{"id":33105,"date":"2023-05-01T10:26:02","date_gmt":"2023-05-01T13:26:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=33105"},"modified":"2024-12-18T12:33:15","modified_gmt":"2024-12-18T15:33:15","slug":"la-registracionde-los-boletos-decompraventa","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=la-registracionde-los-boletos-decompraventa","title":{"rendered":"La registraci\u00f3n de los boletos de compraventa"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n

Jorge Alberto Latino<\/p>\n

Sumario: I. Introducci\u00f3n. II. Naturaleza jur\u00eddica del boleto de compraventa. III. Registraci\u00f3n de boletos de compraventa. IV. Primera etapa: discusi\u00f3n en torno a la posibilidad y constitucionalidad de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa. Reflejo en normativas locales. V. Segunda etapa: recepci\u00f3n a nivel nacional de la posibilidad de registraci\u00f3n de boletos de compraventa con la entrada en vigencia. VI. Tercera etapa: articulaci\u00f3n de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa con sistemas inform\u00e1ticos y \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d. Regulaci\u00f3n de la registraci\u00f3n del \u201cboleto de compraventa electr\u00f3nico con firma digital\u201d. VII. Procedimiento previsto en este contexto. VIII. Cr\u00edticas efectuadas. IX. Nuestro parecer con respecto a las pol\u00e9micas suscitadas. X. Conclusiones finales<\/p>\n

I. Introducci\u00f3n<\/h2>\n

E<\/a>l presente aporte es una s\u00edntesis del trabajo realizado bajo la direcci\u00f3n de Sebasti\u00e1n E. Sabene en el marco de la 6\u00b0 Convocatoria a Proyectos de Investigaci\u00f3n llevada adelante por la Universidad Notarial Argentina. Busca reflejar el desarrollo que ha tenido la registraci\u00f3n del boleto de compraventa, y los distintos per\u00edodos por los que consideramos que ha transitado en este devenir.<\/p>\n

A nuestro parecer, pueden identificarse tres etapas diferenciadas en esta evoluci\u00f3n, que estudiaremos y abordaremos en profundidad, a saber: a) una primera etapa de discusi\u00f3n en torno a la posibilidad y constitucionalidad de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa, que se da en el marco del derogado C\u00f3digo Civil; b) una segunda etapa de recepci\u00f3n a nivel nacional de la posibilidad de registraci\u00f3n con la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n; y c) una \u00faltima de vinculaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa con sistemas inform\u00e1ticos y \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d.<\/p>\n

Desde la perspectiva metodol\u00f3gica desarrollaremos un estudio que va desde lo general hacia lo espec\u00edfico, exponiendo la esencia de cada instituto objeto de an\u00e1lisis, y mostrando las distintas posiciones que se han sostenido en los debates generados.<\/p>\n

Comenzaremos con la figura del boleto de compraventa, y su naturaleza jur\u00eddica, dando luego paso a la consideraci\u00f3n de su registraci\u00f3n1<\/a><\/span>. Continuaremos con la segunda figura central que nos convoca, el decreto 962\/18, que gener\u00f3 opiniones sumamente cr\u00edticas dentro de la doctrina. Este decreto, dictado el 26 de octubre de 2018, sustituy\u00f3 distintos art\u00edculos del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (decreto 2080\/80 – T.O. 1999) al regular la inscripci\u00f3n y la toma de raz\u00f3n de boletos de compraventa de unidades funcionales o complementarias a construir o en construcci\u00f3n, respecto de las cuales no es posible ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual. En ese marco, entre los puntos que mayor conflictividad suscitaron, se encuentra su art. 2, que dispone:<\/p>\n

‘Sustituyese el art. 3\u00b0 del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como anexo I por el art. 4\u00b0 del decreto 466\/99, por el siguiente: ‘Art\u00edculo 3\u00b0.- A los efectos del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 3\u00b0 de la ley 17.801 se admitir\u00e1n los documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica – GDE, la que otorgar\u00e1 fecha cierta del documento y de su presentaci\u00f3n ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electr\u00f3nico satisface el requisito de certificaci\u00f3n por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente’\u201d2<\/a><\/span> (art. 2).<\/p>\n

Observamos entonces c\u00f3mo entran aqu\u00ed en juego las llamadas \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d, y es sobre esta base que se torna necesario analizar someramente qu\u00e9 efectos se le atribuyen a la firma digital de un instrumento electr\u00f3nico, y, a su vez, abordar el estudio referido al porqu\u00e9 no es lo mismo equiparar una firma digital con una firma manuscrita, que hacerlo con una firma certificada (alcance que pretende conferir el decreto).<\/p>\n

Por todo ello, pondremos \u00e9nfasis en los recaudos que debe observar el notario<\/a> a la hora de practicar una certificaci\u00f3n, compararemos su actividad con la propia de las \u201cAutoridades Certificantes\u201d que intervienen en el proceso de firma digital, y nos centraremos en la importancia que tienen la calificaci\u00f3n y el control de legalidad del instrumento como recaudos de fondo a la hora de efectuar una certificaci\u00f3n. Siendo estos valores irrenunciables dentro del sistema notarial de tipo latino, constituyen un pilar fundamental de la seguridad jur\u00eddica preventiva, y nos permiten distanciarnos de los sistemas anglosajones de seguridad jur\u00eddica paliativa. Se presentar\u00e1, en consecuencia, un an\u00e1lisis cr\u00edtico de la postura adoptada por el legislador en el p\u00e1rrafo final del citado art. 2\u00ba del decreto 962\/18.<\/p>\n

II. Naturaleza jur\u00eddica del boleto de compraventa3<\/a><\/span><\/h2>\n

En vigencia del C\u00f3digo velezano se pronunciaron distintas posiciones con respecto a la naturaleza jur\u00eddica del boleto de compraventa, cuyas consecuencias pr\u00e1cticas eran radicalmente opuestas entre s\u00ed. Para algunos la posesi\u00f3n era leg\u00edtima y para otros ileg\u00edtima, algunos reconoc\u00edan acciones posesorias y otros incluso las reales, algunos entend\u00edan que el boleto pod\u00eda constituir \u201cjusto t\u00edtulo\u201d para la prescripci\u00f3n corta o para interponer una tercer\u00eda de dominio, entre otras derivaciones.<\/p>\n

Por su parte, el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n no se pronunci\u00f3 sobre la naturaleza jur\u00eddica del boleto de compraventa, por lo cual el debate se mantiene vigente, habi\u00e9ndose expresado al respecto que:<\/p>\n

a. El boleto de compraventa es un contrato preliminar<\/h3>\n

El C\u00f3digo unificado introdujo como novedad en el libro tercero, t\u00edtulo II, secci\u00f3n 4\u00ba, la regulaci\u00f3n de los contratos preliminares, categor\u00eda general que comprende a las promesas de contratos (art. 9954<\/a><\/span>) y a los contratos de opci\u00f3n (art. 9965<\/a><\/span>) y, atento a ello, la doctrina sostiene que con las promesas de contrato se recept\u00f3 una figura que con anterioridad ha merecido m\u00faltiples denominaciones: antecontrato, precontrato, contrato preliminar, contrato de primer grado, compromiso.<\/p>\n

Dicho esto, observamos que el legislador no brinda un concepto de \u201ccontrato preliminar\u201d, sino que establece: a) que debe contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo, b) que tiene un plazo de vigencia de un a\u00f1o o el menor que convengan las partes, renovable a su vencimiento, y c) que alcanza a las promesas de celebraci\u00f3n de contrato, las cuales permiten a las partes pactar la obligaci\u00f3n de celebrar un contrato futuro, que no puede ser de aquellos para los cuales se exige una forma bajo sanci\u00f3n de nulidad, siendo aplicable el r\u00e9gimen de las obligaciones de hacer.<\/p>\n

Cabe preguntarse entonces si debemos incluir al boleto de compraventa dentro de esta categorizaci\u00f3n.<\/p>\n

Al respecto, Leiva Fern\u00e1ndez menciona como ejemplo t\u00edpico de contrato preliminar o de primer grado al boleto de compraventa, siendo el contrato de cumplimiento el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio sobre el inmueble. Esto lo lleva a aplicar, en consecuencia, la vigencia temporal de un a\u00f1o al boleto6<\/a><\/span>, si bien considera que \u201cel plazo resulta puesto en beneficio de la certidumbre de los derechos entre las partes sin que concurra ning\u00fan elemento que permita sostener incidencia de orden p\u00fablico alguno. Por eso es que las partes pueden abreviarlo o renovarlo, incluso m\u00faltiples veces. Es una caducidad de origen legal puesta en beneficio de las partes, es una aplicaci\u00f3n del aforismo que sostiene \u2018hay amores que matan\u2019\u201d; concluyendo as\u00ed que si bien debe aplicarse la caducidad por lo dispuesto en el art. 994 del CCyC, la norma no prescribe que el c\u00f3mputo deba correr desde la celebraci\u00f3n del contrato, por lo que nada obsta a que las partes convengan que el plazo de caducidad se inicie, por ejemplo, al otorgarse el cr\u00e9dito requerido al comprador, al terminar de pagarse determinadas cuotas, al obtenerse el certificado final de obra, etc\u00e9tera7<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por su parte, Jorge e Ignacio Alterini sostienen que \u201ccomo en la compraventa inmobiliaria la forma de escritura p\u00fablica no es impuesta \u2018bajo sanci\u00f3n de nulidad\u2019, el contrato que se celebr\u00f3 sin cumplir con la exigencia de la escritura p\u00fablica tendr\u00e1 como efecto propio el alumbrar la obligaci\u00f3n de hacer la escritura p\u00fablica omitida, y no los caracter\u00edsticos de la compraventa\u201d8<\/a><\/span>. De esta forma, antes de la escritura p\u00fablica media un \u201cboleto de compraventa\u201d y no \u201cun contrato de compraventa\u201d, por lo que \u201cel \u2018boleto de compraventa\u2019 no es el \u2018contrato de compraventa\u2019, pero s\u00ed es un contrato preliminar que conduce inexorablemente a este \u00faltimo: el contrato futuro definitivo de compraventa. El boleto de compraventa no es m\u00e1s que un contrato que obliga a las partes \u2018a vender\u2019, pues de existir \u00e9l se configura la \u2018necesidad jur\u00eddica de hacerlo\u2019 (art. 1128). El art. 2516 parece incorporar una suerte de \u2018interpretaci\u00f3n aut\u00e9ntica\u2019 sobre la cuesti\u00f3n en an\u00e1lisis, que coincide con nuestra tesitura, al referir a \u2018promesa bilateral de compraventa\u2019\u201d9<\/a><\/span>.<\/p>\n

En consecuencia, estos \u00faltimos autores tambi\u00e9n afirman que, por tratarse de un contrato preliminar, debe aplicarse el plazo de caducidad de un a\u00f1o, pero se apartan de la citada postura de Leiva Fern\u00e1ndez referida al c\u00f3mputo del plazo, al considerar que las normas atinentes a la caducidad son de car\u00e1cter indisponible, fund\u00e1ndose para ello en el art. 2571 del CCyC (las partes no pueden renunciar ni alterar las disposiciones legales sobre caducidad).<\/p>\n

b. El boleto de compraventa es un contrato definitivo y perfecto de compraventa<\/h3>\n

Frente a las posturas que entienden que el boleto de compraventa constituye un contrato preliminar, Ariza argumenta que \u201cvolver a plantear la calificaci\u00f3n del boleto de compraventa inmobiliaria como una promesa de venta constituir\u00eda una regresi\u00f3n a concepciones superadas en el Derecho contractual que no se compadecen con la propia interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica que corresponde efectuar de esta cuesti\u00f3n en el C\u00f3digo. La figura del boleto de compraventa inmobiliaria ha adquirido consolidaci\u00f3n a trav\u00e9s de la eficacia jur\u00eddica reconocida por la jurisprudencia y la doctrina en consonancia con su utilizaci\u00f3n en la pr\u00e1ctica inmobiliaria. Resulta evidente que quienes celebran un boleto de compraventa no lo hacen en el entendimiento de contraer \u00fanicamente una obligaci\u00f3n de hacer consistente en otorgar el contrato definitivo. Con la sola celebraci\u00f3n del boleto las partes a diario dejan definida la operaci\u00f3n econ\u00f3mica de compraventa (\u2026) Los propios requisitos que el C\u00f3digo ahora establece llevan a descartar que las partes puedan considerar que \u00fanicamente han querido celebrar una promesa de contrato (\u2026) Si bien mediando un boleto quedar\u00e1 pendiente el otorgamiento de la escritura p\u00fablica como \u00fanica forma de adquisici\u00f3n del derecho real de dominio, no corresponde equiparar el estatus del boleto de compraventa inmobiliaria al de una mera promesa de contrato\u201d10<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por su lado, Borda sostiene que la distinci\u00f3n entre contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa \u201cno tiene sentido en nuestro Derecho, en el que la compraventa no es otra cosa que la obligaci\u00f3n de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la obligaci\u00f3n que asume el cocontratante de pagarla (\u2026) Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor (\u2026) carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa (\u2026) En nuestro derecho positivo, la escritura p\u00fablica no es, en verdad, un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de transmisi\u00f3n de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituraci\u00f3n no para luego poder demandar la transmisi\u00f3n de la propiedad, sino porque la escritura lleva impl\u00edcita esa transmisi\u00f3n (\u2026) la concepci\u00f3n de boleto como simple promesa implica escindir el proceso del consentimiento en dos etapas; en la primera se consentir\u00eda solo en escriturar; en la segunda, se consentir\u00eda en vender. Pero esta es una escisi\u00f3n artificiosa, que no responde a la realidad ni a la verdadera intenci\u00f3n de las partes\u2026\u201d11<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por nuestra parte, nos pronunciamos a favor de esta postura, y destacamos, dentro de esta l\u00ednea, las conclusiones de las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015): \u201c6.2. (Unanimidad) Debe entenderse que el plazo de un a\u00f1o se refiere a las promesas del art. 995 del CCyC. Este plazo no se aplica al contrato de opci\u00f3n del art. 996, seg\u00fan se desprende de la propia redacci\u00f3n de la norma y de la diferencia con el texto del art. 934 del Proyecto de 1998 de Unificaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil con el de Comercio, que ha sido su fuente. Tampoco alcanza al boleto de compraventa inmobiliaria en raz\u00f3n de que no se trata de un contrato preliminar\u201d12<\/a><\/span>. En la misma l\u00ednea se pronunciaron las conclusiones de la 39 Jornada Notarial Bonaerense (Mar del Plata, 2015).<\/p>\n

III. Registraci\u00f3n de boletos de compraventa<\/h2>\n

Hemos adelantado que, en nuestro parecer, pueden identificarse tres etapas diferenciadas en la evoluci\u00f3n de la registraci\u00f3n del boleto de compraventa, a saber:<\/p>\n

a) Etapa de discusi\u00f3n en torno a la posibilidad y constitucionalidad de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa en el marco del derogado C\u00f3digo velezano.<\/p>\n

b) Etapa de recepci\u00f3n a nivel nacional de la posibilidad de registraci\u00f3n de boletos de compraventa con la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.<\/p>\n

c) Etapa de articulaci\u00f3n de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa con sistemas inform\u00e1ticos y \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d.<\/p>\n

Abordaremos, en consecuencia, cada uno de estos puntos, y nos detendremos especialmente en la \u00faltima de las etapas identificadas, atento a la novedad que constituye.<\/p>\n

IV. Primera etapa: discusi\u00f3n en torno a la posibilidad y constitucionalidad de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa. Reflejo en normativas locales<\/h2>\n

En vigencia del derogado C\u00f3digo Civil se produjeron fervientes debates en torno a la posibilidad y constitucionalidad de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa, que tuvieron su reflejo tanto en eventos acad\u00e9micos como en normativas locales. Nos detendremos por ello en las posiciones vertidas al respecto y en los criterios legislativos adoptados.<\/p>\n

a. Postura que rechaz\u00f3 la registraci\u00f3n<\/h3>\n

Como adelantamos, en vigencia del C\u00f3digo velezano existi\u00f3 una fuerte discusi\u00f3n en torno a la inscripci\u00f3n de la figura que nos convoca y, al no existir una norma nacional que dispusiera efectos propios a la registraci\u00f3n, una postura13<\/a><\/span> la juzg\u00f3 innecesaria, por no enriquecer los derechos del adquirente ni hacer presumir su buena fe. M\u00e1s aun, se sostuvo que lo \u00fanico que se generaba con esta pr\u00e1ctica era inseguridad jur\u00eddica, y que el otorgamiento de efectos de oponibilidad a terceros o de prioridad por normativa local era inconstitucional.<\/p>\n

