Alicia Puerta de Chac\u00f3n e Irene Pujol Zizzias<\/p>\n
I. Conclusiones. II. Fundamentos. a. Aplicaci\u00f3n de pleno derecho al CI estructurado bajo la ley 13.512. b. Adecuaci\u00f3n formal del CI bajo la tipolog\u00eda de dominio y condominio. c. Adecuaci\u00f3n de CI bajo formas asociativas, cooperativas o mixtura
\nde derechos. d. Adecuaci\u00f3n estructural<\/p>\n
1. La seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario y el principio de especialidad exigen que accedan al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) todos los reglamentos convencionales de los conjuntos inmobiliarios (CI) preexistentes con independencia de la configuraci\u00f3n jur\u00eddica que hubiesen adoptado. El art. 2073 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCyC) no distingue entre conjuntos inmobiliarios anteriores o posteriores a su vigencia y el art. 2075 (segundo p\u00e1rrafo) impone que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial.<\/p>\n
2- La adecuaci\u00f3n de los CI al r\u00e9gimen legal se cumple de dos maneras: operativa o formal, y ambas deben obtener emplazamiento registral.<\/p>\n
3.- Por imperio del art. 7\u00b0 (primer p\u00e1rrafo) del CCyC, las normas del Cap\u00edtulo 1 del T\u00edtulo VI del Libro Cuarto de los Derechos Reales se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jur\u00eddicas de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Es una adecuaci\u00f3n operativa funcional porque ata\u00f1e al ejercicio de los derechos de los titulares de las unidades privativas (por ejemplo: cobro ejecutivo de expensas, existencia del consorcio, funcionamiento de sus \u00f3rganos, etc.).<\/p>\n
4.- La adecuaci\u00f3n prevista por el art. 2075 (tercer p\u00e1rrafo) es en principio constitucional. No se trata de un acto de disposici\u00f3n, sino que es un acto neutro de conversi\u00f3n por imperio de la ley. La escritura p\u00fablica de adecuaci\u00f3n formal no modifica ni transforma el o los derechos, sino que los adapta al r\u00e9gimen legal imperativo espec\u00edfico. El registrador debe tomar raz\u00f3n del documento portante del acto jur\u00eddico de adecuaci\u00f3n con la subsistencia de los grav\u00e1menes y\/o las cautelares. No es exigible ni el asentimiento conyugal, ni la conformidad de acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales que graven el inmueble. Y la inhibici\u00f3n del o los propietarios no obsta a la inscripci\u00f3n.<\/p>\n
5.- En el caso de adecuaci\u00f3n funcional, en cumplimiento de los principios de legalidad y especialidad registral, el notario o el funcionario p\u00fablico que autorice cualquier acto dispositivo del derecho que comprenda a la unidad privativa, se encuentra legitimado para rogar la inscripci\u00f3n. del reglamento. Tambi\u00e9n el propietario en todo caso. El RPI debe dejar constancia en los asientos de matriculaci\u00f3n del o los inmuebles respectivos (sea la parte privativa y\/o de uso com\u00fan) de su individualizaci\u00f3n como CI (art. 12 LRI), e incorporar los respectivos reglamentos.<\/p>\n
Los conjuntos inmobiliarios (CI) que enuncia el art. 2073 del CCyC carec\u00edan de r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico con anterioridad a la sanci\u00f3n de este C\u00f3digo y esta circunstancia provoc\u00f3 que se aplicaran diversas configuraciones jur\u00eddicas de derechos personales y de derechos reales o la mixtura de ellos, violentando en muchos casos las normas estatutarias de los derechos reales del C\u00f3digo Civil y de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal (PH), a\u00fan a instancia de las normas locales urban\u00edsticas.<\/p>\n
