{"id":24816,"date":"2023-03-29T14:23:28","date_gmt":"2023-03-29T17:23:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=24816"},"modified":"2023-07-26T09:48:24","modified_gmt":"2023-07-26T12:48:24","slug":"el-consumidor-inmobiliario","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=el-consumidor-inmobiliario","title":{"rendered":"El consumidor inmobiliario"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n

Fundamentos para la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen protectorio del consumidor en la actividad inmobiliaria<\/strong><\/p>\n

Esteban D. Otero<\/p>\n

Sumario: I- Introducci\u00f3n. Metodolog\u00eda propuesta. II- La relaci\u00f3n de consumo y el contrato de consumo. Breve secuencia hist\u00f3rica. III- Objeto. IV- Los sujetos. 1. El proveedor. 2. El consumidor. V- La conexidad contractual y su relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen legal del consumidor. VI- La contrataci\u00f3n inmobiliaria y su relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen protectorio de consumo. VII- Algunos supuestos de derecho del consumo inmobiliario en particular. 1. Conexidad contractual en la adquisici\u00f3n de bienes condicionada a la obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito para su pago (art. 36, LDC). 2. La prescripci\u00f3n y su aplicaci\u00f3n a favor del consumidor inmobiliario. 3. El fideicomiso de garant\u00eda y la responsabilidad del fiduciario frente al adquirente consumidor inmobiliario. 4. El fideicomiso al costo y la figura del fiduciante adherente. VIII- Palabras finales<\/p>\n

I. Introducci\u00f3n. Metodolog\u00eda propuesta<\/strong><\/h2>\n

El derecho de consumo constituye, sin dudas ya, una rama aut\u00f3noma que se sustenta sobre sus propios principios. Pero, aun as\u00ed, su aplicaci\u00f3n resulta transversal con relaci\u00f3n a las restantes ramas. El derecho inmobiliario no es ajeno a este fen\u00f3meno, sin perjuicio de lo cual, su alcance ha sido un tanto m\u00e1s tard\u00edo, y a menudo resistido, que otros \u00e1mbitos de contrataci\u00f3n. El presente trabajo tiene como principal objetivo reflexionar sobre los aspectos y criterios que han caracterizado esta evoluci\u00f3n, realizando un recorrido por la legislaci\u00f3n, la doctrina y jurisprudencia.<\/p>\n

No abordaremos espec\u00edficamente aqu\u00ed el an\u00e1lisis sobre los innumerables efectos que esta relaci\u00f3n genera en aspectos trascendentes como la formaci\u00f3n del consentimiento, la publicidad, los deberes de conducta en las relaciones preliminares, etc. M\u00e1s bien, como primer paso para lo anterior, pretendemos justificar y presentar c\u00f3mo ha sido y es que la adecuaci\u00f3n normativa ha habilitado esta conjunci\u00f3n de ambas ramas jur\u00eddicas, dando lugar a lo que actualmente se denomina consumidor inmobiliario.<\/em><\/p>\n

Por eso focalizaremos el estudio en las pautas generales que habilitan la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen protectorio del consumo a los negocios inmobiliarios. Analizaremos los conceptos que permiten este tratamiento desde una visi\u00f3n hist\u00f3rica y a la vez actual. En ese orden de ideas, nos proponemos tratar la configuraci\u00f3n de la relaci\u00f3n de consumo con su significado, los elementos que la componen \u2013objetivos y subjetivos\u2013 y su adecuaci\u00f3n al plano inmobiliario.<\/p>\n

Por otra parte, no podemos soslayar la especial trascendencia que la teor\u00eda sobre la conexidad contractual ha tenido en este campo, que es com\u00fan tanto al derecho de consumo como al inmobiliario. La correlaci\u00f3n de esta concepci\u00f3n superadora de la antigua creencia sobre el contrato como un fen\u00f3meno jur\u00eddico aut\u00f3nomo y autosuficiente en cuanto a los efectos que persigue, nos obliga a analizar la praxis jur\u00eddica y negocial con la integraci\u00f3n que la conexidad ha generado en el derecho de consumo, como fuente de varias de sus reglas y como complemento para su adecuada aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Finalmente, justificaremos esta hip\u00f3tesis, mediante la fundamentaci\u00f3n que nos lleva inexorablemente a entender muchos de los actos y negocios que se desarrollan considerando al consumidor inmobiliario como un sujeto legitimado para la protecci\u00f3n que el r\u00e9gimen garantiza. En ese orden, presentaremos algunos ejemplos que constituyen el campo de mayor conflictividad, para encontrar en ellos los puntos de conexi\u00f3n entre los conceptos estudiados.<\/p>\n

La finalidad central ser\u00e1, as\u00ed, reflexionar sobre los aspectos que deben considerarse a la hora de abordar el tratamiento de esta clase de negocios, para el operador jur\u00eddico \u2013notario o abogado\u2013 en su faz de asesoramiento, prevenci\u00f3n y eventualmente, litigiosa.<\/p>\n

II. La relaci\u00f3n de consumo y el contrato de consumo. Breve secuencia hist\u00f3rica<\/strong><\/h2>\n

El r\u00e9gimen protectorio del consumidor se inaugura legislativamente en la Argentina a partir de la promulgaci\u00f3n de la ley 24.240, sancionada el 22 de septiembre de 1993 y promulgada parcialmente el 13 de octubre del mismo a\u00f1o, ya que fue vetada en parte por el Poder Ejecutivo.<\/p>\n

El art. 1 del texto original de esa ley dispon\u00eda que:<\/p>\n

La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que contratan a t\u00edtulo oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:<\/em><\/p>\n

a) La adquisici\u00f3n o locaci\u00f3n de cosas muebles;<\/em><\/p>\n

b) La prestaci\u00f3n de servicios;<\/em><\/p>\n

c) La adquisici\u00f3n de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea p\u00fablica y dirigida a personas indeterminadas.<\/em><\/p>\n

Posteriormente, en 1994, la modificaci\u00f3n de nuestra Carta Magna incorpor\u00f3 en su art. 42 la jerarqu\u00eda constitucional de este derecho y en el art. 43 reconoci\u00f3 la legitimaci\u00f3n para interponer acciones en defensa, entre otros, de los derechos del usuario y el consumidor. El primero de estos art\u00edculos dispuso que:<\/p>\n

\u201cLos consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relaci\u00f3n de consumo, a la protecci\u00f3n de su salud, seguridad e intereses econ\u00f3micos; a una informaci\u00f3n adecuada y veraz; a la libertad de elecci\u00f3n, y a condiciones de trato equitativo y digno.<\/p>\n

\u201cLas autoridades proveer\u00e1n a la protecci\u00f3n de esos derechos, a la educaci\u00f3n para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsi\u00f3n de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios p\u00fablicos, y a la constituci\u00f3n de asociaciones de consumidores y de usuarios.<\/p>\n

\u201cLa legislaci\u00f3n establecer\u00e1 procedimientos eficaces para la prevenci\u00f3n y soluci\u00f3n de conflictos, y los marcos regulatorios de los servicios p\u00fablicos de competencia nacional, previendo la necesaria participaci\u00f3n de las asociaciones de consumidores y usuarios y de las provincias interesadas, en los organismos de control\u201d.<\/p>\n

De estas dos normas \u2013art. 1, ley 24.240 y art. 42, Constituci\u00f3n Nacional (CN)\u2013 que transcribimos para una mayor comprensi\u00f3n del tema, se desprende que mientras el primer texto del art. 1 ubicaba el objeto de la ley en la protecci\u00f3n del consumidor que contrata a t\u00edtulo oneroso, la norma constitucional, de vigencia posterior, reconoc\u00eda el derecho de los consumidores y usuarios en el \u00e1mbito de la \u201crelaci\u00f3n de consumo\u201d.<\/p>\n

Ambas expresiones \u2013contrato de consumo<\/em> y relaci\u00f3n de consumo<\/em>\u2013, no son similares ni marcan una sinonimia en sus significados. En gran medida, explicar esta diferencia nos servir\u00e1 para comprender la extensi\u00f3n del \u00e1mbito de protecci\u00f3n en el que el r\u00e9gimen se expande cuando se refiere a la relaci\u00f3n<\/em>, y a la vez justificar\u00e1 la fundamentaci\u00f3n interpretativa de la jurisprudencia y doctrina m\u00e1s actualizada que alcanza al derecho inmobiliario.<\/p>\n

Volviendo a las breves notas hist\u00f3ricas necesarias para comprender este proceso, aun cuando se se\u00f1ale la divergencia entre la mayor extensi\u00f3n del t\u00e9rmino constitucional por sobre la de la expresi\u00f3n incorporada en la ley 24.240 que la anteced\u00eda, la relaci\u00f3n de consumo<\/em> como objeto normativo reci\u00e9n se estableci\u00f3 en 2008 cuando esta \u00faltima norma result\u00f3 modificada por la ley 26.361.<\/p>\n

De esta manera, la ley 24.240 qued\u00f3 modificada en los extractos que nos importan para el an\u00e1lisis propuesto en los arts. 1 y 3. En el primero se elimin\u00f3 la alusi\u00f3n a \u201ccontratar\u201d que refer\u00eda el texto original cuando defin\u00eda al consumidor, para disponer que se consideraba como tal a \u201ctoda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social\u201d. Como puede verse comparativamente, el aspecto de acci\u00f3n para calificar al consumidor dej\u00f3 de estar en la contrataci\u00f3n<\/em> para ubicarse en los modos en los que este acced\u00eda a los bienes o servicios; y agrega que tal finalidad pod\u00eda alcanzarse a trav\u00e9s de una relaci\u00f3n de onerosidad o gratuidad. Adem\u00e1s, el art\u00edculo a\u00f1ade en esta modificaci\u00f3n legislativa que: \u201cSe considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relaci\u00f3n de consumo, como consecuencia o en ocasi\u00f3n de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est\u00e1 expuesto a una relaci\u00f3n de consumo\u201d. Para completar este concepto, el nuevo art. 3 incorpor\u00f3 otra modificaci\u00f3n trascendente al se\u00f1alar y definir que la relaci\u00f3n de consumo<\/em> es \u201cel v\u00ednculo jur\u00eddico entre el proveedor y el consumidor o usuario\u201d.<\/p>\n

Por lo tanto desde 2008, y en concordancia con la manda constitucional consagrada en el art. 42 CN, se pas\u00f3 de un sistema que, seg\u00fan la ley en su versi\u00f3n original, proteg\u00eda exclusivamente a los consumidores que hubieran celebrado un contrato de consumo (es decir, exclu\u00eda cualquier otro vinculo que no tuviera como antecedente el convencional), a otro que ampliaba considerablemente el \u00e1mbito protectorio a todo sujeto que integrara directa o indirectamente una relaci\u00f3n de consumo<\/em>.<\/p>\n

El cambio, aun cuando pueda acusarse una considerable demora \u2013transcurrieron quince a\u00f1os para que se plasmara\u2013, obedeci\u00f3 no solamente a la coordinaci\u00f3n de la norma dispositiva con la constitucional, sino que se potenci\u00f3, a poco de su entrada en vigencia, por la interpretaci\u00f3n doctrinaria y judicial para la aplicaci\u00f3n de esta normativa originaria. Esta tendencia interpretativa fue forzando su ampliaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del primitivo \u00e1mbito restrictivo aludido, forj\u00e1ndose as\u00ed la idea de que deb\u00eda extenderse a la relaci\u00f3n de consumo, como concepto abarcativo del contractual, pero m\u00e1s vasto. La reforma constitucional del a\u00f1o 1994, en cierta medida consagraba esta idea, abandonando la noci\u00f3n restrictiva de contrato, para consolidar la protecci\u00f3n constitucional a la relaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n

La doctrina reconoci\u00f3 claramente esta ampliaci\u00f3n. Como bien se\u00f1ala Muller1<\/a><\/span> al referirse a este nuevo esquema normativo, \u201cesto importa extender su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n en consonancia con el art. 42 de la CN, ya que ahora queda condicionado a la noci\u00f3n amplia de la relaci\u00f3n de consumo, entendida \u2013de acuerdo con el nuevo art. 3\u2013 como v\u00ednculo jur\u00eddico entre consumidor y proveedor que podr\u00e1 tener fuentes diversas: un contrato, un acto il\u00edcito o un acto jur\u00eddico unilateral\u201d. En esa misma l\u00ednea de razonamiento, agrega este jurista que \u201cno cabe duda de que el prop\u00f3sito que anima al legislador no es otro que clausurar de manera definitiva los debates existentes \u2013aunque acotados en la actualidad\u2013 en orden a la incidencia de la ley sobre los sectores financieros, asegurador, de ahorro previo, del transporte, etc.\u201d, a los que agregaremos, como m\u00e1s adelante se explicar\u00e1, el sector inmobiliario.<\/p>\n

Desde entonces, el r\u00e9gimen protectorio consumeril aplica a toda relaci\u00f3n de consumo en la que los sujetos involucrados sean un consumidor<\/em> o usuario<\/em>, por un lado, y un proveedor<\/em>, por otro. En s\u00edntesis, para avanzar sobre este \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, podemos sostener que mientras en el contrato de consumo<\/em> es necesario reconocer al acto jur\u00eddico bilateral de contenido patrimonial, en la relaci\u00f3n de consumo<\/em>, no es requisito ese reconocimiento, aun cuando lo incluya, claro est\u00e1.<\/p>\n

