{"id":44699,"date":"2024-07-25T12:32:00","date_gmt":"2024-07-25T15:32:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=44699"},"modified":"2024-07-25T13:40:37","modified_gmt":"2024-07-25T16:40:37","slug":"el-derecho-real-de-superficie-para-construir-en-argentina","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=el-derecho-real-de-superficie-para-construir-en-argentina","title":{"rendered":"El derecho real de superficie para construir en Argentina"},"content":{"rendered":"

Las dimensiones del inmueble afectado como objetos aut\u00f3nomos, la publicidad inmobiliaria y su repercusi\u00f3n con disciplinas vinculadas1<\/a><\/p>\n

Jorge Ra\u00fal Causse<\/p>\n

SUMARIO: Breviario. I. Introducci\u00f3n. II. Conocimiento acumulado sobre la tem\u00e1tica de nuestra investigaci\u00f3n. III. El derecho de superficie para el Codificador V\u00e9lez Sarsfield. La incorporaci\u00f3n de este derecho en las codificaciones americanas. IV. La superficie forestal como nuevo derecho real. Algunos fundamentos propiciatorios de un nuevo r\u00e9gimen legal. V. Apostillas al derecho real de superficie en gestaci\u00f3n. La doctrina expuesta. El nuevo r\u00e9gimen legal. Nuestra posici\u00f3n. VI. Las inconsistencias de la regulaci\u00f3n vigente. Catastro y planimetr\u00eda. VII. Rasante, vuelo y subsuelo como dimensiones aut\u00f3nomas. El factor registraci\u00f3n inmobiliaria. VIII. Esquema final. Bibliograf\u00eda. Fuentes de informaci\u00f3n<\/p>\n

Breviario<\/h2>\n

Nuestro objetivo esencial estuvo referido a establecer, frente al supuesto de constituirse el derecho de superficie para construir que, del soporte f\u00edsico que le sirve de apoyo \u2013el inmueble, terreno, solar o predio\u2013, se desprenden tres dimensiones: la rasante o suelo, el vuelo y el subsuelo y que, a cada una de ellas, corresponde atribuirles autonom\u00eda sin que ello implique la generaci\u00f3n de nuevos derechos reales.<\/p>\n

En su caso se determinar\u00e1 el volumen del espacio libre de toda ocupaci\u00f3n que se decida utilizar, a trav\u00e9s de la planimetr\u00eda necesaria, la que servir\u00e1 de base para generarlo.<\/p>\n

El documento cartogr\u00e1fico que se dise\u00f1e de ning\u00fan modo genera una situaci\u00f3n jur\u00eddica, se trata de un instrumento \u00fatil para llevar a cabo los actos legalmente exigibles para constituir el derecho real de superficie con el aludido objetivo (construir).<\/p>\n

Corresponder\u00e1 la intervenci\u00f3n de las dependencias catastral y registral inmobiliaria a fin de que se cumplan las respectivas incumbencias publicitarias.<\/p>\n

Con el apoyo de doctrina relevante examinamos las respectivas disposiciones legales.<\/p>\n

La metodolog\u00eda de nuestra investigaci\u00f3n fue explicativa y b\u00e1sica, superadora de las limitaciones que trae aparejada la sobreelevaci\u00f3n que, usualmente, se practica bajo el r\u00e9gimen legal de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Autores nacionales y extranjeros de igual modo que las diversas codificaciones fueron debidamente glosadas.<\/p>\n

La aceptaci\u00f3n de nuestra propuesta conlleva incentivar los procesos de inversi\u00f3n financiera, aumentar considerablemente todos los factores que intervienen en la construcci\u00f3n contribuyendo a remediar, en su medida, el d\u00e9ficit habitacional e incrementar la participaci\u00f3n de todos los operadores del Derecho.<\/p>\n

I. Introducci\u00f3n<\/h2>\n

Esta exposici\u00f3n constituye un extracto del resumen de la Tesis Doctoral del autor para la obtenci\u00f3n del t\u00edtulo de Doctor en Derecho<\/span>, otorgado por la Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales (UCES), elaborada bajo la tutor\u00eda de la Dra. Marta Etel Cazayous.<\/p>\n

La investigaci\u00f3n acometida, cualitativa, no experimental, b\u00e1sica y explicativa busc\u00f3 responder este interrogante: \u00bfqu\u00e9 alcance tienen las facultades del superficiario respecto del objeto sobre el que ejercer\u00e1 su derecho en Argentina?<\/p>\n

Desde la perspectiva de ese interrogante sostuvimos esta hip\u00f3tesis: suelo o rasante, vuelo y subsuelo constituyen las dimensiones aut\u00f3nomas del inmueble que se afecta al derecho real de superficie para construir en el \u00e1mbito territorial de Argentina, oponibles desde su registraci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

Nos referimos al suelo, al vuelo y al subsuelo, proyectando sus efectos en la \u00f3rbita del Derecho Administrativo, sobre los indicadores urban\u00edsticos, respecto de la publicidad inmobiliaria y con relaci\u00f3n a la econom\u00eda. Esta consagraci\u00f3n no implica crear nuevos derechos reales, manteniendo el suelo su condici\u00f3n de referencia primordial y necesaria para la operatividad de tales dimensiones. <\/p>\n

Entre los objetivos finales m\u00e1s espec\u00edficos ubicamos el de proponer, dentro de la estructura del art. 1884 del CCyC, al tiempo en que se constituya derecho de superficie para construir o sobre construcciones ya existentes en el inmueble de que se trate, que se le reconozcan como sus dimensiones aut\u00f3nomas las antes referidas: rasante o suelo, vuelo y subsuelo.<\/p>\n

Va de suyo que, para alcanzar este objetivo, se deber\u00e1 contar con el respaldo de las normas administrativas que dicten los organismos de aplicaci\u00f3n, y que la edificabilidad se ajustar\u00e1 a los metrajes constructivos que admitan las respectivas comunas.<\/p>\n

Por escritura p\u00fablica se constituir\u00e1 el derecho, registr\u00e1ndolo oportunamente. <\/p>\n

En la econom\u00eda se provoca la asistencia financiera, el aumento de la actividad laboral y profesional involucradas y el incremento de los espacios construidos para diversos destinos.<\/p>\n

El inter\u00e9s demostrado desde lo urban\u00edstico y la necesidad de paliar un d\u00e9ficit habitacional al que todav\u00eda no se le ha encontrado soluci\u00f3n, le dan sentido y utilidad a nuestra propuesta.<\/p>\n

Desde nuestra investigaci\u00f3n cualitativa y con un dise\u00f1o no experimental, explicativo y b\u00e1sico concluimos que, conferir autonom\u00eda a las tres dimensiones de los inmuebles afectados al derecho de superficie para construir, ser\u00e1 un aporte sustancial al derecho, multiplica sus posibilidades operativas e implica validar opciones ventajosas para los usuarios.<\/p>\n

En cuanto a la metodolog\u00eda empleada para la composici\u00f3n de nuestra tesis, apelamos a diferentes unidades de an\u00e1lisis. <\/p>\n

Una primera y esencial fue el documento CCyC y la regulaci\u00f3n contenida en el T\u00edtulo VII<\/span> de su Libro Cuarto, abarcando los arts.: 2114 al 2128 inclusive relativos al derecho real de superficie.<\/p>\n

Sigui\u00f3 a la anterior, a partir de lo dispuesto sobre la estructura de los derechos reales en el T\u00edtulo I del Libro cuarto del CCyC, analizar las Disposiciones Comunes que forman parte de ese t\u00edtulo.<\/p>\n

La tercera unidad de an\u00e1lisis estuvo vinculada, por un lado, con lo dispuesto por el art. 2120 y su r\u00e9plica en el art. 2131, ambos del CCyC, normas relativas a la constituci\u00f3n del derecho real de usufructo por el superficiario y, por otro, con el derecho real de superficie forestal, regulado a trav\u00e9s de la derogada ley 25.509\/2001.<\/p>\n

La cuarta estuvo dedicada a las planimetr\u00edas, actividad desplegada a trav\u00e9s de las producciones cartogr\u00e1ficas necesarias en cumplimiento de lo dispuesto por la ley 26.209\/2007 de Catastro Nacional.<\/p>\n

La \u00faltima unidad de an\u00e1lisis fue la concerniente a la publicidad inmobiliaria, y su documento lo constituy\u00f3 la ley 17.801\/68.<\/p>\n

II. Conocimiento acumulado sobre la tem\u00e1tica de nuestra investigaci\u00f3n<\/h2>\n

Nos propusimos una lectura inferencial del derecho de superficie en tanto noticia relevante en el universo de los derechos reales.<\/p>\n

As\u00ed advertimos que el art. 2114 del CCyC (2014) concibe al derecho de superficie: a) parapet\u00e1ndolo en la n\u00f3mina de los derechos reales del art. 1887 del mismo cuerpo legal y con la calidad de temporario, b) como el que le otorga a su titular (vale aclarar que se trata de quien accede a este derecho de superficie y no del propietario del predio que se afecta), sobre un inmueble ajeno: las facultades espec\u00edficas de uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica de un derecho.<\/p>\n

Estos dos centros de imputaci\u00f3n diferenciados se integran, cada uno de ellos, con las estipulaciones sobre el modo del ejercicio individual, ajustado al plazo de duraci\u00f3n que se haya establecido. Todo ello bajo los par\u00e1metros del T\u00edtulo VII del CCyC (2014) que regula este derecho de superficie y leyes especiales de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

La equ\u00edvoca t\u00e9cnica empleada para redactar el texto del art. 2114 no debe impedir lecturas alternativas. <\/p>\n

