Marcelo De Hoz<\/p>\n
SUMARIO: I. \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n. II. un poco de historia. III. reforma de 1968. Art\u00edculo 1051. C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Art\u00edculo 392. IV. buena fe y estudio de t\u00edtulos. V. art\u00edculos del ccyc referidos al estudio de t\u00edtulos. VI. conclusiones de distintas jornadas, encuentros y congresos notariales referidos al estudio de t\u00edtulos. Bibliograf\u00eda consultada<\/p>\n
El estudio de t\u00edtulos no s\u00f3lo es importante desde el punto de vista de nuestra responsabilidad profesional, sea contractual frente a las partes o extracontractual respecto de terceros, sea en cumplimiento de una obligaci\u00f3n de medio o de resultado, sino que tiene una importancia determinante para la configuraci\u00f3n de la buena fe de terceros adquirentes a t\u00edtulo oneroso, en los t\u00e9rminos del actual art. 392 del CCyC, anterior art. 1051. Es decir, la buena fe de esos terceros puede configurarse por otros medios, o a la luz del CCyC el \u00fanico medio para lograrlo es a trav\u00e9s del estudio de antecedentes.<\/p>\n
La importancia de la configuraci\u00f3n de la buena fe de los terceros en el CCyC es esencial en muchas situaciones jur\u00eddicas planteadas en la nueva legislaci\u00f3n, a saber:<\/p>\n
Arts. 337 y 340: se refieren a los casos de simulaci\u00f3n y fraude, entendiendo que los actos revocatorios de los acreedores no proceden contra los subadquirentes de buena fe y a t\u00edtulo oneroso que no eran c\u00f3mplices en el fraude o la simulaci\u00f3n.<\/p>\n
Art. 480: en los casos de extinci\u00f3n de la comunidad matrimonial sea por anulaci\u00f3n, divorcio o separaci\u00f3n, los bienes se revocan con efecto retroactivo, dejando a salvo los derechos de los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 1166: en los casos de pactos en la transferencia de bienes muebles no registrables, los mismos ser\u00e1n inoponibles a los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 1705: la extinci\u00f3n del dominio fiduciario no tiene efectos retroactivos con relaci\u00f3n a los actos de disposici\u00f3n del fiduciario a favor de terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 1894: se refiere a modos originarios de adquisici\u00f3n a favor de los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 1967: habla de los efectos de la revocaci\u00f3n de cosas no registrables, dejando constancia de que los mismos no ser\u00e1n retroactivos frente a los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 2315: los actos de disposici\u00f3n del heredero aparente son v\u00e1lidos frente a los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, definiendo en este caso la buena fe como la ignorancia de la existencia de herederos con mejor derecho o que los derechos del aparente se hallaban judicialmente controvertidos.<\/p>\n
Esta serie de art\u00edculos, que lejos est\u00e1 de agotar la lista, pone a la luz la importancia de la calificaci\u00f3n de la buena fe de los terceros en todo el \u00e1mbito de las transacciones civiles y comerciales.<\/p>\n
En el C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez, antes de la reforma de 1968 por la ley 17.711, exist\u00edan varios art\u00edculos por los que un propietario que se hab\u00eda desprendido de un inmueble en base a un acto nulo o anulable, pod\u00eda recuperarlo en manos de quien est\u00e9, sin importar si el actual poseedor era un tercero con buena fe y onerosidad en su adquisici\u00f3n. Principios generales como el \u201cnemo plus iuris\u201d del art. 3270 o la contundencia del art. 1051, aclaramos, en su antigua redacci\u00f3n, antes de la reforma del 68, dejaban bien claro el criterio expuesto permiti\u00e9ndole al propietario reivindicar la cosa sin oposici\u00f3n alguna. Art\u00edculos como el 2603 referido a la tradici\u00f3n, 3277 a los vicios del t\u00edtulo, 787 al pago por error (que obligaba a los escribanos a hacer renunciar expresamente a esta acci\u00f3n en el cuerpo de nuestras escrituras) y muchos otros reforzaban el criterio expuesto.<\/p>\n