El principio de igualdad y el de seguridad jur\u00eddica que postula el CCyC, as\u00ed como la naturaleza de los derechos que vinculan a las personas con los inmuebles, justifican la aplicaci\u00f3n aun retroactiva del r\u00e9gimen legal de los CI que estatuye el CCyC. El art. 7\u00b0 establece el principio infra constitucional de irretroactividad de la ley, salvo disposici\u00f3n legal que establezca la retroactividad y el l\u00edmite de esta facultad es la afectaci\u00f3n de derechos amparados por garant\u00edas constitucionales. La aplicaci\u00f3n retroactiva de una ley se justifica si es m\u00e1s beneficiosa para el titular del derecho constituido, m\u00e1xime si es consumidor inmobiliario1<\/a><\/span>. Con mayor raz\u00f3n respecto de los CI que carec\u00edan con anterioridad al CCyC de un r\u00e9gimen legal espec\u00edfico y las configuraciones jur\u00eddicas a que fueron sometidos les acarrean diversas patolog\u00edas, en tanto no responden a su <\/span>realidad f\u00edsica, jur\u00eddica, social y econ\u00f3mica, a m\u00e1s de no gozar de publicidad registral.<\/p>\n La ley exige que desde la entrada en vigencia los conjuntos inmobiliarios constituidos con anterioridad deben adaptarse al nuevo r\u00e9gimen de fondo; pero, reconoci\u00e9ndose y respet\u00e1ndose los derechos patrimoniales y los efectos de las convenciones producidas con anterioridad, las cuales siguen siendo v\u00e1lidas y surten plenos efectos. No se trata de desconocer derechos sino de corregirlos para el futuro, porque en virtud de la omisi\u00f3n legislativa tuvieron que nacer con una configuraci\u00f3n defectuosa e inadecuada (mediante su encuadre en otros derechos reales, o combinando derechos personales con reales, forzados con calzador para regular esta nueva realidad no prevista en aquel tiempo, en virtud del numerus clausus<\/span>). Y en la mayor\u00eda de los casos sin oponibilidad suficiente de sus reglamentos, debido a la falta de una ley de fondo que regulara a los conjuntos inmobiliarios.<\/p>\n Adem\u00e1s, como en materia de derechos reales rige el orden p\u00fablico, y el art. 1884 del CCyC establece que es nula la configuraci\u00f3n de un derecho real no previsto en la ley o su modificaci\u00f3n, la nueva ley que ordena la adecuaci\u00f3n a PHE no es supletoria y se aplica a los efectos de los contratos en curso de ejecuci\u00f3n (art. 7 \u00faltimo p\u00e1rrafo del CCyC).<\/p>\n No se comparte el criterio que sostiene la inconstitucionalidad de esta norma y que no resulta aplicable por no establecer plazo, ni sanci\u00f3n2<\/a><\/span>. Lo primero porque los deberes u obligaciones sin plazos se rigen por lo dispuesto en el art. 887 del CCyC; y lo segundo porque las normas del C\u00f3digo Civil y Comercial a diferencia de las penales, no siempre expresan cual es la sanci\u00f3n ante su incumplimiento, como sucede con el art. 2056 del CCyC. No obstante, se entiende que la sanci\u00f3n en caso de incumplimiento de normas de orden p\u00fablico es la nulidad salvo que se disponga otra cosa en forma expresa, como la inoponibilidad o la aplicaci\u00f3n de forma imperativa de la norma que se trata de eludir (art. 12 del CCyC).<\/p>\n Tampoco de lege ferenda <\/span>se propone su derogaci\u00f3n, especialmente si se encuentran destinados a vivienda. Es m\u00e1s, se postula el acceso registral de los reglamentos convencionales de todos los CI preexistentes como se ha declarado en eventos precedentes3<\/a><\/span>, por considerar que ello en el caso de conjuntos inmobiliarios destinados a viviendas resulta lo m\u00e1s valioso no solo para el consumidor inmobiliario, sino tambi\u00e9n para los terceros, porque brinda seguridad jur\u00eddica y garantiza la igualdad ante la ley, entre muchas otras ventajas comparativas.<\/p>\n En virtud del art. 7 reforzado por el art. 2075 del CCyC, las normas de propiedad horizontal especial contenidas en el CCyC se aplican a todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes, cualquiera sea su configuraci\u00f3n jur\u00eddica4<\/a><\/span> .<\/p>\n Sin perjuicio de ello, la adecuaci\u00f3n a PHE, de los CI preexistentes que guardan las caracter\u00edsticas previstas por el art. 2074, requiere analizar en cada caso el casuismo de la diversa tipolog\u00eda del encuadre jur\u00eddico, en orden a los aspectos registrales.