Desde este posicionamiento afirmamos que ambas actividades se podr\u00e1n desenvolver en el terreno, el vuelo o el subsuelo del inmueble ajeno involucrado.<\/p>\n

La primera situaci\u00f3n que la norma concibe se vincula con la actividad del superficiario desarrollada sobre un predio libre de mejoras y\/o accesiones de cualquier tipo. Dicha actividad se podr\u00e1 proyectar hacia el vuelo y\/o hacia el subsuelo tratando de alcanzar el objetivo que se estableci\u00f3 en el acto constitutivo del derecho.<\/p>\n

En la segunda situaci\u00f3n se reconoce que ya existen plantaciones, forestaciones o construcciones producidas por el propietario del inmueble, quien luego devendr\u00e1 en constituyente del derecho de superficie sobre ellas a favor de un tercero que pasar\u00e1 a ser su propietario.<\/p>\n

Dentro del anecdotario sin autor\u00eda que alude al surgimiento del derecho de superficie, se ponderaron sus varias versiones. <\/p>\n

Tambi\u00e9n apelamos a la lectura de Van Wetter (1909), y a la respuesta de Allende (1964), sin omitir al perfil simplificador de Cast\u00e1n Tobe\u00f1as (1957) se\u00f1alando que el derecho de superficie proven\u00eda de la concesi\u00f3n pretoriana vigente en la \u00e9poca postcl\u00e1sica. <\/p>\n

En el medioevo se admiti\u00f3 un derecho de superficie bifronte porque se lo pod\u00eda aplicar a las plantaciones y a las edificaciones. La recepci\u00f3n del derecho de superficie en la codificaci\u00f3n continental europea no fue uniforme. <\/p>\n

Abreut de Begher (2015) se\u00f1al\u00f3<\/span> que algunos ordenamientos legales lo adoptaron limitando su constituci\u00f3n s\u00f3lo con el objetivo de construir tal como ocurri\u00f3, por caso, con el C\u00f3digo Civil Alem\u00e1n (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch – BGB), con el C\u00f3digo Suizo (Code Civil Suisse) regulado en el art. 675 y con el C\u00f3digo Civil Italiano (Codice Civile Italiano) aprehendido desde el art. 952 al 956 inclusive. <\/p>\n

Indagamos pormenorizadamente las disposiciones del Code Civil Suisse (1907) cuyo art. 675, bajo el t\u00edtulo Derecho de superficie, en dos p\u00e1rrafos establece las siguientes previsiones: Que los edificios y dem\u00e1s obras excavadas o tapiadas en suelo ajeno, o de cualquier forma incorporados permanentemente al suelo o subsuelo, pueden tener un propietario especial, cuando su existencia se inscriba en el registro de la propiedad como servidumbre. Que este derecho no se aplica a los pisos individuales de un edificio.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, abordamos el decreto real del 16 de marzo de 1942, publicado el 4 de abril de ese mismo a\u00f1o, con el que entr\u00f3 en vigencia el Codice Civile Italiano.<\/p>\n

En el t\u00edtulo III, abarcando los arts. 952 a 956 inclusive, se regula el derecho de superficie. Se llev\u00f3 a cabo un minucioso examen de estas disposiciones. Todas estas previsiones son aplicables al caso de concederse el derecho de construir bajo el suelo.<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil franc\u00e9s (1804) se apart\u00f3 de lo que admit\u00eda el antiguo derecho y, por ende, no consider\u00f3 normativamente al derecho de superficie, al menos no lo hizo de manera expresa. Era una consecuencia de su irrestricta adhesi\u00f3n al n\u00famero limitado de los derechos reales. Se glosaron los arts. 552 y siguientes de este cuerpo legal, haciendo hincapi\u00e9 en los contenidos de sus disposiciones y de varias opiniones relevantes de importantes doctrinarios franceses.<\/p>\n

Hasta la sanci\u00f3n de su C\u00f3digo Civil reg\u00eda en Portugal la ley del 22 de junio de 1948, conocida como ley de inquilinato, dictada con el prop\u00f3sito de paliar el d\u00e9ficit habitacional. Llevaba como t\u00edtulo: \u201cLey para fomentar la construcci\u00f3n de habitaciones y para regula los arrendamientos urbanos\u201d.<\/p>\n

Esta ley fue aplicable hasta que se sancion\u00f3 el C\u00f3digo Civil, en cuyo art. 3\u00b0 se prev\u00e9 la derogaci\u00f3n de toda norma legal que se refiera a lo que en ese C\u00f3digo se regula.<\/span><\/p>\n

A trav\u00e9s del decreto ley 47.344 se sanciona el C\u00f3digo Civil de Portugal (1967), estableciendo su art. 2\u00b0 que regir\u00eda a partir del 1 de junio de 1967.<\/p>\n

En el T\u00edtulo V y desde el art. 1524, le da recepci\u00f3n el derecho de superficie admitiendo que se constituya para plantar o construir, pudiendo ser temporario o perpetuo. Fueron examinadas todas sus disposiciones.<\/p>\n

La experiencia espa\u00f1ola atraves\u00f3 distintos estadios.<\/p>\n

Allende (1964) se\u00f1al\u00f3 que los c\u00f3digos espa\u00f1oles desconocieron al derecho de superficie no obstante lo cual, judicialmente, se admiti\u00f3 su recepci\u00f3n con el respaldo del art. 1655 de su C\u00f3digo Civil (1989). Luego agreg\u00f3 un detalle no menor que patentiza cierta desarticulaci\u00f3n normativa. En efecto, aludi\u00f3 a lo que establece el art. 107 del Reglamento Hipotecario, hoy Ley Hipotecaria (1947) actualizada al 3 de junio de 2021, con el mismo texto que el nombrado hab\u00eda glosado.<\/p>\n

Abarcando este plexo normativo se podr\u00eda inferir que, en el Derecho Civil espa\u00f1ol, se admitir\u00eda la existencia del derecho de superficie. <\/p>\n

El acontecer precedente reconoce como ep\u00edlogo lo que establecen los arts. 40 y 41 de la ley sobre el r\u00e9gimen del suelo y ordenamiento urbano (2008), finalmente reguladores del derecho de superficie en el territorio espa\u00f1ol.<\/p>\n

En Bulgaria, a trav\u00e9s de la Ley sobre Propiedad (1951) dictada por su parlamento, se establecieron directivas mediante cuya aplicaci\u00f3n fue operativo el derecho de superficie. As\u00ed consta en sus arts. 63 al 67 inclusive.<\/p>\n

Transparentamos la aparici\u00f3n del derecho de superficie para, luego, referenciar las codificaciones en la Europa continental agregando expresiones autorales que se difundieron localmente.<\/p>\n

Desde esta revisi\u00f3n queda revelada cierta uniformidad en la adopci\u00f3n codificada del derecho de superficie en la mencionada demarcaci\u00f3n territorial. Esto as\u00ed porque en los requisitos que se deben observar para constituirlo se pone de relieve las diferencias que existen en sus respectivas articulaciones. En algunos casos se lo prev\u00e9 s\u00f3lo para la construcci\u00f3n y en otros, muy pocos, se lo admite tambi\u00e9n para plantaciones.<\/p>\n

Esta circunstancia ubica al derecho de superficie que se regula en el CCyC entre los concebidos con la mayor amplitud de objetivos.<\/p>\n

III. el derecho de superficie para el Codificador V\u00e9lez Sarsfield. La incorporaci\u00f3n de este derecho en las codificaciones americanas<\/h2>\n

Nuestro Codificador dise\u00f1o una estructura r\u00edgida para los derechos reales, disciplin\u00e1ndolos al amparo de un n\u00famero limitado y la doctrina respondi\u00f3 con los argumentos que fueron expuestos y examinados particularmente (Alterini, 2003). La clausura en el n\u00famero de los derechos reales que se admit\u00edan, consagrada en el art. 2503 del CC (1869) y la sanci\u00f3n dispuesta en el art\u00edculo anterior (2502), fueron principios esenciales que el Codificador plasm\u00f3 con inocultable precisi\u00f3n.<\/p>\n

La rigurosidad con la que el Codificador V\u00e9lez Sarsfield (1869) estructur\u00f3 el r\u00e9gimen de los derechos reales qued\u00f3 evidenciada en el art. 2502 y en su nota y en la nota al art\u00edculo siguiente, normas cuyos contenidos fueron debidamente examinados de igual modo que sus notas.<\/p>\n

Seguidamente se abordaron los contenidos de los siguientes c\u00f3digos. En algunos casos, por sus particulares especificaciones, reproducimos el texto de nuestro examen y as\u00ed lo hacemos notar.<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil de Bolivia (1975); el C\u00f3digo Civil de Per\u00fa (1984); el C\u00f3digo Civil de Cuba, aprobado por la Asamblea Nacional a trav\u00e9s de la promulgaci\u00f3n de la ley 59 (1987); el <\/a>C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica Federativa de Brasil (2002); el C\u00f3digo Civil Federal<\/span> de los Estados Unidos Mexicanos (1928); <\/p>\n

Es inevitable la comparaci\u00f3n del contenido de estos antecedentes legales con el r\u00e9gimen instituido en el CCyC.<\/p>\n

Como resultado de este cotejo corresponde respaldar el que se adopta en este \u00faltimo porque, no obstante lo que sugerimos incorporar en esta tesis y otros detalles que aport\u00f3 la doctrina especializada, es claro, coherente, debidamente estructurado, incorpora variables que viabilizan novedosas alternativas negociales y plantea derivaciones registrales de notable utilidad. <\/p>\n

IV. La superficie forestal como nuevo derecho real. Algunos fundamentos propiciatorios de un nuevo r\u00e9gimen legal<\/h2>\n