Sin embargo, en ese mismo cuerpo normativo, antes de la reforma por la ley 17.711, exist\u00edan otros art\u00edculos, menores en cuanto a cantidad, pero no a importancia y trascendencia, en los cuales se consagraba una clara protecci\u00f3n a ciertos terceros en la cadena de transmisiones dominiales, frente a la pretendida reivindicaci\u00f3n del propietario. As\u00ed, el art. 970 en los casos de acci\u00f3n pauliana, frenaba el intento reivindicatorio frente a un tercero que hab\u00eda pagado por lo adquirido (t\u00edtulo oneroso) y no era c\u00f3mplice en el fraude (buena fe). Tambi\u00e9n el art. 2130, en los casos de evicci\u00f3n en la permuta, pon\u00eda un freno al copermutante que pretend\u00eda la recuperaci\u00f3n de la cosa permutada, frente a un tercero de buena fe y a t\u00edtulo oneroso. Por \u00faltimo, el motor de la reforma y del derecho aparente, el art. 3430, dejaba a salvo a los terceros frente a los actos de disposici\u00f3n del heredero aparente, si aquellos eran subadquirentes (t\u00edtulo oneroso) y desconoc\u00edan herederos con mejores derechos que el aparente o que los derechos de aquel se hallaban judicialmente controvertidos (buena fe).<\/p>\n
Estos y otros art\u00edculos, unidos a una corriente jurisprudencial justa y coherente, que consagraban el derecho de los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, constituyeron el motor de la reforma de 1968 a favor de los mismos. Perm\u00edtanme citar algunos p\u00e1rrafos de antiguos fallos, a mi entender verdaderamente ejemplares:<\/p>\n
a. \u201cBidart Malbran H\u00e9ctor contra Martini Tulio C. M. y otro\u201d, Suprema Corte de Buenos Aires, diciembre 1961, fallo 48103 \u201c… entre los dos intereses individuales en presencia e igualmente dignos de ser protegidos en la cosa, debe ser preferido el tercero poseedor de buena fe… considero que el comercio jur\u00eddico se ver\u00eda lesionado sin en cualquier momento se privara a los titulares de buena fe de derechos adquiridos, oponi\u00e9ndoseles vicios acaecidos en transacciones reales, reci\u00e9n develadas merced a una acci\u00f3n tard\u00eda de anulaci\u00f3n… destacando a trav\u00e9s de una multitud de art\u00edculos que no siempre es exacto el que no se puede adquirir un derecho de quien no lo tiene, ni que resuelta la primera enajenaci\u00f3n por la declaraci\u00f3n de nulidad del acto por el que se la llev\u00f3 a cabo, quedan sin fundamento las enajenaciones sucesivas… arts. 732, 960, 968, 970, 996, 1865, 1866, 2130, 3209, 3210, 3249 y 3430, todas estas disposiciones que no agotan la lista, ponen de manifiesto que, a la parte de principio como el, \u2018nemo plus iuris\u2019 y \u2018resolute jure dantis\u2019 existe otro, de no menor jerarqu\u00eda, y al estar al cual la declaraci\u00f3n de nulidad de un acto jur\u00eddico carece de eficacia reipersecutoria contra los terceros de buena fe y a t\u00edtulo oneroso…\u201d.<\/p>\n
b. \u201cC\u00e1ceres, L. V. contra Stellaci, Luis\u201d del Superior Tribunal de Santa Fe, diciembre de 1944. \u201c… entre el cesionario a \u00ednfimo precio de los derechos y acciones de un heredero y el poseedor actual que compr\u00f3 la cosa, pag\u00f3 el precio en una operaci\u00f3n honesta para \u00e9l y la vendedora, el sentido de lo justo no puede vacilar. Si adem\u00e1s la soluci\u00f3n cabe en la ley, seg\u00fan interpretaci\u00f3n aceptable que encuentra apoyo en los textos legales expresos… creo que los jueces no necesitan de m\u00e1s para acogerla, salvo que manejen los preceptos con un estado de indiferencia por los resultados, lo que felizmente no sucede…\u201d.<\/p>\n
c. \u201cSosa Barredo contra Buzio\u201d. Plenario de las c\u00e1maras civiles del 20 de abril de 1923 \u201c… no es pues, que se quiere, cuando se argumenta con el art. 3270… si se pretende la aplicaci\u00f3n escueta del precepto, como parece, se errar\u00eda a cartas vista. El precepto es simplemente general y rige en los supuestos en los que el c\u00f3digo mismo no lo ha derogado. Y el c\u00f3digo lo deroga en largo centenares de situaciones: posesi\u00f3n de cosas muebles, buena fe de terceros, posesi\u00f3n y prescripci\u00f3n, como puede verse en una r\u00e1pida ojeada del c\u00f3digo… tan numerosas, tan categ\u00f3ricas y tan importantes son las derogaciones legales del art. 3270 que este pr\u00e1cticamente es letra muerta…\u201d.<\/p>\n