Para comprender cabalmente esta nueva dimensi\u00f3n, vale traer a colaci\u00f3n lo que muy clara y concisamente explica Rosatti2<\/a><\/span>, cuando expresa que la relaci\u00f3n de consumo \u201cno es entonces una mera situaci\u00f3n \u2018individual\u2019 y tampoco \u2018abstracta\u2019 o \u2018ideal\u2019, sino una vinculaci\u00f3n (\u2018bilateral\u2019 o \u2018multilateral\u2019) y concreta o real\u201d, para luego agregar que \u201ctal relaci\u00f3n es \u2013adem\u00e1s\u2013 jur\u00eddica, o sea \u2018prevista\u2019 o \u2018previsible\u2019 para el derecho. Tiene normalmente base contractual, pero engloba aspectos previos, concomitantes o posteriores a la oferta-aceptaci\u00f3n, usualmente no contemplados en el contrato, tales como la publicidad o propaganda del producto\u201d.<\/p>\n

De esta manera, podemos afirmar que la relaci\u00f3n de consumo<\/em> est\u00e1 definida por la ley de acuerdo con los elementos que como tal la componen, entre los que, adem\u00e1s de los sujetos antes mencionados, encontramos el objeto y las fuentes. As\u00ed, la norma adquiere la coherencia que exige el principio protectorio constitucional, a partir del criterio que normativamente se desprende de su texto.<\/p>\n

Sin embargo, no ha sido \u00fanica ni permanente la interpretaci\u00f3n sobre las fuentes y principios que justifican la consolidaci\u00f3n de la relaci\u00f3n de consumo como \u00e1mbito que habilita la invocaci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n al consumidor. Para llegar a ello se han desarrollado diferentes criterios. Por eso, as\u00ed como la regulaci\u00f3n ha ido evolucionando, los criterios para determinar la extensi\u00f3n y significado de la relaci\u00f3n de consumo tambi\u00e9n acompa\u00f1aron este desarrollo. Por eso podemos afirmar, como bien indica Lorenzetti3<\/a><\/span>, que han sido determinantes para ello varios principios como el favor debitoris<\/em>, el favor debilitis<\/em> y la protecci\u00f3n de grupos de contratantes en funci\u00f3n de la tipicidad contractual. Por su car\u00e1cter din\u00e1mico y evolutivo, esta reflexi\u00f3n resulta capital. Es clave para comprender, como es intenci\u00f3n de este art\u00edculo, la aplicaci\u00f3n del derecho del consumo al derecho inmobiliario y en definitiva a la actual protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario. No podemos entonces cristalizar estas reflexiones, sino m\u00e1s bien aprehenderlas desde el dinamismo con el que debe responderse a una realidad negocial material que, por su naturaleza, est\u00e1 sujeta a un constante y vertiginoso cambio, al que jur\u00eddicamente debe responderse para sostener, no solo formal sino pr\u00e1cticamente, el valor justicia<\/em>.<\/p>\n

Por eso, podemos resumir estos criterios en tres claramente diferenciados: uno objetivo<\/em>, en el que el fundamento protectorio se centra en la relaci\u00f3n jur\u00eddica de consumo<\/em> propiamente dicha; otro de car\u00e1cter subjetivo<\/em>, en el cual la idea matriz es la vulnerabilidad que se presume en todo consumidor; y finalmente un tercer criterio que podr\u00edamos denominar mixto<\/em>, basado en un conjunto de principios, muchos de ellos con fuente normativa, cuya finalidad es proteger al consumidor en el marco de la relaci\u00f3n jur\u00eddica determinada.<\/p>\n

En lo que refiere a nuestro derecho, de acuerdo con lo brevemente explicado, podemos concluir que el sistema se sustent\u00f3 inicialmente en un criterio subjetivo, en el cual el concepto de vulnerabilidad resultaba preponderante, al definir al consumidor y ubicarlo como sujeto contratante, para luego evolucionar a un plano decididamente objetivo en el que la protecci\u00f3n se justific\u00f3 sobre el concepto de relaci\u00f3n de consumo, como v\u00ednculo jur\u00eddico reconocible y regulado a tal efecto. Las modificaciones introducidas por la ley 26.361 confirman esta tendencia y es por ello que ser\u00e1 esencial, para el an\u00e1lisis de la casu\u00edstica inmobiliaria en particular, tener presente esta evoluci\u00f3n y la consagraci\u00f3n legislativa de este criterio, para su interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n a cada caso.<\/p>\n

Finalmente, la promulgaci\u00f3n de la ley 26.994, que derog\u00f3 los antiguos c\u00f3digos civil y de comercio, entre otras normas, y puso en vigencia el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCyC), consagr\u00f3 definitivamente el Estatuto del Consumidor, que regula los contratos de consumo en el t\u00edtulo III, del libro III (arts. 1092 a 1122) en un escalaf\u00f3n normativo que lo equipara con la Teor\u00eda General del Contrato y sus normas generales (arts. 957 a 1091) y con la regulaci\u00f3n de los contratos en particular (arts. 1123 a 1707). A partir de esta ubicaci\u00f3n legislativa, podemos afirmar que el sistema de normas imperativas que integran este r\u00e9gimen protectorio tiene prevalencia sobre las normas generales y particulares de los contratos y las obligaciones. Por eso, la calificaci\u00f3n de un contrato como de consumo <\/em>permite garantizar esta prevalencia del r\u00e9gimen protectorio sobre cualquier otra norma y contenido contractual, y constituye un supuesto de restricci\u00f3n a la autonom\u00eda de la voluntad en la que se pretende dar especial virtualidad y aplicaci\u00f3n al sistema protectorio, en favor del inter\u00e9s del consumidor y usuario, para asegurar as\u00ed que no se configure una ruptura f\u00e1ctica o jur\u00eddica en el equilibrio entre los sujetos que integran la relaci\u00f3n. Esta conclusi\u00f3n se desprende a su vez de lo dispuesto en el art. 1094, CCyC, que expresamente dispone que \u201clas normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme con el principio de protecci\u00f3n del consumidor y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretaci\u00f3n de este C\u00f3digo o las leyes especiales, prevalece la m\u00e1s favorable al consumidor\u201d. Para completar este encuadre, el actual art. 3, ley 24.240, en sus \u00faltimos dos p\u00e1rrafos completa esta regla de prevalencia y de integraci\u00f3n normativa al disponer que \u201clas disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley 22.802 de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretaci\u00f3n de los principios que establece esta ley prevalecer\u00e1 la m\u00e1s favorable al consumidor\u201d, para luego concluir que \u201clas relaciones de consumo se rigen por el r\u00e9gimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, est\u00e9 alcanzado asimismo por otra normativa espec\u00edfica\u201d. A su vez, el CCyC ha incorporado especialmente un encuadre general normativo y arm\u00f3nico que se aplica a los denominados contratos celebrados por adhesi\u00f3n, que complementariamente, asiste al estatuto consumeril y viceversa, aun cuando debamos aclarar que ambas calificaciones \u2013contratos de adhesi\u00f3n y contratos de consumo\u2013 no son lo mismo, pudiendo un mismo contrato reunir ambas calificaciones, o una u otra, exclusivamente.<\/p>\n

Volviendo a la regulaci\u00f3n particular del \u00e1mbito legal del consumo, la ley 24.240, que acompa\u00f1a al C\u00f3digo, ha sido modificada en varios art\u00edculos, aunque no derogada, por la ley 26.994. Se consigue as\u00ed una estructura normativa en la que el CCyC importa el conjunto de reglas y principios dispositivos generales en la materia, que la ley 24.240 acompa\u00f1a con aspectos regulatorios m\u00e1s espec\u00edficos y puntuales. Como se\u00f1ala Stiglitz, \u201cEl Derecho del Consumidor en el C\u00f3digo Civil y Comercial importa entonces \u2013a nuestro juicio\u2013 una evoluci\u00f3n signada por la jerarqu\u00eda, eficacia y estabilidad del sistema de protecci\u00f3n jur\u00eddica\u201d4<\/a><\/span>. Aun as\u00ed, en honor a la brevedad, se\u00f1alaremos cuando corresponda solamente aquellos aspectos regulatorios que coinciden o se diferencian en ambas normas, acotados al tratamiento del tema aqu\u00ed propuesto.<\/p>\n

De este modo, podemos afirmar que en la actualidad, el consumidor inmobiliario encuentra un marco protectorio apto para su vinculaci\u00f3n con los negocios inmobiliarios. A continuaci\u00f3n desarrollaremos esta idea al describir cada uno de los elementos que componen la relaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n

III. Objeto<\/strong><\/h2>\n

Uno de los cambios paradigm\u00e1ticos que confirman la ampliaci\u00f3n del r\u00e9gimen protectorio del consumidor est\u00e1 evidenciado en los bienes y servicios que pueden ser objeto de la relaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n

Inicialmente, el art. 1 de la ley 24.240 determinaba que la adquisici\u00f3n o locaci\u00f3n de cosas muebles pod\u00edan ser objeto de contrato de consumo. Cuando se tratara de contratos realizados entre consumidores cuyo objeto sean cosas usadas, no aplicaba la ley (art. 2, \u00faltima parte), por lo que quedaban excluidos. Nos referimos en t\u00e9rminos generales a muebles<\/em>, no solamente porque as\u00ed surg\u00eda textualmente del art\u00edculo, sino porque la misma norma limitaba la posibilidad de calificar a las transacciones sobre inmuebles como contrato de consumo, en cuyo caso solamente pod\u00eda ser considerado como tal, aquel contrato en el cual el objeto fuera la adquisici\u00f3n de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta fuera p\u00fablica y dirigida a personas indeterminadas. A todo esto, se sumaban adem\u00e1s los servicios (art. 1, inc. b, ley 24.240). Solamente pod\u00edamos encontrar entonces un incipiente atisbo ampliatorio de esta regulaci\u00f3n, que pretende delimitar m\u00e1s precisamente la referencia al objeto inmobiliario (Cf. art. 1, LDC; art. 1 del decreto reg. 1789\/94). Como bien se\u00f1ala Rullansky, \u201cextendi\u00f3 la aplicaci\u00f3n de los contratos de consumo a los siguientes supuestos: \u2018en caso de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda, se facilitar\u00e1 al comprador una documentaci\u00f3n completa suscripta por el vendedor en la que se defina en planta a escala la distribuci\u00f3n de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, y sus detalles, y las caracter\u00edsticas de los materiales empleados\u2019 (inc. b); a su vez dispuso que \u2018se entiende por inmueble nuevo, el inmueble a construirse, en construcci\u00f3n, o que nunca haya sido ocupado\u2019 (inc. c)\u201d.<\/p>\n

El otro criterio esencial para determinar si el contrato era de consumo, era su onerosidad<\/em>. Por lo tanto, ning\u00fan contrato a t\u00edtulo gratuito pod\u00eda ser considerado como de consumo.<\/p>\n

Con la modificaci\u00f3n de la ley 26.361 se produjo un importante cambio de paradigma en cuanto al objeto y la ampliaci\u00f3n regulatoria de la ley. Este nuevo escenario confirmaba y acompa\u00f1aba el esp\u00edritu general de la norma, que incorporaba, tal como lo explicamos, el concepto de relaci\u00f3n de consumo ya consagrado por la CN. A partir de entonces, se erradic\u00f3 cualquier distinci\u00f3n de cosas muebles e inmuebles, para referir, el art. 1, directamente al concepto de bienes o servicios. <\/em>Se elimin\u00f3, por lo tanto, toda distinci\u00f3n a la adquisici\u00f3n de inmuebles en particular como directriz limitativa del objeto, y se aclar\u00f3, aun cuando no fuera espec\u00edficamente necesario, que quedaban incluidos en el objeto la adquisici\u00f3n de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.<\/p>\n

A todo ello, se agreg\u00f3 la gratuidad<\/em> como posible calificaci\u00f3n del v\u00ednculo de consumo. La incorporaci\u00f3n jug\u00f3 un rol tanto ampliatorio como aclaratorio con relaci\u00f3n al r\u00e9gimen anterior. Su incorporaci\u00f3n se justificaba con la ampliaci\u00f3n protectoria a la relaci\u00f3n de consumo<\/em>, adem\u00e1s de la calificaci\u00f3n contractual que pudiera caberle al v\u00ednculo. En tal sentido, situaciones como por ejemplo las denominadas muestras gratis de ciertos proveedores para llegar masivamente al p\u00fablico en general como estrategia de promoci\u00f3n de sus productos, quedaron alcanzados por esta ampliaci\u00f3n.<\/p>\n

Finalmente, con la sanci\u00f3n de la ley 26.994, se consolid\u00f3 este esquema protectorio. Puntualmente la \u00fanica modificaci\u00f3n trascendente se materializ\u00f3 en la eliminaci\u00f3n del art. 1 de la ley 24.240, de la menci\u00f3n de los derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, etc. Ello, y con raz\u00f3n, en tanto y en cuanto el t\u00e9rmino bienes <\/em>resulta claramente abarcativo, no solamente de las cosas \u2013muebles e inmuebles\u2013 sino de los derechos en general, sean estos personales o reales.<\/p>\n

En s\u00edntesis, actualmente cualquier bien y cualquier servicio puede ser objeto de una relaci\u00f3n de consumo, con los \u00fanicos requisitos de que esta se integre subjetivamente por las figuras del proveedor y del consumidor. Por lo tanto, el \u00e1mbito inmobiliario no es ajeno. La actividad inmobiliaria se encuentra objetivamente incluida en este r\u00e9gimen protectorio, sin ning\u00fan tipo de restricci\u00f3n por su naturaleza, cuando corresponda su aplicaci\u00f3n en raz\u00f3n de los sujetos que intervienen.<\/p>\n