El legislador argentino fue precavido. Tuvo muy presente la sanci\u00f3n prevista en el ya aludido art. 2502 del CC (1869) y durante a\u00f1os se llam\u00f3 a silencio en orden a la instauraci\u00f3n legal de nuevos derechos reales, entre ellos el de superficie. No nos satisface ninguna otra explicaci\u00f3n para semejante comportamiento.<\/p>\n

La postura del legislador, descalificada por algunos porque encerraba una postergaci\u00f3n inexplicable, para otros justificada porque obedec\u00eda a la posibilidad de aplicar los derechos reales m\u00e1s semejantes aprovechando la versatilidad con la que el Codificador perge\u00f1\u00f3 el r\u00e9gimen de los admitidos.<\/p>\n

La clausura en el n\u00famero de tales derechos reci\u00e9n fue superada con la sanci\u00f3n de la ley 25.509 (2001) que habilita legalmente al derecho real de superficie forestal, incluy\u00e9ndolo como inciso 8\u00ba en el art. 2503 del CC (1869).<\/p>\n

Finalmente, en el art. 3\u00ba de la ley 26.994 (2014) entre otras leyes se deroga la 25.509.\n\t\t\t<\/p>\n

Sintetizando sus caracter\u00edsticas cabe mencionar las siguientes: afectaba inmueble ajeno, era exclusivo, temporal, transmisible, convencional y formal. Su constituci\u00f3n estaba condicionada a que recayera sobre inmuebles susceptibles de forestaci\u00f3n o silvicultura.<\/p>\n

La s\u00edntesis anterior fue nada m\u00e1s que una insinuaci\u00f3n del contenido de esta derogada ley, raz\u00f3n por la que preferimos abordarla con detenimiento, aun a riesgo de incurrir en alguna reiteraci\u00f3n, por tratarse de un antecedente de enorme valor frente a la concepci\u00f3n tan herm\u00e9tica que el Codificador V\u00e9lez Sarsfield adopt\u00f3 en su CC (1869). Para la descripci\u00f3n que encaramos nos nutrimos de la que elabor\u00f3 Mariani de Vidal (2002), por la claridad de su enfoque casuista y sistem\u00e1tico, acompa\u00f1ado de apreciaciones que permiten comprender cabalmente el contenido de la derogada ley 25.509. Nos remitimos a su desarrollo.<\/p>\n

La excelente exposici\u00f3n de Mariani de Vidal (2002), en cuyos textos nos hemos apoyado para exteriorizar todos los costados que ofrec\u00eda la derogada ley 25.509 (2001) y que tanto sirvi\u00f3 para el dictado del actual r\u00e9gimen del derecho real de superficie, regulado en la ley 26.994 (2014), es epilogada por ella se\u00f1alando que su estudio no es sino una primera aproximaci\u00f3n al nuevo instituto, elaborado sobre la base del articulado de la nueva ley. No pretende, como dije al principio, agotar la totalidad de las aristas y problemas que con el andar de su aplicaci\u00f3n seguramente suscitar\u00e1. Se trata s\u00f3lo de un aporte que se endereza a su comprensi\u00f3n y que ojal\u00e1 contribuya a que el derecho real de superficie forestal se difunda y utilice. <\/p>\n

Por nuestra parte agregamos que la derogaci\u00f3n de la ley 25.509 (2001), dispuesta en el inc. a) art. 3\u00b0 de la ley 26.994 (2014), que hab\u00eda establecido y regulado el derecho de superficie forestal, no descarta que, con arreglo a lo que dispone el segundo p\u00e1rrafo del art. 2116  del CCyC (2014), esto es, cuando se deba tener en cuenta la utilidad para el aprovechamiento seg\u00fan el destino al que se aplique el derecho de superficie, en el caso espec\u00edfico de la forestaci\u00f3n o silvicultura, se deber\u00e1n observar las disposiciones del texto actualizado de la ley 25.080 (1998) de inversiones para bosques cultivados.<\/p>\n

Como lo adelantamos, la menci\u00f3n de la derogada normativa regulatoria del derecho real de superficie forestal, por lo que signific\u00f3 como antecedente para el dictado del vigente r\u00e9gimen del derecho real de superficie en los t\u00e9rminos de la ley 26.994 (2014).<\/p>\n

El proyecto de C\u00f3digo Civil que present\u00f3 la comisi\u00f3n designada por el Poder Ejecutivo Nacional (1995), conocido como Proyecto 98, fue acompa\u00f1ado por fundamentos en los que se alud\u00eda al derecho real de superficie. Ese Proyecto constituy\u00f3 una de las fuentes esenciales para elaborar el Proyecto 2012 luego convertido en ley 26.994 (2014).<\/p>\n

En aquellos fundamentos se se\u00f1al\u00f3 que la prohibici\u00f3n del derecho de superficie por el art. 2614 del CC (1869) aleja a nuestro Derecho del m\u00e1s prestigiado Derecho comparado pues, entre otros pa\u00edses, lo admiten Francia, Espa\u00f1a, Italia, Portugal, B\u00e9lgica, Alemania, Austria, Suiza, Jap\u00f3n, Bolivia, Per\u00fa, Cuba y hasta el casi reciente C\u00f3digo de Qu\u00e9bec de 1991. <\/p>\n

Nuestras glosas anteriores, sobre varios de los mencionados c\u00f3digos, fue oportuna. Permite inferir cu\u00e1les de sus normas se tuvieron en cuenta a los efectos de redactar nuestro r\u00e9gimen legal vigente aplicable al derecho de superficie.<\/p>\n

As\u00ed, por caso, los planos que se distinguen en el C\u00f3digo Civil italiano (1942) art. 952, o el reconocimiento de la indemnizaci\u00f3n debida al superficiario en el C\u00f3digo Civil de Portugal (1967) art. 1538.2.<\/p>\n

El hecho de aludir al C\u00f3digo Civil de la provincia de <\/span>Qu\u00e9bec, Canad\u00e1 (1991), que reemplaz\u00f3 al del Bajo Canad\u00e1, aprobado legislativamente en 1865, vigente a partir del 1\u00ba de julio de 1866, nos anim\u00f3 a considerar sus disposiciones en detalle.<\/p>\n

El nuevo cuerpo legal, promulgado en el a\u00f1o 1991 y puesto en vigencia el 1\u00ba de enero de 1994, se ubica entre las codificaciones m\u00e1s modernas, circunstancia cronol\u00f3gica que justifica considerar sus disposiciones sobre el derecho de superficie. As\u00ed lo dejamos consignado en las p\u00e1ginas de nuestro desarrollo \u00edntegro.<\/p>\n

Razones hermen\u00e9uticas nos impulsaron a considerar las disposiciones contenidas en el Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a (2006), Cap\u00edtulo IV relativas al derecho de superficie, abarcando los seis incisos de su art. 564. Sucesivamente glosamos sus textos, para nosotros vinculantes por su proximidad t\u00e9cnica y funcional con la regulaci\u00f3n finalmente sancionada.<\/p>\n

V. Apostillas al derecho real de superficie en gestaci\u00f3n. La doctrina expuesta. El nuevo r\u00e9gimen legal. Nuestra posici\u00f3n<\/h2>\n

La investigaci\u00f3n acometida encar\u00f3 la revisi\u00f3n de los mensajes que los especialistas emitieron, frente a la casi cierta sanci\u00f3n de un nuevo ordenamiento normativo civil y comercial.<\/p>\n

A pesar de ciertos avatares poco claros que rodearon la definitiva sanci\u00f3n del CCyC, se examina con detalle el articulado que concierne al derecho real de superficie.<\/p>\n

La doctrina posterior, obviamente, es objeto de nuestras consideraciones.<\/p>\n

Mediante decreto 191 se cre\u00f3 la comisi\u00f3n que tuvo a su cargo elaborar el Proyecto de Ley de Reforma, Actualizaci\u00f3n y Unificaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Ese decreto fue emitido por el Poder Ejecutivo Nacional.<\/p>\n

Dicha comisi\u00f3n se integr\u00f3 con los doctores Elena Highton de Nolasco y Ricardo L. Lorenzetti, ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n y la profesora A\u00edda Kemelmajer de Carlucci.<\/p>\n

A trav\u00e9s del Mensaje 884 de fecha 7 de junio de 2012 el Poder Ejecutivo Nacional remiti\u00f3 al Congreso de la Naci\u00f3n el Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.<\/p>\n

A fin de llevar a cabo la tarea de codificaci\u00f3n se conform\u00f3 una Comisi\u00f3n Bicameral que incorpor\u00f3 168 modificaciones afectando 311 arts. de los 2671 proyectados, presentando los dict\u00e1menes elaborados.<\/p>\n

La C\u00e1mara de Senadores le dio media sanci\u00f3n el 28 de noviembre de 2013 y la C\u00e1mara de Diputados la sanci\u00f3n definitiva el 1\u00ba de octubre de 2014. El 7 de octubre de 2014 se promulga la ley 26.994 que aprueba el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, que entrar\u00eda en vigencia el 1\u00ba de enero de 2016.<\/p>\n

Mediante ley 27.077 (2014) se dispuso que la ley 26.994 (2014) entrara en vigencia el 1\u00ba de agosto de 2015.<\/p>\n

En el proyecto que finalmente fue convertido en ley 26.994 (2014), el derecho real de superficie est\u00e1 articulado con su numeraci\u00f3n actual e id\u00e9nticos sus contenidos. La \u00fanica variante es que en el Proyecto se lo inclu\u00eda en el T\u00edtulo VIII mientras que en la aludida ley forma parte del T\u00edtulo V del Libro cuarto. <\/p>\n

