Marcela H. Tranchini<\/p>\n
SUMARIO: I. Introducci\u00f3n. II. Los derechos reales sobre partes materiales en el marco de la teor\u00eda general. 1. La definici\u00f3n de los derechos reales y el objeto. 2. Derechos reales sobre partes materiales. 3. Particularidades en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. III. Derechos reales que pueden constituirse sobre partes materiales. 1. Derechos reales sobre cosa propia. 2. Derechos reales sobre cosa ajena. IV. Publicidad.<\/p>\n
El usufructo (el uso o la habitaci\u00f3n) sobre parte material de un inmueble admite m\u00faltiples aplicaciones pr\u00e1cticas.<\/p>\n
Permite solucionar cuestiones habitacionales, estrechamente vinculadas al \u00e1mbito familiar. Pensemos en una persona que quiere donar a sus hijos un campo, con reserva de usufructo sobre la casa en la que habita y su parque, sin necesidad de subdividir el inmueble. En caso de personas humanas, el car\u00e1cter vitalicio del derecho real puede aminorarse a trav\u00e9s de la constituci\u00f3n conjunta y con derecho de acrecer cuando se constituye \u2013o reserva\u2013 a favor de varias personas, prevista por el art. 2132 en su primera parte.<\/p>\n
Adem\u00e1s, cuando el titular del usufructo es una persona jur\u00eddica puede ser el veh\u00edculo jur\u00eddico de un emprendimiento comercial, como cultivar parte de un campo, o que se asiente en una porci\u00f3n f\u00edsica del inmueble un comercio. No debe olvidarse que, en tal caso, su duraci\u00f3n puede extenderse hasta los cincuenta a\u00f1os (art. 2152 CCyC).<\/p>\n
El estudio del tema merece tres enfoques:<\/p>\n
1) Los derechos reales sobre partes materiales en el marco de la teor\u00eda general<\/p>\n
2) Derechos reales que pueden tener por objeto partes materiales<\/p>\n
3) Finalmente, la publicidad de los derechos reales sobre partes materiales, con especial referencia al usufructo<\/p>\n
La teor\u00eda general de los derechos reales opera como base de los conocimientos particulares que contienen sus distintos tipos. El CCyC, en el Libro Cuarto, concibe una parte general para los derechos reales de la que carec\u00eda, en la extensi\u00f3n propuesta, el C\u00f3digo velezano.<\/p>\n
La definici\u00f3n de derecho real contenida en el art. 1882 del CCyC se inspira, sin mejorarla, en el art. 1815 del Proyecto de 1998. Dice aquel art\u00edculo \u201cEl derecho real es el poder jur\u00eddico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma aut\u00f3noma y que atribuye a su titular las facultades de persecuci\u00f3n y preferencia, y las dem\u00e1s previstas en este C\u00f3digo\u201d.<\/p>\n
Comienza afirmando que el derecho real es un poder jur\u00eddico.<\/p>\n
Mientras la obligaci\u00f3n importa una relaci\u00f3n jur\u00eddica que solo puede darse entre personas y que implica una facultad del acreedor, aquel es un poder jur\u00eddico sobre su objeto, esto es un complejo de facultades, \u201c\u2026 que permite obtener de \u00e9l una utilidad mayor o menor sin necesidad y con exclusi\u00f3n de la intervenci\u00f3n de otra persona\u201d. Por ello se dice que el ejercicio del poder es directo.<\/p>\n
Al objeto atiende el art. 1883, cuya fuente es el art. 1816 del Proyecto de 1998, con algunas modificaciones que le privaron de rigurosidad. \u201cEl derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto tambi\u00e9n puede consistir en un bien taxativamente se\u00f1alado por la ley\u201d.<\/p>\n
De manera que el objeto de los derechos reales son las cosas, en su totalidad, por una parte indivisa, o por una parte material. O un derecho, en los casos permitidos por la ley.<\/p>\n
El inmueble es un continuo vertical que se encuentra limitado en su per\u00edmetro por l\u00edneas geom\u00e9tricas. Cuando las delimitaciones f\u00edsicas se realizan en su interior, estamos en presencia de \u201cpartes materiales\u201d, \u201creales\u201d o \u201cf\u00edsicamente determinadas\u201d de un inmueble. La doctrina las denomina as\u00ed por oposici\u00f3n a las \u201cpartes ideales\u201d de una cosa, como la porci\u00f3n indivisa de cada cond\u00f3mino.<\/p>\n
