se detalle plazo, clase, modalidades y precio objeto de la operaci\u00f3n; salvo acuerdo expreso en contrario no corresponde el reintegro de los gastos efectuados, en aquellos casos en que no se ha concretado la operaci\u00f3n encomendada en el plazo previsto\u201d (art. 10, inc. 10).<\/p>\n

e) La ley 7372 de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Mendoza (publ. 23\/06\/2005) y su legislaci\u00f3n subsiguiente no aluden espec\u00edficamente a la autorizaci\u00f3n de venta.<\/p>\n

f) Finalmente, para cerrar la cita de normas locales, la ley 7455 de Corredor Inmobiliario de la Provincia de Tucum\u00e1n (publ. 24\/11\/2004) impone como obligaci\u00f3n del corredor (art. 10, inc. l]) \u201cposeer autorizaciones por escrito del mandante, tanto para la locaci\u00f3n o venta de inmuebles, transferencia de fondos de comercio y cualquier otro acto de administraci\u00f3n de propiedades\u201d. En una disposici\u00f3n novedosa y protectora del honorario del corredor, dispone que este tiene derecho a \u201cpercibir ambos honorarios del comitente o autorizante si la operaci\u00f3n encomendada se llevara a cabo sin la intervenci\u00f3n del corredor inmobiliario pero durante el plazo de vigencia de la autorizaci\u00f3n o cuando \u00e9sta fuera revocada pendiente aqu\u00e9l, sin perjuicio de los da\u00f1os que este \u00faltimo hubiere podido ocasionar. Si dentro de los ciento ochenta (180) d\u00edas posteriores a la caducidad del plazo de autorizaci\u00f3n, la operaci\u00f3n se llevara a cabo con un adquirente, locador o locatario que hubiere formulado propuesta o reserva ante el corredor inmobiliario, \u00e9ste tendr\u00e1 derecho a percibir sus honorarios como si hubiese intervenido en la operaci\u00f3n\u201d (art. 9\u00ba, inc. g]).<\/p>\n

Del repaso normativo realizado respecto de ciertas reglas locales que disciplinan el corretaje en general o el inmobiliario en particular, pueden extraerse las conclusiones siguientes:<\/p>\n

1) La autorizaci\u00f3n de venta no est\u00e1 espec\u00edfica y puntualmente regulada como tal, en cap\u00edtulos o apartados separados dentro de cada legislaci\u00f3n, sino que las alusiones normativas a la \u201cautorizaci\u00f3n\u201d son gen\u00e9ricas, ya sea que se trate de venta, locaci\u00f3n u otros negocios inmobiliarios.<\/p>\n

2) Algunas disposiciones locales refieren concretamente a las autorizaciones, mientras que otras aluden el\u00edpticamente a ellas, ya que la menci\u00f3n normativa concreta es al contrato por escrito que el corredor debe celebrar con el comitente, que en definitiva es la propia autorizaci\u00f3n, aunque no se la designe con ese nombre.<\/p>\n

3) Se advierte en las normas consultadas un uso extendido, y err\u00f3neo, del vocablo \u201cmandante\u201d para aludir al sujeto que le encarga al corredor la realizaci\u00f3n de un negocio determinado. Como hemos visto, el contrato entre propietario e inmobiliaria no es de mandato sino de corretaje, y por ello no resulta apropiada la alusi\u00f3n a mandante que suele colarse en las normas locales.<\/p>\n

6. Contenido recomendado de la autorizaci\u00f3n de venta<\/strong><\/h2>\n

Las inn\u00fameras autorizaciones de venta que he visto, analizado o revisado en mi actividad profesional y acad\u00e9mica tienen, en general, una nota caracter\u00edstica: su contenido es limitado, est\u00e1n mal escritas, no regulan adecuadamente numerosas contingencias negociales y no protegen eficazmente al corredor inmobiliario, que es aquel a favor de quien, principalmente, se suelen emitir.<\/p>\n

He tratado de revertir esa falencia profesional, con poco \u00e9xito entiendo, proponiendo en los cuantiosos cursos de capacitaci\u00f3n que he dictado a corredores, martilleros, abogados y escribanos, que las autorizaciones de venta, alquiler, etc., contengan un contenido m\u00e1s preciso, apropiado y completo respecto al negocio que se proyecta celebrar.<\/p>\n

Con este art\u00edculo y los p\u00e1rrafos que siguen, prosigo con mi intenci\u00f3n a\u00fan no concretada. Van, entonces, los contenidos m\u00ednimos que sugiero para que una autorizaci\u00f3n de venta resulte m\u00e1s precisa, completa y profesionalmente \u00fatil respecto de los fines e intereses que se persiguen con su emisi\u00f3n.<\/p>\n

a) Estructura<\/strong><\/h3>\n

Ante todo, recomiendo que la autorizaci\u00f3n est\u00e9 estructurada a la usanza de un contrato tradicional, con t\u00edtulo, encabezamiento y clausulado, y no, como se advierte frecuentemente, redactada de forma plana, a modo de declaraci\u00f3n unilateral (\u201cEl que suscribe, Fulano de Tal, autoriza a\u2026\u201d), sin el clausulado tradicional, tal vez dividida en apartados num\u00e9ricos (1, 2, 3, etc.), y escrita en prosa continua sin p\u00e1rrafos separados por punto y aparte, todo lo cual dificulta su lectura y, por ende, su r\u00e1pida y f\u00e1cil comprensi\u00f3n.<\/p>\n