Todo indicar\u00eda que la Comisi\u00f3n Bicameral, ponderando la propuesta ofrecida por el Proyecto 98, \u00faltimo elaborado con el casuismo que tambi\u00e9n destaca al Proyecto 93 (1993), amalgama una regulaci\u00f3n final con aspectos que la completan de manera muy conveniente.<\/p>\n

La sucinta glosa sobre el derecho de superficie que se proyectaba, redactada en los Fundamentos que acompa\u00f1aron el Anteproyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial, invita a considerar los que se sostuvieron acompa\u00f1ando al Proyecto 98 (1998). Ello as\u00ed por lo sustancial de su contenido y porque anticipan con claridad el r\u00e9gimen legal que se propone.<\/p>\n

Esto lo advertimos sin perjuicio de las convicciones que nos llevaron a plantear esta tesis.<\/p>\n

Luego de examinar con detalle la doctrina extranjera especializada, abordamos la de nuestros autores, entre otros: Suares (1965), Cornejo (1987), Gurfinkel de Wendy (2012).<\/p>\n

En el T\u00edtulo VII del Libro Cuarto del CCyC (2014) y abarcando desde el art. 2114 al 2118 inclusive, se regula al derecho real de superficie, jerarqu\u00eda legal que le es atribuida en la primera de esas normas confirmando la nominaci\u00f3n que se le asigna en el art. 1887 de ese mismo C\u00f3digo. Sucesivamente, en el texto completo de nuestro desarrollo y al que remitimos<\/span>, hacemos una descripci\u00f3n de los contenidos de cada una de sus normas.<\/p>\n

Al desarrollo remitido le siguieron algunas consideraciones sobre la visi\u00f3n catastral y registral inmobiliaria incursionando, relativamente, en algunas disposiciones t\u00e9cnico<\/span>-registrales.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, anticipamos nuestro criterio frente al contexto legal del que dimos cuenta se\u00f1alando que, dado el supuesto de constituirse el derecho de superficie para construir, el espacio libre por sobre lo edificado le pertenece al constituyente del derecho, esto es: al propietario del inmueble. <\/p>\n

La disponibilidad \u00fatil de ese espacio libre por y para el propietario, est\u00e1 sujeta al hecho de que las construcciones a realizar por el superficiario terminen en un cerramiento herm\u00e9tico. Si as\u00ed no ocurre o se emplean elementos de relativa consistencia, se tornar\u00eda impracticable aprovechar ese espacio a\u00e9reo o vuelo de lo edificado.<\/p>\n

Nada obsta utilizar el subsuelo para constituir el derecho de superficie para construir.<\/p>\n

Descartamos que, desde la preceptiva legal, el vuelo haya sido concebido prescindiendo de la existencia de un apoyo material que permita su efectivo empleo.<\/p>\n

La titularidad del vuelo en cabeza del propietario constituyente ocurre tambi\u00e9n en el caso de que el derecho de superficie se haya conferido sobre construcciones existentes en el inmueble sobre el que recae.<\/p>\n

La disponibilidad efectivamente cierta del vuelo en los casos indicados, le confiere a su titular la facultad de constituir sobre \u00e9l el derecho real de superficie para construir. Esto as\u00ed independientemente de que tambi\u00e9n lo verifique respecto del subsuelo del inmueble que le sirve de soporte material.<\/p>\n

La necesidad de la planimetr\u00eda guarda relaci\u00f3n con la que se reclama en el art. 2116 del CCyC (2014) con cita de la ley 26.209 en el orden local.<\/p>\n

El acto constitutivo del derecho de superficie sobre el vuelo o el subsuelo se deber\u00e1 otorgar por escritura p\u00fablica (art. 1017, inc. a) CCyC – 2014) y su inscripci\u00f3n en el registro inmobiliario provoca su oponibilidad a terceros interesados.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n registral abarcar\u00e1 una exposici\u00f3n casuista de las diferentes etapas por las que atraves\u00f3 hasta su consagraci\u00f3n legal en la Argentina, incluyendo el tratamiento espec\u00edfico dado a la registraci\u00f3n del derecho de superficie, nomenclador de los datos indispensables a tales efectos y el car\u00e1cter atribuible a la inscripci\u00f3n de los espacios aut\u00f3nomos del inmueble involucrado.<\/p>\n

A prop\u00f3sito, es dable se\u00f1alar que aquella registraci\u00f3n determina la generaci\u00f3n de distintos folios complementarios para publicitar las situaciones y relaciones jur\u00eddicas que sean consecuencia del ejercicio de las facultades que son propias del superficiario.<\/p>\n

Todos estos folios derivan del que contiene la matr\u00edcula del inmueble del propietario constituyente.<\/p>\n

Finalmente, a modo de compendio, dijimos que, sin lugar a dudas, la regulaci\u00f3n del derecho real de superficie articulada en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (2014) re\u00fane condiciones relevantes, ello as\u00ed no obstante nuestros reparos en cuanto a la inconsistencia que justific\u00f3 nuestra tesis. <\/p>\n

Su estructura cubre casi la totalidad de sus posibilidades operativas, bien que dejando abiertas las derivaciones registrales a que aquellas dan lugar. En ese orden de ideas aportamos soluciones integrales abarcando, claro est\u00e1, las que se puedan suscitar de darse pie a las autonom\u00edas de las dimensiones que predicamos cuando el derecho de superficie se constituye para construir.<\/p>\n

Una, quiz\u00e1 la principal, de las condiciones relevantes de su estructura, es la posibilidad de constituirse, tanto por el propietario como por el superficiario, derechos reales de garant\u00eda. Tales otorgamientos se presentan como medios \u00f3ptimos para incentivar la inversi\u00f3n, tanto privada como p\u00fablica, en particular cuando el derecho de superficie se otorga para construir.<\/p>\n

Las expresiones vertidas por sus autores al comentar la regulaci\u00f3n del derecho de superficie en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (2014), es consistente en cuanto se refiere a valorarlo destacando, en especial, la circunstancia que anotamos sobre la constituci\u00f3n de derechos reales de garant\u00eda.<\/p>\n

VI. Las inconsistencias de la regulaci\u00f3n vigente. Catastro y planimetr\u00eda<\/h2>\n

La t\u00e9cnica de redacci\u00f3n empleada en la formulaci\u00f3n de los art\u00edculos que abarcan al derecho real de superficie, es la referencia esencial en la que sostuvimos la estructura de esta tesis.<\/p>\n

Por su indudable relevancia para asegurar el principio de especialidad objetiva y dar respuesta a la publicidad necesaria en aras de lograr la mentada oponibilidad de los derechos reales, se abordaron, en este apartado, la funci\u00f3n<\/span> catastral y, en el siguiente, la registral.<\/p>\n

En el art. 2114 del CCyC (2014), norma con la que se inicia la regulaci\u00f3n del derecho real de superficie, se le confiere al superficiario, su receptor y en cuyo favor se constituye afect\u00e1ndose un inmueble ajeno, una facultad m\u00faltiple: uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica. El ejercicio de esta facultad se practicar\u00e1 en relaci\u00f3n, o respecto, o sobre el derecho de plantar, forestar o construir. En esta situaci\u00f3n jur\u00eddica se ubica el primer centro de imputaci\u00f3n normativa.<\/p>\n

Sin soluci\u00f3n de continuidad aparece el segundo y concierne a que las aludidas facultades se ejercer\u00e1n sobre lo plantado, forestado o construido agreg\u00e1ndose, sin signo gr\u00e1fico que denote pausa, en el terreno, el vuelo o el subsuelo.<\/p>\n

La imprecisi\u00f3n es evidente. Debi\u00f3 emplearse el signo adecuado que separe el elemento objetivo sobre el que se ejercer\u00e1n las facultades, a fin de evitar que se interprete que s\u00f3lo se ejecutar\u00e1n respecto de lo que ya estaba plantado, forestado o construido sobe el inmueble ajeno. <\/p>\n

No encontramos que la doctrina se haya detenido en lo que advertimos. Por caso hace hincapi\u00e9 en el desdoblamiento de este derecho separando sus dos manifestaciones, De una parte, la facultad tripartita ya conocida y por otra el derecho de usar y gozar lo que se haya producido en el inmueble, designado como propiedad superficiaria, polarizaci\u00f3n en la que vemos enrolados a los comentaristas.<\/p>\n

El predicamento del principio superficie solo cedit no fue obst\u00e1culo para que hicieran pie posturas de avanzada, esgrimidas con el prop\u00f3sito de liberar de semejante atadura al inmueble que lo tiene como objetivo. Con esta finalidad se propicia abandonar la concepci\u00f3n bidimensional del inmueble, representada en un documento cartogr\u00e1fico (usualmente denominado plano), para visualizarlo en las fracciones que forman parte de \u00e9l, verticalmente, en sentido positivo abarcando el vuelo y negativo abarcando al subsuelo.<\/p>\n

Se trata de una visi\u00f3n que coadyuva a la celebraci\u00f3n de negocios y v\u00ednculos jur\u00eddicos, independientemente de los que es habitual convenir teniendo como objeto s\u00f3lo la rasante de un inmueble.<\/p>\n

Con destacable anticipaci\u00f3n Savatier (1967) pontificaba que, a su tiempo, el espacio c\u00fabico acotado estar\u00e1 integrando el tr\u00e1fico negocial con independencia del suelo sobre el que reposa.<\/p>\n

En esta l\u00ednea de pensamiento lo encontramos a Garrido de Palma (1969), autor que advirti\u00f3 sobre la inconsistencia del principio romano superficie solo cedit porque est\u00e1 en contra de la realidad contractual y econ\u00f3mica. Su evidencia la revela el diferente valor de la construcci\u00f3n respecto de la rasante, aumentando la cotizaci\u00f3n del inmueble edificado respecto del que est\u00e1 libre de mejoras.<\/p>\n