Las \u201ccosas\u201d se encontraban definidas normativamente en el art. 16 como bienes materiales susceptibles de valor econ\u00f3mico. Nuestro ordenamiento carec\u00eda de normas generales sobre la determinaci\u00f3n f\u00edsica de parte de un inmueble a los fines de constituir un derecho real distinto del que tiene por objeto a la totalidad de la cosa.<\/p>\n
Pero aun a la luz del C\u00f3digo velezano era falsa la premisa de que no pod\u00edan existir sobre parte material. As\u00ed, el art. 2821 del C\u00f3digo Civil permit\u00eda que el usufructo a favor de varios cousufructuarios se ejerza \u201cpor partes separadas o indivisas\u201d.<\/p>\n
El VII Congreso Nacional de Derecho Registral, C\u00f3rdoba, 19981<\/a>, admiti\u00f3 en su despacho mayoritario esta posibilidad. En el mismo sentido se expresaron las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Buenos Aires, 2001, en las que se concluy\u00f3: \u201cLos derechos reales pueden tener por objeto: a) Las cosas. b) Las partes materiales de las cosas. c) Los derechos, excepcionalmente, si la ley lo establece\u201d. Esta conclusi\u00f3n fue reafirmada por las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Lomas de Zamora, 2007.<\/p>\n Despejada definitivamente la cuesti\u00f3n con la sanci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial, analizar\u00e9 sus caracter\u00edsticas.<\/p>\n Cosas inmuebles o muebles: la primera imagen que nos viene a la mente es la de los inmuebles. Pero, aunque no es lo m\u00e1s frecuente, podr\u00edan ser muebles, por ejemplo: el usufructo de determinado sector de un barco, o la primera clase de un avi\u00f3n privado. M\u00e1s all\u00e1 de esta disquisici\u00f3n, nuestro estudio se centrar\u00e1 en los inmuebles.<\/p>\n Cosas divisibles o indivisibles: tampoco deben necesariamente ser divisibles. Recordemos que por el art. 228, \u201cson cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homog\u00e9neo y an\u00e1logo tanto a las otras partes como a la cosa misma\u201d. Con este criterio, un l\u00e1piz o una estatua ser\u00edan indivisibles y, claramente, no admitir\u00edamos un derecho real sobre un pedazo de l\u00e1piz o la cabeza de una estatua. En cambio, lo podr\u00edamos constituir sobre un campo.<\/p>\n Pero, adem\u00e1s, hay un criterio econ\u00f3mico, de utilidad, pues \u201cLas cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antiecon\u00f3mico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentaci\u00f3n del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales\u201d. Pues bien, por ejemplo, un campo que no puede dividirse porque no constituye una unidad econ\u00f3mica, o un edificio todav\u00eda no sometido a propiedad horizontal, admiten la constituci\u00f3n de derechos reales sobre sus partes materiales.<\/p>\n Sabido es que en materia de derechos reales se exige la m\u00e1xima determinaci\u00f3n de la cosa que constituye su objeto.<\/p>\n Para la determinaci\u00f3n de los inmuebles debe tenerse presente la ley nacional 17.801 que establece en su art. 12 que el asiento de matriculaci\u00f3n se redactar\u00e1 \u201csobre la base de breves notas que indicar\u00e1n la ubicaci\u00f3n y descripci\u00f3n del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizaci\u00f3n. Adem\u00e1s, cuando existan, se tomar\u00e1 raz\u00f3n de su nomenclatura catastral, se identificar\u00e1 el plano de mensura correspondiente y se har\u00e1 menci\u00f3n de las constancias de trascendencia real que resulten\u201d.<\/p>\n A su vez existen normas reglamentarias locales y catastrales que, por ser facultades reservadas a las provincias, no tienen id\u00e9nticas especificaciones ni avances tecnol\u00f3gicos. Hay provincias que desde hace mucho tienen organizados sus catastros y una interrelaci\u00f3n constante con los registros inmobiliarios, pero otras presentan menos avances.