IV. Los sujetos<\/strong><\/h2>\n

Los sujetos de la relaci\u00f3n de consumo, seg\u00fan surge de la ley 24.240 y el CCyC son: el proveedor <\/em>y el consumidor. <\/em>Aun cuando podr\u00eda parecer simple su caracterizaci\u00f3n, es importante determinar los aspectos y requisitos que cada uno de ellos debe reunir para ser considerado como tal. Para eso no debemos olvidar lo se\u00f1alado en el t\u00edtulo anterior, esto es, que ambos ser\u00e1n as\u00ed considerados cuando est\u00e1n incursos en lo que potencialmente puede definirse como una relaci\u00f3n de consumo, en general, o eventualmente en un contrato de consumo en particular. De este modo, se consolida a los sujetos<\/em> como elementos determinantes de toda relaci\u00f3n de consumo, y a su vez ninguno de ellos revestir\u00e1 ese car\u00e1cter si no puede ser calificado con los requisitos que normativamente se establecen en el marco de esa relaci\u00f3n. Por eso, para que exista una relaci\u00f3n de consumo, no bastar\u00e1 con que un sujeto pueda ser calificado como consumidor, es necesario que del otro lado haya un proveedor y viceversa. Ser\u00e1 necesario tambi\u00e9n determinar si el v\u00ednculo que hay entre ellos se conforma a partir de los bienes y servicios que el proveedor ofrece y que el consumidor pretende alcanzar.<\/p>\n

1- El proveedor<\/h3>\n

Como venimos se\u00f1alando, la figura del proveedor ha sido tambi\u00e9n objeto de modificaci\u00f3n en su caracterizaci\u00f3n, aunque esa mutaci\u00f3n se relacion\u00f3 exclusivamente con los bienes que pueden ser considerados como objeto del v\u00ednculo jur\u00eddico.<\/p>\n

En este orden de ideas, de una lectura arm\u00f3nica y coherente del art. 2 de la ley 24.240 y del art. 1093, CCyC, surge que puede ser proveedor cualquier persona humana o jur\u00eddica de naturaleza p\u00fablica o privada, que desarrolla de manera profesional<\/em>, aun ocasionalmente con el objeto determinado en ambas disposiciones legales. <\/em>En tal sentido, no hay exclusi\u00f3n alguna para ser considerado proveedor, salvo la dispuesta en el segundo p\u00e1rrafo del art. 2 de la ley 24.240 que mantiene al margen de la categor\u00eda de proveedor a los profesionales liberales que requieran para su ejercicio t\u00edtulo y matr\u00edcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. No obstante, esta exclusi\u00f3n es parcial ya que la misma norma se encarga de aclarar que la publicidad que estos profesionales realicen quedar\u00e1 alcanzada por las normas consumeriles que correspondan.<\/p>\n

A partir de estas ideas preliminares, podemos afirmar que el modo profesional <\/em>en el que el sujeto desarrolla su actividad ser\u00e1 determinante, junto con el objeto de su prestaci\u00f3n, para considerarlo proveedor. Esta profesionalidad debe ser entendida en contraposici\u00f3n al car\u00e1cter profano del consumidor. Esta caracter\u00edstica consolida la idea de vulnerabilidad<\/em> en este \u00faltimo, de la cual el primero carece, por la profesionalidad de su actividad.<\/p>\n

Aun as\u00ed, ambos art\u00edculos citados aclaran expresamente que el car\u00e1cter de proveedor no se excluye aun cuando este act\u00fae ocasionalmente<\/em>. Es decir, cuando su despliegue profesional con la finalidad buscada se cumpla en el marco de un supuesto ocasional, sin regularidad ni frecuencia. Como se\u00f1ala Schiavo, \u201cla Ley de Defensa del Consumidor no pide habitualidad en el proveedor sino conocimiento del negocio, es decir, un grado de \u2018saber\u2019 u \u2018oficio\u2019 que pone a esa parte en situaci\u00f3n de superioridad a la otra, a la hora de celebrar o ejecutar el contrato\u201d5<\/a><\/span>. Si bien esta posibilidad \u2013la ocasionalidad<\/em>\u2013 no es la que usualmente se verifica en la pr\u00e1ctica diaria, podemos encontrar un claro ejemplo justamente en la actividad inmobiliaria.<\/p>\n

As\u00ed, si el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario en particular, se estructurase bajo la figura de una sociedad \u2013an\u00f3nima o de responsabilidad limitada\u2013 cuyo objeto social fuera exclusivamente la construcci\u00f3n de un edificio, su afectaci\u00f3n a propiedad horizontal y venta de las unidades funcionales resultantes, la actividad se\u00f1alada ser\u00e1 para la sociedad creada \u2013persona jur\u00eddica responsable\u2013 la de un proveedor. No podr\u00e1 argumentarse eficazmente la exclusi\u00f3n de su calificaci\u00f3n como proveedor por el hecho de que esa sociedad ha sido justamente creada ocasionalmente para ese emprendimiento y no otro \u2013anterior, posterior o coet\u00e1neo\u2013. La sociedad y su actividad ser\u00e1n ocasionales, pero tambi\u00e9n profesionales. Por lo tanto, la sociedad ser\u00e1 calificada como proveedora, a la luz de los arts. 2, ley 24.240 y 1093, CCyC.<\/p>\n

Por lo tanto, entendemos y coincidimos con Arias Cau, en que \u201cla noci\u00f3n de proveedor es lo suficientemente amplia para contener a los principales eslabones de la denominada cadena de producci\u00f3n, distribuci\u00f3n y comercializaci\u00f3n de bienes o servicios; y especialmente aquellos proveedores que se dedican de modo profesional a la actividad inmobiliaria, en sentido lato\u201d6<\/a><\/span>.<\/p>\n

2- El consumidor<\/h3>\n

Ya hemos adelantado que el consumidor es el sujeto destinatario de la finalidad protectoria del marco normativo. Tambi\u00e9n hemos aludido a que su conceptualizaci\u00f3n ha sido determinante, en alguno de los criterios que justifican ese marco, para definir el concepto de lo que se denomina relaci\u00f3n de consumo<\/em>, y m\u00e1s a\u00fan el contrato de consumo. Y es que no puede concebirse su definici\u00f3n, sin la vinculaci\u00f3n directa que este sujeto ideal tiene con el v\u00ednculo jur\u00eddico que se focaliza como supuesto que habilita esa protecci\u00f3n legal.<\/p>\n

Por eso, para llegar a esa conceptualizaci\u00f3n actualizada, debemos recordar que en la primera regulaci\u00f3n, emanada del texto original de la ley 24.240, el consumidor era tal, si contrataba<\/em>. Esto lo ligaba, claro est\u00e1, con los supuestos de contrataci\u00f3n ya mencionados y que surg\u00edan de la enumeraci\u00f3n dispuesta en el art. 1, de esa ley.<\/p>\n

La modificaci\u00f3n introducida por la ley 26.361 ampli\u00f3 considerablemente el concepto de consumidor, como legitimado activo para invocar la protecci\u00f3n legal aludida.<\/p>\n

As\u00ed, por un lado, el art. 2 de la ley 26.361 suprimi\u00f3 la exigencia contenida en el referido texto original, que exclu\u00eda de la noci\u00f3n de consumidor a quienes consum\u00edan bienes y servicios para integrarlos a procesos productivos. Modific\u00f3 adem\u00e1s el concepto de consumidor, de modo que quienes adquieran \u201cun bien o servicio en su car\u00e1cter de comerciantes o empresarios, quedar\u00e1n igualmente protegidos por la citada ley, siempre que el bien o servicio no sea incorporado de manera directa en la cadena de producci\u00f3n\u201d7<\/a><\/span>. En el mismo sentido, la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, luego de la vigencia de la modificaci\u00f3n del art. 2 mencionado, sentenci\u00f3 que \u201cla reforma de la ley 26.361 elimin\u00f3 de la redacci\u00f3n del art. 2\u00ba de la ley 24.240 el p\u00e1rrafo que rezaba \u2018no tendr\u00e1n el car\u00e1cter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producci\u00f3n, transformaci\u00f3n, comercializaci\u00f3n o prestaci\u00f3n a terceros\u2019. Nos encontramos frente a una importante cantidad de situaciones en las que las empresas que actuaban como adquirentes pasar\u00e1n a calificar como consumidoras, lo cual, por cierto, ven\u00eda insinu\u00e1ndose en algunas sentencias judiciales de los \u00faltimos tiempos\u201d8<\/a><\/span>. De esta manera, se consolid\u00f3 la interpretaci\u00f3n que extend\u00eda la calificaci\u00f3n como consumidor<\/em>, tal como lo disponen actualmente los arts. 1092, CCyC, y el art. 1, ley 24.240, a las personas jur\u00eddicas que, por las actividades detalladas en el texto legal derogado, ten\u00edan impedido serlo al constituirse en l\u00edmites que vedaban otorgarles esa calidad. En definitiva, con esta ampliaci\u00f3n se opt\u00f3 por consagrar el l\u00edmite de lo que se considera consumidor, al supuesto del agotamiento del circuito econ\u00f3mico. <\/em>Por lo cual, si ocurriera que el bien adquirido se insertase indirecta o parcialmente<\/em> en la actividad comercial o profesional, aun as\u00ed quien adquiriese esos bienes, es considerado consumidor. No obstante, para la referida calificaci\u00f3n es imperativo \u201cdeterminar si la adquisici\u00f3n del bien o contrataci\u00f3n del servicio es imprescindible para que la empresa cumpla con su objeto social o comercial\u201d, como se\u00f1ala Ar\u00edas9<\/a><\/span>. \u201cEn tal caso no podr\u00eda ser considerada destinataria final del bien que adquiere o servicio que contrata\u201d10<\/a><\/span>, y as\u00ed no podr\u00e1 ser calificada como consumidor<\/em>.<\/p>\n

Por otro lado, desde el punto de vista del v\u00ednculo jur\u00eddico en el que el consumidor se relaciona con el proveedor, el cambio sustancial lo constituy\u00f3 la ya analizada incorporaci\u00f3n de la relaci\u00f3n de consumo<\/em>, como supuesto que habilita la activaci\u00f3n del sistema protectorio. Se pas\u00f3 entonces de un sistema restrictivo objetivamente al supuesto del contrato, para ampliarse a cualquier otra relaci\u00f3n que tuviera incluso otras fuentes generadoras, como el hecho il\u00edcito, o incluso el acto jur\u00eddico unilateral.<\/p>\n

De all\u00ed que la doctrina ha desarrollado e identificado en la actual regulaci\u00f3n, diferentes clases de consumidores, seg\u00fan sea su v\u00ednculo y la fuente que justifica la aplicaci\u00f3n del marco protectorio. Los definiremos brevemente, porque servir\u00e1n, a su vez, para transpolar cada una de estas clases, al \u00e1mbito inmobiliario.<\/p>\n

a) El consumidor directo<\/em>: podemos definir esta especie con la inicialmente consagrada en la primera redacci\u00f3n de la ley 24.240, que consideraba consumidor a \u201clas personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que contratan a t\u00edtulo oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social\u201d (conf. art. 1). Por lo tanto, puede afirmarse que existe entre el consumidor y el proveedor, un v\u00ednculo jur\u00eddico directo e inmediato<\/em>. El consumidor entonces puede identificarse como la persona que contrata con el proveedor, o que directamente adquiere el bien o es acreedor al servicio y que como tal es el destinatario final<\/em> en esa cadena de contrataci\u00f3n. Es decir que, de acuerdo con este criterio de clasificaci\u00f3n, el consumidor es aquel que resulta ajeno a cualquier posibilidad de reinsertar el bien en el mercado, cualquiera sea la modalidad que se elija para ello, sea directa o indirectamente.<\/p>\n

La justificaci\u00f3n fundacional de esta calificaci\u00f3n se encuentra en la vulnerabilidad presumida en este sujeto y entendida como un car\u00e1cter evolucionado de la regla del favor debilis<\/em>. Es, como afirma Rusconi11<\/a><\/span>, \u201cel sujeto t\u00edpico en torno al cual se estructura todo el andamiaje de la protecci\u00f3n legal\u201d.<\/p>\n

Si procur\u00e1ramos un ejemplo en el campo de estudio particular que nos hemos propuesto, puede ser consumidor un comprador de un inmueble o el locatario que adquiere o arrienda el bien para vivir en \u00e9l, si se re\u00fane como restante elemento tipificante subjetivo, al proveedor que enajena ese inmueble o lo da en locaci\u00f3n.<\/p>\n

b) Consumidor equiparado<\/em>: esta clase de consumidor, denominado usualmente en la doctrina como equiparado,<\/em> se incorpor\u00f3 en nuestra legislaci\u00f3n a partir de la ya mencionada ley 26.361, cuya inclusi\u00f3n se fundament\u00f3 en principio en la expresi\u00f3n introducida como segundo p\u00e1rrafo del art. 1, ley 24.240, que dispon\u00eda que \u201cSe considera asimismo consumidor\u2026\u201d. Posteriormente, la ley 26.994, apuntando con mayor precisi\u00f3n a la noci\u00f3n de esta clasificaci\u00f3n, modific\u00f3 parcialmente esta enunciaci\u00f3n para disponer que \u201cQueda equiparado al consumidor quien\u2026\u201d. Podemos afirmar que en el supuesto del consumidor equiparado no existe un v\u00ednculo directo <\/em>entre consumidor y proveedor. El mismo se despliega de modo derivado<\/em>. No hay, por ejemplo, contrato alguno que una a esta clase de consumidor con el proveedor. Sin embargo, la regla de equiparaci\u00f3n le permite al primero invocar los efectos y la protecci\u00f3n legal que se le reconoce liminarmente al consumidor directo.<\/p>\n