La invocaci\u00f3n del vuelo incluso del subsuelo se explica para sustentar no s\u00f3lo que esos espacios se ocupen por la silvicultura o la forestaci\u00f3n, en este caso innecesario porque ello es un efecto natural, una resonancia inmediata de este tipo de actividades, pero adecuado cuando ella concierne a la construcci\u00f3n. Obviamente porque lo que se edifique se elevar\u00e1 ocupando el vuelo y, en su medida, el subsuelo.<\/p>\n

Urbaneja (2019) se posiciona con un criterio para nosotros opinable, advirtiendo que, si se constituyera un derecho de superficie que abarcara la totalidad de los planos horizontal y vertical, no quedar\u00eda ninguna facultad para el titular del suelo. Desde nuestro punto de vista el autor no ha considerado que, al propietario del terreno, le queda la libre disponibilidad del subsuelo, espacio sobre el que podr\u00eda constituir derecho de superficie. Por otra parte, no se debe mirar con disfavor el supuesto de que el propietario haya constituido derecho de superficie sobre la rasante para construir y que le confiera a otro el derecho de superficie sobre el espacio a\u00e9reo que quede habilitado luego de terminada la construcci\u00f3n. Est\u00e1 claro que la convalidaci\u00f3n de este acontecer es dependiente de que se acepte la autonom\u00eda de los tres espacios que se le deben reconocer a los inmuebles, punto esencial de nuestra tesis.<\/p>\n

Va de suyo que, con lo anotado en p\u00e1rrafos anteriores, no se agotan las observaciones que se le pueden imputar a este art\u00edculo en particular y tambi\u00e9n al r\u00e9gimen instaurado. Restar\u00eda establecer, entre otros aspectos, precisiones orientadoras sobre la fecha en que se tendr\u00e1 por constituido el derecho real de superficie, los alcances de la intervenci\u00f3n del organismo catastral y las repercusiones registrales consecuentes.<\/p>\n

Todo lo anterior y a\u00fan m\u00e1s justific\u00f3 que la t\u00e9cnica de redacci\u00f3n empleada en el art. 2114 del CCyC (2014), constituya la referencia esencial en la que apoyamos la estructura de nuestra tesis, respecto de la cual algo adelantamos glosando afirmaciones de Urbaneja (2019).<\/p>\n

La existencia del vuelo o volumen y, desde esta percepci\u00f3n, su autonom\u00eda, fue nuevamente puesta en evidencia por Savatier (1967), partiendo de proponer como deber de los juristas, apoderarse y anexionar al derecho la tercera dimensi\u00f3n de Euclides. Sostuvo este autor que la cosa inmueble, as\u00ed denominada porque est\u00e1 perpetuamente fija al globo terrestre, es usualmente dibujada como una porci\u00f3n de su superficie y se la designa con el nombre de parcela.<\/p>\n

A todo evento, agrega, es incompleta esa representaci\u00f3n del inmueble y, por otra parte, inconsistente para el Derecho salvo que a esa superficie se le adicione un volumen. Indispensable sumarle, adem\u00e1s, la parte inferior de esa superficie: el subsuelo que siempre formar\u00e1 parte de aquella.<\/p>\n

Estas situaciones de hecho son registradas por los organismos catastrales, previa verificaci\u00f3n que los agrimensores las hacen constar en los estados parcelarios que producen, dando pie a la emisi\u00f3n de los certificados pertinentes.<\/p>\n

Papa\u00f1o (2012) acomete un minucioso desarrollo de los antecedentes legislativos que conciernen a la labor de estos organismos, se\u00f1alando que el decreto ley 20.440 (1973) fue el \u00faltimo r\u00e9gimen nacional que regul\u00f3 el funcionamiento de los catastros territoriales pertenecientes a las distintas jurisdicciones del pa\u00eds. Esta regulaci\u00f3n fue operativa desde su entrada en vigencia hasta la promulgaci\u00f3n de la ley 22.287 (1980). Antes reg\u00eda la ley 14.159 (1952).<\/p>\n

Por la ley 21.848 (1978) se sustituy\u00f3 el art. 57 del decreto ley 20.440 (1973) estableci\u00e9ndose que la Naci\u00f3n y las provincias deb\u00edan dictar las regulaciones locales para la aplicaci\u00f3n progresiva de los arts. 48 a 50 de este \u00faltimo. <\/p>\n

Mediante ley 22.287 (1980) se dispuso la suspensi\u00f3n de los arts. 5 a 57 inclusive del decreto ley 20.440 (1973).<\/p>\n

Finalmente, por el art. 19 de la ley 26.209 (2007) se derogan las leyes 20.440 (1973), 21.848 (1978) y 22.827 (1980).<\/p>\n

Con la sanci\u00f3n de la ley 26.209 (2007) se puso fin al vac\u00edo de regulaci\u00f3n legal que provoc\u00f3 la suspensi\u00f3n dispuesta por la ley 22.287 (1980), lo que dej\u00f3 librado a la pericia de los funcionarios responsables la conducci\u00f3n de las dependencias catastrales y la implementaci\u00f3n de los procedimientos necesarios. El examen de la ley fue debidamente abordado.<\/p>\n

Papa\u00f1o (2012), autor al que apelamos en el examen de esta tem\u00e1tica por la completitud con la que la abarca, incursiona en varios aspectos que son glosados en nuestro texto final. <\/p>\n

Se examinaron las diferentes tem\u00e1ticas articuladas. Entre ellas: asunci\u00f3n de la normativa por las jurisdicciones locales; confecci\u00f3n del estado parcelario; lo relativo a la publicidad; el alcance de la certificaci\u00f3n parcelaria y los supuestos en que es obligatorio contar con ella.<\/p>\n

El art. 12\u00b0 de la ley 26.209 (2007) pone en evidencia la necesaria comunicaci\u00f3n que debe existir entre el Catastro Parcelario y el Registro de la Propiedad, para que la realidad f\u00edsica actualizada sea aprehendida por el derecho. Adem\u00e1s, confirma la delimitaci\u00f3n de las respectivas funciones registrales: de cosas y de documento o t\u00edtulos respectivamente, y descarta cualquier tipo de interferencia entre ellos. <\/p>\n

El art. 13 de la ley 26.209 (2007), ratificando la correspondencia funcional que debe existir entre el registro catastral y el de la propiedad inmueble, dispone que, a los efectos de las inscripciones de los actos jur\u00eddicos citados en el art. 12 de la aludida ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompa\u00f1ar\u00e1 a la documentaci\u00f3n correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentaci\u00f3n no proceder\u00e1 la inscripci\u00f3n definitiva. <\/p>\n

El art. 14 de la ley le asigna a los organismos catastrales de cada jurisdicci\u00f3n determinar, a los fines fiscales, la valuaci\u00f3n parcelaria de su territorio, lo que permitir\u00e1 incorporarle a la parcela ese dato calificado como complementario en el apartado II del inc. a) del art. 5\u00ba de la ley 26.209 (2007).\n\t\t\t<\/p>\n

Se complet\u00f3 el an\u00e1lisis de la ley 26.209 (2007) aludiendo al art. 16 de la ley, que le confiere al Consejo Federal del Catastro (de cuya creaci\u00f3n se ocupa el art\u00edculo anterior) un protagonismo relevante en la coordinaci\u00f3n de las metodolog\u00edas para valorar inmuebles, ello as\u00ed con el prop\u00f3sito de que se alcance un \u00fanico criterio y que del mismo se le participe a los organismos de recaudaci\u00f3n tributaria de todo el pa\u00eds.<\/p>\n

Esta ley es complementaria del C\u00f3digo Civil (1869) y que se derogan las leyes 20.440 (1973), 21.848 (1978) y 22.287 (1980), ya identificadas.<\/p>\n

VII. Rasante, vuelo y subsuelo como dimensiones aut\u00f3nomas. El factor registraci\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n

Arribados a esta instancia presentamos las dimensiones de la cosa inmueble a las que corresponde atribuir autonom\u00eda, sin que esto signifique generar nuevos derechos reales y, sucesivamente, dejamos expuestas varias precisiones vinculantes.<\/p>\n

Que esas dimensiones son visualizadas a trav\u00e9s de su comportamiento funcional.<\/p>\n

Que la determinaci\u00f3n de los estados parcelarios como preludio de la participaci\u00f3n catastral es motivo de consideraci\u00f3n en simult\u00e1neo con las instancias publicitarias para alcanzar la oponibilidad necesaria.<\/p>\n

Que las dimensiones de la cosa inmueble son identificables a trav\u00e9s de estas designaciones: la rasante o suelo, el vuelo y el subsuelo. <\/p>\n

Rasante y subsuelo no requieren demasiadas explicaciones para comprender a qu\u00e9 espacios del inmueble nos estamos refiriendo.<\/p>\n

En el Diccionario de la lengua espa\u00f1ola (2021) la acepci\u00f3n del t\u00e9rmino vuelo, referida al campo del derecho, est\u00e1 descripta aludiendo a que, en algunas divisiones tradicionales de la propiedad, equivale al derecho al arbolado con separaci\u00f3n del que otra persona tenga sobre el suelo.<\/p>\n

Desde la acepci\u00f3n descripta y como aproximaci\u00f3n conceptual dentro del \u00e1mbito jur\u00eddico, el vuelo se relaciona con la noci\u00f3n de volumen, esto es, al menos para Matheu Delgado (2011), el espacio a ocuparse con lo que el propietario del predio tenga pensado edificar. Como derivaci\u00f3n, apunta este autor, se dar\u00e1 origen a los dominios distintos, uno el del due\u00f1o del suelo y otro el del vuelo o de lo que se haya edificado.<\/p>\n