Este criterio interpretativo del antiguo 3270 expuesto en estos fallos (a\u00f1os 1923, 1944, 1961), si bien no encontr\u00f3 eco en la reforma de 1968, pareciera que en el actual CCyC encuentra su apoyo en la redacci\u00f3n del art. 399, al admitir exenciones legalmente establecidas, dentro de las cuales la defensa del tercero de buena fe y a t\u00edtulo oneroso parece ser alguna de ellas.<\/p>\n
As\u00ed llegamos a la reforma legislativa del a\u00f1o 1968 por la ley 17.711, en la que se produjo una interesante y bienvenida defensa de la situaci\u00f3n jur\u00eddica del tercero de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, en concordancia de pol\u00edtica legislativa con la incorporaci\u00f3n de figuras como el abuso del derecho, la lesi\u00f3n subjetiva y la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n.<\/p>\n
El nuevo art. 1051, si bien conserv\u00f3 en su primera parte la misma redacci\u00f3n anterior, consagraba la postura del tercer adquirente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, frente a la acci\u00f3n reivindicatoria del titular por un acto nulo o anulable.<\/p>\n
Por lo tanto, para lograr la anhelada protecci\u00f3n del tercero, el art\u00edculo exig\u00eda cuatro requisitos, a saber:<\/p>\n
1. Acto nulo o anulable: es el primer requisito y el \u00fanico que no se refiere al tercero, sino a un acto de transmisi\u00f3n antecedente y ajeno a \u00e9l. Si bien ambas categor\u00edas (nulo y anulable) fueron incluidas en el art\u00edculo, la doctrina destacaba que lo importante no era la calificaci\u00f3n abstracta y objetiva del acto, sino m\u00e1s bien la ostensibilidad que ese vicio ten\u00eda para el tercero en su adquisici\u00f3n. La actual redacci\u00f3n del art. 392 de nuestro CCyC (que reemplaza al art. 1051), en concordancia con lo relacionado, s\u00f3lo habla de acto nulo, al no existir hoy en nuestro Derecho la clasificaci\u00f3n entre actos nulos o anulables.<\/p>\n
2. Tercero: convengamos que en principio es tercero quien no es parte en el acto antecedente descripto en el punto anterior. Con relaci\u00f3n a la figura del tercero, recomendamos la lectura de un fallo \u201cConcurso Marciales y otra contra \u00c1lvarez Jonte 4072-4076\u201d CNC Sala F, La ley 1979 D, p. 101 en donde se descarta la aplicaci\u00f3n del art. 1051 en los casos de designaci\u00f3n de comitentes en las adquisiciones por subasta judicial por no considerarlos terceros en los t\u00e9rminos legalmente exigidos. Tambi\u00e9n con relaci\u00f3n a los terceros nos preguntamos si la aplicaci\u00f3n del supuesto legal se refiere a terceros titulares de derechos reales o personales. Si bien el estudio de antecedentes se refiere a derechos reales sobre inmuebles, el antiguo art. 1051 no descartaba a ning\u00fan tercero, por lo que su aplicaci\u00f3n pod\u00eda extenderse a los titulares de derechos personales (locatario, comodatario, tomador de leasing). El actual art. 392, expresamente se refiere a los \u201csubadquirentes de derechos reales o personales\u201d poniendo fin a la duda planteada, aunque convengamos que el estudio de antecedentes se utiliza para una compraventa inmobiliaria y no para un contrato locativo.<\/p>\n