<\/p>\n Esta cuesti\u00f3n puede ser abordada de dos maneras: la adecuaci\u00f3n formal o estructural y la adecuaci\u00f3n funcional u operativa. La primera importa adaptar convirtiendo formalmente la configuraci\u00f3n jur\u00eddica del derecho del titular, sincerando la misma y ajust\u00e1ndola a lo que realmente es y refiere a los instrumentos que se deben otorgar para afectar el CI a PHE. Es decir, no en el sentido de transformar una cosa en algo distinto, sino en sustituir una configuraci\u00f3n del todo no adecuada por otra de igual significaci\u00f3n5<\/a><\/span>, pero que resulta adecuada a la realidad. La segunda concierne a la aplicaci\u00f3n del CCyC a las consecuencias jur\u00eddicas de los CI preexistentes conforme lo dispone el art. 7\u00ba primer p\u00e1rrafo del CCyC.<\/p>\n La adecuaci\u00f3n a la propiedad horizontal se dio \u2013de hecho\u2013 antes de la sanci\u00f3n del CCyC a espaldas del ordenamiento positivo vigente, violentando las normas de la ley 13.512 para edificios construidos en terreno com\u00fan. Por ello, el art. 2075 CCyC opera como una suerte de convalidaci\u00f3n o legitimaci\u00f3n de aquellas situaciones patol\u00f3gicas.<\/p>\n Se entiende que para el titular de la unidad funcional no se suprimen ni limitan derechos previamente acordados, se aplica de pleno derecho la PHE retroactivamente, sin que sea necesario modificar el plano de subdivisi\u00f3n, ni el reglamento de PH emplazado en el registro. Estos casos no requieren la escritura de adecuaci\u00f3n al nuevo r\u00e9gimen legal que deba inscribirse en el registro. El inmueble ya se encuentra afectado a PH y compete al notario autorizante del acto dispositivo de las unidades funcionales calificar el nuevo derecho real de PHE (y por lo tanto que el terreno de la unidad es privativo, que las superficies cubiertas no son trascendentes, etc.) y al registro adecuar la terminolog\u00eda y t\u00e9cnica del CI.<\/p>\n Esta tipolog\u00eda tampoco presenta dificultades estructurales para la adecuaci\u00f3n formal del CI a la PHE. Por el contrario, corresponde encauzarla en la verdadera realidad jur\u00eddica, dado que estas urbanizaciones privadas receptan los reglamentos y el consorcio de propietarios que no comprenden el r\u00e9gimen legal del dominio ni del condominio. Los lotes o parcelas habr\u00e1n de convertirse en las partes privativas y los accesos, calles interiores y tambi\u00e9n otros espacios comunes (plaza, quincho, piscina, etc\u00e9tera) en las partes comunes del CI (arts. 2074, 2076 y 2077). Las partes indivisas del condominio operan la conversi\u00f3n en las partes comunes. En cuanto al r\u00e9gimen convencional de los l\u00edmites a los derechos previstos en los reglamentos convencionales (administraci\u00f3n, convivencia, construcciones, etc.) incorporados a los t\u00edtulos, se legaliza bajo el ropaje de la PHE (y pasan a formar parte del reglamento de PHE).<\/p>\n Algunas normas locales admiten la adecuaci\u00f3n autom\u00e1tica de esta estructura jur\u00eddica sin requerir un nuevo plano de divisi\u00f3n del inmueble, basta incorporar a la mensura preexistente una planilla anexa con los porcentuales de las partes comunes de la PHE (Santa Fe, San Juan).<\/p>\n Tambi\u00e9n una alternativa que facilita la adecuaci\u00f3n operativa de estas configuraciones consiste en que, cumpliendo con el principio de especialidad registral (art. 12 LRI), en los casos de disposici\u00f3n jur\u00eddica del inmueble (dominio) o parte indivisa (condominio), a petici\u00f3n del notario o juez autorizante del acto, el registro deje constancia en el asiento de matriculaci\u00f3n del inmueble respectivo, el cual describe sus caracter\u00edsticas, que el mismo integra un CI con individualizaci\u00f3n de su denominaci\u00f3n y localizaci\u00f3n6<\/a><\/span>. Lo que tambi\u00e9n podr\u00eda ocurrir por petici\u00f3n de uno o varios propietarios interesados aun sin acto de disposici\u00f3n, en virtud del inter\u00e9s que se publicite la realidad, sin que nadie pueda tener inter\u00e9s leg\u00edtimo en oponerse a ello, porque solo publicita el reglamento existente.