Id\u00e9ntica concepci\u00f3n bifronte deduce Messineo (1954) agregando que, cuando la propiedad es inmobiliaria, lo que exista sobre el suelo tiene autonom\u00eda respecto del suelo propiamente dicho y, por supuesto, del subsuelo. De manera que, en el caso de este tipo de propiedad caracterizada por su especial objeto, estaremos en presencia del derecho de superficie.<\/p>\n

Este derecho, para Messineo (1954), puede originarse a trav\u00e9s de los procedimientos que particularizamos en nuestro desarrollo, exigidos por los singulares requisitos necesarios para que sean operativos, que tambi\u00e9n describimos. <\/p>\n

Para nosotros, las dificultades que el autor glosado expone se ver\u00e1n superadas mediante asignarles virtualidad legal a los espacios aut\u00f3nomos en que se descompone la cosa inmueble toda vez que, obviamente, estemos frente a la constituci\u00f3n del derecho real de superficie para construir.<\/p>\n

Es tiempo de advertir, de otorgarse el pertinente acto constitutivo del supuesto que acabamos de mencionar, el predicamento que le atribuimos al r\u00e9gimen horizontal, sobre todo a partir de lo que se establece en el segundo p\u00e1rrafo del art. 2120 del CCyC (2014). Oportunamente examinaremos pormenorizadamente la aplicaci\u00f3n f\u00e1ctica de esta previsi\u00f3n.<\/p>\n

Relevamos, analizamos y contestamos buena parte de las expresiones de Linares de Urrutigoity y Pujol de Zizzias (2002), analizando el derecho real de superficie forestal regulado a trav\u00e9s de la ley 25.509 (2001), pero haciendo pie en la postura que estas autoras esgrimen respecto del espacio como objeto de este nuevo derecho real.<\/p>\n

Es de toda evidencia el esfuerzo importante de las nombradas por destacar la presencia del espacio como objeto al que, presuntamente, corresponder\u00eda atribuirle alg\u00fan tipo de calificaci\u00f3n legal.<\/p>\n

En esta l\u00ednea de pensamiento Linares y Pujol (2002) puntualizan que se abocaron al an\u00e1lisis de la posibilidad de la inclusi\u00f3n del espacio como objeto de este nuevo derecho real, para luego estudiar si el espacio puede ser objeto de un derecho real en forma independiente de su emplazamiento, si la superficie desmembra el derecho de dominio del propietario del suelo y cu\u00e1les son las consecuencias pr\u00e1cticas de nuestra postura. <\/p>\n

Avanzando en su desarrollo Linares y Pujol (2002) se preguntan si puede considerarse al espacio a\u00e9reo como objeto de los derechos reales.<\/p>\n

En respuesta argumentan que la principal objeci\u00f3n que ha existido en el mundo jur\u00eddico para sostener que el espacio no puede ser considerado objeto de los derechos reales, es que \u00e9ste no es una cosa que exista materialmente, preconcepto que parece irrefutable para muchos juristas, pero que es totalmente discutido en filosof\u00eda.<\/p>\n

En consecuencia, agregan, las negociaciones sobre el espacio a\u00e9reo entran en la \u00f3rbita de los derechos personales. <\/p>\n

No se les escapa que se ha dicho que el espacio no es cosa sino medio en que se encuentra la cosa y que es necesario para la existencia y ejercicio de la cosa y del derecho sobre la cosa, es decir que se tratar\u00eda de un concepto de relaci\u00f3n. Que es simple vac\u00edo y que por s\u00ed no da utilidad alguna. <\/p>\n

Sin embargo, sostienen, tambi\u00e9n podr\u00eda llegar a deducirse que el espacio a\u00e9reo es una cosa porque, desde el derogado CC (1869), se admite que el propietario es due\u00f1o exclusivo del espacio a\u00e9reo y que puede extender en \u00e9l sus construcciones y demandar la demolici\u00f3n de las obras del vecino. <\/p>\n

Aunque parezca que, legislativamente, se pudo haber considerado al espacio como cosa, el Codificador V\u00e9lez Sarsfield no lo admiti\u00f3 como objeto (independiente del suelo) de un derecho real aut\u00f3nomo (el derecho de superficie). Las razones que tuvo para no admitir este derecho son el posible desmejoramiento de los bienes ra\u00edces y el hecho de que dicha figura podr\u00eda ser fuente de pleitos. Debe advertirse, respecto de esta \u00faltima objeci\u00f3n, que no exist\u00eda en la \u00e9poca del Codificador un sistema de publicidad suficiente.<\/p>\n

Linares y Pujol (2002) aluden a la cita de Carlos Maiorca (1934) afirmando que la soluci\u00f3n afirmativa de la propiedad sobre el espacio est\u00e1 admitida desde el punto de vista del Derecho romano, del Derecho intermedio, del Derecho germ\u00e1nico, del Derecho Civil italiano y del Derecho extranjero… (seg\u00fan el cual, en el contrato constitutivo de superficie se enajena la propiedad del espacio).<\/p>\n

Luego discurren acerca de la siguiente conjetura: si el legislador no quiso que el espacio fuera considerado objeto del derecho real sobre la unidad funcional privativa, no debi\u00f3 haber utilizado la expresi\u00f3n espacios susceptibles de aprovechamiento independiente para evitar confusiones. Ahora, si se admitiera la premisa de que el espacio puede ser objeto de un derecho real, como la propiedad horizontal, podr\u00edamos concluir que tambi\u00e9n puede ser objeto del derecho real de superficie.<\/p>\n

Al respecto pensamos que, m\u00e1s all\u00e1 de la intencionalidad legislativa, es necesario ser cuidadoso con la lectura de ciertas disposiciones legales.<\/p>\n

As\u00ed debe ocurrir con los aludidos t\u00e9rminos: espacios susceptibles de aprovechamiento independiente. \u00c9stos fueron empleados en la \u00f3rbita del r\u00e9gimen horizontal, tanto en el proyectado como en el vigente, dentro del marco conceptual asignado a la unidad funcional.<\/p>\n

Consideramos arriesgado aproximar aquellos t\u00e9rminos con una noci\u00f3n de espacio que empatiza con la idea de espacio a\u00e9reo. En tal sentido y desde el concepto de unidad funcional donde se inserta la terminolog\u00eda empleada, tales espacios deben estar determinados en un plano espec\u00edfico asimil\u00e1ndose a la porci\u00f3n de territorio que servir\u00e1 de asiento a la edificaci\u00f3n que se construya para servir al destino que se haya previsto.<\/p>\n

Linares y Pujol se preguntan si la constituci\u00f3n de un derecho de superficie divide el derecho de dominio respondiendo que, si una persona tiene derecho a construir o forestar sobre el espacio a\u00e9reo pero no puede apoyar su construcci\u00f3n sobre el suelo, no le sirve su derecho, a causa de la ley de gravedad. Parecer\u00eda, entonces, que el derecho real de superficie, en muchas ocasiones, tendr\u00e1 una naturaleza mixta, principalmente derecho real sobre la cosa propia, a la que se le suma un derecho sobre la cosa ajena de manera accesoria y, aun cuando exista propiedad superficiaria, podr\u00eda coexistir junto con el derecho real sobre cosa propia (la construcci\u00f3n o plantaci\u00f3n) un derecho sobre la cosa ajena, que puede consistir en tener apoyada la cosa propia sobre el suelo ajeno, en hundir sus ra\u00edces sobre suelo ajeno o en el derecho a pasar sobre inmueble ajeno lo cual limitar\u00e1 rotundamente el derecho de dominio del titular del suelo, desmembr\u00e1ndolo. As\u00ed, el propietario del suelo que ha dado en superficie el subsuelo y la superficie tiene una posibilidad de disfrute material del suelo pr\u00e1cticamente nula porque suelo sin espacio a\u00e9reo ni subsuelo no puede brindar mucha utilidad material.<\/p>\n

El interrogante que plantean las autoras no deber\u00eda tener como respuesta que el derecho de superficie para construir o forestar se confiera sobre el espacio a\u00e9reo.<\/p>\n

Nuestra postura al respecto es bifronte. Si el derecho de superficie se confiere para forestar, es evidente que el superficiario, a trav\u00e9s de la actividad que tendr\u00eda que poner en juego, terminar\u00e1 ocupando el espacio a\u00e9reo del inmueble que se afecte al constituir el derecho de superficie. Se trata de una consecuencia natural e inevitable.<\/p>\n

Sostenemos que de ninguna manera es concebible que el derecho de superficie para forestar se confiera derechamente sobre un espacio a\u00e9reo, siquiera pretendiendo asignarle alg\u00fan tipo de autonom\u00eda.<\/p>\n

Si no hay una plataforma f\u00edsica para sembrar la especie arb\u00f3rea que se pretende obtener, jam\u00e1s habr\u00e1 forestaci\u00f3n.<\/p>\n

Distinto es el supuesto de que se confiera el derecho de superficie para construir porque, en tal caso, luego de terminada la construcci\u00f3n del edificio que ocupe la rasante, har\u00e1 su aparici\u00f3n el espacio a\u00e9reo que circunde lo edificado y que le pertenece al propietario del predio.<\/p>\n