En este marco, Ortega y Rullansky han sostenido que \u201c\u2026 existen los casos de las provincias de San Juan y Mendoza en donde se suprimi\u00f3 (sic) las inscripciones de los boletos de compraventa, a excepci\u00f3n de las establecidas por las leyes 14.005 y 19.724 (\u2026) porque se consider\u00f3 que legislar sobre bienes inmuebles es una facultad delegada por las provincias a la Naci\u00f3n y que es privativa de la legislaci\u00f3n de fondo (art. 75 inc. 11 de la Constituci\u00f3n Nacional), en consecuencia la facultad de legislar sobre dichos bienes est\u00e1 vedada a las legislaciones provinciales. Se entendi\u00f3 que la anotaci\u00f3n de los boletos no produce mutaci\u00f3n registral y por ende no ingresan dentro del principio de prioridad y rango, careciendo entonces de toda trascendencia dentro del \u00e1mbito registral inmobiliario, motivo por el cual de existir conflicto entre el titular registral y el adquirente por boleto o terceros interesados, los mismos deben ser resueltos dentro del campo de las obligaciones y siempre de forma extrarregistral (\u2026) Se afirm\u00f3 que, adoptar un criterio distinto al aqu\u00ed sustentado implicar\u00eda modificar la legislaci\u00f3n equiparando los efectos del boleto registrado al del t\u00edtulo traslativo de dominio (\u2026) Se agreg\u00f3, por \u00faltimo, que someterse a la normativa de la legislaci\u00f3n de fondo, es el sistema que debemos defender, si realmente deseamos proteger al adquirente, puesto que otorgarle a los boletos un \u2018viso de legalidad\u2019, que evidentemente no poseen dentro del sistema real, conlleva a que el adquirente puede verse sorprendido cuando su inmueble es afectado por una medida cautelar\u201d<\/span>14<\/a><\/span>. <\/span><\/p>\n

En la misma l\u00ednea, M\u00edguez tiene dicho que \u201c[l]a potestad de legislar sobre la inscripci\u00f3n de instrumentos privados es exclusiva del Congreso Nacional, por lo que las normativas locales al respecto pueden ser tachadas de inconstitucionales\u201d<\/span>15<\/a><\/span>. <\/span><\/p>\n

Entendemos que esta posici\u00f3n era la acertada<\/span>.<\/span><\/p>\n

b. Postura que acept\u00f3 la registraci\u00f3n<\/h3>\n

Una segunda corriente16<\/a><\/span> consider\u00f3 que los boletos de compraventa eran susceptibles de inscripci\u00f3n registral, sustentado ello en dos razones: una primera normativa, en virtud de lo dispuesto por los arts. 2 inc. c), 3, 30 inc. b), y 31 de la Ley Registral Inmobiliaria 17.801, y por distintas normativas provinciales; y una segunda pr\u00e1ctica, por considerar que con ello se fortalec\u00edan la seguridad jur\u00eddica y la presunci\u00f3n de buena fe contractual.<\/p>\n

c. Perspectiva legislativa de la cuesti\u00f3n<\/h3>\n

Desde el punto de vista legislativo local, encontramos que:<\/p>\n

1. Algunas provincias regularon de manera espec\u00edfica la registraci\u00f3n del boleto de compraventa, y admitieron expresamente su inscripci\u00f3n. Podemos se\u00f1alar entre ellas a Catamarca (ley 3343, art. 2\u00ba), Salta (ley 5148, art. 2\u00ba y DTR 54), Entre R\u00edos (ley 6964, art. 24\u00ba) y Jujuy (ley 3327, art. 2\u00ba).<\/p>\n

2. Otras normativas locales optaron por no mencionar esta posibilidad, ni hacer referencia alguna al instituto.<\/p>\n

3. Y otras excluyeron expresamente la posibilidad de su registraci\u00f3n, como ser Chubut (ley III 18, art. 3\u00ba: No son susceptibles de registraci\u00f3n los documentos no incluidos en el art. 2\u00ba de la Ley Nacional 17.801, entre otros: (\u2026) d) Los boletos de compraventa no incluidos en las leyes nacionales 14.005 y 19.724) o Mendoza (ley 8326, art. 3\u00ba: No son documentos registrables: (\u2026) c) Los boletos de compraventa no incluidos en las leyes 14.005 y 19.724).<\/p>\n

d. Tratamiento en el marco de reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad<\/h3>\n

Compartimos a continuaci\u00f3n algunas conclusiones:<\/p>\n

– IX Reuni\u00f3n Nacional de Directores del Registros de la Propiedad. Viedma, Resistencia, Santiago del Estero, Mendoza, 1972: Despacho 11: Boletos de Compraventa: Considerando: Que dentro de los reg\u00edmenes provinciales, por uso y costumbre se anotan los boletos de compraventa, sin sustentaci\u00f3n legal; Que dichas anotaciones resultan inoperantes; Las Reuniones Zonales de Directores de Registros de la Propiedad de 1972, DECLARAN: 1) Que las provincias que actualmente mantienen tales pr\u00e1cticas procedan a adoptar las medidas necesarias para la supresi\u00f3n de ellas, habida cuenta de que la anotaci\u00f3n de boletos de compraventa refleja una realidad extrarregistral ajena a la publicidad de los derechos reales. 2) Que la legislaci\u00f3n sobre esta materia es privativa de las leyes de fondo (art. 67, inc. 11, CN) debiendo en consecuencia los gobiernos provinciales abstenerse de legislar al respecto.<\/p>\n

– XI Reuni\u00f3n Nacional de Directores del Registros de la Propiedad. Iguaz\u00fa. 1974: Despacho 6, punto 3, inc. c): La toma de raz\u00f3n de \u201cboletos de compraventa\u201d \u00fanicamente es admisible en los registros especiales que se indican y conforme a las leyes que en el orden nacional as\u00ed lo dispongan, ratificando y reiterando as\u00ed, lo que sobre tal aspecto se expresara en las reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad inmueble.<\/p>\n

– XIV Reuni\u00f3n Nacional de Directores del Registros de la Propiedad. Buenos Aires. 1977: Despacho 5. Unifica y comprende los puntos 5 (registraci\u00f3n de promesas de venta. fijaci\u00f3n de plazo de caducidad) y 15 (efectos que producen las anotaciones e inscripciones provenientes de documentos regidos por leyes o disposiciones locales en los t\u00e9rminos del art. 3\u00ba, inc. c, de la ley nacional 17.801): Visto: La existencia de normas locales que disponen la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n en el Registro Inmobiliario de documentos no previstos en la legislaci\u00f3n nacional y CONSIDERANDO: Que los efectos de la registraci\u00f3n est\u00e1n determinados por la legislaci\u00f3n nacional; Que los efectos de oponibilidad a terceros est\u00e1n espec\u00edficamente establecidos por los arts. 2505 y 3135 del C\u00f3digo Civil, para la constituci\u00f3n, adquisici\u00f3n, transmisi\u00f3n o modificaci\u00f3n de derechos reales inmobiliarios; Que, en consecuencia, tales efectos no pueden producirse a trav\u00e9s de registraciones dispuestas por legislaciones locales. Por ello, y en funci\u00f3n de la amplia deliberaci\u00f3n efectuada, opiniones debatidas y consideraci\u00f3n particularizada de los alcances te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos del tema analizado la XIV Reuni\u00f3n Nacional de Directores del Registros de la Propiedad DECLARA: En aquellos casos en que leyes locales dispongan o hayan dispuesto la anotaci\u00f3n de documentos en los registros inmobiliarios, esas anotaciones no producen efecto de oponibilidad a terceros. Toda disposici\u00f3n en contrario viola claras normas constitucionales.<\/p>\n

e. Tratamiento en el marco de congresos nacionales de derecho registral<\/h3>\n

Destacamos aqu\u00ed:<\/p>\n

– XV Congreso Nacional de Derecho Registral, Santa Fe, 200917<\/a><\/span>: se resolvi\u00f3 por mayor\u00eda que la registraci\u00f3n de boletos de compraventa \u201cno otorga oponibilidad a terceros, prioridad, ni buena fe, no obstante lo previsto en las legislaciones locales\u201d.<\/p>\n

– XVII Congreso Nacional de Derecho Registral, Vicente L\u00f3pez, Provincia de Buenos Aires, 201318<\/a><\/span>: se sostuvo, por una mayor\u00eda de 12 votos, que: \u201cDada la realidad existente en diferentes demarcaciones, en las cuales se registran los boletos de compraventa en base a diversa normativa local, se present\u00f3 el interrogante acerca de los efectos que producen dichas anotaciones, concluy\u00e9ndose del siguiente modo: la registraci\u00f3n de los boletos de compraventa no otorga oponibilidad a terceros ni prioridad\u201d.<\/p>\n

V. Segunda etapa: recepci\u00f3n a nivel nacional de la posibilidad de registraci\u00f3n de boletos de compraventa con la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/h2>\n

Esta etapa encuentra su punto de partida en el C\u00f3digo unificado, el cual produjo un rotundo cambio normativo a nivel nacional al prever la posibilidad de que el boleto de compraventa sea objeto de inscripci\u00f3n. En virtud de ello, y sin perjuicio de la valoraci\u00f3n que se haga de la decisi\u00f3n adoptada por el legislador, en la actualidad ya no podremos hablar de inconstitucionalidad en la registraci\u00f3n de este instituto19<\/a><\/span>.<\/p>\n

De esta forma, el C\u00f3digo unificado regula especialmente diversos supuestos en los cuales un adquirente por boleto entra en conflicto con otros titulares, o eventuales titulares, de derechos, y es de all\u00ed de donde surge la posibilidad de su registraci\u00f3n, principalmente a trav\u00e9s de los arts. 756 y 117020<\/a><\/span>. Los tratamos a continuaci\u00f3n, dada la importancia que presentan para nuestro estudio.<\/p>\n

a. Art. 756. Conflicto suscitado entre dos adquirentes por boleto de compraventa<\/h3>\n

El art. 756 del CCyC trata el supuesto en el cual se produce un conflicto de intereses entre adquirentes, estableciendo: \u201cConcurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, tiene mejor derecho: a) el que tiene emplazamiento registral y tradici\u00f3n; b) el que ha recibido la tradici\u00f3n; c) el que tiene emplazamiento registral precedente; d) en los dem\u00e1s supuestos, el que tiene t\u00edtulo de fecha cierta anterior\u201d.<\/p>\n

Supongamos entonces un conflicto suscitado entre dos adquirentes por boleto de compraventa. Nos regiremos aqu\u00ed por reglas similares a las vigentes en el ordenamiento derogado, a\u00f1adi\u00e9ndose el \u201cemplazamiento registral\u201d. En consecuencia, deber\u00e1 analizarse: la inscripci\u00f3n, la posesi\u00f3n y el instrumento de fecha cierta anterior, teniendo en cuenta el siguiente orden jer\u00e1rquico:<\/p>\n

1. Buena fe y t\u00edtulo oneroso, adem\u00e1s de<\/p>\n

2. Registraci\u00f3n m\u00e1s tradici\u00f3n. Aqu\u00ed deber\u00eda terminar la discusi\u00f3n, frente a la imposibilidad de que ambos adquirentes tengan registraci\u00f3n y tradici\u00f3n. En su defecto,<\/p>\n

3. Solo tradici\u00f3n. En su defecto,<\/p>\n

4. Solo registraci\u00f3n. En su defecto,<\/p>\n

5. T\u00edtulo de fecha cierta anterior.<\/p>\n

b. Art. 1170. Conflicto suscitado entre adquirente por boleto de compraventa y terceros que trabaron medidas cautelares<\/h3>\n

El art. 1170 del CCyC establece: \u201cBoleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrat\u00f3 con el titular registral, o puede subrogarse en la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag\u00f3 como m\u00ednimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisici\u00f3n tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria\u201d.<\/p>\n

Observamos que, conforme al r\u00e9gimen vigente, el adquirente por boleto de compraventa desplazar\u00e1, por ejemplo, al acreedor embargante si re\u00fane:<\/p>\n

1. Buena fe, contratando con el titular registral o adquirente sucesivo, adem\u00e1s de<\/p>\n

2. Pago de un m\u00ednimo del 25 % del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar, adem\u00e1s de<\/p>\n

3. Boleto de compraventa con fecha cierta, adem\u00e1s de<\/p>\n

4. Adquisici\u00f3n con publicidad suficiente.<\/p>\n

Destacamos en este punto las conclusiones de la 39 Jornada Notarial Bonaerense (Mar del Plata, 2015, Tema 14), en donde se concluy\u00f3: \u201cOponibilidad frente a terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido: la situaci\u00f3n est\u00e1 prevista en el art. 1170 del CCyC. Se concuerda que los recaudos all\u00ed se\u00f1alados para atribuir el triunfo al comprador deben concurrir en su totalidad. La exigencia del inciso a), en el sentido de contratar con el titular ‘registral’, debe armonizarse con las previsiones de los arts. 1893 del CCyC y 2 y 20 del decreto-ley 17.801\/1968. En este sentido, la publicidad posesoria y la publicidad cartular tambi\u00e9n canalizan la oponibilidad del derecho de dominio del transmitente. No obstante, el notario, en cumplimiento de las operaciones de ejercicio, debe imponer al comprador de la conveniencia de solicitar la exhibici\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad del vendedor y de los informes registrales pertinentes para dotar de mejores defensas a su posici\u00f3n jur\u00eddica\u201d.<\/p>\n

c. Art. 1171. Adquirente por boleto de compraventa frente al concurso o la quiebra<\/h3>\n

Finalmente, el art. 1171 del CCyC dispone: \u201cOponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como m\u00ednimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura p\u00fablica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestaci\u00f3n a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garant\u00eda del saldo de precio\u201d.<\/p>\n

De esta forma, el adquirente por boleto de compraventa triunfar\u00e1 frente al concurso o la quiebra si re\u00fane:<\/p>\n

1. Buena fe, adem\u00e1s de<\/p>\n

2. Boleto de compraventa con fecha cierta, adem\u00e1s de<\/p>\n

3. Haber abonado como m\u00ednimo el 25% del precio.<\/p>\n

Al respecto, la 39 Jornada Notarial Bonaerense (Mar del Plata, 2015, Tema 14) tiene dicho: \u201cOponibilidad frente al concurso o quiebra del vendedor: el art. 1171 del CCyC contempla esta situaci\u00f3n. Sigue, en l\u00edneas generales, lo dispuesto por el antiguo art. 1185 bis, que el decreto-ley 17.711\/1968 incorpor\u00f3 al C\u00f3digo Civil, armonizando su contenido con el vigente art. 146 de la Ley 24.522, de Concursos y Quiebras. Un considerable sector de la doctrina y jurisprudencia hab\u00eda a\u00f1adido, a los recaudos del art\u00edculo, la exigencia de encontrarse el comprador en posesi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, agregan Padilla y Villagra V\u00e9lez dos observaciones al respecto, a saber: \u201cque a pesar del silencio de la norma, cuando el pago parcial realizado por el comprador con boleto no llegue a alcanzar el mentado 25 % del total del precio, dicho boleto puede ser \u2018oponible\u2019 para los efectos de la verificaci\u00f3n del cr\u00e9dito. Por otro lado, se consagra un retroceso con respecto al sistema previsto por V\u00e9lez Sarsfield en el sentido \u2018que no se exigi\u00f3 la posesi\u00f3n, pero s\u00ed el pago de una parte del precio (25 % del total), cuando lo l\u00f3gico hubiera sido lo inverso: que se imponga la posesi\u00f3n y no el desembolso de parte del precio\u2019. Ello as\u00ed, \u2018porque la posesi\u00f3n implica cierto grado de publicidad (\u2026) y tambi\u00e9n dado que el inter\u00e9s de la masa en no escriturar ser\u00e1 directamente proporcional a la parte del precio abonada por el comprador\u2026\u2019\u201d21<\/a><\/span>.<\/p>\n

VI. Tercera etapa: articulaci\u00f3n de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa con sistemas inform\u00e1ticos y \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d. Regulaci\u00f3n de la registraci\u00f3n del \u201cboleto de compraventa electr\u00f3nico con firma digital\u201d<\/h2>\n

Identificamos como tercera etapa en el desarrollo de la registraci\u00f3n del boleto de compraventa a aquella que se genera a causa de la vinculaci\u00f3n de la figura con los avances tecnol\u00f3gicos verificados en los \u00faltimos a\u00f1os. En este marco, el decreto 962\/18 del Poder Ejecutivo Nacional cumple un papel fundamental, al introducir un sistema inform\u00e1tico de registraci\u00f3n del denominado \u201cboleto de compraventa electr\u00f3nico con firma digital\u201d.<\/p>\n

Abordaremos, en consecuencia, los alcances de esta norma, e indagaremos en el procedimiento all\u00ed previsto y en las cr\u00edticas generales que el sistema ha recogido, brindando siempre nuestro parecer al respecto.<\/p>\n

a. Sobre el decreto 962\/18 del Poder Ejecutivo Nacional. Aproximaci\u00f3n inicial<\/h3>\n

