{"id":49421,"date":"2024-05-06T10:00:00","date_gmt":"2024-05-06T13:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=49421"},"modified":"2025-01-03T11:52:08","modified_gmt":"2025-01-03T14:52:08","slug":"reflexiones-en-torno-al-objeto-de-la-calificacion-registral","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=reflexiones-en-torno-al-objeto-de-la-calificacion-registral","title":{"rendered":"Reflexiones en torno al objeto de la calificaci\u00f3n registral*"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n

Mart\u00edn Leandro Russo y Pedro Facundo S\u00e1enz<\/p>\n

I. Introducci\u00f3n. Ii. <\/span>Desarrollo. 1. El t\u00edtulo suficiente como objeto de la registraci\u00f3n. 2. Principio de legalidad y calificaci\u00f3n registral. 3. Extensi\u00f3n de la funci\u00f3n calificadora. 4. La autonom\u00eda de la voluntad y los l\u00edmites a la facultad calificadora. 5. Las formas extr\u00ednsecas y los testimonios digitales. Iii.<\/span> Conclusiones. Ponencias. Iv. <\/span>Bibliograf\u00eda<\/p>\n

I. Introducci\u00f3n<\/h2>\n

La ley 17.801 ha constituido un andamiaje jur\u00eddico que se ha mostrado \u00fatil y eficaz en la regulaci\u00f3n del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario, procurando una s\u00f3lida din\u00e1mica en dicho \u00e1mbito. Puede afirmarse que hay consenso entre los operadores jur\u00eddicos acerca de que sus disposiciones son claras y acertadas.<\/p>\n

Luego de 55 a\u00f1os de vigencia de esa norma, y sin perjuicio de los m\u00e9ritos y virtudes que cabe reconocerle, se nos invita a repensar el plexo de referencia.<\/p>\n

El transcurso del tiempo conlleva la inevitable aparici\u00f3n de nuevas realidades y necesidades en cualquier grupo humano, lo que acarrea la necesidad de una permanente consolidaci\u00f3n de un derecho vivo. Por lo tanto, el desaf\u00edo planteado resulta atinado y nos embarcaremos a su abordaje.<\/p>\n

Pocos son los t\u00f3picos que han generado tan arduo y prolongado debate en materia registral como la funci\u00f3n calificadora a la hora de establecer sus l\u00edmites y objeto. Los presentes esfuerzos estar\u00e1n destinados a compartir algunas reflexiones sobre el objeto de la calificaci\u00f3n, poniendo foco tanto en la dimensi\u00f3n formal como sustancial del documento registrable.<\/p>\n

Sin pretender agotar la tem\u00e1tica \u2013pretensi\u00f3n imposible de satisfacer\u2013 la intenci\u00f3n de estas consideraciones es analizar lo referente al l\u00edmite de la calificaci\u00f3n sobre aspectos que hubieren sido objeto de merituaci\u00f3n expresa por parte del autorizante del documento como as\u00ed tambi\u00e9n las implicancias de las nuevas tecnolog\u00edas en los aspectos formales del documento registrable.<\/p>\n

II. D<\/span>esarrollo<\/h2>\n

1. El t\u00edtulo suficiente como objeto de la registraci\u00f3n<\/h3>\n

Urbaneja1<\/a><\/span>, tomando la expresi\u00f3n de N\u00fa\u00f1ez Lagos, se\u00f1ala que los registros argentinos son de \u201ct\u00edtulos\u201d, siendo la inscripci\u00f3n meramente declarativa, rigi\u00e9ndose por la prioridad temporal que consagran los arts. 5, 17 a 19, y 22 a 25 de la ley 17.801. En nuestro sistema registral declarativo, la titulaci\u00f3n opera extrarregistralmente, por lo tanto, el efecto de la inscripci\u00f3n es dotar al derecho de oponibilidad plena, siendo por ende un presupuesto integrador del derecho adquirido2<\/a><\/span>.<\/p>\n

Desde un punto de vista amplio, se ha definido la publicidad como una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situaci\u00f3n o una relaci\u00f3n jur\u00eddica, es decir, lograr que algo sea p\u00fablico3<\/a><\/span>. Al efecto, ha dicho Alterini que esta actividad responde a la necesidad de dar a conocer situaciones jur\u00eddicas que pueden afectar intereses de quienes no fueron parte en las mismas4<\/a><\/span>.<\/p>\n