Este poder de disposici\u00f3n es el que lo legitima para constituir un nuevo derecho de superficie, a lo que nosotros sumamos la conveniencia de que, a ese espacio a\u00e9reo, se lo admita como dimensi\u00f3n aut\u00f3noma junto con la rasante y el subsuelo. Claro est\u00e1, s\u00f3lo aplicable cuando las dimensiones a las que propiciamos darle autonom\u00eda como elementos desglosados de la cosa inmueble que soporta la constituci\u00f3n del derecho de superficie.<\/p>\n

Linares y Pujol concluyen se\u00f1alando que lo m\u00e1s coherente es considerar al derecho de superficie como un derecho real sobre objeto propio, que generalmente acarrea tambi\u00e9n una desmembraci\u00f3n del derecho de dominio del titular del suelo ajeno, tomando una fisonom\u00eda m\u00e1s bien mixta. Ya que muchas veces, aunque el espacio que se encuentra en la superficie sea propio, se trabajar\u00e1 sobre suelo ajeno, se penetrar\u00e1 en \u00e9l y hasta en su subsuelo con cimientos y ra\u00edces, y se limitar\u00e1 la facultad de disposici\u00f3n material del propietario del suelo, sobre la parte del suelo en la que se apoya la construcci\u00f3n o forestaci\u00f3n y sobre la parte de \u00e9ste necesaria para el aprovechamiento de la construcci\u00f3n o forestaci\u00f3n. <\/p>\n

No compartimos esta conclusi\u00f3n por considerarla inconsistente. En efecto, no encontramos posible que al derecho de superficie (lato sensu) se lo califique como derecho real sobre objeto propio sin que, previamente, se establezca qui\u00e9<\/span>n fue el legitimado activo para constituirlo y, en tal caso, cu\u00e1l fue el objeto y el destino tenido en cuenta por las partes.<\/p>\n

Toda vez que el propietario del suelo sea quien constituye el derecho de superficie, ejerciendo su indudable legitimaci\u00f3n y que, por ello, se afecta la rasante del inmueble que le pertenece, no abrigamos ninguna duda acerca de que est\u00e1 generando un derecho real sobre cosa ajena. Que, luego de producido el elemento material derivado del destino para el que se lo constituy\u00f3 y seguidamente, por una disposici\u00f3n legal, el superficiario pasa a ser due\u00f1o de los elementos materiales que incorpor\u00f3 con su actividad y titular de un derecho real sobre cosa propia.<\/p>\n

En este apartado pusimos al descubierto los eslabones esenciales de nuestro proyecto \u2013las dimensiones aut\u00f3nomas del solar que sirve de apoyo f\u00edsico al derecho de superficie\u2013 sin soslayar, al contrario, penetrando de lleno en la cuesti\u00f3n del espacio a\u00e9reo, para culminar con el examen casuista de toda la normativa que regula en nuestro pa\u00eds la registraci\u00f3n inmobiliaria (ley 17.801). Para llevarlo a cabo apelamos al excelente desarrollo acometido por Dodda y Urbaneja (2019) a cuya extensa exposici\u00f3n debemos remitir.<\/p>\n

Consideramos indispensable enfocarnos en dos regulaciones muy importantes: la que concierne a la funci\u00f3n catastral, ya expuesta, y la que le corresponde a la registraci\u00f3n inmobiliaria. Respecto de esta \u00faltima actividad vale recordar uno de sus pormenores legales m\u00e1s significativos y relevantes. Nos referimos a la expedici\u00f3n del certificado de dominio con reserva de prioridad cuya aceptaci\u00f3n irrestricta fue elocuente. En cuanto al tratamiento de las citadas regulaciones, remitimos a sus respectivos textos.<\/p>\n

De sus contenidos son ostensibles los \u00e1mbitos urban\u00edstico y administrativo que abarcan, ambos interferidos por el Derecho Civil, que tienen un rol decisivo al tiempo en que se ejerciten facultades sobre el inmueble que se afecte con el derecho de superficie cuando se constituye para construir.<\/p>\n

En todo este devenir ubicamos a los elementos necesarios y principales para la existencia y operatividad de los espacios aut\u00f3nomos que son un desprendimiento natural de la cosa inmueble, en los casos en que el derecho de superficie se constituye para construir. En su descripci\u00f3n se distinguen claramente los elementos subjetivo y objetivo que se deben dar cita posibilitando el ejercicio legal del derecho de superficie.<\/p>\n

Estas consideraciones fueron propicias para explicar, justificar y ejemplificar el funcionamiento y la trascendencia de las dimensiones de la propiedad inmueble cuya autonom\u00eda predicamos.<\/p>\n

VIII. Esquema final<\/h2>\n

Finalizamos este resumen haciendo constar los detalles operativos que se deber\u00e1n tener en cuenta toda vez que se preste conformidad a nuestra propuesta, relativos a la constituci\u00f3n del derecho real de superficie en su variante para construir:<\/p>\n

1. La totalidad de los actos constitutivos deben otorgarse por escritura p\u00fablica. De su texto deber\u00e1 resultar que se le reconoce autonom\u00eda a la rasante, el vuelo y el subsuelo como espacios que se derivan del inmueble involucrado. Para los respectivos actos constitutivos del derecho real de superficie para construir, su autorizante deber\u00e1 requerir los certificados registrales y administrativos necesarios.<\/p>\n

2. Las partes pueden celebrar el pertinente contrato a t\u00edtulo oneroso o gratuito y debe mediar entrega material del bien de que se trate. <\/p>\n

3. El derecho de superficie tambi\u00e9n puede adquirirse por partici\u00f3n privada o judicial y por subasta p\u00fablica.<\/p>\n

4. Se admite constituirlo afectando una edificaci\u00f3n construida por el propietario del predio (variante a), o sobre la rasante de un inmueble (variante b), o sobre el espacio a\u00e9reo de lo construido por un superficiario determinado en plano redactado a los efectos de individualizarlo (variante c).<\/p>\n

5. En todos los casos se genera un derecho real aut\u00f3nomo sobre cosa ajena.<\/p>\n

6. La legitimaci\u00f3n activa para estos otorgamientos le corresponde, en todas las variantes, al propietario del predio, quien deber\u00e1 acreditar t\u00edtulo suficiente y cumplimiento \u00edntegro del modo suficiente.<\/p>\n

7. La legitimaci\u00f3n pasiva podr\u00e1 ser ejercida por una persona f\u00edsica o jur\u00eddica asumiendo la calidad de superficiario.<\/p>\n

8. El uso, goce y disposici\u00f3n material y jur\u00eddica de lo construido y de lo que construyan los superficiarios, en adelante denominada propiedad superficiaria, mediando su adquisici\u00f3n por los superficiarios, ser\u00e1n facultades cuyo ejercicio se establecer\u00e1 convencionalmente por las partes apelando.<\/p>\n

9. La enajenaci\u00f3n a terceros de las construcciones que le pertenecen al superficiario importa que lo adquirido por aquellos queda subordinado a la validez temporal del derecho de este \u00faltimo.<\/p>\n

10. La magnitud del volumen edificable y sus distintas superficies ser\u00e1n determinadas por el propietario constituyente del derecho a favor de los superficiarios.<\/p>\n

11. Los superficiarios est\u00e1n autorizados a constituir derechos reales de garant\u00eda sobre la propiedad superficiaria que hayan adquirido.<\/p>\n

12. Las partes establecer\u00e1n los plazos que regir\u00e1n para los derechos reales de superficie para construir que acuerden celebrar. En ning\u00fan caso la pr\u00f3rroga del que se hubiera establecido podr\u00e1 superar el m\u00e1ximo legal de 50 a\u00f1os.<\/p>\n

13. La transferencia del derecho del superficiario abarca las obligaciones que haya asumido.<\/p>\n

14. El ejercicio de la posesi\u00f3n leg\u00edtima por el superficiario y su calidad de titular de un derecho real, lo habilita a interponer todas las defensas legalmente admitidas.<\/p>\n

15. La oponibilidad a terceros interesados, de los contratos que celebren el propietario y los superficiarios, ser\u00e1 dependiente de su registro por el organismo con competencia en el territorio donde se ubiquen los inmuebles que se afecten con derecho real de superficie para construir.<\/p>\n

16. A los efectos registrales, el o los autorizantes de los actos constitutivos que se otorguen, expedir\u00e1 las primeras copias o testimonios necesarios. <\/p>\n

17. Los asientos que sea necesario verificar, a prop\u00f3sito de los contratos registrables, deber\u00e1n estar referidos a la matr\u00edcula del inmueble que le sirve de objeto f\u00edsico a la constituci\u00f3n del derecho real de superficie para construir. <\/p>\n

18. Corresponder\u00e1 darle apertura a los folios complementarios que permitan publicitar: a todos los v\u00ednculos contractuales celebrados por el propietario y los superficiarios, a los derechos reales de garant\u00eda que otorguen los superficiarios, a las construcciones afectadas al r\u00e9gimen horizontal d\u00e1ndole autonom\u00eda registral a las unidades funcionales que formen parte de los distintos edificios, a sus actos dispositivos y a las garant\u00edas que las afecten. En todos estos asientos ser\u00e1 obligatorio que conste el plazo de duraci\u00f3n del derecho real de superficie para construir que se hubiera convenido por las partes.<\/p>\n

19. Todas las registraciones aludidas, que se verifiquen efectivamente, no convalidan los defectos que pudieran afectar a los t\u00edtulos invocados.<\/p>\n

20. Supletoriamente se aplicar\u00e1n las normas pertinentes de la ley registral inmobiliaria 17.801 (1968) actualizada.<\/p>\n

21. Subsidiariamente se aplicar\u00e1n las normas contenidas en el T\u00edtulo VII del Libro Cuarto del CCyC (2014).<\/p>\n