Sin embargo, aqu\u00ed debemos detenernos porque la evoluci\u00f3n legislativa nos permite aun distinguir dos subespecies de equiparaci\u00f3n. Si bien esta nueva distinci\u00f3n resulta doctrinaria, es muy gr\u00e1fica para distinguir dos diferentes supuestos de equiparaci\u00f3n. Nos referimos al consumidor conexo<\/em> y al consumidor expuesto<\/em>.<\/p>\n

c) Consumidor conexo<\/em>: ya explicamos que la ley 26.361 introdujo inicialmente la figura del consumidor equiparado, que se mantuvo con la vigencia del CCyC y a partir de la nueva modificaci\u00f3n introducida por la ley 26.994 al art. 1 de la ley 24.240. Esta conexidad, como elemento caracterizante de la equiparaci\u00f3n de esta clase de consumidores con los directos, se justifica en la expresi\u00f3n que el referido art\u00edculo contiene, cuando luego de reconocer la relaci\u00f3n de equiparaci\u00f3n aludida, explica que es consumidor equiparado quien \u201csin ser parte de una relaci\u00f3n de consumo como consecuencia o en ocasi\u00f3n de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social\u201d. Ello se justifica por la interpretaci\u00f3n normativa de la expresi\u00f3n \u201ccomo consecuencia\u201d de una relaci\u00f3n de consumo concretada precisamente por otro consumidor.<\/p>\n

Como ejemplo de esta situaci\u00f3n podemos incluir al grupo familiar o alg\u00fan pariente en particular del consumidor directo, al que se le reconoce legitimaci\u00f3n para reclamar al vendedor de un inmueble, por la imposibilidad de uso por defectos que este presenta, si este \u00faltimo puede ser calificado como proveedor y el consumidor directo es quien adquiri\u00f3 el bien. Sigal denomina a este ejemplo, como consumidor material o f\u00e1ctico<\/em>, y lo define como \u201cel usuario material del producto o servicio que no se ha vinculado directamente con el proveedor o bien los terceros beneficiarios de alg\u00fan derecho comprendido en el contrato de consumo celebrado por otro\u201d12<\/a><\/span>.<\/p>\n

Tambi\u00e9n puede tratarse de un supuesto en el que el consumidor directo enajena posteriormente el inmueble a un tercero. Es un supuesto que la doctrina tambi\u00e9n ha identificado y conceptualizado. As\u00ed, Sigal, lo define como \u201csucesor particular del consumidor contratante en los que fueron objeto de una relaci\u00f3n de consumo antecedente\u201d13<\/a><\/span>. Este consumidor equiparado no podr\u00e1 invocar el car\u00e1cter de consumidor directo frente a su enajenante inmediato, por no ser proveedor, pero podr\u00e1 invocar como consumidor equiparado por v\u00eda de conexidad<\/em>, el reclamo por los mismos defectos, a quien fuera el proveedor inicial siempre y cuando, claro est\u00e1, este \u00faltimo pudiera ser considerado como legitimado pasivo por las deficiencias edilicias acusadas.<\/p>\n

d) Consumidor expuesto<\/em>: esta \u00faltima especie de equiparaci\u00f3n <\/em>fue concebida e incorporada en nuestra legislaci\u00f3n a partir de la ya citada ley 26.361, en el art. 1, que luego de incorporar el supuesto de consumidor conexo, agregaba que se consideraba como consumidor \u201ca quien de cualquier manera est\u00e1 expuesto a una relaci\u00f3n de consumo\u201d. La doctrina denomin\u00f3 usualmente a esta categor\u00eda como bystander<\/em>14<\/a><\/span>. <\/em>Podr\u00edamos afirmar que \u201cel tercero expuesto ni siquiera es el consumidor directo o indirecto; es un tercero ajeno al contrato que, sin embargo, tendr\u00e1 el mismo derecho a la indemnidad que tiene el contratante\u201d15<\/a><\/span>.<\/p>\n

El ejemplo cl\u00e1sico utilizado para explicar la extensi\u00f3n de este concepto con el prop\u00f3sito de incluirlo dentro de la categor\u00eda de consumidor <\/em>es el caso del transe\u00fante que camina por las inmediaciones de un estadio, en situaci\u00f3n en la que potencialmente podr\u00eda ingresar a ver un espect\u00e1culo deportivo que all\u00ed se desarrolla, y que en ese momento es lesionado por un elemento contundente arrojado a la calle desde el estadio. Como puede verse, se diferencia del consumidor conexo en que aqu\u00ed la equiparaci\u00f3n no encuentra ning\u00fan puente o vinculaci\u00f3n directa ni indirecta. Se califica al consumidor por su situaci\u00f3n de potencialidad de quedar expuesto a una relaci\u00f3n de consumo, pero t\u00e9cnicamente no la integra.<\/p>\n

A partir de extensos debates acerca de la pertinencia de mantener el marco protectorio del consumidor expuesto como una soluci\u00f3n justa en pro de la seguridad jur\u00eddica de la cual el proveedor tambi\u00e9n debe gozar, y con la sanci\u00f3n de la ley 26.994, se elimin\u00f3 este \u00faltimo supuesto que hab\u00eda sido incorporado la ley 26.361. Aun cuando la doctrina no es uniforme sobre su exclusi\u00f3n16<\/a><\/span>, en principio y para no extendernos en tan interesante debate, diremos que debe descartarse actualmente como supuesto de legitimaci\u00f3n activa. Por lo tanto, este supuesto no aplicar\u00eda actualmente como consumidor<\/em>, con excepci\u00f3n de lo dispuesto por el art. 1096, CCyC, que conserva cierta virtualidad jur\u00eddica para esta figura, en lo que respecta a la formaci\u00f3n del consentimiento.<\/p>\n

V. La conexidad contractual y su relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen legal del consumidor<\/strong><\/h2>\n

Uno de los aspectos m\u00e1s trascendentes que se insin\u00faan en varios de los efectos que se regulan en el r\u00e9gimen protectorio del consumidor, es el de la conexidad contractual<\/em>. Esta constituye un fen\u00f3meno relativamente novedoso en el universo jur\u00eddico. L\u00f3pez Fr\u00edas explica clara y concisamente la necesidad negocial que ha llevado a la doctrina y a la jurisprudencia a reconocer este enfoque: \u201ca menudo los particulares concluyen simult\u00e1nea o sucesivamente diversos contratos que presentan un v\u00ednculo de dependencia, v\u00ednculo que les resta autonom\u00eda y lleva a diferenciarlos del contrato considerado como figura cerrada, completa y aislada\u201d17<\/a><\/span>.<\/p>\n

Si bien es cierto que ni la ley 24.240, ni el CCyC lo disponen expresamente, la aplicaci\u00f3n de la conexidad contractual en el \u00e1mbito del consumidor trasunta la tipicidad procurada. Podemos citar, como ejemplos, la extensi\u00f3n de la responsabilidad de los sujetos que integran la cadena de comercializaci\u00f3n, ante el reclamo del consumidor (art. 40, ley 24.240), la regulaci\u00f3n de los efectos de la financiaci\u00f3n al consumidor para el acceso a bienes determinados (art. 36, ley 24.240), entre otros. Vale aclarar entonces que esta omisi\u00f3n de toda alusi\u00f3n expresa a la conexidad contractual en la letra de las normas sobre protecci\u00f3n al consumidor, no es fruto del descuido sino, m\u00e1s bien, que responde a dos razones. Por un lado, la evoluci\u00f3n doctrinaria, jurisprudencial y finalmente normativa de la conexidad contractual ha sido posterior al mismo proceso que transit\u00f3 \u2013y transita\u2013 el derecho del consumidor. Por otro lado, actualmente la conexidad contractual ha sido incorporada en la regulaci\u00f3n del CCyC, en cuanto a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, interpretaci\u00f3n y efectos en general (arts. 1073 a 1075), por lo que su r\u00e9gimen de car\u00e1cter amplio excede en su aplicaci\u00f3n a los contratos de consumo, para consagrarse como un sistema que puede reconocerse en cualquier grupo de contratos \u2013consumeriles o no\u2013. No obstante, la referida evoluci\u00f3n ha incluido la conciencia de que el derecho de consumo constitu\u00eda uno de los \u00e1mbitos m\u00e1s propicios en los que los fen\u00f3menos de la conexidad se desplegaban. Mosset Iturraspe rescat\u00f3 este aspecto al recordar que \u201cla aparici\u00f3n de los \u2018contratos conexos\u2019 en el derecho argentino, en la doctrina o jurisprudencia es de muy reciente data. Sin exagerar puede se\u00f1alarse, como un hito, la \u2018recomendaci\u00f3n\u2019 de las XV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Mar del Plata en 1995, seg\u00fan la cual \u2018en los supuestos de conexidad la responsabilidad puede extenderse m\u00e1s all\u00e1 de los l\u00edmites de un \u00fanico contrato, otorgando al consumidor una acci\u00f3n directa contra el que formalmente no ha participado con \u00e9l, pero ha participado en el acuerdo conexo a fin de reclamar la prestaci\u00f3n debida o la responsabilidad por incumplimiento\u2019\u201d18<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por lo tanto, ser\u00e1 necesario se\u00f1alar algunas pautas esenciales de este fen\u00f3meno para ligarlo, cuando corresponda, al derecho del consumidor. Ello contribuir\u00e1 a otorgar el m\u00e1s preciso sentido a la regulaci\u00f3n del consumidor en ciertos supuestos. Resultar\u00e1, en todo caso, un desaf\u00edo casu\u00edstico y complejo, pero necesario para comprender los efectos que se generan en las relaciones de consumo, y c\u00f3mo estas, en ocasiones, se alimentan del fen\u00f3meno de la conexidad para comprender y explicar su dimensi\u00f3n.<\/p>\n

Puntualmente, nos interesa abordar este perfil particular ya que la actividad inmobiliaria, y en especial los desarrollos inmobiliarios, guardan impl\u00edcita y necesariamente en su g\u00e9nesis un fen\u00f3meno de conexidad contractual19<\/a><\/span>. No puede concebirse, por ejemplo, la estructura legal de un emprendimiento inmobiliario, sin entender los innumerables sujetos que intervienen en \u00e9l, lig\u00e1ndose a partir de contratos aut\u00f3nomos individuales. Estos tienen en s\u00ed mismos una causa particular e individual y comparten una finalidad supracontractual<\/em>, que se materializa y focaliza en la construcci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n\/venta de las unidades funcionales que son el producto final de ese emprendimiento. Como explica Acquarone20<\/a><\/span>, el reconocimiento de esos actores y las etapas que conforman ese emprendimiento, ayudan a comprender, reconocer y dimensionar acabadamente este fen\u00f3meno. Por ende, si a este supuesto le agregamos que esas unidades funcionales tendr\u00e1n como destinatario final un sujeto que lo adquiere en tal car\u00e1cter, ser\u00e1 muy simple comprender que el consumidor inmobiliario no resulta ajeno a ese fen\u00f3meno de conexidad, que se complementa as\u00ed, directa o indirectamente, con el r\u00e9gimen protectorio legal del que goza.<\/p>\n

Ahora bien, presentado este marco de an\u00e1lisis, cabe brevemente referirnos al concepto de conexidad contractual, <\/em>para justificar la pertinencia de las reflexiones anticipadas en los p\u00e1rrafos anteriores. En tal sentido, este instituto est\u00e1 descripto en el art. 1073, CCyC, que dispone: \u201cHay conexidad cuando dos o m\u00e1s contratos aut\u00f3nomos se hallan vinculados entre s\u00ed por una finalidad econ\u00f3mica com\u00fan previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivada de la interpretaci\u00f3n, conforme con lo que se dispone en el art\u00edculo 1074\u201d.<\/p>\n

A partir de ello, el mencionado art. 1074, que la norma precedente menciona, incorpora una regla particular de interpretaci\u00f3n, que resulta trascendente ya que se\u00f1ala que, en caso de conexidad, esa tarea interpretativa se desarrolla considerando precisamente la vinculaci\u00f3n contractual aludida. Es decir, no bastar\u00e1 limitarse solamente al contenido aislado de uno de los contratos. Si hay conexidad, la interpretaci\u00f3n de su contenido no podr\u00e1 omitir esa circunstancia, lo que implica un esfuerzo y cuidado mayor para todo operador jur\u00eddico o profesional del derecho, sea que intervenga en el asesoramiento o redacci\u00f3n de cada uno de esos contratos, o bien deba encontrar la correcta interpretaci\u00f3n para guiar a las partes en su cumplimiento, incluso en instancia judicial.<\/p>\n

Sin embargo, la conexidad no responde a un \u00fanico fen\u00f3meno causal. La doctrina, antes de la incorporaci\u00f3n de su regulaci\u00f3n en el C\u00f3digo vigente, se hab\u00eda ya preocupado por su caracterizaci\u00f3n y los fundamentos que hac\u00edan imperativo su reconocimiento jur\u00eddico.<\/p>\n

A modo de ejemplo, Mosset Iturraspe explicaba que este fen\u00f3meno era muy com\u00fan \u201cdonde las empresas cubren un espectro m\u00e1s amplio. No se limitan por v\u00eda de ejemplo, a ofrecer un bien, producto o servicio a los eventuales consumidores, sino que, adem\u00e1s, les procuran el cr\u00e9dito para su adquisici\u00f3n o lo presentan en pluralidad de centros de consumo, por la misma empresa que lo produce o por otras varias, a trav\u00e9s de ventas concertadas, etc.\u201d21<\/a><\/span>. La reflexi\u00f3n del distinguido jurista santafecino es esclarecedora para comprender, como explicamos aqu\u00ed, no solamente la vinculaci\u00f3n entre la conexidad y el derecho de consumo, sino para justificar su aplicaci\u00f3n a supuestos particulares, que tienen aplicaci\u00f3n directa, incluso en el derecho inmobiliario.<\/p>\n