El decreto 962\/18, dictado el 26 de octubre de 2018, modific\u00f3 el decreto 2080\/80 – T.O. 199922<\/a><\/span> buscando desarrollar un sistema que facilite el ingreso a la vivienda de compradores de departamentos desde el \u201cpozo\u201d y, con tal fin, propendi\u00f3 al otorgamiento de cr\u00e9ditos y regul\u00f3 la inscripci\u00f3n y la toma de raz\u00f3n de boletos de compraventa de unidades funcionales o complementarias a construir o en construcci\u00f3n, respecto de las cuales no fuera posible ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual.<\/p>\n

El fundamento se desprende, principalmente, de los siguientes considerandos del propio decreto:<\/p>\n

– Que hay supuestos en los que, en raz\u00f3n de la inexistencia actual de la unidad objeto del boleto de compraventa, no resulta posible que el comprador ejerza la posesi\u00f3n del inmueble, siendo necesario en estos casos reglamentar los supuestos contemplados en el citado art. 1170 del CCyC.<\/p>\n

– Que, en tal sentido, el Estado Nacional ha adoptado una serie de medidas que tienen por objeto abordar en forma preferente e inmediata el problema del d\u00e9ficit habitacional existente en nuestro pa\u00eds, entendiendo que el acceso a la vivienda es un derecho fundamental de la poblaci\u00f3n, por lo que resulta prioritario establecer los lineamientos que permitan la registraci\u00f3n de aquellos instrumentos referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual.<\/p>\n

– Que, sin dudas, el haber dispuesto un r\u00e9gimen de publicidad para los boletos de compraventa en los registros de la propiedad inmueble ha sido un paso fundamental a los fines de facilitar el acceso a la vivienda familiar, en virtud de que brinda protecci\u00f3n a los compradores de buena fe de inmuebles a construirse o en construcci\u00f3n, otorg\u00e1ndoles la preferencia establecida en el art. 1170 del CCyC, adem\u00e1s de ampliar la posibilidad de acceder a cr\u00e9ditos para su financiamiento.<\/p>\n

– Que el art. 80 de la ley 24.441 admite la inscripci\u00f3n de instrumentos privados, cuando la ley lo autorice, siempre que la firma de sus otorgantes est\u00e9 certificada por escribano p\u00fablico.<\/p>\n

– Que dado que el art. 7\u00b0 de la ley 25.506 establece la presunci\u00f3n iuris tantum respecto de la autor\u00eda de los documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente en el marco de la Infraestructura de Firma Digital, corresponde establecer que el requisito establecido en el citado art. 80 de la ley 24.441 se considera satisfecho con la firma digital de las partes23<\/a><\/span>.<\/p>\n

Sobre esta base, el decreto sustituye los arts. 224<\/a><\/span>, 3, 425<\/a><\/span> y 21 del decreto 2080\/80, T.O. 1999, deroga el art. 19, e incorpora el art. 31 bis. A su vez, a trav\u00e9s de su art. 7\u00ba, la propia norma invita \u201ca las provincias a adoptar, por s\u00ed o a trav\u00e9s de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para la implementaci\u00f3n de la registraci\u00f3n de los boletos de compraventa, tal como se encuentra previsto en la presente medida\u201d.<\/p>\n

VII. Procedimiento previsto en este contexto<\/h2>\n

A. Decreto 962\/18<\/h3>\n

El procedimiento previsto por el decreto parte del otorgamiento de una escritura que recepte la voluntad de implementar el sistema por el titular registral legitimado al efecto.<\/p>\n

Se establece as\u00ed que la solicitud del registro de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual deber\u00e1 estar acompa\u00f1ada de testimonio de la escritura p\u00fablica por la cual el titular registral del inmueble bajo su dominio exprese su voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, al r\u00e9gimen de propiedad horizontal; debiendo adem\u00e1s contener los siguientes datos y requisitos: a. identificar el inmueble que ser\u00e1 objeto de la futura afectaci\u00f3n; b. individualizar cada una de las unidades que ser\u00e1n objeto de los boletos de compraventa a ser registrados, incluyendo superficie, ubicaci\u00f3n y las restantes caracter\u00edsticas esenciales de las mismas; c. incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y d. acreditar la aprobaci\u00f3n y\/o visado de la documentaci\u00f3n del proyecto por la autoridad local competente.<\/p>\n

Una vez que el Registro de la Propiedad Inmueble tome raz\u00f3n de esta escritura, se podr\u00e1n inscribir los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias (nuevas, a construir o en etapa de construcci\u00f3n) y sus cesiones, si se observan los siguientes alcances dispuestos por el art. 6\u00ba:<\/p>\n

a. El boleto de compraventa debe haber sido celebrado por el titular registral del inmueble o por quien sea su sucesor a t\u00edtulo particular o universal;<\/p>\n

b. En el texto del boleto de compraventa, o en un documento complementario al mismo, debe constar que se ha pagado, como m\u00ednimo, el veinticinco por ciento del precio total de adquisici\u00f3n pactado y, de corresponder, que el titular registral del inmueble y\/o el comprador o sus sucesores se comprometen a ceder sus derechos bajo el mismo en garant\u00eda de las obligaciones a su cargo frente a la instituci\u00f3n financiera que hubiera otorgado el financiamiento a los fines de realizar la obra, en los t\u00e9rminos de lo previsto en el art. 1615 del CCyC; y<\/p>\n

c. El boleto de compraventa presentado para su inscripci\u00f3n y \u2013en su caso\u2013 el documento complementario conforme a lo previsto en el inciso anterior, deber\u00e1 ser firmado digitalmente por las partes, y presentado mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica. Se podr\u00e1 asimismo solicitar la inscripci\u00f3n de toda cesi\u00f3n de los boletos de compraventa que cumplan con las condiciones precedentemente enunciadas, siempre que haya sido firmada digitalmente y gestionada mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD). Se prev\u00e9 en este caso que si las partes no cuentan con firma digital pueden celebrar el boleto de compraventa o su cesi\u00f3n mediante la intervenci\u00f3n de un escribano p\u00fablico, quien deber\u00e1 presentarlo a trav\u00e9s de la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, con su firma digital.<\/p>\n

d. Podr\u00e1 solicitarse, en forma simult\u00e1nea, la inscripci\u00f3n del boleto de compraventa y de su primera cesi\u00f3n. Para cualquier cesi\u00f3n posterior del boleto el solicitante deber\u00e1 acreditar el tracto sucesivo.<\/p>\n

Sobre esta base, reflexiona Leiva Fern\u00e1ndez que \u201c[a] efectos de otorgar la prioridad prevista en el art. 1170 del C\u00f3d. Civ. y Com., el art. 2\u00ba del dec. 2080\/1980 modificado por el art. 1\u00ba del dec. 962\/2018, dispone que el Registro tome nota de los boletos de compraventa referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual. Destaco el car\u00e1cter imperativo de la indicaci\u00f3n dada al Registro, \u2018tomar\u00e1 nota\u2019 es \u2018deber\u00e1 tomar nota\u2019. Queda claro que no proh\u00edbe la inscripci\u00f3n de instrumentos privados en soporte papel, sino que solo autoriza la nueva modalidad de boletos en instrumentos privados electr\u00f3nicos, firmados digitalmente por las partes. Por su parte, el art. 2\u00ba del dec. 962\/2018 que reformula el texto del art. 3\u00ba del dec. 2080\/1980 pasa a admitir la inscripci\u00f3n de documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del Sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica – GDE, la que otorgar\u00e1 fecha cierta al documento. Aunque el dec. 962\/2018 no menciona el art. 1171 del C\u00f3digo Civil y Comercial, el otorgamiento de fecha cierta y dem\u00e1s recaudos previstos en el texto del nuevo art. 31 bis del dec. 2080\/1980 (art. 6\u00ba del dec. 962\/2018) otorgan al boleto sobre unidades futuras tambi\u00e9n la protecci\u00f3n del art. 1171 del mismo C\u00f3digo\u201d26<\/a><\/span>.<\/p>\n

\n

Reiteramos, por \u00faltimo, que en este marco el art. 2\u00ba del decreto 962\/18 determin\u00f3: \u201cSustit\u00fayese el art. 3\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como anexo I por el art. 4\u00b0 del decreto 466\/99, por el siguiente: \u2018Art. 3\u00ba.- A los efectos del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 3\u00ba de la ley 17.801 se admitir\u00e1n los documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica – GDE, la que otorgar\u00e1 fecha cierta del documento y de su presentaci\u00f3n ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electr\u00f3nico satisface el requisito de certificaci\u00f3n por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente\u2019\u201d27<\/a><\/span>.<\/p>\n

b. \u00bfQu\u00e9 ocurre ante la inobservancia del procedimiento descripto?<\/h3>\n

Al establecer el decreto en estudio que \u201cse podr\u00e1n inscribir los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias\u201d, un sector de la doctrina sostiene que este procedimiento es facultativo, postura que se refuerza al considerar que no se imponen sanciones frente a su inobservancia.<\/p>\n

De all\u00ed que, por ejemplo, Leiva Fern\u00e1ndez se\u00f1ale que \u201c\u2026 la inscripci\u00f3n del instrumento por el que se declara la afectaci\u00f3n del inmueble, en caso de no realizarse, no tiene sanci\u00f3n alguna. Al no ser obligatorio, ya no podr\u00eda aplicarse una doctrina como la del plenario \u2018Cotton c. Tutundjian\u2019 basado en la excepci\u00f3n de incumplimiento contractual, hoy denominada suspensi\u00f3n de cumplimiento por el art. 1031 del C\u00f3d. Civ. y Com. (\u2026) la redacci\u00f3n que asigna al art. 31 bis del dec. 2080\/1980 el nuevo art. 6\u00ba del dec. 962\/2018, en cuanto utiliza las expresiones \u2018podr\u00e1 inscribir\u2019, \u2018podr\u00e1 ser solicitada\u2019, indica que la inscripci\u00f3n del boleto de adquisici\u00f3n no es obligatoria, sino facultativa. A su vez el titular del dominio no est\u00e1 obligado a la inscripci\u00f3n de la afectaci\u00f3n (art. 21 del dec. 2080\/1980 en su nueva redacci\u00f3n) ni dejar de hacerlo le acarrea sanci\u00f3n alguna. Pero ser facultativo y carecer de sanci\u00f3n no le quita el car\u00e1cter de regulaci\u00f3n de derecho com\u00fan. Es com\u00fan, aunque \u2013barrunto\u2013 de eficacia dudosa\u201d28<\/a><\/span>.<\/p>\n

c. Instrucci\u00f3n de trabajo 1\/2019 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires29<\/a><\/span><\/h3>\n

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires dict\u00f3, el 28 de enero de 2019, la instrucci\u00f3n de trabajo 1\/2019. Destacamos de sus considerandos los siguientes:<\/p>\n

– Que el decreto 962\/2018, introduce modificaciones en el decreto reglamentario para la Capital Federal – Dec. 2080\/1980 – T.O. s\/Dec. 466\/1999, en dos aspectos fundamentales: a) la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa en relaci\u00f3n con futuras unidades funcionales o complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual y b) la presentaci\u00f3n de documentos electr\u00f3nicos, firmados digitalmente por las partes, mediante la plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica.<\/p>\n

– Que, en s\u00edntesis, las normas citadas confluyen en que: a) la firma y presentaci\u00f3n de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales (o su cesi\u00f3n) para su toma de raz\u00f3n en este registro debe ser exclusivamente digital y canalizada a trav\u00e9s del ordenamiento diario del registro; b) que de firmarse en TAD, esa plataforma resulta la exclusiva para su presentaci\u00f3n al organismo; sin embargo no debe excluirse la posibilidad de que cualquiera de las partes firmen el boleto de compraventa bajo la forma que acuerden (art. 1015 CCyC \u2013libertad de formas\u2013 y decreto 733\/2018) de tal forma que se puedan utilizar otros medios t\u00e9cnicos habilitados por la Direcci\u00f3n General de este Registro aptos para la presentaci\u00f3n \u201con line\u201d, tal como se realiza con los informes y certificados que se encuentran habilitados\/disponibles en el sitio web del organismo, cuyo ingreso se cumple por el ordenamiento diario \u2013lo que a la fecha no ocurre con TAD\u2013, y el despacho se realiza \u201con line\u201d, con firma digital por parte del Registro; c) que compete al Registro, resolver sobre los requisitos de inscripci\u00f3n de los documentos tra\u00eddos a registraci\u00f3n, en especial en este caso en que se trata de documentos privados que no son t\u00edtulo suficiente al dominio, derecho real o asiento practicable (art. 3 inc. \u201cc\u201d ley 17.801).<\/p>\n

– Que lo expuesto en el apartado \u201cc\u201d del p\u00e1rrafo anterior importa diferenciar la presentaci\u00f3n de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales ante este organismo para su toma de raz\u00f3n, de la calificaci\u00f3n registral para la anotaci\u00f3n de los boletos de compraventa, funci\u00f3n exclusiva que lleva adelante el Registro por cuanto es a este a quien compete examinar la legalidad de las formas extr\u00ednsecas ateni\u00e9ndose a lo que resulta de dichos documentos y de los asientos (art. 8 ley 17.801).<\/p>\n

– Que tal como lo sostiene la doctrina, siendo los boletos de compraventa \u2013en el caso de futuras unidades funcionales (o sus cesiones)\u2013, documentos privados sujetos a la autonom\u00eda de la voluntad que rige la materia contractual, que confieren derechos personales y cuya \u201crelaci\u00f3n\u201d con el derecho real de dominio es la de otorgar al adquirente del boleto un derecho creditorio para obtener el t\u00edtulo y modo suficiente (art. 1892 del CCyC), resulta no solo conveniente sino que constituye requisito imprescindible para la anotaci\u00f3n de estos documentos (art. 7 dec. 2080\/80), una previa y especial calificaci\u00f3n por parte de profesional id\u00f3neo sobre la legalidad del contenido, la legitimaci\u00f3n de los firmantes y el cumplimiento de la dem\u00e1s normativa aplicable, tal como las disposiciones en materia de lavado de activos y financiaci\u00f3n del terrorismo, de forma que ella se constituya como rogatoria a registrar, asegurando la legalidad del acto instrumentado y simplificando el proceso inscriptorio. De acuerdo a lo dispuesto por la normativa vigente, corresponde dicha funci\u00f3n a los escribanos de Registro.<\/p>\n

Sobre esta base, la instrucci\u00f3n dispone:<\/p>\n

– Art. 1\u00ba: A efectos de la anotaci\u00f3n de boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o, en su caso, las cesiones de esos boletos, es menester la previa registraci\u00f3n de la escritura p\u00fablica establecida en el art. 21 del decreto reglamentario para la Capital Federal – Dec. 2080\/1980 – T.O. s\/dec. 466\/1999 modificado parcialmente por el dec. 962\/2018. Con respecto a los boletos de compraventa o sus cesiones, una vez inscripta en forma definitiva la escritura de afectaci\u00f3n, se proceder\u00e1 tan solo:<\/p>\n

– A calificar la rogatoria digital, presentada a efectos de la anotaci\u00f3n del documento, que deber\u00e1 contener la siguiente informaci\u00f3n: Matr\u00edcula del inmueble, su ubicaci\u00f3n, Nomenclatura Catastral completa, datos de las partes del contrato (Documento de Identidad – Denominaci\u00f3n social – Clave de Identificaci\u00f3n Tributaria); de la futura unidad funcional: identificaci\u00f3n seg\u00fan proyecto de obra, y posibles futuras complementarias; fecha del boleto de compraventa, y de tratarse de una cesi\u00f3n de boleto, el perfecto encadenamiento a partir del titular de dominio que vende la futura unidad funcional con los sucesivos adquirentes cuya registraci\u00f3n se solicite.<\/p>\n

– En la rogatoria deber\u00e1 constar certificaci\u00f3n del escribano, referida a: a) que la futura unidad funcional vendida se ajusta al proyecto de edificio que fue conformado por la autoridad de aplicaci\u00f3n; b) que surge haberse abonado como m\u00ednimo el veinticinco por ciento (25 %) del precio de compra de dicha futura unidad funcional; c) que el adquirente expresa NO encontrarse en posesi\u00f3n de ella; d) que se exhibe p\u00f3liza de cauci\u00f3n vigente, conforme art. 2071 C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n; e) de corresponder, que se ha otorgado asentimiento conyugal o la conformidad por uni\u00f3n convivencial inscripta; f) que se ha verificado cumplimiento de la ley 25.246 y resoluciones de la UIF.<\/p>\n

La rogatoria digital, deber\u00e1 ser firmada digitalmente por escribano p\u00fablico y su firma digital validada por autoridad certificante. (\u2026)<\/p>\n