<\/p>\n Otro problema son los CI preexistentes en que se ha transmitido el condominio sobre la totalidad del inmueble y existe un convenio de partici\u00f3n del uso de las parcelas. Esta anomal\u00eda lesiona gravemente el derecho del adquirente inmobiliario que edifica su vivienda en terreno que no es totalmente propio, con las consecuencias disvaliosas que ello trae aparejado. La adecuaci\u00f3n operativa autom\u00e1tica es una herramienta valiosa para superar estas patolog\u00edas que constituyen a veces un abuso del desarrollista7<\/a><\/span>, acompa\u00f1ada de la publicidad de los reglamentos. Esta anomal\u00eda es propia de lugares donde la normativa local no permite fraccionar o exige superficies m\u00ednimas mayores a la media y se utiliza esta figura en fraude a la ley. Se entiende que cuando estos conjuntos inmobiliarios ya se encuentran consolidados en dichas zonas, desgraciadamente las normas de ordenamiento territorial ya han sido violadas, pero no tiene sentido impedir que se apliquen las normas de propiedad horizontal especial para regular la convivencia, asambleas, cobro de expensas, etc., afectando in eternum<\/span> la vida de los mismos y los derechos de los consumidores inmobiliarios, m\u00e1xime cuando el art. 12 del CCyC exige la aplicaci\u00f3n de la normativa que corresponde en lo posible.<\/p>\n La adecuaci\u00f3n estructural es pol\u00e9mica en los CI organizados bajo formas asociativas, cooperativas o con la mixtura de derechos reales y personales (la entidad es due\u00f1a del CI o del sector afectado a los usos comunes y administradora del CI). El CCyC consagra la regla que la PHE es un derecho real de superior jerarqu\u00eda al derecho personal, al conferir un poder jur\u00eddico directo sobre la cosa con las facultades de persecuci\u00f3n y preferencia (arts. 1882 y 1886). La adecuaci\u00f3n de los mismos es obligatoria, puede ser exigida judicialmente y no es inconstitucional en principio. No obstante, el oponente que se considere afectado deber\u00e1 demostrar judicialmente que se afectan derechos constitucionales adquiridos a su costa. La realidad jur\u00eddica evidencia que la acci\u00f3n o cuota parte del adquirente en el CI enmascara la verdadera propiedad, generalmente, de significativo valor econ\u00f3mico. La decisi\u00f3n asamblearia debe aplicar la norma imperativa de la adecuaci\u00f3n. En todos los casos el CI debe ser publicitado e individualizado por el registro inmobiliario en el asiento de matriculaci\u00f3n del inmueble que pertenece a la entidad y el de la parte privativa si el derecho es mixto (art. 12 LRI). La adecuaci\u00f3n operativa o funcional en este supuesto es reconocida por la jurisprudencia8<\/a><\/span>.<\/p>\n El despacho un\u00e1nime en este sentido de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, se propone un procedimiento simplificado para la adecuaci\u00f3n estructural de los mismos, en sinton\u00eda al que ya hab\u00eda sido propuesto en otro Congreso de Derecho Societario9<\/a><\/span>, pero sin necesidad de la mentada reglamentaci\u00f3n legal que se sigue esperando, porque se aprovecha la aplicaci\u00f3n operativa de las normas de propiedad horizontal especial en virtud de los fundamentos expuestos.<\/p>\n Deber\u00e1 autorizarse a alguna persona a firmar las escrituras de transferencia de las unidades o porcentuales que corresponda, si existe una sociedad o asociaci\u00f3n preexistente, propietaria de alg\u00fan o algunos inmuebles en su caso. Esta decisi\u00f3n que debe ser tomada por la mayor\u00eda que corresponde a su tipo social y seg\u00fan sus estatutos.<\/p>\n Las provincias y todas las instituciones involucradas (catastros, registros, municipios, cajas jubilatorias, colegios profesionales, etc.) deber\u00e1n prever eximiciones impositivas y tarifarias, en tasas, derechos, honorarios m\u00e1ximos, aportes, etc., a los fines de facilitar a la regularizaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios, como as\u00ed tambi\u00e9n no exigir asentimiento conyugal, inexistencia de inhibiciones o grav\u00e1menes sobre los inmuebles, conformidad de acreedores o titulares de derechos reales que gravan al o los inmuebles, etc.