3. T\u00edtulo oneroso: este requisito es considerado necesario en ambos art\u00edculos. Si bien en el an\u00e1lisis del Proyecto de modificaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil de 1988 se baraj\u00f3 la posibilidad de extender la protecci\u00f3n a los terceros de buena fe, independientemente de su forma onerosa o gratuita de adquisici\u00f3n, entendiendo que el real fundamento de la protecci\u00f3n del tercero radica en su actuaci\u00f3n de buena fe y no en la contraprestaci\u00f3n realizada; este requisito de onerosidad fue mantenido por razones de justicia y equidad, evit\u00e1ndose as\u00ed una expropiaci\u00f3n al due\u00f1o reclamante en beneficio del tercero. La posibilidad del \u201cprecio vil\u201d que pueda afectar este requisito, ha sido analizada, incluso jurisprudencialmente, entendiendo que, si la desproporci\u00f3n en el valor de la cosa es exagerada, se puede interpretar como adquirida a t\u00edtulo gratuito. Por otra parte, el pago de un precio sustancialmente inferior al real puede no descartar este requisito de onerosidad, pero seguramente afectar\u00e1 al pr\u00f3ximo, es decir la plena convicci\u00f3n de estar adquiriendo conforme a derecho, es decir su buena fe.<\/p>\n
4. Buena fe: dentro de este cuarto requisito ubicamos al estudio de antecedentes tratando de pensar si es un elemento necesario o conveniente para su configuraci\u00f3n, lo que analizaremos en el punto siguiente.<\/p>\n
En realidad, el planteo correcto es el de estudio de t\u00edtulos y buena fe en los t\u00e9rminos del art. 392 del CCyC, ya que entendemos que no es una buena fe gen\u00e9rica la que exige dicho art\u00edculo en miras a la defensa del tercero para poder repelar la acci\u00f3n del propietario reclamante.<\/p>\n
Tanto del an\u00e1lisis del antiguo 1051 como del actual 392, y de las distintas caracterizaciones del concepto de buena fe que ofrece nuestro C\u00f3digo, entendemos, especialmente en la situaci\u00f3n analizada de la protecci\u00f3n del tercero, que no estamos frente a una buena fe, simplemente presunta, dogm\u00e1tica o intuitiva, no se protege la inocencia o candidez del tercero. Hay una buena fe circunstanciada, en tiempo y lugar, hay una buena fe lealtad (voluntad de obrar honestamente) y creencia (pleno convencimiento de estar actuando conforme a Derecho), hay una buena fe registral como presupuesto indispensable en la adquisici\u00f3n de bienes muebles o inmuebles registrables, que consiste en haber adquirido de acuerdo a las constancias que surgen de dicho registro, hay una buena fe activa y diligente que impone el \u201chacer\u201d para convencerse de estar actuando conforme a derecho. Por lo tanto, \u00bfqu\u00e9 rol juega el estudio de los antecedentes dominiales en este \u201chacer\u201d del tercero o del profesional de su confianza? \u00bfEs la diligencia a cumplir para asegurarse la buena fe?<\/p>\n
Para comprender mejor este planteamiento, nos parece \u00fatil recordar algunos conceptos sobre estudio de t\u00edtulos:<\/p>\n
\u201cEs la relaci\u00f3n org\u00e1nica de distintos actos y documentos jur\u00eddicos verificados cr\u00edticamente y realizados por per\u00edodos de prescripci\u00f3n m\u00e1xima para cimentar su juridicidad\u201d.<\/p>\n
\u201cEs el resultado de la investigaci\u00f3n y verificaci\u00f3n cr\u00edticas de causas contractuales y formas constitutivas para determinar la certeza de una titularidad actual\u201d.<\/p>\n
\u201cConsiste en la revisaci\u00f3n minuciosa de escrituras matrices y expedientes judiciales que correspondan por los plazos prescriptivos que correspondan para conseguir un t\u00edtulo firme\u201d.<\/p>\n
De las definiciones expuestas, podemos extraer algunos elementos en com\u00fan, a saber:<\/p>\n
1. An\u00e1lisis y verificaci\u00f3n cr\u00edticas.<\/p>\n
2. Documentaci\u00f3n notarial, judicial y administrativa.<\/p>\n
3. Causas contractuales y formas constitutivas.<\/p>\n
4. Plazo prescriptorio de realizaci\u00f3n.<\/p>\n
5. Certeza de titularidad actual y eficacia para la circulaci\u00f3n.<\/p>\n
Retomando el planteamiento del rol que juega el estudio de t\u00edtulos en la configuraci\u00f3n de la buena fe del tercero, podemos deducir algunas opiniones. Para algunos, el estudio de t\u00edtulos es un elemento esencial e imprescindible para la configuraci\u00f3n de la buena fe del tercero en los t\u00e9rminos del art. 1051 hoy 392. Es la \u00fanica diligencia id\u00f3nea para dotar de buena fe al tercero e impedir al due\u00f1o de la cosa recuperarla. Considera que debemos ser muy estrictos en el juzgamiento de la conducta del tercero, hablando inclusive no de buena fe sino de \u201coptima fides\u201d. Entiende