– Art. 3\u00b0: En el asiento registral, que se practicar\u00e1 en el rubro \u201cRestricciones al Dominio\u201d de la matr\u00edcula del inmueble objeto de anotaci\u00f3n, deber\u00e1 constar n\u00famero y fecha de presentaci\u00f3n de la rogatoria, la designaci\u00f3n de la futura unidad funcional y sus complementarias, y los datos personales del o los adquirentes. (\u2026)<\/p>\n

d. Informe de los asesores registrales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sobre la instrucci\u00f3n 1\/201930<\/a><\/span><\/h3>\n

Transcribimos, finalmente, las partes pertinentes del informe elaborado en el marco del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, referido a los alcances de la intervenci\u00f3n de los notarios en este contexto: \u201c\u2026 de acuerdo al decreto 962\/2018 y [a la] instrucci\u00f3n de trabajo, se debe considerar que:<\/p>\n

– El tr\u00e1mite de registraci\u00f3n de boletos de compraventa y\/o cesiones de boleto ante el RPI es exclusivamente digital.<\/p>\n

– Debe inscribirse previa y obligatoriamente la escritura de \u2018afectaci\u00f3n\u2019 al r\u00e9gimen de inscripci\u00f3n de boletos, de acuerdo a las pautas dispuestas en dicho decreto.<\/p>\n

– Una vez inscripta dicha escritura en el RPI, se podr\u00e1, a trav\u00e9s de la rogatoria digital firmada digital y exclusivamente por escribano, rogar la registraci\u00f3n de boletos de compraventa y\/o cesiones.<\/p>\n

– La rogatoria digital para la registraci\u00f3n est\u00e1 disponible en el sitio web del RPI.<\/p>\n

– Esa rogatoria digital presupone la calificaci\u00f3n del escribano respecto del contenido del boleto de compraventa y\/o cesi\u00f3n de boleto, del cumplimiento de las pautas dispuestas por dicho decreto, normas sobre lavado de activos y asentimiento conyugal o del conviviente en su caso.<\/p>\n

– En s\u00edntesis, el escribano al completar la rogatoria digital, es el responsable de calificar el contenido del negocio jur\u00eddico que se registra y la identificaci\u00f3n de sus otorgantes. El Registro de la Propiedad se limitar\u00e1 a calificar esa rogatoria digital firmada digitalmente por el escribano, a la que, al ser enviada, se le asignar\u00e1 fecha y n\u00famero de presentaci\u00f3n ante el organismo. De cumplir la normativa, ser\u00e1 remitida al escribano con constancia de su inscripci\u00f3n en el rubro 7\u00ba de la matr\u00edcula del inmueble objeto de la afectaci\u00f3n. La constancia de inscripci\u00f3n referir\u00e1 el n\u00famero de presentaci\u00f3n y fecha de la rogatoria, los datos de la futura unidad objeto del boleto de compraventa y los datos del adquirente\u201d.<\/p>\n

e. Dtr 6\/2019 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n

En l\u00ednea con este desarrollo, y si bien el sistema fue posteriormente derogado por la DTR 4\/2031<\/a><\/span>, mencionamos que el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires dict\u00f3 el 6 de abril de 2019 la disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 6\/2019, de cuyos considerandos surg\u00eda: \u201c\u2026 Que el decreto nacional 962\/2018 implement\u00f3, en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, la registraci\u00f3n de boletos de compraventa con respecto a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se puede ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual; Que dicho decreto, en su art. 7\u00b0, invita a las provincias a adoptar, por s\u00ed o a trav\u00e9s de la autoridad local o dependencia que resulta competente, las medidas que fueren necesarias para la implementaci\u00f3n de la registraci\u00f3n de los instrumentos en cuesti\u00f3n; \u2026\u201d.<\/p>\n

Sobre esta base, se implementaba un \u201cRegistro Especial de Boletos de Compraventa de Unidades Futuras\u201d, \u201cen el cual se practicar\u00e1n las registraciones relativas a boletos de compraventa que tengan como objeto futuras unidades funcionales o complementarias dentro de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal sobre las que no se ejerza posesi\u00f3n, en raz\u00f3n de su inexistencia actual\u201d32<\/a><\/span>. Observamos que, como se\u00f1alan di Castelnuovo y Falbo, la instrucci\u00f3n de trabajo 1\/2019 de Ciudad de Buenos Aires y la DTR 6\/19 de Provincia de Buenos Aires se diferenciaban principalmente en que, mientras el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal solo admite un procedimiento de inscripci\u00f3n digital, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires admit\u00eda su ingreso en formato papel con las firmas de sus otorgantes certificadas en sede notarial, o a trav\u00e9s de la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) firmados digitalmente33<\/a><\/span>.<\/p>\n

VIII. Cr\u00edticas efectuadas<\/h2>\n

El decreto 962\/18 recibi\u00f3 grandes cr\u00edticas, que se centraron, principalmente, en dos aspectos: la asimilaci\u00f3n efectuada entre la firma digital y la firma certificada; y la confusi\u00f3n que puede generarse en el com\u00fan de la sociedad entre la celebraci\u00f3n de un boleto de compraventa y la adquisici\u00f3n de dominio a trav\u00e9s de escritura p\u00fablica, a partir del procedimiento dispuesto.<\/p>\n

En cuanto a esto \u00faltimo, al momento de dictarse el decreto 962\/18 el Consejo Federal del Notariado Argentino expres\u00f3 su preocupaci\u00f3n \u201cen raz\u00f3n de que la celebraci\u00f3n de un boleto de compraventa no brinda la seguridad jur\u00eddica que la comunidad requiere, siendo una herramienta eminentemente transitoria con el fin superior de alcanzar la escritura p\u00fablica, que es el \u00fanico instrumento que garantiza la adquisici\u00f3n definitiva del inmueble. Asimismo afirmamos que utilizar el boleto de compraventa como elemento esencial de toda la operatoria, ataca claramente los principios consagrados en nuestras leyes de fondo, habiendo adem\u00e1s fracasado en oportunidades anteriores como sucediera con el r\u00e9gimen de prehorizontalidad\u201d34<\/a><\/span>.<\/p>\n

A la par, se se\u00f1al\u00f3 que \u201cNo es posible soslayar que, si bien los boletos de compraventa resultan inscribibles, por aplicaci\u00f3n de la preceptiva del art. 1170, inc. d), del C\u00f3digo Civil y Comercial, lo cierto es que esa inscripci\u00f3n debe cumplir con los requisitos claramente establecidos por el art. 3 de la ley 17.801, que no puede ser modificada por decreto (\u2026) Se pretende con el decreto en an\u00e1lisis que las entidades financieras otorguen cr\u00e9ditos para la construcci\u00f3n de edificios en propiedad horizontal, obteniendo como garant\u00eda de los mismos los boletos de compraventa inscriptos a trav\u00e9s del sistema previsto en la norma en an\u00e1lisis. La \u00fanica garant\u00eda real inmobiliaria es la hipotecaria y esta, conforme al C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, no puede tener como objeto derechos emergentes de un boleto de compraventa. Por otra parte el mecanismo previsto en el decreto 962 no brinda las protecciones que otorgaban las leyes 14.005 para la venta de inmuebles fraccionados en lotes y a plazos o la ley 19.724 de prehorizontalidad, hoy derogadas. Tal como est\u00e1 regulado no cabe equiparaci\u00f3n alguna\u201d35<\/a><\/span>.<\/p>\n

\n

Por \u00faltimo, en cuanto a la instrucci\u00f3n de trabajo 1\/2019 de la Ciudad de Buenos Aires y a la DTR 6\/19 de la Provincia de Buenos Aires36<\/a><\/span>, compartimos con di Castelnuovo y Falbo que \u201c\u2026 ambas normas ordenan que la rogaci\u00f3n ser\u00e1 efectuada por escribano p\u00fablico, quien deber\u00e1 calificar diversos recaudos relativos al objeto del boleto de compraventa cuya anotaci\u00f3n se ruega. Destacamos el loable prop\u00f3sito de afianzar la seguridad jur\u00eddica buscado por los registros mencionados al exigir la intervenci\u00f3n notarial para rogar la inscripci\u00f3n de los boletos de compraventa. Sin embargo, dicha intervenci\u00f3n dilatada al momento de la rogaci\u00f3n no bastar\u00e1 para garantizar la seguridad jur\u00eddica y evitar el conflicto, puesto que la \u00fanica forma de alcanzar una seguridad jur\u00eddica duradera es que la misma sea el resultado de una relaci\u00f3n jur\u00eddica justa y equitativa, en la que las partes actuando en el \u00e1mbito de la autonom\u00eda de la voluntad cuenten con el debido asesoramiento y consejo que les permita comprender los alcances y consecuencias del acto jur\u00eddico. Uno de los medios para lograr eso es la intervenci\u00f3n notarial al momento del nacimiento de la relaci\u00f3n jur\u00eddica, y no luego de que esta ya ha sido celebrada\u201d37<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por todo ello, atento al tenor de los conflictos suscitados, nos abocaremos a continuaci\u00f3n al desarrollo de la importancia de la escritura p\u00fablica como t\u00edtulo suficiente para la adquisici\u00f3n, constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n y extinci\u00f3n de derechos reales; al an\u00e1lisis de constitucionalidad de las disposiciones del art. 2\u00b0 del decreto 962\/18; y al estudio de la firma digital y de la firma certificada, mostrando por qu\u00e9 estas figuras no deben ser asimiladas.<\/p>\n

IX. Nuestro parecer con respecto a las pol\u00e9micas suscitadas<\/h2>\n

a. Sobre el boleto de compraventa, la escritura p\u00fablica y la adquisici\u00f3n de derechos reales<\/h3>\n

Hemos se\u00f1alado que, a nuestro parecer, no debemos incluir al boleto de compraventa dentro de los contratos preliminares, sino que sostenemos que el mismo conforma un contrato definitivo de compraventa, constituyendo la escritura p\u00fablica el cumplimiento de obligaci\u00f3n pendiente necesaria para transmitir el dominio.<\/p>\n

Dicho esto, y centr\u00e1ndonos en este \u00faltimo aspecto, destacamos que, conforme lo establecido por el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, los modos de adquisici\u00f3n de derechos reales consisten en t\u00edtulo y modo suficientes, voluntad de la ley, prescripci\u00f3n adquisitiva y sucesi\u00f3n. Al respecto, expresa Kiper que estos modos de adquisici\u00f3n \u201cson generales, aplicables a la mayor\u00eda de los derechos (v. gr.: no todos se pueden adquirir por prescripci\u00f3n), pero cabe aclarar que existen modos especiales de adquisici\u00f3n de algunos derechos reales. As\u00ed, por ejemplo, el dominio tiene otros medios regulados especialmente al tratar este derecho real (arts. 1947 y ss.)\u201d38<\/a><\/span>.<\/p>\n

Observamos entonces que, tal como ense\u00f1a Sabene, \u201c\u2026 el esquema de adquisici\u00f3n derivada de derechos reales sobre inmuebles por actos entre vivos se mantiene sustancialmente igual [que en el C\u00f3digo velezano], de modo que, para ella, es necesario conjugar un t\u00edtulo suficiente con un modo suficiente. El recaudo de la inscripci\u00f3n registral se ha conservado, en materia inmobiliaria, con fines meramente declarativos\u201d39<\/a><\/span>.<\/p>\n

Es por ello que resultan centrales en este an\u00e1lisis los arts. 1892 y 1893 del CCyC, que regulan el t\u00edtulo suficiente, el modo suficiente y la inscripci\u00f3n a efectos de oponibilidad40<\/a><\/span>.<\/p>\n

Del primer art\u00edculo mencionado se desprende como novedad normativa una definici\u00f3n de t\u00edtulo suficiente: \u201ces el acto jur\u00eddico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real\u201d. En esta l\u00ednea, se ha dicho que el t\u00edtulo suficiente consiste en la \u201cposibilidad jur\u00eddica de la adquisici\u00f3n, y en la causa justificativa de la sucesiva adquisici\u00f3n (\u2026) La palabra \u2018t\u00edtulo\u2019 responde al concepto de \u2018causa\u2019, es decir, el acto jur\u00eddico que sirve de causa a la tradici\u00f3n (\u2026) los derechos reales, en nuestro sistema, requieren la confluencia de un t\u00edtulo y un modo para tener existencia\u201d41<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por otro lado, al tratar el modo, el C\u00f3digo unificado determina que la tradici\u00f3n posesoria es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n, no siendo esta necesaria cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este por un acto jur\u00eddico pasa el dominio de ella al que la pose\u00eda a su nombre (supuesto de la traditio brevi manu, en la cual el tenedor \u201casciende\u201d de categor\u00eda y pasa a ser poseedor de la cosa), ni cuando el que la pose\u00eda a nombre del propietario principia a poseerla a nombre de otro (supuesto de la traditio brevi manu impropia, en la cual el tenedor pasa a serlo respecto de otra persona, como en el caso del locatario en el supuesto en que el propietario transmite el dominio del inmueble a un tercero), ni cuando el poseedor la transfiere a otro reserv\u00e1ndose la tenencia y constituy\u00e9ndose en poseedor a nombre del adquirente (supuesto del constituto posesorio, en el cual el poseedor \u201cdesciende\u201d de categor\u00eda y pasa a ser tenedor de la cosa). De all\u00ed que Kiper exprese que \u201cLa tradici\u00f3n, como acto jur\u00eddico real, importa la entrega material de la cosa, desplaz\u00e1ndose desde el tradens hacia el accipiens. Es un recaudo indispensable para la transmisi\u00f3n de los derechos reales, pero es insuficiente para ocasionarla por s\u00ed misma\u2026\u201d42<\/a><\/span>.<\/p>\n

Destacamos finalmente las palabras de Sabene con respecto a la oponibilidad, al se\u00f1alar que \u201cLa oponibilidad de los t\u00edtulos portantes de actos que sirvan de causa a la adquisici\u00f3n, transmisi\u00f3n, declaraci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales se nutre, en materia de inmuebles, de la publicidad registral\u201d; no siendo el destinatario de ello cualquier tercero, \u201cporque el derecho real es, por definici\u00f3n, absoluto, es decir, oponible erga omnes. La cuesti\u00f3n ha dado lugar a grandes debates en nuestro derecho antecedente a partir de la entrada en vigencia de la ley 17.711 y la posterior sanci\u00f3n de la ley 17.801, habiendo triunfado la doctrina que entendi\u00f3 que el recaudo de la inscripci\u00f3n registral del t\u00edtulo tiene por fin mejorar la oponibilidad frente a terceros interesados y de buena fe; entonces, son estos \u00faltimos a quienes va destinada la publicidad registral\u201d43<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por todo ello, remarcamos que, por conformar el t\u00edtulo suficiente, la escritura p\u00fablica constituye la forma de adquisici\u00f3n de derechos reales, cualidad que no reviste el boleto de compraventa.<\/p>\n

b. Sobre las disposiciones establecidas por el art. 2\u00b0 del decreto 962\/18. An\u00e1lisis de constitucionalidad<\/h3>\n

Partiendo del hecho de que un decreto reglamentario no puede modificar los alcances de una ley nacional, destacamos que seg\u00fan el art. 3 de la ley 17.801:<\/p>\n

\u201cPara que los documentos mencionados en el art\u00edculo anterior puedan ser inscriptos o anota<\/a>dos, deber\u00e1n reunir los siguientes requisitos: a) estar constituidos por escritura notarial o resoluci\u00f3n judicial o administrativa, seg\u00fan legalmente corresponda; b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est\u00e9 facultado para hacerlo; c) revestir el car\u00e1cter de aut\u00e9nticos y hacer fe por s\u00ed mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registraci\u00f3n, sirviendo inmediatamente de t\u00edtulo al dominio, derecho real o asiento practicable.<\/p>\n

Para los casos de excepci\u00f3n que establezcan las leyes, podr\u00e1n ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est\u00e9 certificada por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente\u201d44<\/a><\/span>.<\/p>\n

A efectos de nuestro an\u00e1lisis, reiteramos una vez m\u00e1s aqu\u00ed las disposiciones del art. 2\u00ba del decreto 962\/18: \u201cSustit\u00fayese el art. 3\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como anexo I por el art. 4\u00ba del decreto 466\/99, por el siguiente: \u2018Art. 3\u00ba.- A los efectos del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 3\u00ba de la ley 17.801 se admitir\u00e1n los documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Tr\u00e1mites a Distancia (TAD) del sistema de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica – GDE, la que otorgar\u00e1 fecha cierta del documento y de su presentaci\u00f3n ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electr\u00f3nico satisface el requisito de certificaci\u00f3n por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente\u2019\u201d45<\/a><\/span>.<\/p>\n