<\/p>\n Por otra parte, la ley nacional de catastro 26.209\/2006 tiende a la actualizaci\u00f3n catastral y a una estrecha cooperaci\u00f3n con el registro. Antes de la sanci\u00f3n de la ley, provincias como la de Buenos Aires ten\u00edan su propia ley catastral.<\/p>\n En lo que ata\u00f1e a nuestro tema, \u00bfc\u00f3mo se determina la parte material? \u00bfHa menester de un plano de mensura? \u00bfBastar\u00e1 con un croquis? Claro que, si damos el sentido estricto que la Real Academia Espa\u00f1ola da a esta palabra, no ser\u00eda suficiente pues significa: \u201c1. m. Dise\u00f1o ligero de un terreno, paisaje o posici\u00f3n militar, que se hace a ojo y sin valerse de instrumentos geom\u00e9tricos\u201d. Es que la exigencia de la determinaci\u00f3n exige de precisi\u00f3n: ubicaci\u00f3n, medidas, superficie, rumbos.<\/p>\n No es el sentido que se le ha dado en la pr\u00e1ctica notarial, pues confeccionado otrora hasta por el propio notario, desde hace mucho tiempo se exigen mayores precisiones y, por tanto, la intervenci\u00f3n de un profesional de la agrimensura.<\/p>\n De manera que, en el caso de constituci\u00f3n de derechos reales sobre partes materiales, solicitar\u00edamos al profesional agrimensor el croquis de la ubicaci\u00f3n en el terreno, con indicaci\u00f3n de medidas y superficie y linderos, con la misma precisi\u00f3n de un plano de mensura, pero sin necesidad de registrarlo. Sin embargo, como se ver\u00e1 m\u00e1s adelante en materia de derechos reales de garant\u00eda, ser\u00e1 necesario proyectar un plano de subdivisi\u00f3n.<\/p>\n Podr\u00eda denominarse \u201ccroquis de deslinde de superficie al efecto de constituir derecho real de (por ejemplo) usufructo, sobre parte material\u201d. Pero esta opini\u00f3n no es un\u00e1nime, as\u00ed en la Provincia de Buenos Aires, en materia de superficie, se exige plano de mensura, sea que abarque, o no, el total del inmueble (resoluci\u00f3n N\u00b0 9\/2018 de la Agencia de Recaudaci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires, ARBA).<\/span><\/p>\n Hay comunidad de derechos reales siempre que dos o m\u00e1s personas sean titulares de un derecho real que, por su contenido, s\u00f3lo admite el ejercicio por parte de una persona (derechos reales exclusivos). Los derechos reales exclusivos son el dominio, el usufructo, la propiedad horizontal, la propiedad horizontal especial, el tiempo compartido y el cementerio privado, la superficie, el uso y la habitaci\u00f3n.<\/p>\n As\u00ed como el condominio es la comunidad del derecho real de dominio, del mismo modo habr\u00e1 copropiedad horizontal, cousufructo, co\u00faso o cohabitaci\u00f3n, etc. En todos estos casos hay titularidad de cuotas sobre un objeto unitario, lo que significa, como dice Jorge Alterini2<\/a>, que la titularidad de los comuneros sobre el objeto com\u00fan no se fracciona en partes materiales, sino que se extiende a la totalidad de la cosa, seg\u00fan partes indivisas, ideales, al\u00edcuotas, o proporciones sobre el todo. Es que la mitad, el tercio o el cuarto, que conforman la titularidad de cada comunero, no se aplican a una porci\u00f3n de la cosa materialmente determinada, sino que inciden sobre cada una de las mol\u00e9culas integrativas de esa cosa.<\/p>\n El art. 1888 distingue entre derechos reales sobre cosa propia o parcialmente propia y ajena, y enumera entre los primeros el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.<\/p>\n Veremos qu\u00e9 ocurre con esta distinci\u00f3n y el objeto de este estudio.<\/p>\n3. Particularidades en el C\u00f3digo Civil y Comercial
\nde la Naci\u00f3n<\/h3>\na. Cosas que admiten la constituci\u00f3n de derechos reales por partes materiales<\/h4>\n
b. Determinaci\u00f3n<\/h4>\n
c. Distinci\u00f3n con la \u201cparte indivisa\u201d de una cosa: con el condominio y otras comunidades de derechos reales<\/h4>\n
III. Derechos reales que pueden constituirse sobre partes materiales<\/h2>\n
1. Derechos reales sobre cosa propia<\/h3>\n