Por lo tanto, siguiendo la t\u00e9cnica contractual tradicional y la moderna, sugiero que la autorizaci\u00f3n de venta, como las de alquiler, permuta u otros negocios, est\u00e9 dividida en las secciones o partes siguientes: 1) t\u00edtulo o denominaci\u00f3n; 2) encabezamiento; 3) clausulado; y 4) cierre18<\/a><\/span>.<\/p>\n

Considerando que el t\u00edtulo del instrumento no conlleva misterio alguno y que, l\u00f3gicamente, ser\u00e1 Autorizaci\u00f3n de venta<\/em>, a rengl\u00f3n seguido y a la usanza de los contratos en general, conviene incorporar el encabezamiento de la autorizaci\u00f3n que ser\u00e1 el sitio del contrato en el cual se identifiquen las partes del acuerdo: 1) la persona humana o jur\u00eddica que encarga la venta del inmueble (comitente o propietario), y 2) la inmobiliaria que se ocupar\u00e1 de ello (corredor), con todos los datos posibles que identifiquen a una y a otra, particularmente los datos de matriculaci\u00f3n del corredor para constatar que se trata de un profesional inscripto (doct. art. 33, ley 20.266 de Martilleros y Corredores).<\/p>\n

Desde ya que, en forma previa a suscribir la autorizaci\u00f3n de venta, el corredor debi\u00f3 cumplir diligentemente con las obligaciones que la ley impone a su profesi\u00f3n: constatar la identidad y capacidad de los contratantes, averiguar los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble, etc., es decir, los deberes que surgen directa o indirectamente del articulado legal (art. 1347, CCyC). La jurisprudencia es vast\u00edsima respecto de las obligaciones a cargo del corredor y las sanciones derivadas de su incumplimiento19<\/a><\/span>.<\/p>\n

Luego de identificar a cada parte contractual, aconsejo colocar entre par\u00e9ntesis y en letra may\u00fascula completa el modo como se identificar\u00e1 a cada una en el texto de la autorizaci\u00f3n: EL PROPIETARIO, EL COMITENTE, LA INMOBILIARIA, EL INTERMEDIARIO u otros modos20<\/a><\/span>. Podr\u00eda tambi\u00e9n pensarse en utilizar letra may\u00fascula inicial, \u00fanicamente, para no sobrecargar el texto, aunque ello es una cuesti\u00f3n de estilos personales. A continuaci\u00f3n, indicar que ambos contratantes se denominar\u00e1n en lo sucesivo como LAS PARTES, con letras may\u00fasculas completas, para que se comprenda el uso de esa expresi\u00f3n en el texto contractual.<\/p>\n

b) Clausulado<\/strong><\/h3>\n

El texto de cada cl\u00e1usula debe estar precedido por una numeraci\u00f3n y un ep\u00edgrafe que anticipe su contenido, como lo ense\u00f1a la t\u00e9cnica contractual moderna. Ello colabora con la claridad del texto, ubicaci\u00f3n r\u00e1pida del tema dentro del clausulado y f\u00e1cil identificaci\u00f3n del contenido de cada cl\u00e1usula21<\/a><\/span>. Por ejemplo: TERCERA. EXCLUSIVIDAD; 6. HONORARIOS DEL CORREDOR. Recomiendo que la titulaci\u00f3n est\u00e9 redactada con letras may\u00fasculas, letra negrita y subrayado, para destacarlas del resto del texto y, con ello, coadyuvar a encontrar la informaci\u00f3n de forma m\u00e1s \u00e1gil22<\/a><\/span>.<\/p>\n

Las estipulaciones recomendables son las que comentar\u00e9 seguidamente. En las notas a pie de p\u00e1gina indicar\u00e9 un texto sugerido para cada cl\u00e1usula.<\/p>\n

a) Objeto<\/em>: esta estipulaci\u00f3n propone un contenido doble, ya que precisa el objeto de la autorizaci\u00f3n, es decir la venta, e individualiza el inmueble objeto del negocio. Luego de identificar el inmueble colocar entre par\u00e9ntesis y con letras may\u00fasculas completas la expresi\u00f3n \u201cEL INMUEBLE\u201d, de manera de aclarar que as\u00ed se lo referir\u00e1 en lo sucesivo en el texto del instrumento23<\/a><\/span>.<\/p>\n

b) Estado f\u00edsico del inmueble<\/em>: referir el estado de uso, aseo y conservaci\u00f3n del inmueble. Incluir en el detalle los objetos y artefactos amurados susceptibles de generar riesgos para el inmueble, las personas que lo habitan o para terceros (estufas, calefones, etc.)24<\/a><\/span>.<\/p>\n

c) Estado de ocupaci\u00f3n del inmueble<\/em>: indicar si el bien se encuentra desocupado u ocupado por alg\u00fan t\u00edtulo que pueda ser necesario referir en el documento, como una locaci\u00f3n o un comodato a plazo (art. 1536, inc. e], CCyC). En cualquier caso, estipular que se entregar\u00e1 al comprador plenamente desocupado al tiempo de transmitirle la posesi\u00f3n, al producirse la escrituraci\u00f3n o para el momento que las partes fijen para ello25<\/a><\/span>.<\/p>\n

d) Plazo<\/em>: se\u00f1alar el t\u00e9rmino de duraci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n, que var\u00eda de plaza en plaza, aunque usualmente es de noventa d\u00edas. La ley no impone m\u00ednimo ni m\u00e1ximo de tiempo alguno, por lo que existe al respecto libertad contractual (doct. arts. 12 y 958, CCyC). Los d\u00edas pueden ser h\u00e1biles o corridos, seg\u00fan lo pactado, aunque el silencio contractual presume que los d\u00edas son corridos (doct. art. 6\u00ba, CCyC). Es conveniente indicar si el contrato se renueva autom\u00e1ticamente a su vencimiento por igual per\u00edodo, y si ello ocurre una, dos o cu\u00e1ntas veces26<\/a><\/span>. Ante la ausencia de pacto especial, la autorizaci\u00f3n no se renueva al vencimiento del plazo. Es esencial establecer si el plazo es revocable por el comitente en cualquier momento y c\u00f3mo se comunica la revocaci\u00f3n27<\/a><\/span>.<\/p>\n