L\u00f3pez de Zaval\u00eda ense\u00f1a que la publicidad puede ser enfocada desde tres aspectos: como cognoscibilidad, como actividad y como medio. Lo que implica que la publicidad registral no es conocimiento efectivo, sino posibilidad de conocer; puede ser extra\u00edda en cualquier momento y est\u00e1 destinada al p\u00fablico5<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por ello, el objetivo fundamental de la publicidad reside en evitar la clandestinidad de las situaciones y relaciones jur\u00eddicas, impidiendo as\u00ed perjudicar intereses de terceros, que pueden verse privados de la garant\u00eda que les corresponde sobre el patrimonio de sus deudores afectados al cumplimiento de sus obligaciones (art. 242 CCyC), sin ninguna posibilidad de conocimiento6<\/a><\/span>.<\/p>\n

En el mismo sentido, Falbo, exponiendo las bondades del sistema registral argentino, ha dicho que la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo en el registro \u201ctiene como efecto principal perfeccionar el derecho real, haci\u00e9ndolo oponible res<\/span>pecto de ciertos terceros\u201d7<\/a><\/span>, habi\u00e9ndose ya verificado la transferencia por el cumplimiento de los requisitos intr\u00ednsecos, es decir, el t\u00edtulo y el modo suficientes.<\/p>\n

La inscripci\u00f3n tiene por efecto generar la presunci\u00f3n iuris tantum <\/span>atributiva del derecho que porta el documento registrado y el car\u00e1cter de la misma incide en la determinaci\u00f3n de sus efectos y, en consecuencia, en la oponibilidad o inoponibilidad del derecho frente a terceros interesados de buena fe8<\/a><\/span>.<\/p>\n

El emplazamiento registral definitivo \u2013y la consecuente publicidad\u2013 es la conclusi\u00f3n de un procedimiento en el que el agente competente deber\u00e1 avocarse al an\u00e1lisis del documento registrable, funci\u00f3n esta que encuentra su encuadre dentro del denominado \u201cprincipio de legalidad\u201d.<\/p>\n

2. Principio de legalidad y calificaci\u00f3n registral<\/h3>\n

Con motivo de esta tem\u00e1tica, r\u00edos de tinta han corrido \u2013y seguramente seguir\u00e1n corriendo\u2013 dando origen a un accidentado y hasta laber\u00edntico cauce que, con m\u00e1s o menos suerte, ha intentado ser recorrido por doctrinarios y magistrados. Por ese motivo, no es intenci\u00f3n de estas p\u00e1ginas adentrarnos a un an\u00e1lisis pormenorizado de la cuesti\u00f3n, sin embargo, hacer una breve y concienzuda rese\u00f1a del principio de legalidad y la proyecci\u00f3n de la funci\u00f3n calificadora resulta indispensable para nuestro prop\u00f3sito.<\/p>\n

Se ha dicho que el principio de legalidad, en materia registral, es \u201caquel por el cual se impone que los documentos que pretenden su inscripci\u00f3n y anotaci\u00f3n en el registro re\u00fanan los requisitos exigidos por las leyes para su registraci\u00f3n, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen, verificaci\u00f3n o calificaci\u00f3n que asegure su validez y perfecci\u00f3n\u201d9<\/a><\/span>.<\/p>\n

Claramente, se trata de una manifestaci\u00f3n o dimensi\u00f3n espec\u00edfica de las exigencias de todo Estado de Derecho, en tanto y en cuanto su verdadera vigencia exige el sometimiento de toda conducta al ordenamiento jur\u00eddico vigente. En este sentido, L\u00f3pez de Zaval\u00eda, citando a Garc\u00eda Pelayo, ha dicho: \u201cEl principio de legalidad significa que toda acci\u00f3n de la Administraci\u00f3n P\u00fablica o toda decisi\u00f3n de los Tribunales ha de ser una aplicaci\u00f3n de la ley\u201d10<\/a><\/span>.<\/p>\n

Lo cierto es que el principio de legalidad primigenio o gen\u00e9rico conlleva a que toda la actividad del poder se desarrolle dentro de los m\u00e1rgenes que el propio ordenamiento jur\u00eddico le dibuja, de manera tal que sus actos y decisiones no sean meras manifestaciones del capricho o antojo del agente sino expresi\u00f3n o derivaci\u00f3n de la norma jur\u00eddica. En esta exigencia de supremo valor pol\u00edtico y social hunde sus ra\u00edces el principio registral de legalidad que, en definitiva, no es otra cosa que una proyecci\u00f3n concreta de aquella.<\/p>\n

A decir de L\u00f3pez de Zaval\u00eda11<\/a><\/span> el principio de legalidad bien entendido abarca no s\u00f3lo la actividad consistente en examinar el documento cuya inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n se solicita sino, en general, toda actividad de la oficina.<\/p>\n