que tanto el C\u00f3digo Civil anterior como el actual lo consideran como una obligaci\u00f3n legal impl\u00edcita a ser cumplida por el escribano autorizante del acto. Citan una gran cantidad de fallos jurisprudenciales, donde se considera al estudio de t\u00edtulos como diligencia necesaria para la configuraci\u00f3n de la buena fe de los terceros: \u201cInverfin Compa\u00f1\u00eda Financiera SA contra Provincia de Buenos Aires\u201d de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires (La Ley 1987, tomo C, p. 144); \u201cGonella contra Portella sobre inexistencia, inoponibilidad y reivindicaci\u00f3n\u201d (Revista del Notariado CABA N\u00ba 809, p. 547); \u201cCerin, Juan y otros contra Sucesiones de Gregorio R. Ansalas\u201d, C. Civ. y Com. Rosario sala 2, 24\/4\/96 (Revista Notarial 927, p. 528); \u201cSigfrido SA en Erdmann del Carril Elisa M.E. y otros contra Lozada, Mario\u201d, C. Nac. Civ. sala F, 27\/8\/1979 (El Derecho 87-252); \u201cTancredi, Alejandro y otro contra Cendra Amadeo sobre incumplimiento de contrato y da\u00f1os y perjuicios\u201d del 29\/12\/1992 (El Derecho 155-74).<\/p>\n
Sin embargo, para otros, el estudio de t\u00edtulos es un elemento m\u00e1s, pero no el \u00fanico, para acreditar esta buena fe de los terceros. Inclusive puede ser considerado como una diligencia de mayor peso o jerarqu\u00eda para esa configuraci\u00f3n, pero no es indispensable, es decir sin el estudio de los antecedentes dominiales, igualmente se puede llegar a configurar la buena fe exigida por el art. 392 del CCyC. Dejan bien en claro que no existe norma de fondo, ni aquella que regula el ejercicio de nuestra profesi\u00f3n en todas y cada una de nuestras provincias por la que se establezca en forma clara y precisa la obligaci\u00f3n de estudiar los t\u00edtulos, estableciendo penalidades concretas ante su incumplimiento. No puede inferirse dicha obligatoriedad de la normativa citada. Para ello, citan como fundamento conclusiones y despachos de jornadas, congresos y encuentros notariales, que ser\u00e1n analizados con mayor detenimiento en el presente trabajo.<\/p>\n
Asimismo, resaltan en cada caso concreto determinadas situaciones de conductas de terceros, que puedan sumar o restar a la caracterizaci\u00f3n de su buena fe en la adquisici\u00f3n de inmuebles, que nada tienen que ver con el estudio de sus antecedentes dominiales, tales como: la elecci\u00f3n del escribano, la forma y el monto en que fuera abonado el precio de compra, la actual situaci\u00f3n posesoria del bien, la justificaci\u00f3n contable e impositiva para realizar dicha adquisici\u00f3n, vinculaci\u00f3n entre partes contratantes, tal como surge de los fundamentos judiciales del caso \u201cDistribuidora Norcaf SA s\/Quiebra\u201d de la CN Comercial Sala D, AR\/JUR\/14350\/2019.<\/p>\n
A su vez, se argumenta que pese a realizar un exhaustivo y correcto estudio de t\u00edtulos puede darse el caso de que el vicio no sea descubierto por la diligencia notarial cumplida (poderes revocados, sustituci\u00f3n de personas, vicio de violencia, ventas simuladas, falta de veracidad en el estado civil del enajenante).<\/p>\n
Frente a este panorama de opini\u00f3n, nos parece \u00fatil referirnos a los art\u00edculos del CCyC de los cuales se puede inferir la conveniencia u obligatoriedad del estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Dentro de los art\u00edculos del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n que se refieren al estudio de t\u00edtulos, podemos se\u00f1alar los siguientes:<\/p>\n
Art. 1138. Al referirse a los gastos de la compraventa inmobiliaria menciona al estudio de t\u00edtulos y antecedentes como gastos a cargo del vendedor. Esta referencia es la \u00fanica que realiza nuestro C\u00f3digo en donde se menciona expresamente al \u201cestudio de t\u00edtulos\u201d siendo, para algunos, fundamento suficiente como para exigir su obligatoriedad.<\/p>\n