<\/p>\n Debe tenerse presente que en alguna provincia como en Mendoza, el Registro, ante rogatorias para inscribir escrituras de adecuaci\u00f3n ha calificado las facultades dispositivas de los otorgantes de la escritura de adecuaci\u00f3n, exigiendo hasta ahora la ausencia de inhibici\u00f3n general de bienes de los otorgantes, en virtud del art. 127 de su CPCCyT, por entender que la misma implica un acto de modificaci\u00f3n de un derecho real.<\/p>\n Esto ha llevado a que, en la pr\u00e1ctica, la mayor\u00eda de los conjuntos inmobiliarios que desean adecuarse estructuralmente, no logran el emplazamiento definitivo en el Registro, sino provisional, hasta tanto todos los otorgantes del acto hayan levantado sus inhibiciones. Lo que es pr\u00e1cticamente imposible en conjuntos con gran cantidad de propietarios, en raz\u00f3n de que es sumamente com\u00fan \u2013por no decir en todos los casos\u2013, que exista un porcentaje de propietarios inhibidos. Esta situaci\u00f3n se transforma en una especie de espiral c\u00edclica, ya que si se trabaja para levantar las existentes, aparecen otras nuevas y as\u00ed sucesivamente. Como consecuencia, ello ha llevado incluso al vencimiento de inscripciones provisionales con la consecuente reversi\u00f3n registral al dominio originalmente inscripto.<\/p>\n Los operadores del Derecho, y el Estado en particular, no pueden desentenderse de las consecuencias disvaliosas que la lectura literal de una norma puede generar; m\u00e1xime en provincias como en Mendoza con gran cantidad de conjuntos preexistentes y donde no se permiti\u00f3 su configuraci\u00f3n como propiedad horizontal.<\/p>\n Es indudable que los sistemas de publicidad deben otorgar seguridad, y una de las formas de lograrla es que la realidad catastral, registral, notarial y f\u00e1ctica coincidan.<\/p>\n Por lo tanto, debe superarse la lectura literal de la misma y proceder a la interpretaci\u00f3n sist\u00e9mica, finalista y din\u00e1mica del art\u00edculo en cuesti\u00f3n.<\/p>\n La doctrina se ha manifestado en el sentido que la adecuaci\u00f3n dispuesta por el art. 2075 del CCyC no es un acto de disposici\u00f3n, ni que en modo alguno disminuye el valor de los bienes, sino todo lo contrario. Adem\u00e1s, la unidad funcional en un conjunto inmobiliario adecuado a la normativa de propiedad horizontal especial es m\u00e1s valiosa que un lote de un conjunto preexistente no adecuado, configurado con otros derechos personales y\/o reales que no encajan a su realidad. Esos armados jur\u00eddicos, responden generalmente a las exigencias e intereses solo del emprendedor que proyect\u00f3 el complejo, y se propicia por la falta de registraci\u00f3n la multiplicidad de reglamentos, que no resultan oponibles a todos, desvirtu\u00e1ndose la finalidad y planificaci\u00f3n \u00fanica que requiere el sistema, por lo que no ofrecen seguridad o garant\u00eda a los consumidores inmobiliarios, ni menos a los acreedores de \u00e9stos. Cabe destacar que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal impuesto evita el gobierno hegem\u00f3nico y perpetuo de los emprendedores, un desigual c\u00f3mputo de las mayor\u00edas posibilita la conformaci\u00f3n formal de un consorcio con personalidad y seguridad absoluta de la existencia de un patrimonio separado de cada propietario, ofrece seguridad y agilidad para cobrar las expensas, la obligaci\u00f3n de rendir cuentas por parte del administrador y la posibilidad de removerlo por mayor\u00eda absoluta, etc. Es claro que la adecuaci\u00f3n no consiste en una transformaci\u00f3n sino en acomodar y transparentar la realidad10<\/a><\/span>. Es un sinceramiento porque el conjunto inmobiliario preexistente al reunir los caracteres jur\u00eddicos del art. 2074 del CCyC que son los mismos de la propiedad horizontal \u2013con excepci\u00f3n al cerramiento que no es esencial en virtud del art. 2079 del CCyC\u2013 y las particularidades del objeto que se reflejan en distintas partes comunes y privativas, es en realidad una propiedad horizontal especial, en la que se utiliz\u00f3 para su configuraci\u00f3n otros ropajes jur\u00eddicos existentes en su momento. Por eso la ley exige el ajuste al tipo legal que ordena y refleja la realidad, mediante una norma de orden p\u00fablico, que impone un deber legal, en la que est\u00e1n en juego intereses sociales, la seguridad jur\u00eddica de todos y que en nada disminuye el patrimonio del deudor.