Para poder garantizar la efectiva vigencia de este principio es que el registrador debe someter a calificaci\u00f3n los documentos cuya inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n se le ruega. En ese orden de ideas, debemos tener presente que \u201ccalificar es, en general, formular un juicio respecto de la calidad o valor de algo. Con referencia al derecho registral, la calificaci\u00f3n, denominada tambi\u00e9n verificaci\u00f3n o examen, implica un juicio de cr\u00edtica jur\u00eddica, una tarea de control o contralor que opera a la manera de un tamiz, impidiendo el acceso de aquellos t\u00edtulos a cuya publicidad la ley pone alg\u00fan obst\u00e1culo\u201d12<\/a><\/span>.<\/p>\n

Explica Orelle que este plano de la legalidad se focaliza en la obligatoriedad del examen de los instrumentos presentados, y tiene por finalidad evitar (dentro de los l\u00edmites de la calificaci\u00f3n), que ingresen al registro instrumentos falsos o ap\u00f3crifos, pues el Estado no puede, a trav\u00e9s del organismo registral, cohonestar actos inexistentes, il\u00edcitos o inv\u00e1lidos13<\/a><\/span>.<\/p>\n

Nadie pone en duda entonces que el registrador no es un aut\u00f3mata que, de manera indiscriminada, publicita documentos. El previo examen o calificaci\u00f3n es reconocido por todos los operadores jur\u00eddicos como un instrumento necesario para garantizar la vigencia del rese\u00f1ado principio de legalidad en toda su multifac\u00e9tica extensi\u00f3n. La calificaci\u00f3n aparece, no como un derecho, sino como un deber del registrador, configurando una funci\u00f3n de naturaleza esencialmente administrativa y de car\u00e1cter independiente, \u00edntegra, obligatoria e inexcusable14<\/a><\/span>.<\/p>\n

Si bien es cierto que, en nuestro Derecho, la registraci\u00f3n inmobiliaria no tiene efectos convalidantes (art. 4 ley 17.801) y que la configuraci\u00f3n, redacci\u00f3n y autorizaci\u00f3n de los documentos registrables compete a notarios, magistrados y funcionarios administrativos, no es menos cierto que el registrador no podr\u00eda omitir el respectivo control de legalidad pues el otorgar publicidad a negocios jur\u00eddicos viciados generar\u00eda una inconveniente apariencia jur\u00eddica que, lejos de contribuir a la seguridad del tr\u00e1fico, terminar\u00eda por socavarla, contrariando, en definitiva, la raz\u00f3n misma de ser del organismo registral.<\/p>\n

3. Extensi\u00f3n de la funci\u00f3n calificadora<\/h3>\n

E<\/span>l pac\u00edfico consenso en cuanto a la necesidad y procedencia de la calificaci\u00f3n registral no se replica en lo atinente a los alcances y l\u00edmites de la misma, existiendo una gran pol\u00e9mica en la doctrina y la jurisprudencia sobre esta materia cuyo tratamiento exceder\u00eda ampliamente el objeto de este trabajo, sin embargo \u2013dejando de lado las disputas doctrinarias\u2013 corresponde fijar ciertas pautas para poder continuar avanzando con nuestro an\u00e1lisis.<\/p>\n

Las elucubraciones sobre la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral, tanto de quienes adoptan una postura restrictiva como de quienes pregonan una mayor amplitud, toman siempre como punto de partida el art. 8 de la ley nacional 17.801, el que literalmente establece: \u201cEl Registro examinar\u00e1 la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los documentos cuya inscripci\u00f3n se solicite, ateni\u00e9ndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos\u201d.<\/p>\n

A tenor de la letra del art\u00edculo, se advierte de manera indubitable que la \u201clegalidad de las formas extr\u00ednsecas\u201d cae dentro del objeto de calificaci\u00f3n del registrador. Sin perjuicio de este mandato expl\u00edcito, debe advertirse que dicha terminol\u00f3gica ha catalizado diferentes propuestas interpretativas, pues se trata de una expresi\u00f3n carente de la claridad deseada.<\/p>\n

Enrol\u00e1ndose en la tesis restrictiva, Pelosi sintetiza su postura en cuatro puntos fundamentales: i) deben valorarse las fuentes de la ley 17.801, observando que su antecedente m\u00e1s inmediato, el decreto-ley 11.643 de la Provincia de Buenos Aires, no incluy\u00f3 el examen de la capacidad de los otorgantes establecido en el art. 18 de la ley hipotecaria espa\u00f1ola; ii) el art. 8\u00b0 de la ley 17.801 \u201cs\u00f3lo autoriza al registro para observar la legalidad de las formas extr\u00ednsecas\u201d; iii) el principio esencial y condicionante (norma primaria) que fija la ley para la calificaci\u00f3n, tiene un doble contenido: a) legalidad de las formas extr\u00ednsecas y b) ateni\u00e9ndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos; iv) la forma extr\u00ednseca en sentido estricto, a que se refiere el art. 8\u00b0 la Ley 17.801, est\u00e1 constituida por las solemnidades que, seg\u00fan las leyes, deben observarse en la formaci\u00f3n de los documentos mencionados en los arts. 2\u00b0 y 3\u00b0 de la referida ley. En lo que respecta a las escrituras p\u00fablicas dichas solemnidades, actualmente, est\u00e1n prescriptas en los arts. 289, 290, 291, 202, 203, 303, 304, 305, 306 y 307 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.<\/p>\n