Observamos entonces que se produce una colisi\u00f3n entre lo dispuesto por la norma nacional (que exige para los supuestos previstos en el \u00faltimo p\u00e1rrafo de su art. 3\u00ba certificaci\u00f3n de firmas por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente), y los alcances que pretende establecer el decreto (satisfacci\u00f3n del mencionado requisito de certificaci\u00f3n de firmas a trav\u00e9s de la firma digital).<\/p>\n

En virtud de ello, la Comisi\u00f3n de L<\/a>egislaci\u00f3n del Consejo Federal del Notariado Argentino, mediante un dictamen de la notaria Massiccioni, que cont\u00f3 con la colaboraci\u00f3n de los escribanos Lorenzo y Posteraro S\u00e1nchez, sostuvo que \u201cNo es posible soslayar que, si bien los boletos de compraventa resultan inscribibles, por aplicaci\u00f3n de la preceptiva del art. 1170, inc. d), del C\u00f3digo Civil y Comercial, lo cierto es que esa inscripci\u00f3n debe cumplir con los requisitos claramente establecidos por el art. 3 de la ley 17.801, que no puede ser modificada por decreto. (\u2026) En consecuencia, mal puede un decreto reglamentario establecer consideraciones, interpretaciones o sustituciones (en este caso que la firma digital satisface el requisito de la certificaci\u00f3n de firmas notarial, juez de paz o funcionario competente) que no surgen de la letra expresa de la ley sin vulnerarla. As\u00ed pues, conforme al ordenamiento jur\u00eddico nacional vigente no debe ni puede un decreto modificar una ley nacional de fondo atento lo dispuesto en el art. 75, inc. 12 de la Constituci\u00f3n Nacional. Con lo cual, se concluye: (\u2026) b) La consideraci\u00f3n establecida en el decreto 962\/2018 respecto que la firma digital satisface el requisito de certificaci\u00f3n de firmas avanza sobre el derecho de fondo (ley 17.801 y C\u00f3digo Civil y Comercial), competencia exclusiva del Congreso de la Naci\u00f3n y en consecuencia resulta vulneratoria de nuestra Constituci\u00f3n Nacional (art. 75 inc. 12)\u201d46<\/a><\/span>.<\/p>\n

En esta misma l\u00ednea, Padilla y Villagra V\u00e9lez han expresado que \u201cel decreto 962\/18 tiene por objeto reglamentar y modificar el novel C\u00f3digo Civil y Comercial (\u2026), algunas leyes nacionales de importancia radical en nuestro pa\u00eds (vgr. la ley 17.801), y \u2018otros\u2019 decretos que all\u00ed se mencionan. Casi evidente es que nuestro primer reparo sea de orden constitucional. Primero entendemos que el C\u00f3digo Civil y Comercial no debe ser objeto de reglamentaci\u00f3n alguna, ni la necesita, pues sus normas son inmediatamente operativas bajo los c\u00e1nones que en el mismo se determinan (art. 7 CCyC); en todo caso podr\u00e1n modificarse conforme al procedimiento establecido (…) Es claro que algunas leyes son objeto de ulterior reglamentaci\u00f3n y claramente delegan dicha misi\u00f3n al Poder Ejecutivo. Pero otras leyes solo pueden modificarse por normas del mismo rango, so pena de desvirtuar la \u2018pir\u00e1mide jur\u00eddica\u2019 y romper con la divisi\u00f3n de poderes al avanzar el Ejecutivo sobre el Legislativo, cuando ello no est\u00e1 permitido o delegado por este \u00faltimo y dicho proceder resulta, a priori, repugnable (sic) a nuestra Constituci\u00f3n Nacional y al sistema republicano de Gobierno\u201d47<\/a><\/span>.<\/p>\n

Consideran as\u00ed estos \u00faltimos autores que el decreto desnaturaliza totalmente la funci\u00f3n que cumplen los notarios en la sociedad, al equiparar la firma digital del documento electr\u00f3nico con la certificaci\u00f3n que otorgan los escribanos p\u00fablicos, de manera que se desvirt\u00faa \u201cla funci\u00f3n notarial, todas las leyes que rigen la misma, y [se echa] por la borda la funci\u00f3n \u2018tutelar\u2019 de los escribanos (\u2026), la \u2018cautelar\u2019 (\u2026), la fiscal, asesora, etc. En pocas palabras se olvid\u00f3 el Poder Ejecutivo que la funci\u00f3n (delegada por el propio Estado) que cumple el escribano tiene como fundamento la \u2018paz jur\u00eddica\u2019, la realizaci\u00f3n espont\u00e1nea y fecunda del Derecho, en el campo de las relaciones privadas que siempre requieren de forma y autenticidad<\/span>\u201d48<\/a><\/span>.<\/p>\n

Destacamos por \u00faltimo las palabras de Laplacette, quien se\u00f1ala que, al equiparar la firma digital del documento electr\u00f3nico a inscribir con la certificaci\u00f3n efectuada por escribano p\u00fablico o autoridad competente, el decreto presume que la firma es del titular y que no es portador de vicios, de modo que \u201cA\u00fan sin intenci\u00f3n de hacerlo, la medida se desv\u00eda de su objeto que es el de brindar protecci\u00f3n a los compradores de buena fe de inmuebles y produce incertidumbre al asiento registral. Excluye la presencia del notario, sin percibir que es el garante de la seguridad jur\u00eddica de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica que protege, asesora y recibe la voluntad de las partes y le da forma requerida por la normativa vigente, controla la legalidad del acto, identifica a los contratantes y, en su caso, verifica la legitimidad de la representaci\u00f3n invocada (\u2026) Esta medida modifica las leyes que invoca como antecedentes de la decisi\u00f3n que establece, elimina el control de los vicios de la voluntad, irrumpe en incumbencias notariales atribuidas por Ley Org\u00e1nica Notarial y resta seguridad jur\u00eddica a las operaciones econ\u00f3micas de que se trate. De modo que, invade facultades legisferantes (sic), es contraria al esp\u00edritu de la ley que dice reglamentar e impide ejercer toda industria l\u00edcita. Resulta que el decreto produce efectos opuestos a los que se propone, priva de seguridad jur\u00eddica a los administrados seg\u00fan el principio de supremac\u00eda de la Constituci\u00f3n, contenido en los arts. 28, 31, 75, inc. 12 y 99, inc. 2\u00ba de la CN y el art. 14, CN\u201d49<\/a><\/span>.<\/p>\n

Nos pronunciamos, en consecuencia, por la inconstitucionalidad de la disposici\u00f3n con<\/a>tenida en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 2\u00b0 del decreto 962\/18.<\/p>\n

c. Sobre la asimilaci\u00f3n establecida por el decreto entre la aplicaci\u00f3n de una firma digital y la certificaci\u00f3n notarial de firmas50<\/a><\/span><\/h3>\n

Desarrollaremos a continuaci\u00f3n distintas caracter\u00edsticas de la firma digital y diversas particularidades que se presentan en el marco de su aplicaci\u00f3n, y efectuaremos a la par comparaciones con la tarea que realiza el escribano al practicar una certificaci\u00f3n y con los requisitos que este debe observar en su actuar.<\/p>\n

Esto nos permitir\u00e1 ver los riesgos y peligros que se evitan al contar con la intervenci\u00f3n notarial.<\/p>\n

C.1. Aproximaci\u00f3n general. Sobre la firma digital y la firma electr\u00f3nica<\/h4>\n

La Ley 25.506 de Firma Digital dispone en su art. 1\u00ba que \u201cSe reconoce el empleo de la firma electr\u00f3nica y de la firma digital y su eficacia jur\u00eddica en las condiciones que establece la presente ley\u201d, y define en su art. 2\u00ba a la firma digital de la siguiente manera: \u201cSe entiende por firma digital al resultado de aplicar a un documento digital un procedimiento matem\u00e1tico que requiere informaci\u00f3n de exclusivo conocimiento del firmante, encontr\u00e1ndose esta bajo su absoluto control\u201d, agregando que \u201cLa firma digital debe ser susceptible de verificaci\u00f3n por terceras partes, tal que dicha verificaci\u00f3n simult\u00e1neamente permita identificar al firmante y detectar cualquier alteraci\u00f3n del documento digital posterior a su firma. Los procedimientos de firma y verificaci\u00f3n a ser utilizados para tales fines ser\u00e1n los determinados por la autoridad de aplicaci\u00f3n en consonancia con est\u00e1ndares tecnol\u00f3gicos internacionales vigentes\u201d.<\/p>\n

Trata, a su vez, en el art. 9\u00ba qu\u00e9 es lo que se necesita para que la firma digital sea considerada v\u00e1lida: \u201cUna firma digital es v\u00e1lida si cumple con los siguientes requisitos: a) haber sido creada durante el per\u00edodo de vigencia del certificado digital v\u00e1lido del firmante; b) ser debidamente verificada por la referencia a los datos de verificaci\u00f3n de firma digital indicados en dicho certificado seg\u00fan el procedimiento de verificaci\u00f3n correspondiente; c) que dicho certificado haya sido emitido o reconocido, seg\u00fan el art. 16 de la presente, por un certificador licenciado\u201d.<\/p>\n

En base a ello, podemos precisar que no es firma digital la imagen escaneada o digitalizada de una firma ol\u00f3grafa; ni el nombre, apellido o imagen agregada al final de un correo electr\u00f3nico; ni la firma ol\u00f3grafa estampada en un dispositivo digital (como ser una tableta o un celular)51<\/a><\/span>, por solo mencionar algunos ejemplos. Compartimos as\u00ed con Ventura que \u201csuele sorprender al nuevo usuario del servicio de firma digital (\u2026) que en el documento suscripto no aparece dibujo hologr\u00e1fico alguno; no se advierte firma en sentido tradicional. Ello ocurre justamente porque esta ha sido sustituida por la encriptaci\u00f3n del documento, lo que garantiza, si puede desencriptarse, tanto su autor\u00eda como la integridad e inalterabilidad de su contenido\u201d52<\/a><\/span>.<\/p>\n

Dicho esto, debemos diferenciar esta figura de la firma electr\u00f3nica, que se encuentra contenida en el art. 5\u00ba de la ley 25.506 con el siguiente alcance: \u201cSe entiende por firma electr\u00f3nica al conjunto de datos electr\u00f3nicos integrados, ligados o asociados de manera l\u00f3gica a otros datos electr\u00f3nicos, utilizado por el signatario como su medio de identificaci\u00f3n, que carezca de alguno de los requisitos legales para ser considerada firma digital. En caso de ser desconocida la firma electr\u00f3nica corresponde a quien la invoca acreditar su validez\u201d.<\/p>\n

Se desprende de este desarrollo que, en comparaci\u00f3n con la firma digital, la firma electr\u00f3nica carece de alguno o algunos de sus requisitos, lo que trae aparejado una serie de consecuencias, entre ellas que la firma electr\u00f3nica no quede equiparada a la firma manuscrita, ni goce de presunci\u00f3n de autor\u00eda ni de integridad; alcances que s\u00ed se verifican en la firma digital atento a lo dispuesto por los arts. 353<\/a><\/span>, 754<\/a><\/span> y 855<\/a><\/span> de la ley 25.506 y por el art. 288 del CCyC56<\/a><\/span>. Sumamos a ello que si la firma es electr\u00f3nica, y no digital, se produce una inversi\u00f3n de la carga de la prueba conforme al citado art. 5\u00ba (\u201c\u2026 En caso de ser desconocida la firma electr\u00f3nica corresponde a quien la invoca acreditar su validez\u201d)57<\/a><\/span>.<\/p>\n

Cerramos as\u00ed esta aproximaci\u00f3n general compartiendo una reflexi\u00f3n de Rodr\u00edguez Adrados, quien expresa que la firma digital y la firma electr\u00f3nica no son, propiamente, firmas, de<\/a>stacando que \u201cseg\u00fan Bonardell \u2018el mecanismo objeto de an\u00e1lisis no es propiamente una firma en el sentido que lo es la aut\u00f3grafa, sino un procedimiento generador de una apariencia jur\u00eddica (\u2026) a la que se asocian unos efectos parcialmente semejantes a los de aquella\u2019; y, m\u00e1s precisamente, seg\u00fan Gom\u00e1 Lanz\u00f3n, la firma digital es \u2018un mecanismo de cifrado de un documento, un sello o marca en el mismo\u2019. Efectivamente (\u2026) no es otra cosa que un sello, un punz\u00f3n o una estampilla (\u2026) no en vano procede del mundo jur\u00eddico anglosaj\u00f3n, con sus ra\u00edces en el documento sellado, act under seal, del derecho ingl\u00e9s\u2026\u201d58<\/a><\/span>.<\/p>\n

De all\u00ed que todo este proceso no pueda lograrse sin la existencia de un intermediario en las comunicaciones o \u201ctercero de confianza\u201d, cuya misi\u00f3n es verificar la autenticidad de cada env\u00edo, lo cual lleva al mencionado notario espa\u00f1ol a considerar que, a fin de cuentas, quien garantiza que la clave pertenece a una persona determinada no es la firma en s\u00ed, \u201csino el prestador de servicios de certificaci\u00f3n por medio de un certificado digital incorporado a la firma (\u2026). Estos prestadores de servicios de certificaci\u00f3n han de ser \u2018terceros de confianza\u2019 de las partes (trusted third party, TTP), y su misi\u00f3n primaria es la de certificar que determinada clave p\u00fablica pertenece a una persona y que se encuentra vigente, y podr\u00e1n para ello generar, distribuir y controlar las parejas de claves\u2026\u201d. En otras palabras, la clave p\u00fablica es registrada por un tercero confiable, que act\u00faa como autoridad certificante, vinculando ambas claves a una persona determinada59<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.2. Fortalezas y debilidades de la firma digital<\/h4>\n

El documento digital y la firma digital presentan, como grandes ventajas, facilitar el procesamiento de la informaci\u00f3n, contribuir a la celeridad de las operaciones electr\u00f3nicas y permitir la despapelizaci\u00f3n.<\/p>\n

Como contrapartida, al centrarnos en sus puntos d\u00e9biles, Rodr\u00edguez Adrados se\u00f1ala que la doctrina espa\u00f1ola pone el acento en la escindibilidad entre la firma digital y su titular, circunstancia que no ocurre con la firma ol\u00f3grafa, y refleja esto a trav\u00e9s de distintos autores: \u201c[para] Barreiros Fern\u00e1ndez: \u2018La firma manuscrita es inescindible de la persona. La firma digital no, puede separarse el soporte f\u00edsico de generaci\u00f3n de la firma digital de su titular y ser suplantado por otra persona distinta\u2019. Bol\u00e1s Alfonso: \u2018la firma manuscrita es inseparable de la persona\u2019, mientras que \u2018la firma electr\u00f3nica es un mecanismo separado de la persona y, por tanto, puede ser utilizado por otra distinta del titular\u2019 (\u2026) Bonardell: \u2018La segunda nota distintiva (entre la firma manuscrita y la electr\u00f3nica) se encuentra en la escindibilidad de la persona que la posee. Mientras la firma manuscrita est\u00e1 indisolublemente unida a un sujeto, la firma electr\u00f3nica resulta perfectamente separable de su titular, de manera que la apropiaci\u00f3n por otro del mecanismo de creaci\u00f3n de firma (clave privada) permite la suplantaci\u00f3n de aquel sin rastro alguno\u2019\u2026\u201d60<\/a><\/span>.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, a nivel nacional, Orelle sostiene que la firma digital tiene limitaciones, que pueden focalizarse en dos puntos: que no se llega a poder vincular la firma digital con la persona viva, por ser \u201cun sello que puede ser utilizado por cualquier persona, sin consentimiento de su titular\u201d; y que no se han descubierto a\u00fan t\u00e9cnicas que aseguren con plena certeza la imposibilidad de acceso por parte de personas no autorizadas, para evitar de modo pleno accidentes inform\u00e1ticos61<\/a><\/span>. Tambi\u00e9n se presenta, entonces, el riesgo del desarrollo de t\u00e9cnicas que puedan superar las medidas de seguridad establecidas.<\/p>\n

Dicho esto, al compararlo con el proceso de certificaci\u00f3n de firmas, una primera aproximaci\u00f3n nos muestra que el escribano debe identificar al requirente que se presenta ante \u00e9l y justificar su identidad, por lo que el riesgo de la suplantaci\u00f3n del firmante se ve considerablemente reducido en virtud de la intervenci\u00f3n notarial y de los recaudos que el escribano debe observar en su actuar.<\/p>\n

De all\u00ed que Schmidt y Cosola destaquen que \u201cLa presencia notarial en el momento de firmar, dando fe de conocimiento o individualizaci\u00f3n de la persona que inserta la firma, controla no solo que quien inserta la firma lo haga voluntariamente y sin vicios de consentimiento, sino adem\u00e1s que quien firma sea el titular de la clave privada\u201d62<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.3. Sobre el asesoramiento imparcial, el consentimiento libre y voluntario del firmante, y el control de legalidad, capacidad y legitimaci\u00f3n<\/h4>\n