Art. 1893. Cuando habla de la inoponibilidad de los derechos reales, menciona que no puede prevalecer la falta de publicidad con relaci\u00f3n a aquellos que conoc\u00edan o deb\u00edan conocer la existencia del t\u00edtulo del derecho real. Esta referencia a \u201cdeb\u00edan conocer\u201d puede ser interpretada como una m\u00e1xima diligencia u obrar acorde con el estudio de antecedentes para confirmar la concordancia entre los t\u00edtulos reales y la publicidad registral.<\/p>\n
Art. 1902. Este art\u00edculo menciona el caso de la usucapi\u00f3n breve, el justo t\u00edtulo y la buena fe, dej\u00e1ndose constancia de que, en los supuestos de registraciones no constitutivas, para la configuraci\u00f3n de la buena fe es necesario el examen previo de la documentaci\u00f3n y constancias registrales a los efectos de cumplir con los actos de verificaci\u00f3n exigidos por el r\u00e9gimen especial. Algunos observan en forma clara y precisa que este an\u00e1lisis de la documentaci\u00f3n previa se refiere en forma directa e inmediata al estudio de t\u00edtulos como elemento configurativo de la buena fe para usucapir. Otros han interpretado que la utilizaci\u00f3n terminol\u00f3gica del art\u00edculo citado se refiere a los bienes muebles registrables, tal el caso de los automotores.<\/p>\n
Art. 1895. Si bien este art\u00edculo se refiere a los supuestos de las adquisiciones legales de derechos reales sobre bienes muebles por parte de los subadquirentes, cuando habla de los muebles registrables afirma que la buena fe de estos subadquirentes no existe sin la inscripci\u00f3n registral correspondiente que coincida con su adquisici\u00f3n. Pero en su \u00faltimo p\u00e1rrafo menciona que, pese a haber adquirido de conformidad con aquellas constancias registrales, la buena fe de ese tercero no existe, si el r\u00e9gimen especial prev\u00e9 elementos identificatorios de la cosa que no coinciden con lo registral. Si bien este art\u00edculo, entendemos, se aplica a los casos de bienes muebles registrables, como los automotores, en supuestos tales en los que los n\u00fameros de motores o chasis del bien no coincidan con los registralmente informados, algunos entienden que es perfectamente aplicable y asimilable a los casos de transferencias de derechos reales sobre inmuebles, en donde el r\u00e9gimen especial exija ese \u201can\u00e1lisis previo\u201d de sus elementos identificatorios: datos personales del transmitente, medidas y superficies del inmuebles, datos que a trav\u00e9s de un adecuado estudio de t\u00edtulos pueden desnudar la falta de coincidencia de lo documental con lo registral. No olvidemos tampoco que una de las modificaciones del art. 392 es haber agregado a los bienes muebles registrables como objeto de protecci\u00f3n de los terceros subadquirentes de buena fe y a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n
Art. 1919 inciso \u201ca\u201d. Menciona dentro de los supuestos de presunci\u00f3n de mala fe el caso que en el t\u00edtulo antecedente existan vicios de nulidad manifiesta, entendiendo que el correcto estudio de t\u00edtulos es la diligencia id\u00f3nea para su descubrimiento.<\/p>\n
Art. 301. Cuando este art\u00edculo se refiere a la escritura p\u00fablica y los deberes a cargo de los escribanos, no s\u00f3lo menciona a la configuraci\u00f3n t\u00e9cnica de la escritura, sino tambi\u00e9n a la calificaci\u00f3n de los presupuestos y elementos del acto, interpretando que, en esta calificaci\u00f3n de presupuestos como actividad previa y obligatoria antes del otorgamiento de la respectiva escritura, se halla el estudio de los antecedentes dominiales del inmueble.<\/p>\n
Art. 774. En las obligaciones de hacer y prestar servicios a la que se refiere este art\u00edculo, se menciona la realizaci\u00f3n de cierta actividad con la diligencia apropiada, los buenos oficios y mejores esfuerzos con la finalidad de producir un resultado concreto con independencia de su eficacia. Algunos ven similitudes entre este concepto y el estudio de t\u00edtulos como esa diligencia apropiada para llegar a un resultado concreto: otorgar un t\u00edtulo perfecto, pero independientemente de su eficacia, ya que ni el mejor estudio puede llegar a descubrir, por ejemplo, una sustituci\u00f3n de persona en la figura del vendedor transmitente.<\/p>\n