A todo evento ser\u00e1 necesario que las normas tributarias contemplen la situaci\u00f3n de los sujetos involucrados, arbitrando la sanci\u00f3n de las regulaciones que tornen operativo al derecho de superficie para construir. Esto as\u00ed por cuanto es innegable que constituye una herramienta \u00fatil para canalizar proyectos y negocios inmobiliarios ocupando, adem\u00e1s, a los operadores en Derecho.<\/p>\n

Bibliograf\u00eda<\/h2>\n

Abreut de Begher, L. N.; e Iturbide, G. (2005), \u201cReflexiones sobre el nuevo derecho real de superficie forestal\u201d, La Ley On Line, https:\/\/signon.thomsonreuters.com\/?productid=WLAR&returnto=https%3A%2F%2Finformacionlegal.com.ar%2Fmaf%2Fapp%2Fauthentication%2Fsignon&bhcp=1<\/p>\n

Abreut de Begher, L. N. (2015), \u201c<\/span>Comentarios sobre el derecho real de superficie en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, Sistema Argentino de Informaci\u00f3n Jur\u00eddica, http:\/\/www.saij.gob.ar\/liliana-abreut-begher-comentarios-sobre-derecho-real-superficie-codigo-civil-comercial-dacf150402-2015-07-15\/123456789-0abc-defg2040-51fcanirtcod?q=%20%20autor%3AAbreut%20AND%20autor%3Ade%20AND%20autor%3ABegher&o=0&f=Total%7CTipo%20de%20Documento\/Doctrina%7CFecha%7COrganismo%7CPublicaci%F3n%7CTribunal%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=1<\/span><\/a> <\/span><\/p>\n

Allende, G. L. (1964), Tratado de enfiteusis y dem\u00e1s derechos reales suprimidos o restringidos por el C\u00f3digo Civil, Abeledo Perrot.<\/p>\n

Alterini J. H. (2003), \u201cSuperficie forestal\u201d, Revista del Notariado 873, p. 121-126.<\/p>\n

Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, J. (1957), Derecho Civil Espa\u00f1ol, Com\u00fan y Foral, Reus.<\/p>\n

Cornejo, A. A. (1987), \u201cEl derecho real de superficie en el proyecto de unificaci\u00f3n legislativa Civil y Comercial\u201d, La Ley, (D), 1200. https:\/\/signon.thomsonreuters.com\/?productid=WLAR&returnto=https%3A%2F%2Finformacionlegal.com.ar%2Fmaf%2Fapp%2Fauthentication%2Fsignon&bhcp=1<\/span><\/a><\/p>\n

De Ruggiero, R. (1945), Instituciones de Derecho Civil, Reus.<\/p>\n

Dodda, Z. A., y Herrera, V. I. (2019), \u201cEl Derecho Registral\u201d, en E. G. Clusellas (Coord.), C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Comentado, anotado y concordado (T 9, p. 1-26), Astrea-FEN.<\/p>\n

Fuentes Lojo, J. V. (1969), Suma de la propiedad por apartamentos, Bosch.<\/p>\n

Garrido de Palma, V. M. (1969), Revista de Derecho Notarial, Colegios Notariales de Espa\u00f1a. <\/p>\n

Gurfinkel de Wendy, L. N. (2012), \u201cSuperficie\u201d, en Rivera, J. C. (Dir.), y Medina, G. (Coord.), Comentarios al Proyecto de C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n 2012 (p. 1043-1051), Abeledo Perrot.<\/p>\n

Josserand, L. (1951), Derecho Civil (S. Conchillo y Manterola, Trad.), Bosch, Ejea.<\/p>\n

Laurent, F. (1873), Principes de Droit Civil Francais (Vol. 8), B. C. y Cie.<\/p>\n

Linares de Urrutigoity, M. D., y Pujol de Zizzias, I. (2002), \u201cObjeto del derecho real de superficie forestal\u201d, Revista del Notariado 867. https:\/\/signon.thomsonreuters.com\/?productid=WLAR&returnto=https%3A%2F%2Finformacionlegal.com.ar%2Fmaf%2Fapp%2Fauthentication%2Fsignon&bhcp=1<\/p>\n

Maoirca, C. (1934), Lo spazio e i limite della propiet\u00e1 fondiaria, Instituto Giur\u00eddico della R. Universit\u00e1. <\/p>\n

Mariani de Vidal, M. (1997), Curso de derechos reales, Zaval\u00eda. <\/p>\n

Mariani de Vidal, M. (2002), \u201cDerecho real de superficie forestal, Ley 25.509\u201d, La Ley, 2002-F, 1415. https:\/\/signon.thomsonreuters.com\/?productid=WLAR&returnto=https%3A%2F%2Finformacionlegal.com.ar%2Fmaf%2Fapp%2Fauthentication%2Fsignon&bhcp=1<\/span><\/a><\/p>\n

Matheu Delgado, J. A. (2011), Derechos de vuelo y subsuelo: doctrina registral y jurisprudencial, Dykinson.<\/p>\n

Mazeaud, J., y Henri, L. (1969), Lecciones de Derecho Civil. Parte segunda (Vol. IV; L. Alcal\u00e1 Zamora y Castillo, Trad.), Ejea.<\/p>\n

Messineo, F. (1954), Manual de Derecho Civil y Comercial (T. III; Sentis Melendo, Trad.). Ejea. <\/p>\n

Papa\u00f1o, R. J. (2012), Derecho Civil, T 2, Derechos reales (3\u00b0 ed.), Astrea.<\/p>\n

Planiol M., y Ripert, G. (1946), Tratado pr\u00e1ctico de Derecho Civil franc\u00e9s, Vol. 3, Bibliogr\u00e1fica Uruguaya.<\/p>\n

Pujol de Zizzias, I., y Linares de Urrutigoity, M. D. (2002), \u201cObjeto del derecho real de superficie forestal\u201d, Revista del Notariado 867. https:\/\/signon.thomsonreuters.com\/?productid=WLAR&returnto=https%3A%2F%2Finformacionlegal.com.ar%2Fmaf%2Fapp%2Fauthentication%2Fsignon&bhcp=1<\/span><\/a><\/p>\n

Savatier, R. (1967), \u201cLa propiedad del espacio\u201d, Revista de Derecho Urban\u00edstico, 1 (1).<\/p>\n

Suares, C. M. (1965), \u201cLa enfiteusis, el derecho de superficie y los censos\u201d, Revista Notarial 763, p. 1923-1953.<\/p>\n

Urbaneja, M. E. (2019), \u201cLey 17.801\u201d, en E. G. Clusellas (Coord.), C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Comentado, anotado y concordado (T 9, p. 27-401), Astrea-FEN.<\/p>\n

Fuentes de informaci\u00f3n<\/h2>\n

C\u00f3digo Civil (BGB). 18 de agosto de 1896 (Alemania).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. Decreto ley 12.760 de 1975. 6 de agosto de 1975 (Bolivia). <\/p>\n

C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. Ley 5 de 2006. 22 de junio de 2006 (Espa\u00f1a).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. Ley 59 de 1987. 12 de abril de 1988 (Cuba).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. Real decreto de 1889. 24 de julio de 1889 (Espa\u00f1a).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. Decreto ley 47.344 de 1966. 25 de noviembre de 1966 (Portugal).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. Decreto ley 295 de 1984. 24 de julio de 1984 (Per\u00fa).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil Federal. 28 mayo, 14 julio y 31 agosto 1928 (M\u00e9xico).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. 21 de marzo de 1804 (Francia).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. 16 de marzo de 1942 (Italia).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil. 10 de diciembre 1907 (Suiza).<\/p>\n

C\u00f3digo Civil y Comercial de La Naci\u00f3n. Ley 26.994. 1 de octubre de 2014 (Argentina).<\/p>\n

Ley de r\u00e9gimen de suelo y ordenaci\u00f3n urbana. 12 de mayo de 1956. Espa\u00f1a. https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1956-7013<\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n

Ley para fomentar la construcci\u00f3n de habitaciones y para regular los arrendamientos urbanos. 22 de junio de 1948. Portugal.<\/p>\n

Ley sobre propiedad. 8 de febrero de 1951. Bulgaria.<\/p>\n

Ley 8. Sobre r\u00e9gimen de suelo y ordenaci\u00f3n urbana (2007). Espa\u00f1a. https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/l\/2007\/05\/28\/8<\/a>-23266\/284.<\/p>\n

Ley 340. C\u00f3digo Civil de la Naci\u00f3n (1969). http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=CE8D739ADBAAD3B76430382B4CA4BDDB?id=109481.<\/p>\n

Ley 14.159. Catastro Nacional (1952). http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/anexos\/225000-229999\/227217\/norma.htm<\/span><\/a>.<\/p>\n

Ordenanza Montils-les-Tours 1454.<\/p>\n

\n
\n
\n

1<\/a> El texto completo de este aporte fue publicado por \u201cRatio Iuris\u201d. Volumen 11 N\u00b0 1, enero-junio 2023, \u00d3rgano de difusi\u00f3n jur\u00eddica de la Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales (UCES). ISSN 2347-0151. Como resumen de la tesis presentada por el autor para acceder al grado acad\u00e9mico de Doctor en Derecho, t\u00edtulo otorgado por esta misma Universidad.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jorge Ra\u00fal Causse<\/p>\n","protected":false},"featured_media":31607,"template":"","format":"standard","meta":[],"tags":[],"seccion":[129],"edicion":[301],"class_list":["post-44699","reno","type-reno","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","seccion-doctrina","edicion-301"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno\/44699","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/reno"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/reno"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media\/31607"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=44699"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=44699"},{"taxonomy":"seccion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/seccion?post=44699"},{"taxonomy":"edicion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/edicion?post=44699"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}