Sin perder de vista las desventajas y los riesgos expuestos en el punto anterior, reflexionemos ahora sobre qu\u00e9 es lo que ocurre con el asesoramiento, con el consentimiento del firmante y con el control de legalidad, capacidad y legitimaci\u00f3n en este contexto, partiendo para ello de distintas conclusiones del Tema I (\u201cNuevas Tecnolog\u00edas\u201d) de la XXXIII Jornada Notarial Argentina (San Carlos de Bariloche, 2018)63<\/a><\/span>:<\/p>\n

– \u201cLa presunci\u00f3n de autor\u00eda que otorga la ley 25.506 a la firma digital no implica considerarla como una firma aut\u00e9ntica, en virtud de que el dispositivo de creaci\u00f3n de la firma digital es escindible de su titular\u201d.<\/p>\n

– \u201cSeguridad inform\u00e1tica no es seguridad jur\u00eddica. Desde una visi\u00f3n jur\u00eddica, para que un negocio sea v\u00e1lido no solo es necesario verificar la validaci\u00f3n de las claves, sino que quien estampe la firma digital sea la persona titular de dicha firma y que adem\u00e1s el consentimiento sea prestado libre y voluntariamente, es decir sin vicios\u201d.<\/p>\n

– \u201cLa seguridad jur\u00eddica preventiva deriva de las tareas llevadas a cabo por el notario en el proceso de formaci\u00f3n del contrato (el juicio de juridicidad, el deber de asesoramiento y consejo, el alumbramiento de la voluntad de los requirentes, la interpretaci\u00f3n y traducci\u00f3n jur\u00eddica de dicha voluntad, la asistencia para alcanzar y determinar un acuerdo entre la voluntad de los otorgantes, la adecuaci\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico, la configuraci\u00f3n del negocio jur\u00eddico, y la formalizaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n del documento), que aseguran a las partes un cabal entendimiento del negocio y de las consecuencias jur\u00eddicas deseadas, reduciendo as\u00ed las diferencias existentes entre ellas, mediante la libre prestaci\u00f3n del consentimiento debidamente informado. Como tal no puede confundirse ni reducirse a la mera seguridad econ\u00f3mica e inform\u00e1tica\u201d.<\/p>\n

– \u201cEl cambio del soporte documental en el que se plasme el desarrollo de nuestra funci\u00f3n no implica modificaci\u00f3n alguna respecto de los principios que la rigen, al modo en que debe ser ejercida y a las tareas que el notario lleva a cabo para cumplir cabalmente su misi\u00f3n, en el sistema de notariado latino\u201d.<\/p>\n

Partiendo de estas conclusiones, encontramos s\u00f3lidos argumentos que nos llevan a sostener que si bien, atento a lo dispuesto por el art. 7\u00ba de la ley 25.506, se produce una presunci\u00f3n iuris tantum de que fue el titular del dispositivo electr\u00f3nico empleado (token) quien firm\u00f3 digitalmente el instrumento, ello no genera la certeza de que la firma digital haya sido efectivamente aplicada por su titular, ni de que este haya sido capaz y haya estado legitimado al efecto en ese momento, ni de que su consentimiento haya sido prestado libre y voluntariamente en un marco de informaci\u00f3n y asesoramiento; siendo justamente estos los riesgos que se previenen si se cuenta con la intervenci\u00f3n del escribano, quien cubre todos esos aspectos a la hora de certificar firmas, sea su actuaci\u00f3n en soporte papel o digital.<\/p>\n

Y as\u00ed, en virtud de la naturaleza misma de la actuaci\u00f3n notarial y de los requisitos que se imponen para certificar firmas (inmediaci\u00f3n, calificaci\u00f3n y control de legalidad, legitimaci\u00f3n, justificaci\u00f3n de identidad)64<\/a><\/span>, el escribano resguarda la seguridad jur\u00eddica, consagr\u00e1ndose, a su vez, el asesoramiento imparcial que el notario brinda65<\/a><\/span> y el juicio que efect\u00faa sobre la capacidad, la voluntad y la validez del consentimiento del requirente, todo lo cual no puede ser jur\u00eddicamente suplido por un sistema inform\u00e1tico. Como expresa Lamber, en el marco de la aplicaci\u00f3n de una firma digital, si medi\u00f3 el robo del dispositivo, si hubo abuso de confianza, si se us\u00f3 despu\u00e9s de fallecido el titular, o si este lo us\u00f3 sin intenci\u00f3n para el acto, sin capacidad, etc\u00e9tera, son todas cuestiones que no se tienen en cuenta en la verificaci\u00f3n de la firma digital66<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.4. Sobre la actividad desarrollada por los escribanos y la desplegada por las autoridades certificantes y autoridades de registro<\/h4>\n

Hemos se\u00f1alado que el proceso de aplicaci\u00f3n y verificaci\u00f3n de firmas digitales no podr\u00eda lograrse sin la existencia de un intermediario en las comunicaciones o \u201ctercero de confianza\u201d y, en este punto, es importante que no confundamos esta figura con los alcances de la actividad que despliega el notario al momento de practicar una certificaci\u00f3n.<\/p>\n

As\u00ed, P\u00e9rez Clouet expresa que no debe confundirse la funci\u00f3n identificadora del solicitante de una firma digital, cumplida por el certificador licenciado o por las autoridades de registro, con la certificaci\u00f3n notarial: el certificador licenciado y\/o la autoridad de registro solo se encargar\u00e1 de individualizar al firmante antes de emitir el certificado digital y de garantizar su vigencia una vez emitido, siendo el notario \u201cel \u00fanico que podr\u00e1 certificar la identidad del firmante en el acto de suscribir el documento electr\u00f3nico\u201d67<\/a><\/span>.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, Cosola y Schmidt remarcan que las autoridades certificantes \u201ccertifican \u00fanicamente la pertenencia de determinada clave p\u00fablica con determinada persona f\u00edsica (\u2026) Si bien la validaci\u00f3n de las claves asim\u00e9tricas es segura, hay un aspecto que tecnol\u00f3gicamente no es posible verificar, como lo es la prestaci\u00f3n v\u00e1lida del consentimiento (\u2026) Desde una visi\u00f3n jur\u00eddica, para que un negocio sea v\u00e1lido no solo es necesario verificar la validaci\u00f3n de las claves sino que quien estampe la firma digital sea la persona titular de dicha firma y que adem\u00e1s el consentimiento a dicho negocio sea prestado libre y voluntariamente, es decir sin vicios68<\/a><\/span> (\u2026) Cuando hablamos que la firma se valida, la autoridad certificante nos dice que dicha firma pertenece a una persona determinada, pero no necesariamente que el titular de la firma sea quien est\u00e9 insertando la clave privada\u201d69<\/a><\/span>.<\/p>\n

Tambi\u00e9n Lamber destaca que \u201cEn esencia, el acto p\u00fablico importa la inmediaci\u00f3n de quien ejerce la funci\u00f3n notarial con la persona y el acto, lo que no sucede en la verificaci\u00f3n de la firma digital, donde el reconocimiento de la funci\u00f3n delegada es solo al momento de otorgar el certificado de firma digital en abstracto o gen\u00e9rico, pero ajeno al acto jur\u00eddico en particular instrumentado y al momento de su firma o suscripci\u00f3n. Hete aqu\u00ed dos funciones delegadas por el Estado claramente diferentes, la notarial junto al acto particular y la de la autoridad de registro de firma digital ajena a la actuaci\u00f3n espec\u00edfica con efectos jur\u00eddicos de la persona\u201d70<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.5. Seguridad jur\u00eddica y seguridad inform\u00e1tica<\/h4>\n

Debemos ahora prestar atenci\u00f3n a la distinci\u00f3n que existe entre la seguridad jur\u00eddica y la llamada \u201cseguridad inform\u00e1tica\u201d, que, a grandes rasgos, apunta a la protecci\u00f3n de la privacidad, comunicaci\u00f3n, integridad y confidencialidad de la informaci\u00f3n almacenada y compartida a trav\u00e9s de sistemas y procesos inform\u00e1ticos.<\/p>\n

As\u00ed, con respecto a esta separaci\u00f3n conceptual, la citada XXXIII Jornada Notarial Argentina determin\u00f3 que seguridad inform\u00e1tica no es seguridad jur\u00eddica, y sumamos a ello que la XVI Jornada Notarial Iberoamericana71<\/a><\/span> (La Habana, 2014), concluy\u00f3 que ambos conceptos son sumamente diferentes, y que existen determinados controles que no pueden ser suplidos por ning\u00fan sistema inform\u00e1tico.<\/p>\n

Sobre este punto, y espec\u00edficamente en lo que hace al procedimiento previsto por el decreto 962\/18, compartimos las apreciaciones de di Castelnuovo y Falbo, quienes observan que \u201c\u2026 se pretende dar a determinadas herramientas tecnol\u00f3gicas determinados alcances que no les son propios, confundiendo as\u00ed los conceptos de seguridad jur\u00eddica con seguridad inform\u00e1tica. Por ello debemos tener presente que al enfrentarnos al an\u00e1lisis de materias tan novedosas como la presente, donde las nuevas tecnolog\u00edas se suelen presentar como sustitutivas de la funci\u00f3n notarial, y, principalmente, como amenazas al logro de los fines m\u00e1s altos que la funci\u00f3n notarial persigue, tales como la seguridad jur\u00eddica preventiva y la paz social en la esfera del imperio del derecho en la normalidad, observamos que se torna imprescindible dirigir nuestra atenci\u00f3n a la esencia de la funci\u00f3n jur\u00eddico-social del notario de tipo latino. Y all\u00ed encontraremos como fin m\u00e1ximo perseguido por el notariado, la funci\u00f3n preventiva (precaver, o cavere) (\u2026) evitando as\u00ed controversias derivadas del aprovechamiento o desigualdad de las contraprestaciones, todo lo que conlleva, en \u00faltima instancia, al logro de la mentada seguridad jur\u00eddica preventiva\u201d72<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.6. El sistema anglosaj\u00f3n y el sistema latino en este contexto<\/h4>\n

Destacamos, por \u00faltimo, que existen dos grupos de instrumentos para combatir el riesgo: los instrumentos que lo evitan y los instrumentos que lo compensan econ\u00f3micamente; de manera que no es lo mismo garantizar el fin pretendido con el negocio, que garantizar una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica en caso de frustraci\u00f3n (que es el riesgo) de la finalidad negocial. En este marco, el notario Tena identifica al seguro como un ejemplo de instrumento que no evita el riesgo, pero que lo compensa, lo cual es propio del sistema americano de transmisi\u00f3n inmobiliaria, que no impide que se reivindique una propiedad sino que indemniza en tal caso la p\u00e9rdida econ\u00f3mica sufrida, todo lo cual lleva a Vallet de Goytisolo a denominar a estos mecanismos instrumentos de seguridad econ\u00f3mica, pero no jur\u00eddica73<\/a><\/span>.<\/p>\n

Se desprende de ello que el control de legalidad y la calificaci\u00f3n conforman uno de los pilares de los sistemas de seguridad jur\u00eddica preventiva, e integran la columna vertebral de nuestro sistema notarial de tipo latino, mas no de los sistemas de seguridad jur\u00eddica paliativa, que act\u00faan ex post facto, proporcionando, por la v\u00eda del seguro, una indemnizaci\u00f3n al requirente defraudado en su expectativa. Es justamente por esto que la funci\u00f3n notarial \u201cha sido calificada por la literatura econ\u00f3mica con el nombre de \u2018gatekeeping\u2019 (o funci\u00f3n del guardabarreras)\u2026\u201d74<\/a><\/span>.<\/p>\n

De all\u00ed que, al estudiar la certificaci\u00f3n de firmas, Lascala se\u00f1ale que la funci\u00f3n notarial se sustenta en la prudencia que, de la mano con el recto obrar, conducen al fortalecimiento de la seguridad jur\u00eddica y del tr\u00e1fico negocial, y para tal logro \u201cel certificante deber\u00e1 analizar y leer el documento en cuesti\u00f3n, y si contuviera cl\u00e1usulas o atestaciones contrarias a las leyes, a la moral o las buenas costumbres, o menciones que desvirtuaren la certificaci\u00f3n de la firma propiamente dicha d\u00e1ndoles viso de certificaci\u00f3n integral del documento, o si versare sobre negocios o actos jur\u00eddicos que requieran para su validez una forma instrumental espec\u00edfica y determinada (\u2026) o por alg\u00fan otro motivo importante que el escribano, conforme las reglas de la sana cr\u00edtica, estime pertinente, debe excusarse de actuar sin que de ello pueda derivarse responsabilidad profesional ante la negativa del requerimiento\u201d, evit\u00e1ndose de esta manera \u201cla circulaci\u00f3n de documentos con una falsa imagen de validez y la desvirtuaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal imperante en materia de formas, introduciendo pr\u00e1cticas ajenas al sistema roman\u00edstico (como la del anglosaj\u00f3n de libertad formal), o las confusiones que en personas inexpertas puede originar la intervenci\u00f3n notarial con otros fines que se le asignan err\u00f3neamente\u201d75<\/a><\/span>.<\/p>\n

Sumamos a lo dicho las consideraciones de Schmidt y Cosola, quienes ense\u00f1an que la industria del software se halla principalmente en los Estados Unidos, y es por eso que nos encontramos con la figura de la \u201cautoridad certificante\u201d en materia de firma digital, al no existir en el sistema anglosaj\u00f3n el tercero imparcial que dota de fe p\u00fablica a los actos jur\u00eddicos, controlando la legalidad y validez del consentimiento, funci\u00f3n que ejerce el escribano en el sistema notarial de tipo latino76<\/a><\/span>.<\/p>\n

Concluyen entonces estos \u00faltimos autores que \u201ccada vez que pensemos en tecnolog\u00eda y comencemos a tratar estos temas nunca podemos dejar de lado que estas soluciones fueron pensadas a partir de la carencia de un notariado de tipo latino en el sistema anglosaj\u00f3n. Sabiendo que seguridad inform\u00e1tica no es seguridad jur\u00eddica, a partir de esta premisa debemos estudiar las soluciones que ellos encuentran a sus problemas. De esta forma se nos har\u00e1 mucho m\u00e1s f\u00e1cil comprenderlas y no caer en los errores habituales de creer que vienen a sustituir la profesi\u00f3n cuando en realidad no son m\u00e1s que nuevas herramientas al servicio de las personas, y en nuestro caso al servicio de la funci\u00f3n notarial (\u2026) Mientras que en los pa\u00edses de common law las modernas tecnolog\u00edas [pueden] funcionar de manera m\u00e1s eficaz para alcanzar, por estos medios, un m\u00ednimo de seguridad que no le brinda el sistema jur\u00eddico, en los dem\u00e1s pa\u00edses del notariado latino como el nuestro siempre ser\u00e1n herramientas \u00fatiles para acompa\u00f1ar los verdaderos fundamentos del derecho sustantivo\u2026\u201d77<\/a><\/span>.<\/p>\n

C.7. Reflexi\u00f3n general<\/h4>\n

Los argumentos expuestos demuestran porqu\u00e9 no debe asimilarse la aplicaci\u00f3n de una firma digital a una certificaci\u00f3n de firmas, y reflejan c\u00f3mo la actuaci\u00f3n del escribano resguarda la seguridad jur\u00eddica en este contexto.<\/p>\n

Insistimos, por ello, en que una cosa es equiparar la firma digital con la firma ol\u00f3grafa, y otra muy distinta es hacerlo con la firma certificada. De all\u00ed que Lamber, al analizar el decreto 962\/18, exprese que \u201c\u2026 no es lo mismo un instrumento privado con firma certificada que un instrumento privado firmado digitalmente y solamente validado en ONTI. Para que el documento digital que se pretende inscribir en el Registro (boleto de compraventa) sea equivalente a la forma papel, debe ser instrumento digital firmado digitalmente y tambi\u00e9n certificada notarialmente esa firma\u201d78<\/a><\/span>, agregando que este decreto se equivoca al se\u00f1alar que es lo mismo una firma digital que una firma certificada, ya que \u201cest\u00e1 violando directamente el art. 3 de la ley 25.506 y los arts. 287 y 288 del C\u00f3digo Civil y Comercial, porque no hay equivalencia. La equivalencia es entre firma certificada en papel y firma certificada digital; no firma certificada en papel contra firma digital solamente\u201d79<\/a><\/span>.<\/p>\n

X. Conclusiones finales<\/h2>\n

Hemos abordado el tratamiento te\u00f3rico-pr\u00e1ctico del boleto de compraventa y de su registraci\u00f3n, sus caracter\u00edsticas a la luz de la normativa vigente y derogada, sus etapas de desarrollo, y su vinculaci\u00f3n con las llamadas \u201cnuevas tecnolog\u00edas\u201d, sin dejar de dar nuestra opini\u00f3n en cada uno de los debates planteados.<\/p>\n