Arts. 1721\/1724\/1725. Estos art\u00edculos que en mayor o menor medida reproducen los arts. 512\/902\/1109 del anterior C\u00f3digo Civil, establecen valores subjetivos de atribuci\u00f3n de conducta y conceptos de culpa, entendiendo que la omisi\u00f3n de las diligencias debidas, seg\u00fan la naturaleza de la obligaci\u00f3n a cumplir y las circunstancias de tiempo, lugar y persona, son factores determinantes para la atribuci\u00f3n de esa culpa. Asimismo, dejan constancia de que cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia, mayor ser\u00e1 la diligencia exigible, teniendo en cuenta tambi\u00e9n el valor que adquieren en dicha actuaci\u00f3n profesional la confianza especial y la previsi\u00f3n de las consecuencias. Estos conceptos de mayores diligencias, confianza profesional y previsi\u00f3n de consecuencias, integran la funci\u00f3n notarial y la tarea del estudio de los antecedentes dominiales.<\/p>\n
Arts. 1038 y 1040. Estos art\u00edculos referidos a las reparaciones y responsabilidades del saneamiento por evicci\u00f3n, insisten con la idea de saber si las partes conoc\u00edan o pod\u00edan conocer el peligro en la evicci\u00f3n o la existencia de vicios a los efectos de responder por los da\u00f1os causados en la evicci\u00f3n. Algunos entienden ver en el \u201cpodido conocer\u201d la recomendaci\u00f3n de la realizaci\u00f3n de la diligencia del respectivo estudio de t\u00edtulos.<\/p>\n
Dentro de las jornadas y convenciones notariales en las que se habl\u00f3 del estudio de t\u00edtulos podemos se\u00f1alar las siguientes, aclarando que seleccionamos algunos p\u00e1rrafos de sus conclusiones, que transcribimos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n
\u201cPara que el tercero pueda demostrar su diligencia como requisito justificante de su buena fe, el estudio de t\u00edtulos tiene, despu\u00e9s de la reforma, mayor trascendencia que antes de ella. Tambi\u00e9n parece conveniente que el adquirente quede documentado en cuanto a la realizaci\u00f3n de dicho estudio y su resultado\u201d.<\/p>\n
\u201cLas normas de fondo y la mayor\u00eda de las leyes notariales argentinas no imponen a los notarios la obligaci\u00f3n de estudiar el t\u00edtulo. Empero la modificaci\u00f3n del 1051 aconsejar\u00eda considerar ahora t\u00e1cita dicha obligaci\u00f3n para que el adquirente pueda probar su buena fe\u201d.<\/p>\n
\u201cEl estudio de t\u00edtulos juega un rol esencial en el camino de la seguridad jur\u00eddica, empero no debe ser obligatorio por cuanto la apreciaci\u00f3n acerca de la bondad del t\u00edtulo no puede basarse en una prueba tasada, sino en el sistema de las libres convicciones tradicionalmente aplicado por el cuerpo notarial argentino, en un pa\u00eds que se caracteriza por su excelente titulaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n
Mayor\u00eda: \u201cEs aconsejable la realizaci\u00f3n del examen de los antecedentes dominiales vinculados a negocios jur\u00eddicos relativos a derechos reales sobre inmuebles, ya que coadyuda de modo significativo a la certeza y seguridad de la transmisi\u00f3n inmobiliaria. Es una tarea realizada por el escribano como una operaci\u00f3n de ejercicio no obligatoria\u201d.<\/p>\n
\u201cEl estudio de t\u00edtulos no se puede considerar un elemento determinante para tipificar la buena fe que el 1051 requiere del adquirente. Este deposita su confianza en el asesoramiento y opus del notario\u201d.<\/p>\n
\u201cEsta comisi\u00f3n en cumplimiento de los fines cient\u00edficos y pr\u00e1cticos que caracterizan a una Jornada Notarial aconseja a las provincias argentinas a no incorporar a las respectivas leyes org\u00e1nicas normas que impongan la obligatoriedad del estudio de t\u00edtulos\u201d.<\/p>\n
Minor\u00eda: \u201cNo basta por tanto que el adquirente a t\u00edtulo oneroso haya obrado con la mayor prudencia y diligencia y asumido la creencia de que adquiere de quien est\u00e1 legitimado para transferirle el dominio; es necesaria adem\u00e1s la no existencia de vicios manifiestos, ostensibles, evidentes que afecten a negocios jur\u00eddicos antecedentes\u201d.<\/p>\n