e) Exclusividad:<\/em> la cuesti\u00f3n relativa a la exclusividad de la autorizaci\u00f3n, siempre que se pacte claro, amerita un tratamiento clausular separado de las restantes estipulaciones. La cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n debe precisar si la autorizaci\u00f3n se otorga con exclusividad a favor de la inmobiliaria, qu\u00e9 comprende esa exclusividad y las consecuencias de incumplirla. Como la exclusividad es una renuncia del derecho del comitente a comercializar el inmueble con otro corredor, debe redactarse de forma clara y precisa, puesto que la voluntad de renunciar no se presume (doct. art. 948, CCyC)28<\/a><\/span>. La jurisprudencia protege al corredor a cuyo favor se extendi\u00f3 una autorizaci\u00f3n y se acord\u00f3 el pago del doble de la comisi\u00f3n pactada en concepto de indemnizaci\u00f3n en caso de incumplimiento del propietario29<\/a><\/span>.<\/p>\n

f) Precio y condiciones de comercializaci\u00f3n<\/em>: indicar el precio m\u00ednimo de venta que el corredor debe obtener del tercero interesado, el modo y tiempo de pago del precio, si es posible aceptar bienes materiales como parte de pago (inmuebles, automotores, etc.)30<\/a><\/span>. La doctrina tradicional es clara en este sentido31<\/a><\/span>.<\/p>\n

g) Condiciones jur\u00eddicas del inmueble y del propietario<\/em>: se\u00f1alar que el inmueble se encontrar\u00e1 libre de todo gravamen y restricci\u00f3n al tiempo de la escrituraci\u00f3n y que la venta se realizar\u00e1 en base a t\u00edtulos perfectos a esa fecha, para evitar que cualquier limitaci\u00f3n que pueda existir a la firma de la autorizaci\u00f3n y desconocida por las partes pueda obstaculizar la venta o generar responsabilidad al corredor o al vendedor. Recordemos que el corredor debi\u00f3 investigar previamente la legitimidad del derecho del propietario para vender el inmueble, a trav\u00e9s del pedido de informes de dominio y de la compulsa de la documentaci\u00f3n pertinente (planos catastrales, escrituras previas, reglamentos, etc.), todo lo cual no puede ser omitido por \u00e9l o dispensado por el propietario (doct. art. 1347, inc. b], CCyC32<\/a><\/span>), puesto que las obligaciones del corredor son de orden p\u00fablico. Tambi\u00e9n se suele estipular que el comitente no tendr\u00e1 restricciones ni limitaciones jur\u00eddicas para transmitir el dominio del inmueble a la fecha de la escrituraci\u00f3n33<\/a><\/span>.<\/p>\n

h) Servicios p\u00fablicos y tributos<\/em>: dejar asentada la existencia o inexistencia de deudas derivadas de los servicios p\u00fablicos que se prestan en el inmueble o de los tributos que lo gravan, para mayor claridad del corredor y del tercero comprador.<\/p>\n

i) Posesi\u00f3n y escrituraci\u00f3n<\/em>: indicar la fecha estimada de entrega de la posesi\u00f3n al comprador y de la escrituraci\u00f3n de la operaci\u00f3n, lo que funcionar\u00e1 como una instrucci\u00f3n al corredor y una informaci\u00f3n esencial a ser brindada al interesado en adquirir la propiedad.<\/p>\n

j) Publicidad del inmueble<\/em>: se\u00f1alar que la inmobiliaria puede ofrecer a la venta el inmueble por los medios de difusi\u00f3n usuales, como redes sociales, sitios web, prensa escrita, etc., o imponer ello como una obligaci\u00f3n peri\u00f3dica a su cargo34<\/a><\/span>.<\/p>\n

k) Facultades de la inmobiliaria<\/em>: tambi\u00e9n resulta apropiado indicar que el intermediario se encuentra autorizado a recibir se\u00f1as, reservas, dep\u00f3sitos en garant\u00eda, etc., de la operaci\u00f3n que se propone concretar35<\/a><\/span>.<\/p>\n

l) Representaci\u00f3n del comitente<\/em>: precisar si la inmobiliaria se encuentra expresamente facultada para actuar en representaci\u00f3n del comitente y suscribir en su nombre el boleto de compraventa o contrato de venta, aunque ello podr\u00eda chocar con la manda del art. 1345, CCyC, que expresamente proh\u00edbe al corredor tener relaci\u00f3n de \u201crepresentaci\u00f3n con ninguna de las partes\u201d.<\/p>\n

m) Honorario de la inmobiliaria<\/em>: acordar la retribuci\u00f3n concreta a favor del corredor en caso de \u00e9xito del encargo, es decir, en caso de que se concrete la venta pretendida por el comitente. El honorario suele ser un porcentaje del precio final obtenido. Tener presente las escalas arancelarias que usualmente establecen las leyes locales, que fijan pautas de orden p\u00fablico36<\/a><\/span>, como tambi\u00e9n lo previsto en el siempre olvidado y poco aplicado art. 77, ley nacional 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcci\u00f3n37<\/a><\/span>. Conviene, adem\u00e1s, fijar el momento puntual en que el comitente debe pagar el honorario38<\/a><\/span>.<\/p>\n