En el mismo orden de ideas, Garc\u00eda Coni<\/span>15<\/a><\/span>, circunscribe la funci\u00f3n calificadora al aspecto e<\/span>xtr\u00ednseco del documento aut\u00e9ntico, agregando que la calificaci\u00f3n intr\u00ednseca corresponde al juez o al notario.<\/p>\n

En virtud de dicha disposici\u00f3n, se erigi\u00f3 una postura autoral \u2013hoy en franco retroceso\u2013 seg\u00fan la cual el registrador solo pod\u00eda observar aquellos documentos que presentaran un defecto formal, haciendo foco en el aspecto instrumental, no pudiendo inmiscuirse en el contenido del acto instrumentado16<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por su parte, Moisset de Espan\u00e9s17<\/a><\/span>, indica que cuando se habla de formas extr\u00ednsecas se hace referencia al acto instrumental, es decir, a los requisitos propios del instrumento p\u00fablico de que se trate (por ejemplo, la competencia territorial del oficial p\u00fablico, su idoneidad con relaci\u00f3n al acto, la existencia de las firmas del oficial p\u00fablico y de los otorgantes). Sin embargo, este autor se\u00f1ala adem\u00e1s que el registrador debe indagar tambi\u00e9n aspectos vinculados con el contenido del acto, porque as\u00ed se lo impone la ley.<\/p>\n

Ampliando esos horizontes, Villaro18<\/a><\/span> entiende que los l\u00edmites que se adjudican a la funci\u00f3n calificadora del registro van m\u00e1s all\u00e1 de las formas extr\u00ednsecas y penetran en la validez de los actos dispositivos a trav\u00e9s de lo que resulte de los respectivos documentos, pero con la limitaci\u00f3n del art. 9 inc. a) de la Ley 17.801, esto es en la medida que exista una nulidad absoluta y manifiesta.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, y como medida preliminar, resulta de vital importancia aclarar las implicancias de la terminolog\u00eda empleada por el citado art. 8. En ese esfuerzo hermen\u00e9utico se muestran ilustradoras las reflexiones de Orelle, quien propone otra interpretaci\u00f3n de la expresi\u00f3n identificando \u201cforma extr\u00ednseca\u201d con literalidad del documento. En ese orden de ideas, el citado autor sostiene: \u201cque el registrador deba calificar las \u2018formalidades extr\u00ednsecas\u2019 quiere significar que no puede citar a los sujetos para interrogarlos, o auditar su capacidad, legitimaci\u00f3n o realidad de su declaraci\u00f3n negocial, o de las entregas, lectura, firmas, etc., porque estos presupuestos y elementos quedan bajo la exclusiva injerencia de quienes han intervenido en el acto (sujetos y agentes p\u00fablicos). Solo puede examinar literalmente el instrumento y comparar con los datos escritos en sus propios asientos\u201d19<\/a><\/span>.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de las disquisiciones acerca del significado de la terminolog\u00eda se\u00f1alada, consideramos acertado el criterio seg\u00fan el cual, de una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica de la ley registral nacional en su conjunto, cabe concluir que el registrador, en ejercicio de la funci\u00f3n calificadora, puede ir m\u00e1s all\u00e1 del aspecto formal extr\u00ednseco del documento.<\/p>\n

En primer lugar, y como lo hace notar Lopez de Zaval\u00eda, del propio art. 8 puede concluirse que no existe la valla infranqueable que los tributarios de la postura restrictiva pretenden presentar. En efecto, en primera medida, la norma citada en ning\u00fan momento establece que el registrador \u201csolo\u201d examinar\u00e1 las formas. Obviamente consagra expl\u00edcitamente que la calificaci\u00f3n abarcar\u00e1 ese aspecto instrumental, pero no niega que puedan verse alcanzados otros. Por otro lado, el mismo art\u00edculo impone que el examen deber\u00e1 hacerse atento a los documentos presentados y a los asientos respectivos, por lo que, si solo se trata de analizar las formas extr\u00ednsecas, nada tendr\u00edan que hacer los asientos ni el contenido de los documentos20<\/a><\/span>.<\/p>\n