Ya con la sanci\u00f3n del C\u00f3digo, estas reflexiones se han enriquecido con nuevos aportes, as\u00ed, por ejemplo, Armella22<\/a><\/span> considera la definici\u00f3n del art. 1073 del CCyC, y sostiene que \u201cincorpora bajo el t\u00edtulo del Cap\u00edtulo 12 de Contratos conexos, la definici\u00f3n, m\u00e1s precisamente determinando qu\u00e9 se entiende por conexidad, en una narraci\u00f3n descriptiva, que refiere los dos recaudos normativos destinados a concretar el entendimiento de que, si se configuran ambos en el plano f\u00e1ctico, el resultado inmediato ser\u00e1 tal conexidad contractual. La bondad de esta metodolog\u00eda normativa se presenta ante un fen\u00f3meno econ\u00f3mico m\u00e1s o menos actual, que no cuenta, legislativamente hablando, con antecedentes nacionales y pocos en el derecho comparado\u201d.<\/p>\n

VI. La contrataci\u00f3n inmobiliaria y su relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen protectorio de consumo<\/strong><\/h2>\n

A partir de lo se\u00f1alado, es posible que resulte evidente que la contrataci\u00f3n inmobiliaria se encuentra hoy atravesada inexorablemente por el r\u00e9gimen protectorio consumeril. Sin embargo, esta conclusi\u00f3n no puede considerarse como impl\u00edcitamente aplicable a la historia del desarrollo del derecho del consumidor por los principios particulares en que se funda y que trascienden la \u00f3rbita de las restantes ramas jur\u00eddicas. Inicialmente en nuestro derecho local, la pertinencia de la vinculaci\u00f3n entre derecho inmobiliario y del consumidor no era tan clara, por lo menos no con la amplitud con que hoy la concebimos. Cabe para ello solamente recordar, como ya se\u00f1alamos, que los contratos inmobiliarios solamente quedaban alcanzados como resguardo del consumidor, cuando el proveedor ofrec\u00eda inmuebles nuevos destinados a vivienda, cuya oferta fuera dirigida al p\u00fablico en general. Pero no solo all\u00ed se registraba esa limitaci\u00f3n, sino que se interpretaba incluso que el r\u00e9gimen especial de garant\u00edas por vicios (que la misma ley 24.240 regulaba bajo el t\u00edtulo IV como \u201cCosas muebles no consumibles\u201d) no resultaba aplicable al consumidor inmobiliario en sentido estricto.<\/p>\n

Un ejemplo de esta afirmaci\u00f3n puede encontrarse en un antecedente jurisprudencial de la C\u00e1mara Nacional en lo Civil, en autos \u201cSanz, Sonia M. c. Del Plata Propiedades SA y otro\u201d23<\/a><\/span>, en los que se gestionaba el reclamo de un adquirente de una unidad funcional, por vicios edilicios, y en particular se discut\u00eda su procedencia a ra\u00edz del posible acaecimiento del plazo de prescripci\u00f3n. En ese fallo, que hizo lugar al planteo de prescripci\u00f3n opuesto por la constructora demandada, se justific\u00f3 la aplicaci\u00f3n del plazo trimestral del art. 4041, C\u00f3digo Civil, en lugar del plazo trienal que habilitaba el art. 50, ley 24.240, por considerar que este \u00faltimo art\u00edculo solamente aplicaba a acciones que emanaban de la misma ley, pero no a otros supuestos. Para decidir eso, el Tribunal entendi\u00f3 que la interpretaci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de defensa del consumidor para contratos inmobiliarios deb\u00eda ser considerada con par\u00e1metros restrictivos. En un fragmento de la sentencia que demuestra esta conclusi\u00f3n se explicaba que \u201cEn la doctrina y en el derecho comparado no siempre tal tipo de operaciones es encuadrada en la normativa aplicable a la protecci\u00f3n del consumidor, a menudo dirigida a las relaciones jur\u00eddicas de menor cuant\u00eda econ\u00f3mica (cfr. Carlos Alberto Ghersi, Derechos y responsabilidades de las empresas y consumidores<\/em>, Ed. Organizaci\u00f3n Mora Libros, Buenos Aires, sin fecha, cap. IV, p. 57 y art\u00edculo en JA, 1993-IV-870) y puede discutirse el acierto de la caracterizaci\u00f3n como \u2018consumidor\u2019 del adquirente de bienes no consumibles o de un bien durable como lo son los inmuebles\u201d, para rematar luego que \u201cEsta inclusi\u00f3n, un tanto particular, obliga a ser cauteloso al decidir qu\u00e9 normas son aplicables a los supuestos bajo juzgamiento, particularmente si se advierte que son numerosos los preceptos contenidos en la ley que en modo alguno puede considerarse tengan por finalidad reglar la compraventa inmobiliaria\u201d24<\/a><\/span>.<\/p>\n

Sin embargo, la doctrina fue imponiendo una concepci\u00f3n mucho m\u00e1s amplia sobre esa relaci\u00f3n de pertinencia entre la protecci\u00f3n al consumidor y su car\u00e1cter de tal en el \u00e1mbito inmobiliario. As\u00ed, Gregorini Clusellas25<\/a><\/span>, sobre el mismo aspecto tem\u00e1tico del fallo antes descripto, explicaba que \u201cel art. 18, ley 24.240, si bien integra el cap\u00edtulo referente a \u201cCosas muebles no consumibles\u201d, debe considerarse aplicable al \u201cconsumidor\u201d de inmuebles en cuanto dispone sobre \u201cvicios redhibitorios\u201d. Lo contrario implicar\u00eda una discriminaci\u00f3n injustificada.<\/p>\n

En ese mismo orden de ideas, Morello y de la Colina26<\/a><\/span>, justificaban la interpretaci\u00f3n amplia y din\u00e1mica de la protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario, sosteniendo que \u201cen auxilio de un cuadrante de tan importante proyecci\u00f3n en el plano de realizaci\u00f3n de la persona, una trabajosa y paulatina evoluci\u00f3n ha devenido en un men\u00fa de soluciones de diverso orden cuya armoniosa \u2013y en oportunidades, dif\u00edcil\u2013 integraci\u00f3n, teje una trama que abriga un verdadero r\u00e9gimen espec\u00edfico de protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario\u201d.<\/p>\n

M\u00e1s cercanos a la actualidad, Muller27<\/a><\/span> cita un antecedente jurisprudencial de un voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro, en una sentencia de la C\u00e1mara Contencioso Administrativa y Tributaria de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires. En el fragmento de su voto que seguidamente citamos, el distinguido contractualista confirma y fundamenta de un modo ejemplar la pertinencia del r\u00e9gimen protectorio del consumidor a ciertas operaciones o negocios inmobiliarios, explicando esa relaci\u00f3n, no solamente desde el argumento de la conexidad que antes se\u00f1alamos, sino que conecta esta concepci\u00f3n con la trascendencia que el concepto de la relaci\u00f3n de consumo adquiere para consolidar su conclusi\u00f3n. Para ello, en el voto mencionado explica que \u201cen la din\u00e1mica del iter<\/em> inmobiliario hay, por lo menos, dos sujetos: por una parte, el comprador-consumidor y por la otra el vendedor. Sin embargo, no es inusual que en la contrataci\u00f3n intervengan otros participantes. De ser as\u00ed, la operaci\u00f3n se realiza a trav\u00e9s de una concatenaci\u00f3n de actos en los que intervienen distintos sujetos. Adem\u00e1s, ese contrato puede incluir una financiaci\u00f3n, consecuencia de una relaci\u00f3n de cr\u00e9dito con otro sujeto de derecho, que, si bien es tercero con relaci\u00f3n a la adquisici\u00f3n, toma parte en el contrato de consumo considerado en su integridad. O sea que nos encontramos frente a diversos actos vinculados estrechamente, donde interviene una pluralidad de sujetos que protagonizan distintas relaciones contractuales que, si bien poseen distinta naturaleza y deben ser reguladas en forma particular por estar ligadas al inmueble objeto de protecci\u00f3n, se encuentran dentro del r\u00e9gimen de defensa del consumidor. En otras palabras, al ser el contrato base uno de consumo en los t\u00e9rminos de la ley 24.240, deben aplicarse tambi\u00e9n sus disposiciones a los que se le vinculen. Por otra parte, el concepto de \u2018relaci\u00f3n de consumo\u2019 \u2013empleado en los arts. 42 de la Constituci\u00f3n Nacional y 46 de la Constituci\u00f3n de la Ciudad de Buenos Aires\u2013 es m\u00e1s amplio que la noci\u00f3n de contrato, pues abarca no solo la relaci\u00f3n contractual en s\u00ed misma, sino tambi\u00e9n a todas las circunstancias que rodean o se refieren o constituyen un antecedente o son una consecuencia de la actividad encaminada a satisfacer la demanda de bienes y servicios para destino final de consumidores o usuarios. Ello as\u00ed, ninguna duda cabe de que el car\u00e1cter de contrato de consumo que tiene el negocio principal torna aplicable la ley 24.240 tambi\u00e9n a los contratos vinculados a \u00e9l, pues todos integran, en definitiva, la relaci\u00f3n de consumo\u201d28<\/a><\/span>. Este criterio doctrinario se ha impuesto hoy definitivamente.<\/p>\n

En s\u00edntesis, actualmente el consumidor inmobiliario encuentra un marco protectorio amplio y eficaz, sin discriminaci\u00f3n alguna por el hecho de que el objeto de la relaci\u00f3n lo constituya un inmueble. Atr\u00e1s han quedado las concepciones restrictivas ejemplificadas en el antecedente primeramente mencionado. Por lo tanto, si consideramos el concepto de relaci\u00f3n de consumo, y con ello, la amplitud del concepto de consumidor, que no se limita al contratante directo, sino que se extiende a aquel denominado como equiparado \u2013y m\u00e1s precisamente al consumidor conexo\u2013, resulta evidente que toda persona que acceda a una relaci\u00f3n de consumo inmobiliaria \u2013o acredite su equiparaci\u00f3n a esa situaci\u00f3n en la extensi\u00f3n que normativamente se habilita\u2013 podr\u00e1 invocar los derechos y garant\u00edas que el r\u00e9gimen protectorio le brinda.<\/p>\n

Por otro lado, la extensi\u00f3n conceptual de lo que se entiende por proveedor, consolida esta visi\u00f3n.<\/p>\n

La casu\u00edstica, sin embargo, m\u00e1s all\u00e1 de su amplitud, requiere un estudio y tratamiento m\u00e1s profundo y diferencial, ya que aun hoy sigue sujeta a la evoluci\u00f3n de la doctrina y a las respuestas que la jurisprudencia, paulatinamente, va brindando, con un claro perfil de adecuaci\u00f3n a los constantes cambios que la contrataci\u00f3n inmobiliaria viene experimentando.<\/p>\n

Finalmente, en este punto, podemos actualmente distinguir f\u00e1cilmente supuestos en los que indubitablemente, la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal protectorio de consumo acude en socorro del consumidor inmobiliario.<\/p>\n

Podemos enumerar para ello los supuestos de compraventa inmobiliaria en los que el vendedor es considerado proveedor si reviste tal car\u00e1cter y a su vez el comprador es calificado por ello como consumidor si lo hace para s\u00ed, o para su grupo familiar o social. A\u00fan m\u00e1s, no ser\u00e1 necesario que adquiera exclusivamente para s\u00ed, pudiendo hacerlo para que un familiar viva all\u00ed, o eventualmente si luego de la compraventa el adquirente dona el inmueble a un hijo. En este \u00faltimo caso, el primero ser\u00e1 consumidor directo, y el donatario ser\u00e1 considerado consumidor equiparado, por lo que ambos podr\u00e1n invocar sus derechos como consumidores al proveedor primeramente enajenante.<\/p>\n

Otros supuestos claros podemos encontrarlos en los casos de locaci\u00f3n de cocheras, cuando quien las arrienda lo hace profesionalmente, en el marco de un establecimiento dispuesto a esos efectos, o bien si la locaci\u00f3n es con destino habitacional, si puede adjudicarse al locador, el car\u00e1cter de proveedor.<\/p>\n

Finalmente, aunque no es tan com\u00fan actualmente, el leasing<\/em> inmobiliario puede ser considerado contrato de consumo, en la casu\u00edstica en particular, sobre todo cuando se trata de leasing<\/em> financiero (art. 1231, incs. a, b y c, CCyC) o de leasing<\/em> operativo (art. 1231, inc. d). En el primer caso, a la calificaci\u00f3n de consumidor, para alcanzar el marco legal protectorio, habr\u00e1 que agregar la calidad de proveedor en el dador, si, como ocurre en este tipo de modalidad, se trata de una entidad financiera, que ofrece esta clase de servicios profesionalmente a terceros. Ser\u00e1 el tomador, un consumidor directo respecto del dador, pero, aun as\u00ed, si el tercero proveedor fuera alguien que comercializa profesionalmente inmuebles, el consumidor tendr\u00e1 tambi\u00e9n acci\u00f3n contra aquel, por imperio de su calificaci\u00f3n por equiparaci\u00f3n, y en virtud de lo dispuesto por el art. 40, LDC, sobre responsabilidad solidaria de toda la cadena de actores responsables de la comercializaci\u00f3n. Por otro lado, si se tratara de un leasing<\/em> operativo, en el que el proveedor es quien comercializa los inmuebles directamente utilizando la figura del leasing<\/em>, la analog\u00eda y pertinencia de lo ya explicado sobre la compraventa y la locaci\u00f3n es evidente. Resulta adem\u00e1s muy interesante c\u00f3mo el leasing<\/em>, sobre todo en el caso de la modalidad financiera, habilita un estudio y aplicaci\u00f3n, desde la perspectiva de la conexidad contractual29<\/a><\/span>.<\/p>\n