En este marco, hemos prestado especial atenci\u00f3n a la tercera de las etapas identificadas, analizando el procedimiento previsto por el decreto 962\/18 del Poder Ejecutivo Nacional y por la instrucci\u00f3n de trabajo 1\/2019 del Registro de la Propiedad de la Ciudad de Buenos Aires; volc\u00e1ndonos de lleno, tras ello, a las cr\u00edticas que el sistema ha recibido.<\/p>\n

Finalmente, relacionamos estos desarrollos con el procedimiento de aplicaci\u00f3n de firmas digitales y con el proceso de certificaci\u00f3n notarial de firmas, concluyendo que una cosa es equiparar la firma digital con la firma ol\u00f3grafa, y otra muy distinta es hacerlo con la firma certificada, por lo que estas figuras no deben ser asimiladas.<\/p>\n

\n
\n
\n

1<\/a> Para el abordaje de las diferencias existentes entre el boleto de compraventa y las figuras de la reserva, la se\u00f1a o se\u00f1al y la cl\u00e1usula resolutoria; y para el an\u00e1lisis de los alcances de las cl\u00e1usulas incluidas en el boleto de compraventa y no reiteradas en la escritura p\u00fablica, v\u00e9ase: Latino, Jorge A., \u201cEl Contrato de compraventa inmobiliario en las adquisiciones derivadas por actos entre vivos en el derecho real de propiedad horizontal. Obligaciones y praxis en el nuevo Derecho Privado\u201d, dir. Alejandro M\u00edguez, en Estudios de Derecho Privado, Colecci\u00f3n \u201cInvestigaciones\u201d, Universidad Notarial Argentina\u201d, vol. 2, dir. Cristina Noem\u00ed Armella, Editorial Ad-Hoc, 2019, p. 56; y Latino, Jorge A., \u201cBoleto de compraventa: su naturaleza y registraci\u00f3n\u201d, en Derecho Registral. Una Perspectiva Multidisciplinaria, vol. 1, dir. Sabene, Sebasti\u00e1n E., coord. Panizza, Leopoldo, La Ley, Buenos Aires, 2017, p. 135 y siguientes.<\/p>\n<\/div>\n

\n

2<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

3<\/a> Para el estudio de las consecuencias pr\u00e1cticas de las distintas posturas esbozadas, tanto en vigencia del C\u00f3digo velezano como del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, v\u00e9ase: Latino, Jorge A., \u201cEl contrato de compraventa inmobiliario en las adquisiciones derivadas por actos entre vivos en el derecho real de propiedad horizontal. Obligaciones y praxis en el nuevo Derecho Privado\u201d, dir. Alejandro M\u00edguez, en Estudios de Derecho Privado. Colecci\u00f3n \u201cInvestigaciones\u201d, Universidad Notarial Argentina, vol. 2, dir. Cristina Noem\u00ed Armella, Editorial Ad-Hoc, 2019, p. 56. Asimismo, Padilla, Ren\u00e9 A., Estudios de Derecho Civil y Registral Inmobiliario, Ediciones El Graduado, Tucum\u00e1n, 1996, p. 46 y ss. Cita tomada de Padilla, Rodrigo, \u201cSobre la regulaci\u00f3n del Boleto de Compraventa Inmobiliaria en el Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial y los eternos problemas que a\u00fan seguir\u00e1 generando\u201d, en Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de C\u00f3rdoba, http:\/\/www.acaderc.org.ar\/doctrina\/articulos\/el-boleto-de-compraventa<\/a>; y Highton, Elena, Derechos Reales, Vol. 1: Posesi\u00f3n, Ediciones Jur\u00eddicas Ariel, Buenos Aires, 1979, p. 50 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

4<\/a> \u201cPromesa de celebrar un contrato. Las partes pueden pactar la obligaci\u00f3n de celebrar un contrato futuro. El futuro contrato no puede ser de aquellos para los cuales se exige una forma bajo sanci\u00f3n de nulidad. Es aplicable el r\u00e9gimen de las obligaciones de hacer\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

5<\/a> \u201cContrato de opci\u00f3n. El contrato que contiene una opci\u00f3n de concluir un contrato definitivo, otorga al beneficiario el derecho irrevocable de aceptarlo. Puede ser gratuito u oneroso, y debe observar la forma exigida para el contrato definitivo. No es transmisible a un tercero, excepto que as\u00ed se lo estipule\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

6<\/a> Leiva Fern\u00e1ndez, Luis, C\u00f3digo Civil y Comercial Comentado. Tratado Exeg\u00e9tico, 2da edici\u00f3n actualizada y aumentada, dir. Jorge Alterini, coord. Ignacio Alterini, La Ley, Buenos Aires, 2016, Tomo V, p. 240.<\/p>\n<\/div>\n

\n

7<\/a> Leiva Fern\u00e1ndez, Luis. \u201cEl boleto de compraventa es promesa de contrato\u201d, en La Ley, 2\/5\/2016, T. 2016-C, p.1261.<\/p>\n<\/div>\n

\n

8<\/a> Alterini, Jorge; Alterini, Ignacio. C\u00f3digo Civil y Comercial Comentado. Tratado Exeg\u00e9tico, 2da edici\u00f3n actualizada y aumentada, dir. Jorge Alterini, coord. Ignacio Alterini, La Ley, Buenos Aires, 2016, tomo V, p. 249 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

9<\/a> Alterini, Jorge, Alterini. Ignacio, C\u00f3digo Civil y Comercial Comentado. Tratado Exeg\u00e9tico, 2da edici\u00f3n actualizada y aumentada, dir. Jorge Alterini, coord. Ignacio Alterini, La Ley, Buenos Aires, 2016, tomo V, p. 249 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

10<\/a> Ariza, Ariel. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Comentado, dir. Ricardo Lorenzetti, coord. Miguel De Lorenzo y Pablo Lorenzetti, Rubinzal-Culzoni Editores, Buenos Aires, 2015, p. 690 y 691.<\/p>\n<\/div>\n

\n

11<\/a> Borda, Alejandro (director y autor), Mugillo, Roberto, Krieger, Walter, Llobera, Hugo, Barbier, Eduardo, Derecho Civil, Contratos, La Ley, 1\u00ba edici\u00f3n, Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, 2016, p. 375.<\/p>\n<\/div>\n

\n

12<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

13<\/a> V\u00e9ase en este sentido las conclusiones del XVII Congreso Nacional de Derecho Registral, Vicente L\u00f3pez, 2013, Tema 1, Considerando 2, http:\/\/www.cfna.org.ar\/agenda-y-jornadas\/jornadas-2013\/xvii-congreso-nacional-de-derecho-registral\/<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

14<\/a> Ortega, Juan Manuel y Rullansky, Gustavo Fabi\u00e1n. \u201cPosesi\u00f3n: Boleto de Compraventa: la anotaci\u00f3n en aquellas demarcaciones en donde se anotan estos contratos. Registro de Poseedores. Regularizaci\u00f3n Dominial: Ley 24.374 y modificatorias. Consolidaci\u00f3n. Titulaciones insuficientes. Doble dominio. Campos comuneros\u201d, en Revista Notarial 968, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2011, p. 498.<\/p>\n<\/div>\n

\n

15<\/a> M\u00edguez, Alejandro Diego. \u201cEl Boleto de Compraventa Inmobiliario en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d en 39 Jornada Notarial Bonaerense, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2015, p. 9.<\/p>\n<\/div>\n

\n

16<\/a> V\u00e9ase XVII Congreso Nacional de Derecho Registral, Vicente L\u00f3pez, 2013, Tema 1, Considerando 2. Disponible en http:\/\/www.cfna.org.ar\/agenda-y-jornadas\/jornadas-2013\/xvii-congreso-nacional-de-derecho-registral\/<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

17<\/a> XV Congreso Nacional de Derecho Registral, Santa Fe, 2009, Tema 2, Subtema 1. Disponible en http:\/\/escribanos.org.ar\/rnotarial\/wp-content\/uploads\/2015\/07\/RNCba-91-2009-12-Congresos.pdf<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

18<\/a> XVII Congreso Nacional de Derecho Registral, Vicente L\u00f3pez, 2013, Provincia de Buenos Aires, Tema 1. Disponible en http:\/\/www.cfna.org.ar\/agenda-y-jornadas\/jornadas-2013\/xvii-congreso-nacional-de-derecho-registral\/<\/span><\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

\n

19<\/a> Subsisten, de todos modos, posturas que consideran que la registraci\u00f3n de los boletos de compraventa debe sustentarse en una ley que regule y determine el procedimiento inscriptorio, y posiciones que entienden que la cuesti\u00f3n puede ser regulada reglamentariamente dentro del \u00e1mbito local, partiendo de las disposiciones del CCyC y de los efectos de oponibilidad contenidos en los art\u00edculos que abordaremos.<\/p>\n<\/div>\n

\n

20<\/a> Cabe destacar aqu\u00ed el abordaje efectuado en el marco del XVII Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Vicente L\u00f3pez, Provincia de Buenos Aires, en el a\u00f1o 2013, en donde se discutieron distintos aspectos del, por entonces, \u201cProyecto de C\u00f3digo unificado\u201d, entre ellos la conveniencia o inconveniencia de la registraci\u00f3n de boletos de compraventa, habi\u00e9ndose pronunciado en este sentido 3 votos en favor de su registraci\u00f3n y 11 votos en contra de la misma.<\/p>\n<\/div>\n

\n

21<\/a> V\u00e9ase Padilla, Rodrigo; Villagra V\u00e9lez, Macarena. \u201cBoleto de compraventa inmobiliaria: un desafortunado decreto que deja m\u00e1s dudas que \u2018certezas\u2019. Comentario al decreto 962\/18\u201d, en La Ley, n\u00famero especial inscripci\u00f3n boletos de compraventa, 26 de noviembre de 2018. Disponible en https:\/\/www.acaderc.org.ar\/2020\/02\/12\/boleto-de-compraventa-inmobiliaria-un-desafortunado-decreto-que-deja-mas-dudas-que-certezas-comentario-al-decreto-962-18\/<\/span><\/a>; y Alterini, Jorge H. (director general), Alterini, Ignacio E. (coordinador), C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico, tomo VI, arts. 1123 a 1377, \u201cContratos en particular\u201d. Directores del tomo Mar\u00eda Valentina Alcega, Osvaldo R. G\u00f3mez Leo y Luis F. P. Leiva Fern\u00e1ndez, La Ley, Buenos Aires, 2015, p. 160.<\/p>\n<\/div>\n

\n

22<\/a> Siendo este el que reglamenta la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<\/p>\n<\/div>\n

\n

23<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

24<\/a> Conforme al art. 1\u00b0 del decreto: \u201cSustit\u00fayese el art\u00edculo 2\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como anexo I por el art\u00edculo 4\u00ba del decreto 466\/99, por el siguiente: \u2018Art\u00edculo 2\u00ba.- El Registro de la Propiedad Inmueble tomar\u00e1 raz\u00f3n de los documentos indicados en el art\u00edculo 2\u00ba de la ley 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires. Con relaci\u00f3n a los boletos de compraventa, en los t\u00e9rminos de lo previsto en el art\u00edculo 1170 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, tomar\u00e1 nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesi\u00f3n en raz\u00f3n de su inexistencia actual\u2019\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

25<\/a> Conforme al art. 3\u00b0 del decreto: \u201cSustit\u00fayese el art\u00edculo 4\u00ba del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto 2080\/80 – T.O. 1999, aprobado como anexo I por el art\u00edculo 4\u00ba del decreto 466\/99, por el siguiente: \u2018Art\u00edculo 4\u00b0.- Los documentos autorizados por funcionarios de jurisdicci\u00f3n provincial, deber\u00e1n estar debidamente legalizados. Se considera cumplido este requisito en los casos de documentos electr\u00f3nicos firmados digitalmente en los sistemas de Gesti\u00f3n Documental Electr\u00f3nica – GDE contemplados en el art\u00edculo 7\u00b0 de la ley 27.446, siendo \u00e9stos autom\u00e1ticamente interoperables\u2019\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

26<\/a> Leiva Fern\u00e1ndez, Luis. \u201cLa inscripci\u00f3n de boletos de compraventa sobre unidades futuras\u201d, en La Ley, 18\/12\/2018, 18\/12\/2018, 1-LALEY2018-F, 988 – ADLA2019-1, 22, Cita Online: AR\/DOC\/2739\/2018.<\/p>\n<\/div>\n

\n

27<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

28<\/a> Leiva Fern\u00e1ndez, Luis. \u201cLa inscripci\u00f3n de boletos de compraventa sobre unidades futuras\u201d, en La Ley, 18\/12\/2018, 18\/12\/2018, 1-LALEY2018-F, 988 – ADLA2019-1, 22, Cita Online: AR\/DOC\/2739\/2018.<\/p>\n<\/div>\n

\n

29<\/a> Disponible en http:\/\/www.dnrpi.jus.gob.ar\/normativa\/it_01-2020.pdf<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

30<\/a> \u201cInforme de los asesores registrales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sobre la Instrucci\u00f3n 1\/2019\u201d, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Disponible en: https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/noticias\/2019_01_31_Informe_asesores_registrales_IT_1_19_RPI_CABA.pdf<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

31<\/a> De los considerandos de esta DTR se desprende lo siguiente: \u201cQue por disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 6\/2019 se procedi\u00f3 a implementar el \u2018Registro Especial de Boletos de Compraventa de Unidades Futuras\u2019, previendo su funcionamiento dentro del \u00e1mbito del Departamento Anotaciones Especiales; Que cuestiones de variada \u00edndole obligan a dejar sin efecto el procedimiento establecido en la normativa citada, hasta tanto se redefinan los objetivos que se desean alcanzar; (\u2026)\u201d. Sobre esta base, el art. 1 deroga la disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 6\/2019.<\/p>\n<\/div>\n

\n

32<\/a> Conforme al art. 1 de la derogada disposici\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n

\n

33<\/a> Di Castelnuovo, Franco; Falbo, Santiago. \u201cIncidencias de las nuevas tecnolog\u00edas en la funci\u00f3n notarial\u201d, en LXXVII Seminario Laureano Moreira, 4 y 5\/7\/2019, Academia Nacional del Notariado, Ed. J\u00fapiter, p. 184.<\/p>\n<\/div>\n

\n

34<\/a> Dictamen CFNA s\/Decreto 962\/18 – Nota decretos 182-2019 y 962-2018. Disponible en http:\/\/colegionotarialrn.org\/rionegro\/nota-a-colegios-decreto-182-2019\/<\/span><\/a>. M\u00e1s aun, el entonces presidente de esta instituci\u00f3n, escribano Aguilar, remarc\u00f3 que el hecho de que \u201cel decreto 962\/2018 permita ahora inscribir un boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble puede ser bienvenido, pero no significa que el comprador pase a ser due\u00f1o del inmueble, sino solamente que se publicita a trav\u00e9s del Registro de la Propiedad la existencia de ese acuerdo de partes, de ese compromiso a, en un futuro, suscribir la escritura, para reci\u00e9n en ese momento convertirse, el comprador, en due\u00f1o. (\u2026) Se genera confusi\u00f3n en la sociedad pretendiendo darle al compromiso de compra un efecto que no tiene. Solo la escritura p\u00fablica produce el efecto de transformar en due\u00f1o al comprador\u201d. V\u00e9ase \u201cRepudio del Notariado Argentino al decreto 962\/2018\u201d, disponible en https:\/\/www.elnotariado.com\/repudio-notariado-argentino-decreto-9622018–6202.html<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

35<\/a> Dictamen CFNA s\/Decreto 962\/18 – Nota decretos 182-2019 y 962-2018. Disponible en http:\/\/colegionotarialrn.org\/rionegro\/nota-a-colegios-decreto-182-2019\/<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

36<\/a> Esta \u00faltima derogada por la DTR 4\/20, conforme lo anteriormente se\u00f1alado.<\/p>\n<\/div>\n

\n

37<\/a> Di Castelnuovo, Franco; Falbo, Santiago. \u201cIncidencias de las nuevas tecnolog\u00edas en la funci\u00f3n notarial\u201d, en LXXVII Seminario Laureano Moreira, 04 y 05\/07\/2019, Academia Nacional del Notariado, Ed. J\u00fapiter, p. 184.<\/p>\n<\/div>\n

\n

38<\/a> Kiper, Claudio. Tratado de Derechos Reales. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Ley 26.994, Rubinzal – Culzoni Editores, 2016, T.1, p. 54.<\/p>\n<\/div>\n

\n

39<\/a> Sabene, Sebasti\u00e1n E. \u201cRegistro de la Propiedad Inmueble y catastro territorial\u201d, en Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, Sebasti\u00e1n E. Sabene (dir.) – Leopoldo Panizza (coord.), 2017, vol. 1, p. 5.<\/p>\n<\/div>\n