Asimismo, y siguiendo en esta oportunidad a Alterini, podemos afirmar que si bien el texto definitivo del art\u00edculo que analizamos se apart\u00f3 de sus antecedentes21<\/a><\/span>, hay preceptos de la ley registral que solo tienen sentido en tanto se admita una facultad calificadora que eventualmente pueda penetrar en el fondo del negocio. As\u00ed pues, para garantizar la vigencia del principio de tracto sucesivo consagrado en el art. 15 es necesario analizar la legitimaci\u00f3n registral del disponente y su poder de disposici\u00f3n. Lo mismo cabe sostener a la luz de los arts. 30 a 32 del referido cuerpo normativo que imponen al registrador verificar si existe alguna inhibici\u00f3n o restricci\u00f3n a la capacidad respecto del disponente. Se trata en definitiva de exigencias legales que solo pueden ser cumplidas concedi\u00e9ndole al registrador facultades de calificaci\u00f3n que trasciendan el aspecto formal del documento22<\/a><\/span>.<\/p>\n

Por otra parte, si solo los vicios formales pudieran ser objeto de examen y observaci\u00f3n quedar\u00eda vac\u00edo de contenido el art. 9 inc. b) de la ley 17.801 pues, acarreando tales vicios la nulidad absoluta e insubsanable del instrumento, no podr\u00edan configurarse defectos subsanables susceptibles de acarrear registraciones provisorias.<\/p>\n

Creemos, junto a Moisset de Espan\u00e9s, que \u201cla labor del int\u00e9rprete debe encaminarse siempre a contemplar la totalidad del sistema y no una norma aislada, cualquier sea su procedencia, sino que debe insertarla en el ordenamiento para poder alcanzar la cabal comprensi\u00f3n de lo que esa norma dispone\u201d23<\/a><\/span>.<\/p>\n

Siguiendo a Linares de Urrutigoity, debe tenerse presente que \u201cen el Derecho P\u00fablico la competencia de los \u00f3rganos no se presume y debe estar otorgada en forma expresa \u2013o razonablemente impl\u00edcita\u2013 por una norma jur\u00eddica para que pueda reput\u00e1rsela legalmente existente\u201d24<\/a><\/span>.<\/p>\n

En virtud de ello, y teniendo siempre presente la necesidad de una interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n sistem\u00e1tica del plexo normativo, no debe perderse de vista que, siendo la finalidad de la publicidad registral contribuir a la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario, el registrador debe ejercer su funci\u00f3n calificadora procurando evitar el emplazamiento de documentos en los que se reflejen actos jur\u00eddicos afectados por vicios evidentes capaces de acarrear ineficacias, para lo cual deber\u00e1 tenerse en cuenta, no solo las disposiciones contenidas en la ley registral, sino tambi\u00e9n las normas de fondo respectivas, de manera tal que el real alcance del examen cr\u00edtico debe determinarse a la luz de una integral hermen\u00e9utica del ordenamiento jur\u00eddico25<\/a><\/span>.<\/p>\n

Ahora bien, resulta de vital importancia advertir que, trascendiendo cualquier controversia sobre la extensi\u00f3n de la funci\u00f3n calificadora, no cabe duda alguna que el registrador, al hacer el examen de legalidad, solo podr\u00e1 echar mano a la literalidad del documento presentado y las constancias registrales respectivas, no pudiendo tener en cuenta informaci\u00f3n a la que pudiere haber accedido por fuera de esas dos fuentes. En la tarea calificadora, el registrador deber\u00e1 caminar sin salirse del sendero que le marcan ambas l\u00edneas, fuera de ellas est\u00e1n la ilegalidad y la incompetencia.<\/p>\n

En tal sentido, puede afirmarse que la funci\u00f3n calificadora \u2013atento al art. 8 de la ley 17.801\u2013 se encuentra con un doble l\u00edmite toda vez que, por un lado, debe necesariamente circunscribirse al documento que se presenta p<\/span>ara su registraci\u00f3n. Existe pues, perm\u00edtasenos la expresi\u00f3n, \u201cuna limitaci\u00f3n de tipo documental\u201d ya que ese documento y no otro, ser\u00e1 motivo de la actividad calificadora del registro. Y, por otro lado, el negocio jur\u00eddico causal respecto del cual el registrador puede extender su an\u00e1lisis es el contenido en el documento que ha sido presentado para su inscripci\u00f3n, as\u00ed pues, tambi\u00e9n existe en este sentido una \u201climitaci\u00f3n del tipo negocial\u201d. Es decir, que el \u00e1mbito de conocimiento del registro, tanto en su aspecto externo como interno, se encuentra fijado por el propio documento que es materia de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Reiteremos que estas limitaciones resultan de suma relevancia, toda vez que el objeto de calificaci\u00f3n del registrador estar\u00e1 siempre enmarcado por los contornos que le marcan el documento a registrar (aspecto ex\u00f3geno formal-literalidad) y asientos registrales (aspecto end\u00f3geno).<\/p>\n