n) Gastos<\/em>: puede convenirse expresamente qui\u00e9n afrontar\u00e1 los costos que se devenguen por la comercializaci\u00f3n del inmueble, publicaciones, costos de informes registrales y de averiguaciones, agente de guardia u otras erogaciones que puedan surgir de la gesti\u00f3n del corredor39<\/a><\/span>. En caso de silencio, el intermediario corre con los gastos (doct. art. 1354, CCyC)40<\/a><\/span>.<\/p>\n

o) Incumplimientos<\/em>: un aspecto clave en cualquier contrato es prever cu\u00e1les son las consecuencias que se estipulan en caso de que una u otra de las partes incumpla los t\u00e9rminos acordados. Generalmente, el principal interesado en pactar esta cuesti\u00f3n es el corredor, ya que es quien afronta el riesgo de que el comitente no le abone el honorario estipulado. Para ello, pueden estipularse cl\u00e1usulas penales por incumplimiento, en la forma de sumas fijas por cada d\u00eda de mora y hasta el efectivo pago, para lo cual conviene acordar la mora autom\u00e1tica, m\u00e1s all\u00e1 de que esto \u00faltimo ya est\u00e9 previsto en el art. 886, CCyC41<\/a><\/span>.<\/p>\n

p) Documentaci\u00f3n<\/em>: esta cl\u00e1usula refleja los instrumentos que el comitente entrega a la inmobiliaria en el acto de encargar la venta, y el recibo de ello por parte de aquella42<\/a><\/span>.<\/p>\n

q) COTI<\/em>: el C\u00f3digo de Oferta de Transferencia de Inmuebles fue creado por la resoluci\u00f3n general N\u00ba 2371 de la Administraci\u00f3n de Ingresos P\u00fablicos (BO 21\/12\/2007), que luego tuvo algunas modificaciones. En virtud de esa norma, el titular dominial del inmueble debe obtener el COTI en forma previa a la negociaci\u00f3n, oferta o transferencia de inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, siempre que el precio fuera igual o superior a $1.500.00043<\/a><\/span>.<\/p>\n

r) Domicilios<\/em>: como es de estilo en los contratos, se recomienda estipular los domicilios adonde se tendr\u00e1n por v\u00e1lidas y eficaces las notificaciones y comunicaciones que all\u00ed se cursen. Con esa finalidad, pueden constituirse domicilios f\u00edsicos, electr\u00f3nicos (art. 75, CCyC) o ambos44<\/a><\/span>.<\/p>\n

s) Competencia judicial<\/em>: como cualquier contrato que se precie de tal, recomiendo tambi\u00e9n convenir la competencia judicial en raz\u00f3n del territorio para el caso de conflicto o controversia entre los contratantes45<\/a><\/span>. Dado que el CCyC no ha modificado las normas nacionales sobre competencia material de la justicia nacional con asiento en la Capital Federal, y ha mantenido separados los fueros civil y comercial, a diferencia de lo que ocurre en las restantes jurisdicciones provinciales del pa\u00eds, hasta tanto se unifiquen esos fueros y pese a la eliminaci\u00f3n de la figura del \u201cacto de comercio\u201d desde el 01\/08\/2015, puede considerarse vigente y aplicable en la Capital Federal la antigua doctrina plenaria Tedesco v. Guanziroli <\/em>seg\u00fan la cual \u201cson actos de comercio, sujetos a la jurisdicci\u00f3n mercantil, las operaciones de corretaje relativas a la venta de inmuebles\u201d46<\/a><\/span>.<\/p>\n

El cierre de la autorizaci\u00f3n de venta debe indicar la fecha y el lugar de celebraci\u00f3n, la cantidad de ejemplares que se suscriben (dos) y que son de un mismo contenido y para una misma finalidad, con la cl\u00e1sica expresi\u00f3n de que \u201cse suscriben dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto\u201d, luego de lo cual se estampan las firmas de los contratantes, ol\u00f3grafas o digitales (art. 3\u00ba ley 25.506 de Firma Digital; art. 288, CCyC)47<\/a><\/span><\/p>\n

.<\/p>\n

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1<\/a> Hace varios a\u00f1os, Moreira realiz\u00f3 un trabajo en el que rese\u00f1aba el panorama de la cuesti\u00f3n a ese momento (1983), el cual, aunque ha variado desde entonces, es \u00fatil como referencia en la materia (Moreira, Laureano A., \u201cLa autorizaci\u00f3n al intermediario para vender inmuebles: replanteo de opiniones en doctrina y jurisprudencia\u201d, Revista del Notariado 787, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, enero-febrero 1983, p. 59 y ss.). El autor no termina de adoptar una posici\u00f3n en la tem\u00e1tica: \u201cConvendr\u00e1, pues, determinar con precisi\u00f3n en cada caso si lo que se le encarga al intermediario es que realice un corretaje, aproximando a los interesados para que celebren directamente el contrato; o si tambi\u00e9n se le encomienda la suscripci\u00f3n del boleto de compraventa como mandatario del vendedor\u201d (p. 66).<\/p>\n<\/div>\n

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2<\/a> Morello, Augusto M. El boleto de compraventa inmobiliaria<\/em>, 2\u00aa ed. reel. y act., La Plata-Buenos Aires, Librer\u00eda Editora Platense-Abeledo Perrot, 1975, p. 261 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

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3<\/a> Lapa, Eduardo L. \u201cImportancia de la autorizaci\u00f3n de venta en las transacciones inmobiliarias\u201d, Doctrina Judicial 2005-3-1143, cita online AR\/DOC\/3727\/2005). Ver tambi\u00e9n Lapa, Eduardo L. El agente de guardia en la venta o locaci\u00f3n de inmuebles<\/em>, Buenos Aires, Depalma, 1988, p. 92.<\/p>\n<\/div>\n