<\/p>\n Por todo ello, se ha sostenido que no debe exigirse asentimiento conyugal, conformidad de los acreedores hipotecarios, que los propietarios no est\u00e9n inhibidos, etc. En este sentido cabe recordar que se ha pronunciado la Primera Jornada Notarial de Mendoza el 31 de octubre \/ 1 de noviembre de 2019, al concluir que: \u201cEl otorgamiento del reglamento de PH es un acto de administraci\u00f3n, ya que no provoca desplazamiento de un valor del patrimonio\u201d; y respecto espec\u00edficamente de la inhibici\u00f3n que: \u201cno es requisito el pedido del informe de inhibici\u00f3n del constituyente, para el acto de constituci\u00f3n del derecho real de propiedad horizontal. Casi la totalidad de registros de la Rep\u00fablica Argentina, se enrolan en esta teor\u00eda. La (mal nombrada) modificaci\u00f3n del derecho real de propiedad, no altera la capacidad patrimonial del titular registral constituyente, ni la pone en riesgo a los efectos del resultado del proceso judicial\u201d. Tambi\u00e9n la 2\u00b0 Jornada Notarial de Mendoza de fecha 3 y 4 de noviembre del a\u00f1o 2022, concluy\u00f3 que: \u201cLa adecuaci\u00f3n, no es un acto de disposici\u00f3n sino meramente conservatorio; por lo que no resulta procedente la exigencia de asentimientos conyugales ni convivenciales, ni la libertad de disposici\u00f3n de sus otorgantes. Tampoco es exigible la conformidad de acreedores (hipotecarios\/ embargantes) usufructuarios, o usuarios\u201d. En la 42 Jornada Notarial Bonaerense realizada desde el 16 al 19 de marzo de 2022 se concluy\u00f3 que la adecuaci\u00f3n no es un acto dispositivo. \u201cPor lo t<\/span>anto no se requiere la solicitud de certificados registrales (art. 23 de la ley 17.801), ni el otorgamiento de asentimientos conyugales\/convivenciales ni la conformidad de los acreedores\u201d.<\/p>\n La doctrina, en sentido coincidente, ha explicado que \u201cla adecuaci\u00f3n es un acto de ajuste a la nueva normativa y que no se debe exigir libertad de disposici\u00f3n de los titulares comprometidos\u201d11<\/a><\/span>. Tambi\u00e9n se ha sostenido que \u201chay que destacar que al mantenerse el objeto del derecho real (fracci\u00f3n de terreno), el destino y utilidad de la parcela (ahora unidad privativa), los grav\u00e1menes y las medidas cautelares, no puede considerarse la existencia de menoscabo econ\u00f3mico para el titular de dominio (ahora del derecho real de P.H.E.) ni para sus acreedores\u201d12<\/a><\/span>. Y, es m\u00e1s, se aclar\u00f3 al respecto que la adecuaci\u00f3n no solo es m\u00e1s beneficiosa desde todos los puntos de vista, sino que tambi\u00e9n demuestra, \u201cpalmaria y categ\u00f3ricamente, que es posible que se acomode, ajuste, adapte y robustezca el derecho real, sin que se lo modifique, ni que se lo altere en su sustancia, sin que se convierta ni transforme; de ah\u00ed que su terminolog\u00eda no est\u00e9 incluida en la definici\u00f3n de la estructura legal del art. 1884, C\u00f3digo Civil y Comercial, por ser un concepto aut\u00f3nomo\u201d \u2013 Ver al respecto: \u201cConjuntos inmobiliarios. La base constitucional de la adecuaci\u00f3n operativa y la trayectoria evolutiva de su concepto\u201d13<\/a><\/span>.<\/p>\n Debe resaltarse la paradoja de que generalmente, al que se intenta proteger con la exigencia de que todos los propietarios no est\u00e9n inhibidos para poder adecuar, es el propio Estado quien ejerce la prerrogativa que generalmente tiene de inhibir sin necesidad de constatar que el demandado no tenga otros bienes, y al mismo tiempo es el que ordena y debe propender a la adecuaci\u00f3n de los CI, a la libre transmisibilidad de los bienes, a la seguridad jur\u00eddica y a la protecci\u00f3n del consumidor inmobiliario. Y en esta l\u00ednea, el registrador tambi\u00e9n es el destinatario de la orden legal de adecuar a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al tipo de propiedad horizontal especial, norma imperativa dispuesta por ley de fondo. Siendo que la normativa local de inhibiciones no afectar\u00e1 al acreedor inhibiente, debe hacer prevalecer una norma superior que es compatible con la interpretaci\u00f3n finalista de las normativas locales (art. 2 del CCyC).