Sin embargo, existen algunos supuestos en particular, en ciertos negocios jur\u00eddicos en el plano inmobiliario, que presentan notas particulares y merecen algunas breves consideraciones especiales. Se relacionan con lo ya comentado sobre derecho de consumo y est\u00e1n alcanzados por el fen\u00f3meno de la conexidad contractual que consolida la real dimensi\u00f3n en su naturaleza, y con ello, redit\u00faan para su interpretaci\u00f3n a favor de la protecci\u00f3n al consumidor.<\/p>\n

Enumeraremos algunos, solamente como modo de invitaci\u00f3n para el lector a profundizar el tema que, como tal, est\u00e1 en constante evoluci\u00f3n, y excede, claro est\u00e1, los que mencionaremos, que solo pretenden servir como ejemplos con confirmaci\u00f3n emp\u00edrica de nuestras conclusiones.<\/p>\n

VII. Algunos supuestos de derecho del consumo inmobiliario en particular<\/strong><\/h2>\n

A continuaci\u00f3n analizaremos situaciones de actualidad que dan cuenta de la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n al consumidor para contratos o relaciones jur\u00eddicas en las que el objeto es inmobiliario. Estos ejemplos servir\u00e1n tambi\u00e9n para comprender c\u00f3mo la conexidad contractual constituye, adem\u00e1s, una fuente causal e interpretativa que consolida la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen protectorio, tal como ya explic\u00e1ramos anteriormente.<\/p>\n

1- Conexidad contractual en la adquisici\u00f3n de bienes condicionada a la obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito para su pago (art. 36, LDC)<\/h3>\n

Hemos sostenido que con la sanci\u00f3n de la ley 26.361, se incorporaron numerosas e importantes modificaciones al r\u00e9gimen inicialmente regulado en la ley 24.240. Una de esas modificaciones qued\u00f3 consagrada en el art. 36, LDC (modificado por ley 26.993), que expresamente dispone, en el extracto que nos importa que \u201cLa eficacia del contrato en el que se prevea que un tercero otorgue un cr\u00e9dito de financiaci\u00f3n quedar\u00e1 condicionada a la efectiva obtenci\u00f3n del mismo. En caso de no otorgamiento del cr\u00e9dito, la operaci\u00f3n se resolver\u00e1 sin costo alguno para el consumidor, debiendo en su caso restitu\u00edrsele las sumas que, con car\u00e1cter de entrega de contado, anticipo y gastos \u00e9ste hubiere efectuado\u201d. Como bien se\u00f1alan G\u00f3mez Leo y Aciega30<\/a><\/span>, esta norma import\u00f3 \u201cla recepci\u00f3n ya propiciada a nivel doctrinario y jurisprudencial de la teor\u00eda de los contratos conexos, seg\u00fan la cual, para que medie conexidad contractual es necesario que existan dos o m\u00e1s contratos celebrados por varios sujetos que presenten entre s\u00ed una \u201cestrecha vinculaci\u00f3n funcional\u201d dada por una finalidad econ\u00f3mica com\u00fan con efectos jur\u00eddicamente relevantes\u201d.<\/p>\n

Ejemplo de estos antecedentes que mencionan los doctrinarios citados, lo constituye el fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, del a\u00f1o 2003, en autos \u201cLobato, Jos\u00e9 L. c\/Banco de la Provincia de Buenos Aires\u201d31<\/a><\/span>. La Suprema Corte determin\u00f3 que los efectos de una compraventa deben trasladarse al financista de la operaci\u00f3n y, por lo tanto, este \u00faltimo debe abstenerse de exigir el pago del pr\u00e9stamo hasta tanto el vendedor cumpla con sus obligaciones, si la conexidad entre la compraventa y el mutuo devino de la negociaci\u00f3n previa entre<\/a> el banco y el vendedor.<\/p>\n

Para as\u00ed decidir, se consider\u00f3 especialmente que, para alcanzar esa finalidad, el consumidor \u201cnegoci\u00f3\u201d con el prestamista, incluso otorg\u00e1ndole un poder, sin llegar a tener contacto con el vendedor, en una relaci\u00f3n en la que empresa y banco se vincularon a trav\u00e9s de un contrato de suministro. En ese contexto, la primera se oblig\u00f3 a proveer de bienes a comercializar y el segundo a adquirir y abonar por cuenta y orden de los adherentes con un pr\u00e9stamo adjudicado por la entidad crediticia.<\/p>\n

En ese mismo sentido, el fallo resalt\u00f3 que adem\u00e1s se acredit\u00f3 que los dos contratos formalizados (pr\u00e9stamo y compraventa) eran en la especie una \u00fanica operaci\u00f3n econ\u00f3mica, toda vez que la titularidad del bien en cabeza del actor era funcional al perfeccionamiento del cr\u00e9dito con garant\u00eda prendaria del que depend\u00eda a su vez la realizaci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n

En otro antecedente similar en cuanto a su problem\u00e1tica, se sentenci\u00f3 que \u201cante la falta de entrega del bien objeto del contrato de compraventa, el pago del cr\u00e9dito otorgado a tal fin aparece sin causa, cuesti\u00f3n que no puede ser desconocida por el financista, que estaba en conocimiento del incumplimiento, pues la compraventa qued\u00f3 vinculada al cr\u00e9dito, toda vez que su eficacia dependi\u00f3 de la perfecci\u00f3n del contrato crediticio y de la entrega al vendedor del importe del pr\u00e9stamo, y a su vez este surgi\u00f3 dependiendo de la entrega del bien en cabeza del adquirente\u201d32<\/a><\/span>.<\/p>\n

Sin duda alguna, esta norma consagrada en la LDC encuentra una clara coincidencia con los efectos del fen\u00f3meno de la conexidad contractual que apunt\u00e1ramos, y resulta de vital trascendencia para el \u00e1mbito inmobiliario. A modo de ejemplo, para ratificar esta conclusi\u00f3n, Bros cita que \u201cEl C\u00f3digo del Consumo franc\u00e9s contiene una disposici\u00f3n id\u00e9ntica en el art. L. 313-41 en materia de cr\u00e9dito inmobiliario. El contrato principal desaparece en caso de no obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito. La t\u00e9cnica utilizada es la de la condici\u00f3n: el contrato principal es autom\u00e1ticamente celebrado bajo la condici\u00f3n suspensiva de la obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito destinado a financiarlo\u201d33<\/a><\/span>.<\/p>\n

2- La prescripci\u00f3n y su aplicaci\u00f3n a favor del consumidor inmobiliario<\/h3>\n

Anteriormente hab\u00edamos comentado un fallo en el que un consumidor inmobiliario se ve\u00eda impedido de obtener un resarcimiento por aplicaci\u00f3n de un plazo de prescripci\u00f3n m\u00e1s corto al que establece el art. 50, ley 24.240. Debemos aclarar que ese antecedente fue decidido cuando el referido art\u00edculo no hab\u00eda aun sido modificado por la ley 26.561. El texto modificado habilit\u00f3 una nueva dimensi\u00f3n de la norma y de la prevalencia del plazo que beneficie al consumidor. A tal efecto, sin perjuicio de mantener el plazo trienal, la modificaci\u00f3n agreg\u00f3 que: \u201cCuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescripci\u00f3n distintos del establecido precedentemente se estar\u00e1 al m\u00e1s favorable al consumidor o usuario\u201d. A la luz de esta regulaci\u00f3n, la C\u00e1mara Nacional en lo Civil en pleno, concluy\u00f3 que \u201cse ha formado as\u00ed un sistema normativo nuevo a partir de la sanci\u00f3n de la ley 26.361 en torno al r\u00e9gimen de los plazos de prescripci\u00f3n cuando existe una relaci\u00f3n de consumo. Desde una norma en la cual confusamente se contemplaba el tema \u2013seg\u00fan surge de los mismos antecedentes parlamentarios\u2013 se arrib\u00f3 a un nuevo sistema en el cual \u2013por el r\u00e9gimen de especialidad de la relaci\u00f3n de consumo respaldada por el art. 42 de la Constituci\u00f3n Nacional\u2013 prevalece \u2018la autonom\u00eda del microsistema de protecci\u00f3n del consumidor\u2019 seg\u00fan la expresi\u00f3n de Lorenzetti en p\u00e1rrafo dedicado a este punto en su obra Consumidores <\/em>2\u00aa ed., Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2009, p. 53, frente a la ausencia de referencia al art\u00edculo 50 en la anterior edici\u00f3n de la misma obra (Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2003, p. 47 y ss.), con lo cual debe entenderse que el resto de las leyes generales o especiales referentes a las acciones judiciales basadas en una relaci\u00f3n de consumo se encuentran subordinadas, como regla, a este principio\u201d34<\/a><\/span>.<\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n judicial involucra un principio m\u00e1s amplio que el que se ajusta estrictamente a la prescripci\u00f3n ya que, sin duda alguna, este precedente coincide y sostiene el posterior tratamiento legislativo que explic\u00e1ramos anteriormente, sobre la prelaci\u00f3n normativa que el r\u00e9gimen protectorio del consumidor ha consagrado en el CCyC, al regular los contratos de consumo, en un cap\u00edtulo aparte \u2013aut\u00f3nomo\u2013 del que dispone los principios y lineamientos de la teor\u00eda general del contrato. Por esa raz\u00f3n, y por la simplificaci\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n que incorpora el C\u00f3digo vigente, es que la ley 26.994 volvi\u00f3 a modificar el texto del art. 50, LDC, para restablecer el originario, sin que conste ya expresamente consagrada la regla de aplicaci\u00f3n del plazo de prescripci\u00f3n m\u00e1s benigna. De todos modos, si nos limitamos al an\u00e1lisis de la situaci\u00f3n del consumidor inmobiliario, entendemos que la ampliaci\u00f3n del concepto de consumidor, la prelaci\u00f3n normativa que su r\u00e9gimen tiene frente a las normas generales, y el principio in dubio pro consumidor<\/em>, permiten en gran medida arribar a la misma soluci\u00f3n. Esto es, si la acci\u00f3n a favor del consumidor queda enmarcada en el plazo quinquenal gen\u00e9rico (art. 2560, CCyC), este \u00faltimo ser\u00e1 m\u00e1s beneficioso que el dispuesto en la LDC. Por otro lado, si el reclamo deviniera de vicios ocultos, aun cuando el CCyC dispusiera un plazo anual (art. 2564, CCyC), nada impedir\u00eda \u2013a contrario sensu<\/em> de la antigua jurisprudencia antes citada35<\/a><\/span>\u2013 que el consumidor inmobiliario opte por fundar su reclamo en la garant\u00eda especial regulada en los arts. 11 y sgtes, LCD, por resultar anal\u00f3gicamente la norma que mejor se adapta al esp\u00edritu protectorio del r\u00e9gimen consumeril, tal como lo explica Gregorini Clusellas36<\/a><\/span>. Esta conclusi\u00f3n ha sido ratificada por la jurisprudencia frente a un supuesto de reclamo de vicios ocultos en la adquisici\u00f3n de un inmueble, en el marco de una relaci\u00f3n de consumo; el fallo determin\u00f3, adem\u00e1s de la aplicaci\u00f3n del plazo trienal que indica la LDC, que \u201cel t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n se computa desde que la compradora tom\u00f3 conocimiento de las anomal\u00edas, momento a partir del cual deben calcularse los tres a\u00f1os previstos por el art. 50 de la ley 24.240, pues reci\u00e9n all\u00ed los adquirentes ten\u00edan la posibilidad de iniciar el reclamo correspondiente\u201d37<\/a><\/span>.<\/p>\n

Obviamente, no podemos abarcar el universo de supuestos seg\u00fan los cuales otros casos podr\u00edan quedar sujetos a diferentes plazos de prescripci\u00f3n que los aqu\u00ed planteados como m\u00e1s usuales. En esas situaciones, ser\u00e1 necesario seguir con atenci\u00f3n la doctrina judicial que eventualmente se consagre en cada supuesto en particular.<\/p>\n

3- El fideicomiso de garant\u00eda y la responsabilidad del fiduciario frente al adquirente consumidor inmobiliario<\/h3>\n

La jurisprudencia nacional ha tenido oportunidad de decidir en varias situaciones en las que se plante\u00f3 como conflicto el siguiente: un comprador adquiri\u00f3 un inmueble en el marco de un emprendimiento inmobiliario. La financiaci\u00f3n para la construcci\u00f3n y desarrollo de la obra fue cumplida por una entidad bancaria. Para garantizar el cumplimiento en el recupero de los montos financiados por el banco, se ech\u00f3 mano a la figura del fideicomiso de garant\u00eda. De tal manera, el banco celebraba un contrato de fideicomiso de garant\u00eda con el due\u00f1o del predio en el cual se desarrollar\u00eda la obra. Este \u00faltimo como fiduciante<\/em> y la entidad bancaria como fiduciario<\/em>, para garantizar el mutuo que la misma entidad u otra celebr\u00f3 con la desarrolladora para llevar a cabo el emprendimiento. Cabe aclarar que, en esta clase de contratos, si bien el banco es fiduciario para garantizar el cumplimiento del mutuo, y as\u00ed contar con un mecanismo de garant\u00eda autoliquidable, tambi\u00e9n resultaba \u2013y resulta cuando se sigue utilizando este sistema\u2013 que el fiduciario \u2013banco\u2013 contaba con amplias facultades de control sobre el desarrollo de la obra y su cumplimiento.<\/p>\n