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4<\/a> Esper, Mariano. Intermediaci\u00f3n en contratos inmobiliarios<\/em>, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2010, p. 36-39.<\/p>\n<\/div>\n

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5<\/a> Esper, Intermediaci\u00f3n\u2026, ob. cit., p. 217 y ss., aunque el an\u00e1lisis est\u00e1 referido m\u00e1s ampliamente a la autorizaci\u00f3n de comercializaci\u00f3n. Reiter\u00e9 esa posici\u00f3n en Esper, Mariano, \u201cAspectos centrales del corretaje inmobiliario: autorizaci\u00f3n de venta, reserva y cobro de la retribuci\u00f3n\u201d, Abeledo Perrot Online n\u00ba 0003\/015079.<\/p>\n<\/div>\n

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6<\/a> Gurfinkel de Wendy, Lilian N. \u00abEscrituraci\u00f3n: desde la intermediaci\u00f3n inmobiliaria hasta la condena a escriturar\u00bb, Buenos Aires, La Ley, 2007, p. 99. Abella pregona esta posici\u00f3n, aunque sin desarrollar el tema (Abella, Adriana, Derecho inmobiliario registral<\/em>, Buenos Aires, Zaval\u00eda, 2008, p. 179).<\/p>\n<\/div>\n

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7<\/a> Siburu, Juan B. Comentario del C\u00f3digo de Comercio argentino<\/em>, t. III, arts. 87 a 206, 3\u00aa ed., Buenos Aires, Abeledo, 1933, p. 5.<\/p>\n<\/div>\n

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8<\/a> Siburu, ob. cit., p. 10.<\/p>\n<\/div>\n

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9<\/a> Fontanarrosa, Rodolfo O. Derecho Comercial Argentino<\/em>, t. 1, \u201cParte general\u201d, 8\u00aa ed., Buenos Aires, Zaval\u00eda, 1992, p. 518.<\/p>\n<\/div>\n

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10<\/a> Acquarone, Mar\u00eda T. et al, Derecho inmobiliario. Teor\u00eda y pr\u00e1ctica<\/em>, Buenos Aires, Di Lalla Ediciones, 2010, p. 102 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

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11<\/a> Stratta, Alicia J. \u201cLas autorizaciones de venta\u201d, Doctrina Judicial 1989-I-657.<\/p>\n<\/div>\n

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12<\/a> Cabanas, Ra\u00fal E., \u201cContrato de corretaje\u201d, Revista del Derecho Comercial y de las Obligaciones, a\u00f1o 33, Buenos Aires, Depalma, 2000, passim.<\/p>\n<\/div>\n

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13<\/a> C. Nac. Civ., sala C, 22\/3\/1982, \u201cAch\u00e1val y C\u00eda. SCA v. Welsh de Harriet\u201d, ED 100-378.<\/p>\n<\/div>\n

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14<\/a> Cf. Esper, Mariano, comentario al art. 1345, en Rivera, Julio C. \u2013 Medina, Graciela, C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em>, t. IV, Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, La Ley, 2014, p. 196.<\/p>\n<\/div>\n

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15<\/a> Hace d\u00e9cadas la doctrina afirm\u00f3 que la autorizaci\u00f3n \u201cse documenta casi siempre en un instrumento privado ya impreso, o en formulario\u201d (Morello, ob. cit., p. 261). En similar sentido, m\u00e1s modernamente, se expresa Gurfinkel de Wendy: \u201cDebe tenerse en cuenta, adem\u00e1s, que estas autorizaciones de venta aparecen en un instrumento preimpreso, generalmente con el membrete de la inmobiliaria y sus cl\u00e1usulas no son objeto de discusi\u00f3n entre los firmantes, funcionando de tal manera como un contrato por adhesi\u00f3n\u201d (Gurfinkel de Wendy, ob. cit., p. 98).<\/p>\n<\/div>\n

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16<\/a> Esper, Mariano, \u201cLa regulaci\u00f3n del corretaje en el C\u00f3digo Civil y Comercial y su armonizaci\u00f3n con las normas nacionalesy locales subsistentes\u201d, TR La Ley cita online AR\/DOC\/1138\/2015.<\/p>\n<\/div>\n

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17<\/a> Esta doctrina judicial fue seguida indirectamente por: CSJ Tucum\u00e1n, sala laboral y contencioso administrativa, 03\/12\/2008, \u201cCarabajal de Cuesta, Mar\u00eda M. y otros v. Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucum\u00e1n\u201d, TR La Ley cita online n\u00ba 700514; y m\u00e1s claramente por: C. Cont. Adm. y Trib. CABA, sala II, 30\/08\/2012, \u201cBarri Dora Susana v. Colegio \u00danico de Corredores Inmobiliarios de la CABA\u201d, MicrojurisMJJ75056.<\/p>\n<\/div>\n

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18<\/a> Alterini, Atilio A., C\u00f3mo redactar un contrato<\/em>, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1991, p. 59; Gastaldi, Jos\u00e9 Mar\u00eda, Contratos<\/em>, v. II, \u201cGu\u00eda para la redacci\u00f3n de un contrato\u201d, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1995, ps. 6-7; Ramos Olano, Sebasti\u00e1n, Contratos. Su redacci\u00f3n y modelos,<\/em> 4\u00aa ed., Montevideo, La Ley Uruguay, 2018, p. 133 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