\u201cNo escapa al criterio de esta comisi\u00f3n las dificultades materiales que traen aparejados los estudios de t\u00edtulos frente a los documentos jurisdiccionales y las grandes distancias de los centros administrativos en algunas provincias. En consecuencia, para facilitar a los notarios el cumplimiento del deber funcional de estudiar los antecedentes de dominio, es recomendable que los colegios de escribanos organicen oficinas o departamentos encargados de efectuar recopilaciones\u201d.<\/p>\n
\u201cRenunciar a este deber funcional, el cual constituye uno de los pilares sobre los que asienta el notariado de tipo latino, significa desnaturalizarlo y abrir las puertas a la inseguridad jur\u00eddica, llevando a la irremediable y l\u00f3gica aparici\u00f3n del seguro de t\u00edtulos\u201d.<\/p>\n
\u201cRatificando lo declarado en la XVIII Jornada Notarial Argentina, se expresa que el estudio de t\u00edtulos no es un elemento determinante de la buena fe que exige del art. 1051 del C\u00f3digo Civil, pues el actuar diligente es cumplido por el notario con la calificaci\u00f3n y control de legalidad del \u00faltimo t\u00edtulo que legitima al transmitente el que, a su vez, se funda en sus antecedentes\u201d.<\/p>\n
\u201cLa diligencia del estudio de t\u00edtulos no es un deber funcional del notario ni hace a la buena fe del adquirente. No obstante, para fortalecer la seguridad jur\u00eddica, se recomienda verificar la matricidad de la documentaci\u00f3n habilitante y del t\u00edtulo antecedente, base del documento a otorgar\u201d.<\/p>\n
\u201cEl art. 1902, 3er p\u00e1rrafo impone a los efectos de calificar la buena fe del poseedor con justo t\u00edtulo de cosas registrables, el deber de diligencia de haber realizado el examen de los documentos (t\u00edtulos) y constancias registrales\u201d.<\/p>\n
\u201cSi bien no impone la obligaci\u00f3n de realizar referencia de antecedentes para todo acto de transmisi\u00f3n de cosas registrables (por ejemplo, inmuebles, automotores, buques, aeronaves), siendo en consecuencia dispensable, le atribuye a esta diligencia una expresa consecuencia legal y de prueba tasada para poder cumplir los requisitos de la adquisici\u00f3n de dominio por prescripci\u00f3n breve. Es un elemento coadyudante de la buena fe del adquirente de derechos reales de cosas registrables, a los fines de su adquisici\u00f3n legal. Debe ser especialmente considerado en el asesoramiento notarial y la documentaci\u00f3n de su eventual dispensa\u201d.<\/p>\n
\u201cEl estudio de t\u00edtulos o relaci\u00f3n de antecedentes tienen en el nuevo cuerpo normativo dos referencias incidentales expresas (arts. 1138 y 1902 CCyC). Como en el sistema derogado se trata de una operaci\u00f3n de ejercicio con los mismos fundamentos y alcances, con el cumplimiento de los actos de verificaci\u00f3n pertinente establecidos en el respectivo r\u00e9gimen especial del ejercicio profesional que corresponde a las legislaciones provinciales\u201d.<\/p>\n
\u201cRatificando lo resuelto en la XXXV Jornada Notarial Bonaerense celebrada en San Nicol\u00e1s 2005, se propicia una futura modificaci\u00f3n de la ley, que incluya como operaci\u00f3n de ejercicio la necesidad de verificar solo la matricidad del \u00faltimo t\u00edtulo y de los poderes invocados\u201d.<\/p>\n
Abella, Adriana, \u201cEstudio de t\u00edtulos\u201d, Revista del Notariado 833, Buenos Aires, 1993, p. 455.<\/p>\n
Academia Nacional del Notariado, \u201cA 30 a\u00f1os de la vigencia de la Ley 17.711: subadquirente a t\u00edtulo oneroso y de buena fe\u201d, T 2, noviembre 1988, p. 84.<\/p>\n
Adrogu\u00e9, Manuel, \u201cEl art\u00edculo 1051 y su influencia sobre el r\u00e9gimen de los derechos reales\u201d, La Ley Buenos Aires, T 143, p. 1180.<\/p>\n
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Alterini, Atilio An\u00edbal, \u201cEstudio de t\u00edtulos\u201d, La Ley 1981-B, 858.<\/p>\n
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