A su vez, en esta clase de negocios, la entidad bancaria suele presentarse como una figura preponderante para la comercializaci\u00f3n ante eventuales terceros adquirentes. Es decir, se involucra al punto tal que, en muchos de estos casos, es el mismo banco quien, a la hora de escriturar cada unidad funcional a favor del comprador individual, le ofrece a su vez la financiaci\u00f3n para cancelar el saldo de precio, mediante un nuevo mutuo, ahora hipotecario.<\/p>\n

Explicada brevemente la metodolog\u00eda, algunos de los antecedentes jurisprudenciales que aqu\u00ed mencionamos tienen como denominador com\u00fan el esquema antes aludido, y un posterior incumplimiento de la vendedora \u2013fiduciante en cuanto a su relaci\u00f3n con el banco fiduciario\u2013. En ese marco de situaci\u00f3n la decisi\u00f3n que los tribunales correspondientes en cada caso debieron afrontar fue la de determinar si el banco fiduciario pod\u00eda ser considerado responsable del incumplimiento en el contrato de compraventa entre comprador y vendedor fiduciante, y de ser as\u00ed con qu\u00e9 car\u00e1cter y en base a qu\u00e9 fundamentos pod\u00eda afirmarse la misma.<\/p>\n

As\u00ed, en autos \u201cBaredes, Guido Mat\u00edas c\/ Torres De Libertador 8.000 S.A y otros s\/ Da\u00f1os y Perjuicios\u201d38<\/a><\/span>, entre otros39<\/a><\/span>, se decidi\u00f3 favorablemente sobre esta responsabilidad. En honor a la brevedad, y de sus fundamentos, podemos mencionar los siguientes criterios comunes que los referidos antecedentes jurisprudenciales re\u00fanen: a) el comprador debe ser considerado consumidor, en los t\u00e9rminos que define la LDC, b) la vendedora (proveedora directa) es responsable de los incumplimientos acreditados \u2013demoras y\/o vicios\u2013, c) el banco, como fiduciario en garant\u00eda, obr\u00f3 como parte de ese frente com\u00fan conjuntamente con la vendedora, que se presenta ante la compradora como una unidad de parte, por lo cual, al tratarse la compraventa aludida como un contrato de consumo, el banco fiduciario resulta responsable solidario por esos incumplimientos por quedar encuadrado su rol en uno de los sujetos legitimados pasivos que indica el art. 40, LDC, d) para justificar adem\u00e1s la \u00faltima conclusi\u00f3n, varios de estos fallos tuvieron en especial consideraci\u00f3n la amplitud de facultades que el banco ten\u00eda en el marco del contrato de fideicomiso para una adecuada fiscalizaci\u00f3n de la obra, a fin de evitar que su cumplimiento en tiempo y forma fuera deficiente. En este \u00faltimo sentido, la jurisprudencia ha sido determinante al considerar que \u201clos fiduciarios \u2013en su calidad de titulares fiduciarios del inmueble objeto del emprendimiento inmobiliario que estaba comercializ\u00e1ndose\u2013 no pod\u00edan ni deb\u00edan desentenderse sobre el estado y calidad de su construcci\u00f3n; ello as\u00ed, puesto que el incumplimiento por parte de los fiduciarios del deber de controlar tales circunstancias es configurativo de un incumplimiento contractual culposo y compromete la responsabilidad\u201d40<\/a><\/span>.<\/p>\n

Nosotros agregaremos otro fundamento, desde un an\u00e1lisis ya m\u00e1s doctrinario, con sustento legal hoy expl\u00edcito. Resulta claro adem\u00e1s de todo lo dicho, que cada banco, en su defensa, alud\u00eda como argumento para deslindar responsabilidad, la inoponibilidad que la compraventa ten\u00eda en su persona. Efectivamente, en esta clase de negocios los boletos de compraventa son celebrados por la fiduciante. En todo caso, si el inmueble a\u00fan estuviera a su nombre, el fiduciario otorga la escritura traslativa de dominio a favor del adquirente, ya que es una de las mandas y facultades que tiene seg\u00fan el contrato de fideicomiso.<\/p>\n

Ahora bien, en todos los antecedentes que hemos citado, en los que los bancos fueron condenados solidariamente a pesar de lo dispuesto en el art. 40, LDC, se evidencia el supuesto de conexidad contractual<\/em>: el banco, aun considerado como tercero en los boletos de compraventa, no puede eximirse de su responsabilidad, a la vez que resulta claro el esquema de conexidad, ya que jam\u00e1s hubiera otorgado los fondos necesarios para el desarrollo, garantizados con el fideicomiso, si no se hubiera asegurado de que el emprendimiento cumplir\u00eda con la finalidad econ\u00f3mica com\u00fan de este grupo de contratos: construir para vender.<\/p>\n

4- El fideicomiso al costo y la figura del fiduciante adherente<\/h3>\n

La modalidad denominada como fideicomiso al costo<\/em> se ha extendido considerablemente en los \u00faltimos a\u00f1os, para la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica de desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. Esta es una subespecie de la designada con finalidad de construcci\u00f3n. Para explicar brevemente su funcionamiento, podemos afirmar que se trata de un contrato que se celebra entre uno o m\u00e1s fiduciantes que son denominados generalmente como originantes<\/em>, y un fiduciario, que tendr\u00e1 la manda de construir o estructurar material y jur\u00eddicamente las unidades funcionales. En el contrato original se lo faculta, adem\u00e1s, para incorporar al fideicomiso otros interesados en adquirir las unidades funcionales a construirse. Estos \u00faltimos se relacionan contractualmente con esa finalidad como fiduciantes adherentes<\/em>, que ser\u00e1n a su vez beneficiarios de la actividad del fiduciario: construir o desarrollar las unidades funcionales para adjudicarlas finalmente a favor de los beneficiarios del fideicomiso. Cada beneficio puede determinarse mediante una cantidad acordada de metros cuadrados construidos, o m\u00e1s com\u00fanmente con la identificaci\u00f3n de una o m\u00e1s unidades funcionales. Por eso, si bien el adquirente, como fiduciante adherente, no es considerado formalmente comprador<\/em>, la din\u00e1mica prestacional guarda claras similitudes. As\u00ed, el potencial adquirente se compromete a cumplir con su contribuci\u00f3n en dinero que justifica su car\u00e1cter de fiduciante, determinada por el valor que se le adjudica a la unidad funcional, que se define como prestaci\u00f3n a su favor y que el fiduciario debe cumplir para con aquel, como beneficiario del fideicomiso. Los fiduciantes originantes, por su rol fundacional, adem\u00e1s de ser beneficiarios, suelen revestir el car\u00e1cter de fideicomisarios de los bienes remanentes a la extinci\u00f3n del contrato.<\/p>\n

Ahora bien, \u201ces com\u00fan tambi\u00e9n encontrar en esta clase de fideicomiso, una estructura de acuerdos en cuanto a facultades y obligaciones diferenciadas entre quienes cumplen el rol de fiduciantes originantes y quienes ingresan como adherentes, reconoci\u00e9ndose mayor amplitud de facultades de decisi\u00f3n (incluso frente al fiduciario) para los primeros, quedando los adherentes ubicados dentro de un marco limitado en el ejercicio de las facultades que la norma reconoce al fiduciante en general, y que generalmente se materializa mediante la regulaci\u00f3n de mayor\u00edas para la toma de decisiones. Estas mayor\u00edas, a veces, agravan la posibilidad material del ejercicio efectivo de los derechos de los adherentes, por lo cual deben ser valoradas a la luz de las normas imperativas que imponen los arts. 984 y siguientes, CCyC, ya que deber\u00e1 entenderse que la relaci\u00f3n que los fiduciantes adherentes asumen frente a su incorporaci\u00f3n al fideicomiso es la propia de un contrato de adhesi\u00f3n\u201d41<\/a><\/span>.<\/p>\n

Esta \u00faltima consideraci\u00f3n resulta importante si a la din\u00e1mica explicada agregamos los siguientes caracteres f\u00e1cticos: por un lado, el fiduciario y el fiduciante originante pueden ser personas que desarrollan esta clase de actividades profesionalmente. Por otro, es muy probable que quien se adhiere a un fideicomiso, como fiduciante, lo hace porque es la \u00fanica y exclusiva modalidad que el fiduciario le ha propuesto para acceder a la adquisici\u00f3n de una unidad funcional. Dicho en t\u00e9rminos claros: es muy probable que el adquirente se presente interesado como comprador<\/em> de la unidad funcional, pero la estructura jur\u00eddica de adhesi\u00f3n<\/em> que le ofrece el fiduciario, le impide formalizar el contrato con esa naturaleza. En cambio, para acceder al bien, puede \u00fanicamente hacerlo desde el rol que se le propone (fiduciante adherente<\/em>) y en el marco de un contrato en el cual el v\u00ednculo contraprestacional se ve modificado formalmente con relaci\u00f3n al concepto de precio de la compraventa inicialmente imaginada por el potencial adquirente.<\/p>\n

Esta situaci\u00f3n ha generado que proliferen reclamos, que eventualmente llegan a instancia judicial, en las que fiduciantes adherentes, <\/em>se ven impedidos de acceder al bien prometido, y enredados en un laberinto contractual conformado a partir de la complejidad de las cl\u00e1usulas que constituyen el contenido del fideicomiso, y que generalmente dejan a aquellos en una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n o debilidad material para ejercer sus derechos a obtener aun forzadamente el cumplimiento de la prestaci\u00f3n prometida, o bien incluso la de reclamar los da\u00f1os y perjuicios por su inejecuci\u00f3n.<\/p>\n

En este estado de situaci\u00f3n, cuando el fiduciario \u2013y eventualmente el fiduciante originante\u2013 pueden ser calificados como proveedores <\/em>y el fiduciante adherente puede ser considerado consumidor<\/em> (por haber tenido por finalidad incorporarse a la estructura para adquirir una unidad funcional como destinatario final, para su uso personal), surge la inevitable pregunta sobre si no puede calificarse esa relaci\u00f3n como de consumo<\/em>, y as\u00ed poder interpretarse y encuadrarse la misma, seg\u00fan el r\u00e9gimen protectorio del consumidor. Schiavo, confirmando esta interpretaci\u00f3n, afirma que \u201cesta parte o esta posici\u00f3n generalmente ser\u00e1 ocupada por el adquirente del bien inmueble en un fideicomiso inmobiliario, es decir quien en definitiva adquiere el rol de fiduciante adherente o beneficiario\u201d42<\/a><\/span>.<\/p>\n

Como un claro y preciso ejemplo de esta problem\u00e1tica, y respuesta afirmativa al interrogante planteado, un reciente fallo ha calificado esta especie de estructuraci\u00f3n, m\u00e1s all\u00e1 de la forma elegida para el negocio, al afirmar que la relaci\u00f3n entre el fiduciante adherente y el fiduciario debe ser entendida como la de una verdadera compraventa, en la cual ese adherente reviste, para justificar tal recalificaci\u00f3n del acto, la calidad de un adquirente singular a t\u00edtulo oneroso. Por lo tanto, en esa din\u00e1mica real, cuando los sujetos involucrados puedan ser calificados como proveedor y consumidor respectivamente, corresponder\u00e1 aplicarles las reglas protectorias sobre defensa del consumidor (arts. 1092, y sgtes. CCyC y ley 24.240)43<\/a><\/span>. Resulta muy gr\u00e1fico el fragmento de ese precedente, cuando afirma que \u201cla protecci\u00f3n del fiduciante-beneficiario debe acentuarse cuando este resulta ser un consumidor; y es que, si bien a veces el producto \u00edntegro del desarrollo inmobiliario se reparte solo entre los fiduciantes originantes, en otros supuestos el fideicomiso se volcar\u00e1 al mercado con los consumidores mediante preventas y ventas. En este \u00faltimo escenario el estatuto del consumidor ser\u00e1 aplicado al fideicomiso, sin importar el esquema utilizado: adquisici\u00f3n de unidades mediante boleto de compraventa con el fiduciario o mediante incorporaci\u00f3n como fiduciante-beneficiario\u201d. En el fallo mencionado, sobre esa concepci\u00f3n interpretativa, se conden\u00f3 y responsabiliz\u00f3 al fiduciario y al fiduciante adherente, a la vez que se entendi\u00f3 como habilitada la facultad resolutoria a favor de la adquirente.<\/p>\n

Evidentemente estas consideraciones nos obligan a reflexionar sobre la calificaci\u00f3n que corresponde adjudicar a esta especie de negocios, m\u00e1s all\u00e1 de su estructuraci\u00f3n formal, cuando la realidad se impone y desplaza el velo formal impuesto. Para todo ello, la regulaci\u00f3n protectoria del consumidor y eventualmente la conexidad contractual que pudiera verificarse, constituyen herramientas fundamentales para alcanzar ese objetivo y garantizar la finalidad protectoria del r\u00e9gimen consumeril.<\/p>\n

Sin embargo, no podemos considerar que todo supuesto de fideicomiso al costo quede alcanzado por estas consecuencias, ya que lo que corresponder\u00e1 en cada caso ser\u00e1 determinar si el negocio esconde una situaci\u00f3n como la descripta, o bien representa cabalmente lo que se desprende de su constituci\u00f3n y efectos. En este \u00faltimo supuesto la relaci\u00f3n contractual podr\u00e1 ser calificada como de consumo, pero no necesariamente con las consecuencias del fallo expuesto, si del contenido del contrato de fideicomiso surge claramente que el adherente tiene garantizados sus derechos y facultades por el rol que se le adjudica, y en definitiva, es ese car\u00e1cter el que el adquirente asumi\u00f3 voluntariamente, libre de todo condicionamiento.<\/p>\n