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19<\/a> A modo de ejemplo, se resolvi\u00f3 que \u201cel corredor no tiene derecho a percibir comisi\u00f3n sobre la operaci\u00f3n perfeccionada por las demandadas si la autorizaci\u00f3n de venta solo hab\u00eda sido firmada por uno de los cond\u00f3minos,pues, al no corroborar ese recaudo, demostr\u00f3 una conducta negligente, la cual es incompatible con el grado de especialidad de su actividad profesional\u201d (CNCom., sala B, 28\/11\/2013, \u201cCitati, Estela Luisa Rosario v. Bologna, Gabriela Fernanda y otro\u201d, cita online TR La Ley AR\/JUR\/95550\/2013).<\/p>\n<\/div>\n

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20<\/a> Muchos autores pioneros del plain language<\/em> desaconsejan el uso de letras may\u00fasculas completas en el cuerpo del contrato, salvo algunas excepciones. As\u00ed, Kimble, Joseph, \u201cPlain English: A Charter for Clear Writing\u201d, 9 Thomas M. Cooley Law Rev. 1 (1992), p. 12: \u201cAvoid using all capital letters, except possibly for main headings\u201d. Ver tambi\u00e9n, Garner, Bryan A., <\/span>Legal Writing in Plain English. A Text with Exercises<\/em>, Chicago, The University of Chicago Press, 2001, p. 126-127. En Adams, Kenneth A. <\/span>A Manual of Style for Contract Drafting<\/em>, 4a ed., Chicago, American Bar Association, 2017, p. 18, se indica expresamente: \u201cStating party names in all capitals helps them stand out\u201d.<\/span><\/p>\n<\/div>\n

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21<\/a> Cf. Garner, ob. cit., p. 14; Ramos Olano, ob. cit., p. 124: \u201cLa enumeraci\u00f3n y la utilizaci\u00f3n de t\u00edtulos ayudan al lector a encontrar f\u00e1cilmente el contenido que est\u00e1 buscando\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

22<\/a> Cf. tambi\u00e9n Ramos Olano, ob. cit., p. 131: \u201cPara facilitar aun m\u00e1s la lectura, los t\u00edtulos y subt\u00edtulos pueden estar marcados con negrita o subrayados\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

23<\/a> \u201cEL COMITENTE, en su car\u00e1cter de \u00fanico y exclusivo propietario, autoriza a LA INMOBILIARIA para que pueda ofrecer al p\u00fablico a los fines de su venta el inmueble ubicado en\u2026 (ubicaci\u00f3n, datos catastrales, registrales, etc.) (EL INMUEBLE), seg\u00fan las pautas de ofrecimiento y condiciones de comercializaci\u00f3n que se indican en este documento\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

24<\/a> \u201cEL INMUEBLE se encuentra en excelente\/buen\/regular estado de uso y conservaci\u00f3n, con todos sus servicios p\u00fablicos en excelente\/buen\/regular estado de funcionamiento y suministro, y as\u00ed se mantendr\u00e1 hasta la concreci\u00f3n de la venta, en caso de que esta se realice\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

25<\/a> \u201cEL INMUEBLE se encuentra s\u00ed\/no desocupado y libre de inquilinos, subinquilinos y ocupantes de cualquier naturaleza. EL PROPIETARIO se obliga a entregarlo al comprador plenamente desocupado al tiempo de\u2026\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

26<\/a> La jurisprudencia ha resuelto lo siguiente: \u201cDe la mentada autorizaci\u00f3n no se desprende lo manifestado por el recurrente en el sentido de que la renovaci\u00f3n pactada en la cl\u00e1usula 11\u00aa, debiera mantener las restantes cl\u00e1usulas inalterables. Una inteligencia acorde con la buena fe (art. 1198, C\u00f3d. Civil) y que no coloque a una de las partes a merced de un ejercicio disfuncional de sus derechos (art. 1071, C\u00f3d. cit.) por la otra, exige considerar que la irrevocabilidad establecida en la cl\u00e1usula novena solo reg\u00eda para los sesenta d\u00edas h\u00e1biles all\u00ed previstos. Una limitaci\u00f3n de esa naturaleza no puede interpretarse sino restrictivamente (cfr. arts. 1970, 1977 y concs., C\u00f3d. Civil), m\u00e1xime cuando la cl\u00e1usula 11\u00aa no reitera la menci\u00f3n de irrevocabilidad ni fija un t\u00e9rmino para que los autorizantes expresen su voluntad contraria a la subsistencia del v\u00ednculo\u201d (CNCom., sala C, 31\/10\/1995, \u201cC. D\u2019Aria SA v. Constructora Guimarsa\u201d, ED 168-114).<\/p>\n<\/div>\n

\n

27<\/a> \u201cEl plazo de vigencia de esta autorizaci\u00f3n es de\u2026 (\u2026) d\u00edas contados desde su fecha (de corresponder: y se considerar\u00e1 renovada autom\u00e1ticamente por igual per\u00edodo a su vencimiento, salvo que cualquiera de LAS PARTES comunique por carta documento\/correo electr\u00f3nico a la otra, con diez d\u00edas de antelaci\u00f3n, su decisi\u00f3n de no renovar esta autorizaci\u00f3n). Durante su vigencia, EL PROPIETARIO s\u00ed\/no puede revocarla por su propia decisi\u00f3n, sin que el ejercicio de ese derecho genere penalidad o sanci\u00f3n alguna\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

28<\/a> \u201c1) Si pese a la exclusividad pactada a favor de LA INMOBILIARIA, durante la vigencia de esta autorizaci\u00f3n EL INMUEBLE se vendiera por EL PROPIETARIO o por otros terceros, incluso intermediarios inmobiliarios, EL PROPIETARIO deber\u00e1 abonar a LA INMOBILIARIA la totalidad de la retribuci\u00f3n convenida en la cl\u00e1usula\u2026, dentro de los\u2026 (\u2026) d\u00edas de ser intimado por escrito para ello, que se computar\u00e1 sobre el monto m\u00ednimo de venta indicado en esta autorizaci\u00f3n o sobre el monto real de la operaci\u00f3n, aquel que resulte mayor.<\/p>\n