4. La autonom\u00eda de la voluntad y los l\u00edmites a la facultad
calificadora<\/h3>\n

Como se ha visto, el sistema registral argentino es de car\u00e1cter declarativo por cuanto se reconoce la preexistencia de derechos reales inmobiliarios (art. 1893 CCyC, arts. 2, 20 y cc, ley 17.801), por cuanto nuestro ordenamiento consagra la teor\u00eda del t\u00edtulo y modo para la adquisici\u00f3n derivada por actos entre vivos en materia de derechos reales inmobiliarios. Con relaci\u00f3n a inmuebles los actos con aptitud para producir la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales, deben instrumentarse por escritura p\u00fablica conforme lo determina el art. 1017 del CCyC.<\/p>\n

En tal contexto, corresponde al escribano recibir por s\u00ed mismo las declaraciones de los comparecientes, sean las partes, sus representantes, testigos, c\u00f3nyuges u otros intervinientes, siendo quien debe calificar los presupuestos y elementos del acto, como as\u00ed tambi\u00e9n configurarlo t\u00e9cnicamente (art. 301 CCyC).<\/p>\n

La calificaci\u00f3n o control de legalidad constituye, en consecuencia, una labor propia del escribano autorizante del instrumento; con ella se garantiza el cumplimiento y la existencia de los requisitos de fondo y de forma del acto (art. 1892 CCyC). El escribano califica: el discernimiento, la capacidad, la legitimaci\u00f3n, la identidad de las partes, la ausencia de vicios de la voluntad (en tanto sean manifiestos); la documentaci\u00f3n habilitante que acredite representaci\u00f3n voluntaria, org\u00e1nica o legal; la existencia y licitud de la causa del acto (tanto en su acepci\u00f3n subjetiva \u2013mientras sea exteriorizada\u2013 como objetiva); la licitud, posibilidad y determinaci\u00f3n del objeto del acto y la forma requerida.<\/p>\n

Esta tarea desarrollada por el autorizante del documento exige, en consecuencia, una armonizaci\u00f3n respecto de la calificaci\u00f3n que \u2013como antes ha quedado dicho\u2013 compete al agente registrador.<\/p>\n

Los elementos y presupuesto del acto jur\u00eddico, por su propia naturaleza, solo pueden ser merituados por el escribano interviniente quien, desplegando sus operaciones de ejercicio, legitimar\u00e1 a los sujetos, calificar\u00e1 y encuadrar\u00e1 jur\u00eddicamente el negocio y configurar\u00e1 la instrumentaci\u00f3n correspondiente26<\/a><\/span>.<\/p>\n

Dicho esto, no debe perderse de vista que la funci\u00f3n calificadora del escribano autorizante del acto es previa a cualquier intervenci\u00f3n registral y, por ende, la limitaci\u00f3n a que queda obviamente subordinado el registrador es que la falta de adecuaci\u00f3n a la normativa aplicable surja del mismo instrumento27<\/a><\/span>.<\/p>\n

Se\u00f1ala Abella28<\/a><\/span> que, en el derecho registral argentino y en el campo de los derechos notariales, el registrador no debe calificar todo lo que ha sido motivo de calificaci\u00f3n por el notario. En este sentido si el notario actuante omite una adecuada calificaci\u00f3n del acto que autoriza, ella puede y debe cumplirse por el registrador, siempre que el vicio se desprenda del documento o t\u00edtulo al cual se restringe la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Traemos nuevamente a colaci\u00f3n las reflexiones vertidas al abordar lo referente el objeto de la calificaci\u00f3n registral, ya que, si las fronteras de dicha funci\u00f3n estar\u00e1n dadas por la literalidad del documento y la informaci\u00f3n emergente de los asientos registrales, puede concluirse que lo que ha sido objeto de calificaci\u00f3n expresa por el autorizante del documento no puede ser revisado por el registrador, salvo que surgiera del mismo documento una abierta violaci\u00f3n al derecho de fondo \u2013capaz de afectar la eficacia del acto instrumentado\u2013 o una discordancia entre la literalidad del documento y los asientos registrales29<\/a><\/span>.<\/p>\n

En este derrotero, cabe remarcar que la ley 17.801 no dot\u00f3 al registrador de la facultad de \u201crecalificar\u201d, por lo que es claramente incompetente para hacerlo, pues en el derecho p\u00fablico la incompetencia es la regla y, de no ser competente el \u00f3rgano, su actuaci\u00f3n es inv\u00e1lida30<\/a><\/span>.<\/p>\n