VIII. Palabras finales<\/strong><\/h2>\n

Hemos pretendido fundamentar y justificar una realidad que actualmente resulta innegable: el consumidor inmobiliario encuentra hoy un \u00e1mbito de protecci\u00f3n jur\u00eddica que no se diferencia, como otrora, de cualquier otro supuesto de contrataci\u00f3n. Sin duda alguna esta afirmaci\u00f3n se desprende del car\u00e1cter din\u00e1mico y cambiante que el derecho de consumo presenta en su constante evoluci\u00f3n.<\/p>\n

Por eso podemos afirmar sin duda alguna, que los negocios inmobiliarios, la contrataci\u00f3n inmobiliaria en particular, y los consumidores en este plano, est\u00e1n alcanzados ampliamente por las normas que regulan la materia. Estas, a su vez tienen una prevalencia normativa, sustentada en los mismos principios que fundamentan el derecho de consumo y que fortalecen su esp\u00edritu en la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica.<\/p>\n

La realidad negocial, la complejidad de los negocios, la contrataci\u00f3n en masa, la profesionalidad para el desarrollo material de los emprendimientos inmobiliarios y su estructuraci\u00f3n econ\u00f3mica y jur\u00eddica no escapan a esta realidad. El r\u00e9gimen protectorio consumeril resulta entonces una adecuada respuesta para el consumidor final en este \u00e1mbito.<\/p>\n

La doctrina y la jurisprudencia han marcado a su vez, y en gran medida, este camino, como punta de lanza que habilit\u00f3 la amplitud de los elementos que componen la relaci\u00f3n de consumo y sus elementos constitutivos. Esto confirma entonces, el car\u00e1cter evolutivo que explicamos, que justifica hist\u00f3ricamente su extensi\u00f3n al \u00e1mbito del derecho inmobiliario.<\/p>\n

En ese orden de ideas, paralelamente, pero de modo integrativo, el fen\u00f3meno de la conexidad contractual ha coadyuvado para que esto ocurra, y especialmente ha sido determinante para explicar la aplicaci\u00f3n de la protecci\u00f3n al consumidor inmobiliario.<\/p>\n

Queda a\u00fan mucho camino por andar. La tecnolog\u00eda y la complejidad cada vez mayor de los procesos productivos \u2013a los cuales el \u00e1mbito inmobiliario no es ajeno\u2013 constituyen un desaf\u00edo para que el sujeto legitimado y destinatario de esta protecci\u00f3n goce de ella en el marco que solamente el estatuto del consumidor y sus normas pueden garantizar.<\/p>\n

En definitiva, estamos ante un fen\u00f3meno novedoso y cambiante. La doctrina y la jurisprudencia dar\u00e1n respuesta a futuros planteos. El legislador deber\u00e1 atender con precisi\u00f3n a esta evoluci\u00f3n, porque el derecho de consumo, como anticipamos en nuestra introducci\u00f3n, recorre hoy ya, transversal e irreversiblemente, el derecho inmobiliario.<\/p>\n

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1<\/a>\tMuller, Enrique C. \u201cEficacia del Derecho del Consumidor\u201d, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2012-1, <\/em>Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2012, p. 125.<\/p>\n<\/div>\n

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2<\/a>\tRosatti, Horacio. \u201cLa \u2018relaci\u00f3n de consumo\u2019 y su vinculaci\u00f3n con la eficaz protecci\u00f3n de los derechos reconocidos por el art. 42 de la Constituci\u00f3n Nacional\u201d, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2012-1, <\/em>Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2012, p. 90.<\/p>\n<\/div>\n

\n

3<\/a>\tLorenzetti, Ricardo L. \u201cLa relaci\u00f3n de consumo\u201d, en Lorenzetti y Shotz (dirs.) Defensa del Consumidor, <\/em>Ed. \u00c1baco, Buenos Aires, 2003, p. 65.<\/p>\n<\/div>\n

\n

4<\/a>\tStiglitz, Gabriel A. \u201cLa defensa del consumidor en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, Sup. Especial Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial 2014 (noviembre), 17\/11\/2014, 137, Cita Online: AR\/DOC\/3858\/2014.<\/p>\n<\/div>\n

\n

5<\/a>\tSchiavo, Tom\u00e1s P. \u201cDefensa del Consumidor Inmobiliario y el Fideicomiso. A prop\u00f3sito del Da\u00f1o Punitivo\u201d, 8 de agosto de 2011, www.saij.jus.gov.ar, Id SAIJ: DACF110045.<\/p>\n<\/div>\n

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6<\/a>\tArias Cau, Jos\u00e9 M. C. \u201cLa tutela del consumidor inmobiliario y la responsabilidad por da\u00f1o moral\u201d, junio 2019, Revista C\u00f3digo Civil y Comercial, Bs. As., a\u00f1o V, N\u00ba 5, p. 3, Id SAIJ: DACF190195.<\/p>\n<\/div>\n

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7<\/a>\tCNCom, Sala F, 23\/03\/2010, \u201cBanco Ita\u00fa Argentina S.A. c. Barrera, H\u00e9ctor Hugo\u201d, La Ley Online; Cita: TR LALEY AR\/JUR\/13203\/2010.<\/p>\n<\/div>\n

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8<\/a>\tCNCom, Sala D, 05\/05\/2010, \u201cConsumidores Financieros Asociaci\u00f3n Civil para su Defensa v. Banco Meridian S.A.\u201d, LL Online. Cita: TR LALEY 70062093.<\/p>\n<\/div>\n

\n

9<\/a>\tArias, Mar\u00eda P. \u201cLegitimaci\u00f3n para accionar en las relaciones de consumo\u201d, RDCO 308, 04\/05\/2021, 99, Cita: TR LALEY AR\/DOC\/975\/2021.<\/p>\n<\/div>\n

\n

10<\/a>\tArias, Mar\u00eda P., op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

11<\/a>\tRusconi, Dante. \u201cConsumidores y Proveedores Alcanzados por la Legislaci\u00f3n de Defensa del Consumidor\u201d, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2012-1, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2012, p. 338.<\/p>\n<\/div>\n

\n

12<\/a>\tSigal, Mart\u00edn, en Rivera, Julio C. y Medina, Graciela (dirs.), Esper, Mariano (coord.). C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Comentado, <\/em>1\u00aa ed., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2014, p. 718.<\/p>\n<\/div>\n

\n

13<\/a>\tSigal, M., op. cit., p. 718.<\/p>\n<\/div>\n

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14<\/a>\tShina, Fernando H. \u201cLos seguros y las relaciones de consumo. La figura del tercero expuesto en el C\u00f3digo Civil y Comercial. La acci\u00f3n directa de las v\u00edctimas contra las aseguradoras\u201d, 17 de agosto de 2018, www.saij.gob.ar, Id SAIJ: DACF180181.<\/p>\n<\/div>\n

\n

15<\/a>\tShina, F., op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

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16<\/a>\tShina, F., op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

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17<\/a>\tL\u00f3pez Fr\u00edas, Ana. Los contratos conexos<\/em>, Jos\u00e9 Mar\u00eda Bosch Editor S.A., Barcelona, 1994, p. 21.<\/p>\n<\/div>\n

\n

18<\/a>\tMosset Iturraspe, Jorge. Contratos conexos. Grupos y redes de contratos<\/em>, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1999, p. 35.<\/p>\n<\/div>\n

\n

19<\/a>\tAcquarone, Mar\u00eda T. \u201cLa conexidad contractual en los negocios jur\u00eddicos inmobiliarios\u201d, ED, dic. 2020, (14.996).<\/p>\n<\/div>\n

\n

20<\/a>\tAcquarone, Mar\u00eda T. Los emprendimientos inmobiliarios. Marco jur\u00eddico y normativo. Modelos<\/em>. Ed. Ad Hoc, Bs. As., 2007, p. 33 y sgtes.<\/p>\n<\/div>\n

\n

21<\/a>\tMosset Iturraspe, J., op. cit., p. 13.<\/span><\/p>\n<\/div>\n

\n

22<\/a>\tArmella, Cristina N. \u201cContratos conexos\u201d, en Sup. Esp. Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Contratos 2015 (febrero), 25\/02\/2015, 203, Cita Online: AR\/DOC\/404\/2015.<\/p>\n<\/div>\n

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23<\/a>\tCNCiv. Sala I, 18\/07\/2003, \u201cSanz, Sonia M. c. Del Plata Propiedades S.A. y otro\u201d, LA LEY 2003-E, 341.<\/p>\n<\/div>\n

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24<\/a>\tCNCiv. Sala I, 18\/07\/2003, \u201cSanz, Sonia M…\u201d, op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

25<\/a>\tGregorini Clusellas, Eduardo L. \u201cEl consumidor inmobiliario. Su tutela en la Ley 24.240 reformada por la Ley 26.361\u201d, JA 2008-II-1261 – SJA 28\/5\/2008.<\/p>\n<\/div>\n

\n

26<\/a>\tMorello, Augusto M. y de la Colina, Pedro F. Negocios Inmobiliarios<\/em>, Librer\u00eda Editora Platense, La Plata, 2007.<\/p>\n<\/div>\n

\n

27<\/a>\tMuller, Enrique C. \u201cEficacia del Derecho del Consumidor\u201d, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2012-1, Santa Fe, 2012, p. 125.<\/p>\n<\/div>\n

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28<\/a>\tMuller, E., op. cit., p. 145.<\/p>\n<\/div>\n

\n

29<\/a>\tArmella explica con claridad y excelencia este fen\u00f3meno que puede verificarse en el leasing (conf. Armella, C., \u201cContratos conexos\u201d, op. cit.).<\/p>\n<\/div>\n

\n

30<\/a>\tG\u00f3mez Leo, Osvaldo R. y Aciega, Mar\u00eda V. \u201cLas reformas a la Ley de Defensa del Consumidor\u201d, J.A., 2008-III-1353 y su cita 114.<\/p>\n<\/div>\n

\n

31<\/a>\tSCBA, \u201cLobato, Jos\u00e9 L. c\/Banco de la Provincia de Buenos Aires\u201d, 17-12-2003, LL Online, AR\/JUR\/7164\/2003.<\/p>\n<\/div>\n

\n

32<\/a>\tCCivyCom Tucum\u00e1n, Sala II, 13\/03\/2008, \u201cMercado Aniceto Antonio c. Gascrigon Muebles otra\u201d, La Ley Online, Cita: TR LALEY AR\/JUR\/757\/2008.<\/p>\n<\/div>\n

\n

33<\/a>\tBros, Sarah. \u201cLos contratos conexos en el derecho comparado franc\u00e9s y argentino\u201d, Sup. Especial Comentarios al Anteproyecto de LDC, 27\/03\/2019, 805, Cita: TR LALEY AR\/DOC\/670\/2019.<\/p>\n<\/div>\n

\n

34<\/a>\tCNCiv., en pleno, 12\/03\/2012, 12\/03\/2012, \u201cSaez Gonz\u00e1lez, Julia del Carmen c. Astrada, Armando Valent\u00edn y otros s\/ da\u00f1os y perjuicios (Acc. Tr\u00e1n. c\/ Les. o Muerte), La Ley Online, TR LALEY AR\/JUR\/1716\/2012.<\/p>\n<\/div>\n

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35<\/a>\t\u201cSanz, Sonia c\/Del Plata Propiedades\u201d, op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

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36<\/a>\tGregorini Clusellas, op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

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37<\/a>\tCNCiv, Sala B, 19\/08\/2021, \u201cAun, Cecilia Marcela y otro c. A + P Emprendimientos S.A. y otros s\/ cumplimiento de contrato\u201d, La Ley Online; Cita: TR LALEY AR\/JUR\/123616\/2021.<\/p>\n<\/div>\n

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38<\/a>\tCNCiv Sala H, 19\/10\/2006, \u201cBaredes, Guido Mat\u00edas c\/ Torres De Libertador 8.000 S.A y otros s\/ Da\u00f1os y Perjuicios\u201d. Microjuris, Cita: MJ-JU-M-9622-AR|MJJ9622|MJJ9622.<\/p>\n<\/div>\n

\n

39<\/a>\tEn el mismo sentido, pueden citarse: CApel Cont. Adm. y Trib. CABA, Sala II, 09\/05\/2007 \u201cBanco Hipotecario SA c\/GCBA s\/otras causas con tr\u00e1mite directo ante la C\u00e1mara de Apel.\u201d, Microjuris, MJ-JU-M-18421-AR|MJJ18421|MJJ18421; CNCiv. Sala G, 09\/08\/2006, \u201cOrtiz Pablo Dar\u00edo c\/ T.G.R. Hipotecaria SA s\/ da\u00f1os y perjuicios\u201d, Microjuris, MJ-JU-M-8725-AR|MJJ8725|MJJ8725.<\/p>\n<\/div>\n

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40<\/a>\tCNCiv, Sala A, 23\/11\/2021, \u201cCereijo, Joaqu\u00edn y otro c. Administraci\u00f3n G\u00f3mez Vidal SA y otros s\/ da\u00f1os y perjuicios\u201d, La Ley Online, Cita: TR LALEY AR\/JUR\/184382\/2021.<\/p>\n<\/div>\n

\n

41<\/a>\tAcquarone, Mar\u00eda T. (dir) Otero, Esteban D. (coord.). Derecho Inmobiliario<\/em>, Ed. Di Lalla, Buenos Aires, 2018, p. 472.<\/p>\n<\/div>\n

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42<\/a>\tSchiavo, T., op. cit.<\/p>\n<\/div>\n

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43<\/a>\tC\u00e1mara 6a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de C\u00f3rdoba, 14\/04\/2016, \u201cAhumada, Mariela Florencia c. Oliver Group S.A. y Otro s\/ ordinario – otros – recurso de apelaci\u00f3n\u201d, La Ley Online, AR\/JUR\/16938\/2016.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n