2) Si esta autorizaci\u00f3n se encontrara vencida y se efectuase la venta de EL INMUEBLE por EL PROPIETARIOo por otros terceros, incluso intermediarios inmobiliarios, durante\u2026 (\u2026) d\u00edas posteriores a su vencimiento, a individuos que hubieran realizado ofrecimientos de compra a LA INMOBILIARIA, EL PROPIETARIO deber\u00e1 abonar a esta la totalidad de la retribuci\u00f3n convenida en la cl\u00e1usula\u2026, dentro de los\u2026 (\u2026) d\u00edas de ser intimado por escrito para ello, que se computar\u00e1 sobre el monto m\u00ednimo de venta indicado en esta autorizaci\u00f3n o sobre el monto real de la operaci\u00f3n, aquel que resulte mayor\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

29<\/a> C. Civ. y Com. 2\u00aa Nom. Santiago del Estero, 06\/07\/2006, \u201cSal, Agust\u00edn A. v. Auad, Juan A.\u201d, LLNOA2007 (abril)-332, cita online TR La Ley AR\/JUR\/5353\/2006. Y se agrega: \u201cConstitu\u00eda carga inexcusable del intermediario para hacer estimable lo pretendido en estas actuaciones, demostrar que la operaci\u00f3n se realiz\u00f3, que lo fue por el propio autorizante y encontr\u00e1ndose vigente la autorizaci\u00f3n otorgada, todo lo cual est\u00e1 justificado en autos y torna atendible el requerimiento de pago de la indemnizaci\u00f3n acordada: \u2018el doble de la comisi\u00f3n pactada\u2019\u201d. \u201cCorresponde abonar la comisi\u00f3n comprometida cuando de la conducta adoptada por laspartes puede inferirse, de un lado, que la corredora asumi\u00f3 un comportamiento diligente conrelaci\u00f3n a la promoci\u00f3n de la venta; y de otro, que los demandados hab\u00edan iniciado los tr\u00e1mitestendientes a la concreci\u00f3n de la operaci\u00f3n de compraventa del inmueble a\u00fanhall\u00e1ndosevigente la autorizaci\u00f3n de venta otorgada a la actora\u201d (C. Nac. Com., sala C, 04\/03\/2011, \u201cSan Mart\u00edn, Marta Ang\u00e9lica v. Del Vecchio, Eduardo y otro\u201d, Microjuris MJJ65479).<\/p>\n<\/div>\n

\n

30<\/a> \u201cEl ofrecimiento al p\u00fablico para la venta de EL INMUEBLE se debe realizar a un precio no menor de pesos\/d\u00f3lares estadounidense billete\u2026 ($\/US$…) y las condiciones de pago son las siguientes:\u2026 por ciento (\u2026 %) a la firma del\u2026 boleto\/contrato, y el saldo, o sea el\u2026 por ciento (\u2026 %) restante, dentro de los\u2026 (\u2026) d\u00edas contados desde\u2026\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

31<\/a> \u201cOtra parte importante en la autorizaci\u00f3n de venta es la de determinar expresamente el precio cierto que debe pedirse sobre la propiedad en venta, total y m\u00ednimo determinado, como as\u00ed tambi\u00e9n la forma de pago es decir, porcentual del precio que deber\u00e1 el comprador entregar en el acto de la firma del boleto de compraventa, sea en concepto de se\u00f1a o a cuenta de precio, y principio de ejecuci\u00f3n del contrato, como as\u00ed tambi\u00e9n en el caso de constituirse derecho real de hipoteca por el saldo\u201d (LAPA, ob. cit.).<\/p>\n<\/div>\n

\n

32<\/a> Art. 1347, CCyC: \u201cObligaciones del corredor. El corredor debe: b) proponer los negocios con exactitud, precisi\u00f3n y claridad, absteni\u00e9ndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

33<\/a> \u201cEL INMUEBLE se vender\u00e1 libre de toda restricci\u00f3n y gravamen, con todos los impuestos, contribuciones, tasas y servicios p\u00fablicos pagados hasta la fecha de entrega de la posesi\u00f3n\/escrituraci\u00f3n. EL PROPIETARIO no se encuentra afectado por ninguna restricci\u00f3n que limite la libre transmisibilidad de EL INMUEBLE.\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

34<\/a> \u201cLA INMOBILIARIA se compromete a difundir EL INMUEBLE por los medios de uso en plaza y que habitualmente utiliza para comercializar otros inmuebles de similares caracter\u00edsticas. Asimismo, se compromete a publicar EL INMUEBLE en uno\/dos\/tres peri\u00f3dicos de circulaci\u00f3n masiva en la ciudad de\u2026 y en la provincia de\u2026 con una periodicidad no menor a una publicaci\u00f3n cada\u2026 (\u2026) d\u00edas, como tambi\u00e9n en redes sociales\/sitios web\/, etc., sin que pueda imput\u00e1rsele responsabilidad por falta de oferentes, ofertas o inter\u00e9s por EL INMUEBLE por parte del p\u00fablico destinatario\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