En virtud de lo expuesto, y atento a la finalidad de este Congreso que nos convoca, consideramos oportuno proponer una modificaci\u00f3n legislativa en el sentido antes indicado agregando un p\u00e1rrafo al art. 8 de la ley 17.801 del siguiente tenor: \u201cLa calificaci\u00f3n registral no podr\u00e1 recaer sobre aspectos con relaci\u00f3n a los cuales el escribano o funcionario p\u00fablico autorizante del documento se hubiere expedido de manera expresa y fundada\u201d31<\/a><\/span>.<\/p>\n

5. Las formas extr\u00ednsecas y los testimonios digitales<\/h3>\n

Hemos dicho ya que, m\u00e1s all\u00e1 de las controversias sobre la extensi\u00f3n de la funci\u00f3n calificadora, nadie duda que el an\u00e1lisis de las \u201cformas extr\u00ednsecas\u201d del documento cae dentro de la competencia asignada al registrador.<\/p>\n

En tal sentido, debe destacarse que el art. 3 inc. b) de la ley 17.801 exige que los documentos presentados para su registraci\u00f3n re\u00fanan las forma<\/span>lidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est\u00e9 facultado para hacerlo.<\/p>\n

Esta exigencia recobra un especial inter\u00e9s a partir de la aplicaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas en la conformaci\u00f3n de documentos registrables, lo que amerita el abordaje de la cuesti\u00f3n desde una nueva perspectiva.<\/p>\n

El art. 286 del CCyC se\u00f1ala como medios de expresi\u00f3n escrita a los instrumentos p\u00fablicos y los instrumentos particulares firmados o no, sin mencionar expresamente a los instrumentos electr\u00f3nicos, tal como lo hac\u00eda el Proyecto del a\u00f1o 1998 en su art. 263. Sin embargo, surge de los fundamentos del actual ordenamiento que \u201cse ampl\u00eda la noci\u00f3n de escrito, de modo que pueda considerarse expresi\u00f3n escrita la que se produce, consta o lee a trav\u00e9s de medios electr\u00f3nicos\u201d. En consecuencia, ha de destacarse que a pesar de la ausencia de menci\u00f3n expresa, debe considerarse que los instrumentos electr\u00f3nicos constituyen expresi\u00f3n escrita cuando su contenido pueda ser representado como texto inteligible aunque para su lectura se requiera la intervenci\u00f3n de medios t\u00e9cnicos (as\u00ed lo prev\u00e9 el art. 286).<\/p>\n

Los arts. 286 y 287 del CCyC refieren a la expresi\u00f3n escrita, incorporando a la categor\u00eda de instrumentos a todos aquellos que, independientemente del soporte en que se generen, registren por escrito cosas, hechos o actos.<\/p>\n

Los arts. 288 del CCyC y 3 de la LFD consagran el principio de equivalencia funcional, en virtud del cual el documento electr\u00f3nico firmado digitalmente se rige por los mismos principios que el documento en soporte papel.<\/p>\n

En lo que refiere a las copias o testimonios, el art. 308 del CCyC establece que \u201cEl escribano debe dar copia o testimonio de la escritura a las partes. Ese instrumento puede ser obtenido por cualquier medio de reproducci\u00f3n que asegure su permanencia indeleble, conforme a las reglamentaciones locales(\u2026)\u201d.<\/p>\n

Debe advertirse que, tal como sucede con el testimonio que se expide en soporte papel, cuando se expida un testimonio en soporte digital el mismo debe garantizar: a) la confidencialidad, en cuanto al acceso a los datos portantes del documento; b) la integridad, en tanto los datos deben ser completos y c) la disponibilidad, mediante su acceso en el momento que los terceros interesados u organismos de orden p\u00fablico lo requieran.<\/p>\n

E<\/span>n este contexto, y de forma complementaria, de acuerdo a lo normado en el art. 14 de la ley 25.506 el documento notarial digital, debe responder a formatos est\u00e1ndares reconocidos internacionalmente, fijados por la autoridad de aplicaci\u00f3n, entre ellos: a) indicar su per\u00edodo de vigencia y los datos que permitan su identificaci\u00f3n \u00fanica; b) ser susceptible de verificaci\u00f3n respecto de su estado de revocaci\u00f3n; c) diferenciar claramente la informaci\u00f3n verificada de la no verificada; d) contemplar la informaci\u00f3n necesaria para la verificaci\u00f3n de la firma; e) e identificar la pol\u00edtica de certificaci\u00f3n bajo la cual fue emitido.<\/p>\n