\n

40<\/a> Recordamos que la idea originaria del Proyecto de Unificaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, finalmente modificada y excluida de la legislaci\u00f3n actualmente vigente, era establecer la inscripci\u00f3n constitutiva como elemento necesario para la adquisici\u00f3n de derechos reales.<\/p>\n<\/div>\n

\n

41<\/a> Kiper, Claudio. Tratado de Derechos Reales. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Ley 26.994, Rubinzal – Culzoni Editores, 2016, T. 1, p. 56 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

42<\/a> Kiper, Claudio. Tratado de Derechos Reales. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n Ley 26.994, Rubinzal – Culzoni Editores, 2016, T. 1, p. 59.<\/p>\n<\/div>\n

\n

43<\/a> Sabene, Sebasti\u00e1n E. \u201cRegistro de la Propiedad Inmueble y catastro territorial\u201d, en Derecho registral. Una perspectiva multidisciplinaria, Sebasti\u00e1n E. Sabene (dir.) – Leopoldo Panizza (coord.), 2017, vol. 1, p. 10 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

44<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

45<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

46<\/a> Dictamen CFNA S\/Decreto 962\/18 – Nota decretos 182-2019 y 962-2018. Disponible en http:\/\/colegionotarialrn.org\/rionegro\/nota-a-colegios-decreto-182-2019\/<\/a>. El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

47<\/a> Padilla, Rodrigo; Villagra V\u00e9lez, Macarena. \u201cBoleto de compraventa inmobiliaria: un desafortunado decreto que deja m\u00e1s dudas que \u2018certezas\u2019. Comentario al decreto 962\/18\u201d, en La Ley, n\u00famero especial \u201cInscripci\u00f3n boletos de compraventa\u201d, 26 de noviembre de 2018. Disponible en https:\/\/www.acaderc.org.ar\/2020\/02\/12\/boleto-de-compraventa-inmobiliaria-un-desafortunado-decreto-que-deja-mas-dudas-que-certezas-comentario-al-decreto-962-18\/<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

48<\/a> Padilla, Rodrigo; Villagra V\u00e9lez, Macarena. \u201cBoleto de compraventa inmobiliaria: un desafortunado decreto que deja m\u00e1s dudas que \u2018certezas\u2019. Comentario al decreto 962\/18\u201d, en La Ley, n\u00famero especial \u201cInscripci\u00f3n boletos de compraventa\u201d, 26 de noviembre de 2018. Disponible en https:\/\/www.acaderc.org.ar\/2020\/02\/12\/boleto-de-compraventa-inmobiliaria-un-desafortunado-decreto-que-deja-mas-dudas-que-certezas-comentario-al-decreto-962-18\/<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

49<\/a> Laplacette, Dora R., \u201cDecreto 962\/2018, reparos constitucionales y sus soluciones\u201d, en Revista C\u00f3digo Civil y Comercial, 08\/02\/2019, 10-ADLA2019-4, 147. Cita Online: AR\/DOC\/2762\/2018. V\u00e9ase este trabajo para un mayor desarrollo de esta perspectiva constitucional.<\/p>\n<\/div>\n

\n

50<\/a> Para un mayor desarrollo de este aspecto v\u00e9ase Latino, Jorge A. \u201cLa aplicaci\u00f3n de una firma digital no importa una certificaci\u00f3n notarial, no tiene sus alcances, ni produce sus efectos\u201d, en T\u00e9cnica Notarial, Vol. 1, dir. Jorge A. Latino, Hammurabi, 2021, p. 191 a 223; y Latino, Jorge A., Certificaciones Notariales, colecci\u00f3n \u201cPr\u00e1ctica de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario\u201d, dir. Latino, Jorge A., vol. 1, Hammurabi, 2019.<\/p>\n<\/div>\n

\n

51<\/a> Para una opini\u00f3n distinta sobre este aspecto v\u00e9ase Alterini, Ignacio E.; Alterini, Francisco J. \u201cEl instrumento ante las nuevas tecnolog\u00edas. Quid de la firma digitalizada\u201d, en Derecho e Innovaci\u00f3n, Suplemento La Ley, T. 2020-D, A\u00f1o LXXXIV, N\u00ba 144, 5\/08\/2020, p. 2 y siguientes.<\/p>\n<\/div>\n

\n

52<\/a> Ventura, Gabriel. \u201cCertificado registral expedido con firma digital\u201d, en Revista Notarial 95, Colegio de Escribanos de la Provincia de C\u00f3rdoba, 2017, p. 28.<\/p>\n<\/div>\n

\n

53<\/a> \u201cCuando la ley requiera una firma manuscrita, esa exigencia tambi\u00e9n queda satisfecha por una firma digital. Este principio es aplicable a los casos en que la ley establece la obligaci\u00f3n de firmar o prescribe consecuencias para su ausencia\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

54<\/a> \u201cSe presume, salvo prueba en contrario, que toda firma digital pertenece al titular del certificado digital que permite la verificaci\u00f3n de dicha firma\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

55<\/a> \u201cSi el resultado de un procedimiento de verificaci\u00f3n de una firma digital aplicado a un documento digital es verdadero, se presume, salvo prueba en contrario, que este documento digital no ha sido modificado desde el momento de su firma\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

56<\/a> \u201cLa firma prueba la autor\u00eda de la declaraci\u00f3n de voluntad expresada en el texto al cual corresponde. Debe consistir en el nombre del firmante o en un signo. En los instrumentos generados por medios electr\u00f3nicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autor\u00eda e integridad del instrumento\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

57<\/a> Destacamos que, para un sector de la doctrina, todo esto no implica que la firma electr\u00f3nica no pueda refutar eventuales rechazos de integridad y de autor\u00eda, pero s\u00ed que dicha refutaci\u00f3n deba ser acreditada caso por caso, mediante pericias inform\u00e1ticas sobre los respectivos sistemas. V\u00e9ase Latino, Jorge A. Certificaciones Notariales, colecci\u00f3n \u201cPr\u00e1ctica de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario\u201d, dir. Latino, Jorge A., vol. 1, Hammurabi, 2019, p. 304.<\/p>\n<\/div>\n

\n

58<\/a> Rodr\u00edguez Adrados, Antonio, Firma electr\u00f3nica y documento electr\u00f3nico, Consejo General del Notariado, Espa\u00f1a, 2004, p. 51.<\/p>\n<\/div>\n

\n

59<\/a> S\u00e1enz, Carlos A.; Giralt Font, Mart\u00edn. Las nuevas tecnolog\u00edas, la firma digital y el notariado, en Consejo Federal del Notariado Argentino, I Asamblea ordinaria 2013, disponible en www.cfna.org.ar\/foros_repository\/foros2013\/FORO_I_ASAMBLEA__Las_Nuevas_Tecnologias_la_Firma_Digital_y_el_Notariado_-_SAENZ_y_GIRALT_FONT.pdf<\/span><\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

\n

60<\/a> Rodr\u00edguez Adrados, Antonio. Firma electr\u00f3nica y documento electr\u00f3nico, Consejo General del Notariado, Espa\u00f1a, 2004, p. 50. Los destacados nos pertenecen.<\/p>\n<\/div>\n

\n

61<\/a> Orelle, Jos\u00e9 M., en C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico, J. Alterini (dir.); I. Alterini (coord.), 2\u00aa ed., J. Tob\u00edas (dir. del tomo), La Ley, Buenos Aires, 2016, t. II, p. 423 y ss., comentario al art. 288.<\/p>\n<\/div>\n

\n

62<\/a> Schmidt, Walter C.; Cosola, Sebasti\u00e1n J. Coexistencia de dos mundos: el impacto del mundo digital en el ordenamiento jur\u00eddico, Ponencia presentada en la XXXIII Jornada Notarial Argentina, San Carlos de Bariloche, 2018, p. 9 y ss., disponible en www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2018\/jornada-notarial-argentina-xxxiii\/TEMA_I_-_Schmidt-&-Cosola.pdf<\/span><\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

\n

63<\/a> XXXIII Jornada Notarial Argentina, celebrada en San Carlos de Bariloche entre el 20 y el 22 de septiembre de 2018. Disponible en http:\/\/www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2018\/jornada-notarial-argentina-2018_-_conclusiones-final-tema-I.pdf. Los destacados nos pertenecen.<\/p>\n<\/div>\n

\n

64<\/a> Para un profundo desarrollo de cada uno de estos aspectos remitimos a Latino, Jorge A. Certificaciones Notariales, Colecci\u00f3n \u201cPr\u00e1ctica de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario\u201d, dir. Latino, Jorge A., Vol. 1, Hammurabi, 2019, p. 232 y siguientes, y Latino, Jorge A. \u201cLa aplicaci\u00f3n de una firma digital no importa una certificaci\u00f3n notarial, no tiene sus alcances, ni produce sus efectos\u201d, en T\u00e9cnica Notarial, Vol. 1, dir. Jorge A. Latino, Hammurabi, 2021, p. 191 a 223.<\/p>\n<\/div>\n

\n

65<\/a> Se\u00f1ala al respecto Lamber que la aplicaci\u00f3n de la firma digital \u201ctambi\u00e9n pone al firmante en la posibilidad de firmar sin abrir el documento, lo cual, si bien hace a su responsabilidad de completa lectura (acto propio), nos enfrenta a cuestionamientos de conductas de la parte fuerte en una relaci\u00f3n de consumo, a los que se suma la limitaci\u00f3n en la falta de completa comprensi\u00f3n adecuada de largas -y no siempre claras- cl\u00e1usulas de t\u00e9rminos y condiciones de uso de las aplicaciones generadoras de estos documentos electr\u00f3nicos\u201d. Lamber, N\u00e9stor D. \u201cUna adecuada distinci\u00f3n entre la firma electr\u00f3nica y digital y el rol funcional de la forma en sus aspectos probatorio y de titularizaci\u00f3n\u201d, en Revista del Notariado 937, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, jul-sep 2019, disponible en http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2020\/06\/una-adecuada-distincion-entre-la-firma-electronica-y-digital-y-el-rol-funcional-de-la-forma-en-sus-aspectos-probatorio-y-de-titularizacion\/<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

66<\/a> Lamber, N\u00e9stor D., \u201cEl documento notarial digital y su aporte frente a cuestionamientos jur\u00eddicos del documento\u201d. Extracto de la disertaci\u00f3n brindada en la sesi\u00f3n p\u00fablica de la Academia Nacional del Notariado llevada a cabo el 26 de noviembre de 2018, en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, publicado en Revista del Notariado 936, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, abr-jun 2019, disponible en http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2020\/03\/el-documento-notarial-digital-y-su-aporte-frente-a-cuestionamientos-juridicos-del-documento\/<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

67<\/a> P\u00e9rez Clouet, Mar\u00eda Jos\u00e9. \u201cEl notario y la contrataci\u00f3n electr\u00f3nica: Documento electr\u00f3nico y firma digital\u201d, en Revista Notarial 948, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2004, p. 352.<\/p>\n<\/div>\n

\n

68<\/a> Estos autores plantean el peligro que significa la falta de presencia notarial en el uso de esta tecnolog\u00eda en, por ejemplo, \u201caquellas personas a las cuales les sobrevino una incapacidad volitiva una vez obtenida la firma digital, es decir, una persona capaz solicita una firma digital la cual es otorgada y, durante la vigencia del certificado, le sobreviene una incapacidad (\u2026) la presencia notarial impedir\u00eda la concreci\u00f3n del negocio viciado (generando la seguridad jur\u00eddica necesaria y requerida por el ordenamiento jur\u00eddico), mientras que la falta de presencia implicar\u00eda la verificaci\u00f3n y validaci\u00f3n de la clave privada. Verificada la concordancia de las claves p\u00fablica y privada se reputar\u00eda, en principio, v\u00e1lido el negocio realizado (dando lugar a un eventual conflicto por la falta de control en la prestaci\u00f3n del consentimiento)\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

69<\/a> Schmidt, Walter C.; Cosola, Sebasti\u00e1n J. \u201cCoexistencia de dos mundos: el impacto del mundo digital en el ordenamiento jur\u00eddico\u201d, ponencia presentada en la XXXIII Jornada Notarial Argentina, San Carlos de Bariloche, 2018, p. 9 y ss., disponible en www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2018\/jornada-notarial-argentina-xxxiii\/TEMA_I_-_Schmidt-&-Cosola.pdf. El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

70<\/a> Lamber, N\u00e9stor D. \u201cUna adecuada distinci\u00f3n entre la firma electr\u00f3nica y digital y el rol funcional de la forma en sus aspectos probatorio y de titularizaci\u00f3n\u201d, en Revista del Notariado 937, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, jul-sep 2019, disponible enhttp:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2020\/06\/una-adecuada-distincion-entre-la-firma-electronica-y-digital-y-el-rol-funcional-de-la-forma-en-sus-aspectos-probatorio-y-de-titularizacion\/<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\n

71<\/a> XVI Jornada Notarial Iberoamericana, en Revista Notarial 979, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2015, p. 281 y ss. Los destacados nos pertenecen.<\/p>\n<\/div>\n

\n

72<\/a> Di Castelnuovo, Franco; Falbo, Santiago. \u201cIncidencias de las nuevas tecnolog\u00edas en la funci\u00f3n notarial\u201d, en LXXVII Seminario Laureano Moreira, 4 y 5\/7\/2019, Academia Nacional del Notariado, Ed. J\u00fapiter, p. 193.<\/p>\n<\/div>\n

\n

73<\/a> Tena Arregui, Rodrigo. \u201cValor del documento notarial\u201d, en AA.VV., Suelo y vivienda en el siglo XXI, 2005, Consejo General del Notariado, Madrid, p. 271 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

\n

74<\/a> Tena Arregui, Rodrigo, \u201cValor del documento notarial\u201d, en AA.VV., Suelo y vivienda en el siglo XXI, 2005, Consejo General del Notariado, Madrid, p. 274 y ss. El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

75<\/a> Lascala, Jorge Hugo. \u201cCertificaci\u00f3n notarial de firmas e impresiones digitales\u201d, en Revista del Notariado 817, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, abr-may-jun 1989, p. 388 y siguientes. El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

76<\/a> Schmidt, Walter C.; Cosola, Sebasti\u00e1n J. \u201cCoexistencia de dos mundos: el impacto del mundo digital en el ordenamiento jur\u00eddico\u201d. Ponencia presentada en la XXXIII Jornada Notarial Argentina, San Carlos de Bariloche, 2018, p. 9 y ss., disponible en www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2018\/ jornada-notarial-argentina-xxxiii\/TEMA_I_-_Schmidt-&-Cosola.pdf. Agregan en esta l\u00ednea, junto a Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar, que el oficial que en general reconocen los pa\u00edses que presentan un sistema anglosaj\u00f3n es alguien que: cumple para el acceso m\u00ednimos requisitos formales (como tener la edad m\u00ednima requerida, y saber leer y escribir), no es un profesional del derecho, no brinda asesoramiento legal (salvo que sea abogado, lo que en la pr\u00e1ctica es altamente infrecuente), y no puede aconsejar sobre la redacci\u00f3n jur\u00eddica de un documento.<\/p>\n<\/div>\n

\n

77<\/a> Schmidt, Walter C.; Cosola, Sebasti\u00e1n J. \u201cCoexistencia de dos mundos: el impacto del mundo digital en el ordenamiento jur\u00eddico\u201d. Ponencia presentada en la XXXIII Jornada Notarial Argentina, San Carlos de Bariloche, 2018, p. 9 y ss., disponible en www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2018\/ jornada-notarial-argentina-xxxiii\/TEMA_I_-_Schmidt-&-Cosola.pdf. El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

78<\/a> El destacado nos pertenece.<\/p>\n<\/div>\n

\n

79<\/a> Lamber, N\u00e9stor D., \u201cEl documento notarial digital y su aporte frente a cuestionamientos jur\u00eddicos del documento\u201d. Extracto de la disertaci\u00f3n brindada en la sesi\u00f3n p\u00fablica de la Academia Nacional del Notariado llevada a cabo el 26 de noviembre de 2018, en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, publicado en Revista del Notariado 936, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, abr-jun 2019, disponible en http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2020\/03\/el-documento-notarial-digital-y-su-aporte-frente-a-cuestionamientos-juridicos-del-documento\/<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jorge Alberto Latino<\/p>\n","protected":false},"featured_media":31607,"template":"","format":"standard","meta":[],"tags":[151],"seccion":[147],"edicion":[228],"class_list":["post-33105","reno","type-reno","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-destacado","seccion-universidad-notarial-argentina","edicion-228"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno\/33105","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/reno"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media\/31607"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33105"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33105"},{"taxonomy":"seccion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/seccion?post=33105"},{"taxonomy":"edicion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/edicion?post=33105"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}