35<\/a> \u201cLA INMOBILIARIA s\u00ed\/no se encuentra facultada para recibir en nombre de EL PROPIETARIO ofertas, reservas ad referendum<\/em>, se\u00f1as, cauciones o dep\u00f3sitos, por la suma que LA INMOBILIARIA considere razonable teniendo en cuenta el monto de la operaci\u00f3n, su experiencia en la actividad y dem\u00e1s circunstancias del negocio. LA INMOBILIARIA debe comunicar a EL PROPIETARIO, en tiempo oportuno, toda proposici\u00f3n de compra concreta que reciba, as\u00ed como tambi\u00e9n mantenerlo informado peri\u00f3dicamente acerca de las vicisitudes del mercado e inter\u00e9s demostrado por el p\u00fablico en general. Asimismo, LA INMOBILIARIA queda autorizada a: a) exhibir EL INMUEBLE a los interesados, con\/sin previo aviso a EL PROPIETARIO; b) colocar en el exterior de EL INMUEBLE un cartel de\u2026 dimensiones\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

36<\/a> El art. 54, apartado II, ley 10.973 de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, dispone que \u201clas escalas arancelarias ser\u00e1n de observancia obligatoria, tanto en los m\u00ednimos como en los m\u00e1ximos previstos\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

37<\/a> Art. 77, segundo p\u00e1rrafo, ley 24.441: \u201cEn los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas s\u00f3lo se recibir\u00e1 comisi\u00f3n del comitente. En las restantes operaciones la comisi\u00f3n al comprador no podr\u00e1 exceder el 1 1\/2 del valor de compra\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

38<\/a> \u201cLA INMOBILIARIA tiene derecho a percibir de EL PROPIETARIO una retribuci\u00f3n por su intermediaci\u00f3n equivalente al\u2026 por ciento (\u2026%) del monto total que se pacte en el boleto de compraventa, sin\/con m\u00e1s el IVA correspondiente, sin perjuicio del derecho de LA INMOBILIARIA a requerir honorarios o retribuci\u00f3n a la parte compradora. El pago debe realizarse en el momento de\u2026\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

39<\/a> \u201cEn caso de no concretarse la venta, EL PROPIETARIO tendr\u00e1 a su cargo los gastos por pedidos de informes e inhibiciones al Registro de la Propiedad Inmueble\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

40<\/a> Art. 1354, CCyC: \u201cGastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operaci\u00f3n encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

41<\/a> \u201cEl incumplimiento por parte de EL PROPIETARIO al pago en tiempo y forma de la retribuci\u00f3n devengada a favor de LA INMOBILIARIA en los supuestos de\u2026 produce la mora autom\u00e1tica y de pleno derecho de EL PROPIETARIO, sin necesidad de interpelaci\u00f3n judicial o extrajudicial de ninguna naturaleza, momento a partir del cual se devengar\u00e1 un inter\u00e9s punitorio diario del\u2026 por ciento (\u2026%) sobre el monto adeudado, por cada d\u00eda de mora y hasta el efectivo e \u00edntegro pago de lo debido\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

42<\/a> EL COMITENTE entrega en este acto a LA INMOBILIARIA copia \u00edntegra y aut\u00e9ntica del t\u00edtulo de propiedad de EL INMUEBLE (de corresponder: del reglamento de propiedad horizontal, del reglamento de propiedad horizontal especial o conjunto inmobiliario, reglamentos internos, planos), como tambi\u00e9n uno\/dos juegos de llaves de EL INMUEBLE, todo lo cual se recibe de conformidad y debe\/n serle restituido\/s a EL COMITENTE cuando esta autorizaci\u00f3n se extinga\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

43<\/a> EL COMITENTE ha solicitado el C\u00f3digo de Oferta de Transferencia de Inmuebles con fecha\u2026 cuyo n\u00famero es…<\/p>\n<\/div>\n

\n

44<\/a> \u201cPara todos los efectos legales, EL PROPIETARIO y LA INMOBILIARIA constituyen domicilios especiales en los lugares indicados en el encabezamiento, adonde se tendr\u00e1n por v\u00e1lidas todas las notificaciones judiciales y extrajudiciales que all\u00ed se cursen, aunque las misivas o correos electr\u00f3nicos que se emitan volvieran devueltos o sin notificar. Cualquier cambio de domicilio debe ser notificado a la contraparte por carta documento, para surtir efectos v\u00e1lidos\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

45<\/a> \u201cPara cualquier controversia derivada de esta autorizaci\u00f3n, LAS PARTES se someten a la jurisdicci\u00f3n de los Tribunales\u2026, con asiento en\u2026, con competencia en\u2026, con renuncia voluntaria a cualquier otro fuero y jurisdicci\u00f3n que pudiera corresponder, sin perjuicio de la intervenci\u00f3n de la Justicia en lo Criminal cuando corresponda\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

46<\/a> C\u00e1maras Civiles y Comercial de la Capital, en pleno, 16\/05\/1923, \u201cTedesco v. Guanziroli\u201d (JA 10-625; en similar sentido, CNCom., sala A, 19\/03\/1970, LL 139-339; C. Fed. Mendoza, 08\/07\/1943, JA 1943-III-792; C1\u00aa CC Bah\u00eda Blanca, 20\/12\/1956, LL 88-242).<\/p>\n<\/div>\n

\n

47<\/a> \u201cEn prueba de plena conformidad, se suscriben dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, uno para EL PROPIETARIO y otro para LA INMOBILIARIA, en la ciudad de\u2026, a los\u2026 d\u00edas del mes de\u2026 de\u2026\u201d.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mariano Esper<\/p>\n","protected":false},"featured_media":31607,"template":"","format":"standard","meta":[],"tags":[],"seccion":[149],"edicion":[132],"class_list":["post-17548","reno","type-reno","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","seccion-tecnica-y-practica-notarial","edicion-132"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno\/17548","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/reno"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media\/31607"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17548"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17548"},{"taxonomy":"seccion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/seccion?post=17548"},{"taxonomy":"edicion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/edicion?post=17548"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}