<\/p>\n Cabe agregar tambi\u00e9n que esta posici\u00f3n tiene ya pronunciamiento judicial favorable en Mendoza. En efecto, en el marco de una pretensi\u00f3n de levantamiento de una inhibici\u00f3n al solo efecto de lograr la inscripci\u00f3n de una adecuaci\u00f3n, la jueza del Primer Juzgado Tributario de la Primera Circunscripci\u00f3n de Mendoza, la Dra. Gabriela \u00c1balos, en los autos 1843495 caratulados \u201cMunicipalidad de Guaymall\u00e9n C\/ Barugel Sandra P\/Apremio\u201d, dispuso desestimar el pedido de levantamiento de la inhibici\u00f3n, \u201chaci\u00e9ndose saber a las partes y a las reparticiones p\u00fablicas correspondientes, que la medida trabada en estos autos no resulta un obst\u00e1culo legal a la realizaci\u00f3n de los tr\u00e1mites del art. 2075 tercer p\u00e1rrafo del CCyC\u201d14<\/a><\/span>.<\/p>\n Al respecto debe recalcarse que la Corte Suprema de Justicia de la Naci\u00f3n en torno a la interpretaci\u00f3n de las leyes ha sentado, que: \u201cdebe hacerse siempre evitando darles un sentido que ponga en pugna sus disposiciones, destruyendo las unas por las otras\u2026 debiendo computarse la totalidad de sus preceptos, de manera que armonicen entre s\u00ed\u2026 y buscar el verdadero significado profundo (conf. Fallos: 265:242; 278:62; 281:146; 296: 22; 297:142; 306: 721; 307: 993, entre muchos otros)\u2026 No pudiendo prescindirse de las consecuencias que derivan de cada criterio… (conf. Fallos: 269:55 y coincidentes)\u201d. Y se deben seguir las recomendaciones de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil del 2017 en las que se exhort\u00f3 con una mayor\u00eda abrumadora a \u201clos organismos municipales, provinciales y nacionales a eximir tributariamente y facilitar los actos necesarios para convertir a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al derecho de propiedad horizontal especial\u201d15<\/a><\/span>; siguiendo la l\u00ednea ya trazada desde antes de la vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial a favor de la aplicaci\u00f3n de la propiedad horizontal para estas urbanizaciones y el acceso de los reglamentos de las mismas al registro inmobiliario por las XXII Jornadas de Derecho Civil realizadas en C\u00f3rdoba en el a\u00f1o 2009.<\/p>\n Por \u00faltimo, los registros en cumplimiento con lo dispuesto por el art. 2075 del CCyC no solo deben propender a posibilitar y no obstaculizar el acceso al mismo de los reglamentos de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, sino que tambi\u00e9n en orden a lo dispuesto por dicha norma y el precepto del art. 12 del CCyC deben calificar e impedir que conjuntos inmobiliarios se sigan configurando como otros derechos reales, como por ejemplo: condominios con pacto de usos exclusivos, entre otros, en fraude a ley, en orden a la seguridad jur\u00eddica, al respeto a las leyes de orden p\u00fablico y la protecci\u00f3n de los consumidores inmobiliarios.<\/p>\n 1<\/a> Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda, La aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jur\u00eddicas existentes<\/span>, ed. Rubinzal-Culzoni Editores, \u00a757.5, p. 164. Conf. Colman Lerner, Horacio, Conjuntos inmobiliarios (countries y barrios cerrados). C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/span>, ed. Di Lalla, 2015, p. 71. Puerta de Chac\u00f3n, Alicia y Negroni, Mar\u00eda Laura, \u201cAdecuaci\u00f3n de los CI preexistentes. Normas operativas del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, LL 2016-C, 724.<\/p>\n<\/div>\n 2<\/a> Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana, \u201cConjuntos inmobiliarios en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, La Ley 2015-B, 869 y ss. Conf. Compagnucci de Caso, Rub\u00e9n H., \u201cConjuntos inmobiliarios. Previsiones del C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, La Ley 27\/03\/17.<\/p>\n<\/div>\n 3<\/a> XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Comisi\u00f3n N\u00ba 4. Derechos Reales. \u201cFormas coparticipativas de propiedad: tendencias actuales\u201d (C\u00f3rdoba, 2009) y XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Comisi\u00f3n Derechos Reales, \u201cConjuntos Inmobiliarios\u201d (La Plata 2017).<\/p>\n<\/div>\n 4<\/a> Ver voto mayoritario en el fallo del a\u00f1o 2023 de la 1era C\u00e1mara de Apelaciones en lo Civil, Comercial de San Isidro en pleno, en el caso \u201cSausalito Club S.A. c\/ Cibra S.A. s\/ cobro de expensas\u201d, S I- 14329-2020.<\/p>\n<\/div>\n 5<\/a> Se toma el t\u00e9rmino convertir seg\u00fan la definici\u00f3n dada por la Real Academia Espa\u00f1ola, en el sentido \u201cprml. Fil. Dicho de una palabra o de una proposici\u00f3n. Sustituirse por otra de igual significaci\u00f3n\u201d https:\/\/www.rae.es.<\/p>\n<\/div>\n 6<\/a> Negroni, M., \u201cAdecuaci\u00f3n notarial y registral progresiva de los conjuntos inmobiliarios preexistentes\u201d, AR\/OC\/1680\/2020. De Hoz, M. y Linares de Urrutigoity, M., \u201cAdecuaci\u00f3n operativa en sede notarial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes\u201d, AR\/DOC\/3274\/2020.<\/p>\n<\/div>\n 7<\/a> Puerta de Chac\u00f3n, A.; Pujol de Zizzias, I. y Negroni, M., \u201cConjuntos Inmobiliarios privados\u201d, en C\u00f3digo Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado<\/span>, dir. Zannoni, E.; coord. Kemelmajer de Carlucci, A., ed. Astrea, T 13, Bs. As., 2012, p. 534 a 671. Pujol de Zizzias, I. y Linares de Urrutigoity, M. \u201cBarrios privados y otros CI en Mendoza. \u00bfSon \u00fatiles las soluciones de Buenos Aires en Mendoza?\u201d, <\/span>LL Gran Cuyo 2008 (mayo), p. 313 y LL Gran Cuyo 2008 (junio), p. 422. Pujol de Zizzias, I., \u201cOrdenamiento territorial y barrios privados o cerrados\u201d, en \u201cDesaf\u00edos jur\u00eddicos de la implementaci\u00f3n de la Ley de Ordenamiento territorial y Usos del Suelo de la Provincia de Mendoza\u201d, en Nuevos desaf\u00edos jur\u00eddicos del ordenamiento territorial<\/span>, coord. P\u00e9rez Hualde, A. y Lara, A., Ediunc, Mendoza, 2019, Colecci\u00f3n Territorios, p. 125 y ss.<\/p>\n<\/div>\n 8<\/a> CCCSan Isidro: Fallo plenario \u201cSausalito Club S.A. C\/ Cibra S.A. s\/ cobro ejecutivo de expensas\u201d, SI-14329-2020 J.13) y doctrina y jurisprudencia citada en los votos de la mayor\u00eda.<\/p>\n<\/div>\n 9<\/a> Pujol Zizzias, Irene y Linares de Urrutigoity, Martha, ponencia presentada al XIII Congreso de Derecho Societario, Mendoza, 2016. Dicha propuesta consist\u00eda en que se reglamente mediante normativas locales o nacionales, un procedimiento mixto de adecuaci\u00f3n notarial y judicial abreviado. Cabe recordar en este sentido, la XXXII Jornada Notarial Argentina (Bs. As., 2016) que advirti\u00f3 la necesidad de una normativa de fondo que establezca plazo razonable, procedimiento y sanci\u00f3n. (Ver: Conclusiones de la Comisi\u00f3n IV de Derechos Reales coordinada por el Not. Marcelo De Hoz).<\/p>\n<\/div>\n 10<\/a> Pujol Zizzias, Irene, y Linares de Urrutigoity, Martha, \u201cAdecuaci\u00f3n de los conjuntos inmobiliarios. Barrios privados, con especial referencia a la Provincia de Mendoza\u201d, LL Gran Cuyo 2017 julio 1 (cita: TR LALEY AR\/DOC\/1428\/2017).<\/p>\n<\/div>\n 11<\/a> De Hoz, Marcelo y otra, \u201cAdecuaci\u00f3n operativa en sede notarial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes\u201d, La Ley, 19\/19\/2020. 3 LA LEY 2020-F,5. TR LALEY AR\/DOC\/3274\/2020.<\/p>\n<\/div>\na. Aplicaci\u00f3n de pleno derecho al CI estructurado
\nbajo la ley 13.512<\/h3>\nb. Adecuaci\u00f3n formal del CI bajo la tipolog\u00eda de dominio y condominio<\/h3>\n
c. Adecuaci\u00f3n de CI bajo formas asociativas, cooperativas o mixtura de derechos<\/h3>\n
d. Adecuaci\u00f3n estructural<\/h3>\n
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