Ya se ha expresado32<\/a><\/span> que el documento digital como soporte documental de los testimonios de las escrituras matrices posee eficacia legitimadora para la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles, conforme con una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica con todo el ordenamiento jur\u00eddico. De este modo, el testimonio digital constituye el t\u00edtulo inscripto requerido por el art. 23 de la ley 17.801. As\u00ed en la 34 Jornada Notarial Argentina (Mar del Plata, 2023) se ha resuelto por unanimidad: Las primeras o ulteriores copias expedidas como documentos digitales inscriptas en el registro inmobiliario correspondiente constituyen \u201ct\u00edtulo inscripto\u201d en los t\u00e9rminos de los arts. 2, 3 y 23 de la ley 17.801. La existencia del testimonio digital tampoco conculca el principio de id\u00e9ntica eficacia de las escrituras p\u00fablicas otorgadas en el territorio de la Rep\u00fablica (art. 293 CCyC)33<\/a><\/span>.<\/p>\n

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal ha adoptado el tr\u00e1mite digital de inscripci\u00f3n con la sanci\u00f3n de la DTR 5\/2021, se\u00f1alando el art. 1 que: \u201cA partir del 9 de agosto de 2021 los documentos comprendidos en el art. 2\u00b0 de la ley 17.801 podr\u00e1n presentarse de manera digital\u201d, es decir, admite documentos notariales, judiciales, administrativos (arts. 1 y 2 DTR 5\/2021).<\/p>\n

Sin embargo, este no es el primer antecedente en cuanto a la inscripci\u00f3n de testimonios digital ya que la disposici\u00f3n 7\/2020 del Registro de la Provincia de C\u00f3rdoba estableci\u00f3 la presentaci\u00f3n de documentos notariales, judiciales y administrativos para su toma de raz\u00f3n, requiriendo que \u00e9stos sean suscriptos por aplicaci\u00f3n de firma digital. El instrumento tra\u00eddo a registraci\u00f3n podr\u00e1 consistir en: a) la primera o ulterior copia de la escritura matriz, sea que dicha copia fuere expedida mediante actuaci\u00f3n notarial digital o concuerda digital, b) el testimonio u oficio judicial con firma digital del Juez y\/o Secretario del Juzgado, o c) instrumento administrativo con firma digital del funcionario autorizante.<\/p>\n

La DTR 5\/2021, en su art. 2 establece que: \u201cSin perjuicio de los dem\u00e1s requisitos establecidos en las normas registrales, para la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n del documento digital tanto el formulario de solicitud como el instrumento tra\u00eddo a registraci\u00f3n deber\u00e1n encontrase suscriptos mediante firma digital en los t\u00e9rminos del art. 288 del CCyC y de conformidad con la ley 25.506 (\u2026)\u201d. Recordemos que los arts. 288 del CCyC y 3 de la LFD, consagran el principio de equivalencia funcional, en virtud del cual el documento electr\u00f3nico firmado digitalmente se rige por los mismos principios que el documento en soporte papel.<\/p>\n

El art. 3 de la DTR 5\/2021 establece que: \u201cLa omisi\u00f3n del requisito de firma digital ser\u00e1 motivo de anotaci\u00f3n provisoria en los t\u00e9rminos del art. 9, inc. b, de la ley 17.801. Igual temperamento se aplicar\u00e1 si fuera tra\u00eddo a registraci\u00f3n la digitalizaci\u00f3n de instrumentos suscriptos mediante firma ol\u00f3grafa\u201d.<\/p>\n

La norma formula una adecuada distinci\u00f3n entre firma digital y firma electr\u00f3nica, otorgando anotaci\u00f3n provisoria al documento suscripto con esta \u00faltima; como tambi\u00e9n distingue de manera correcta la firma digital de la digitalizaci\u00f3n (escaneo) de instrumentos suscriptos con firma ol\u00f3grafa, anotando provisoriamente el documento en este \u00faltimo caso tambi\u00e9n; dado que la firma digital puede verificarse al abrir el documento digital, donde el mismo sistema indica los datos del certificado (presunci\u00f3n de autor\u00eda, art. 7 ley 25.506) y la constancia que el documento no ha sido alterado (presunci\u00f3n de integridad, art. 8 ley 25.506). Ha de aclararse asimismo que estos son mecanismos inform\u00e1ticos de verificaci\u00f3n que no otorgan plena fe, ni aseguran el contenido del documento, sino que solamente se limitan a permitir la recognoscibilidad del autor.<\/p>\n

La excepci\u00f3n se da en los documentos de origen judicial admitiendo en estos casos una firma electr\u00f3nica reconocida por el ecosistema p\u00fablico y su validaci\u00f3n se produce por la publicidad propia del sitio p\u00fablico de descarga34<\/a><\/span>. Ha de destacarse en este sentido que el art. 7 de la ley 27.446 determina que: \u201cEstabl\u00e9cese que los documentos oficiales electr\u00f3nicos firmados digitalmente, expedientes electr\u00f3nicos, comunicaciones oficiales, notificaciones electr\u00f3nicas y domicilio especial constituido electr\u00f3nico de la plataforma de tr\u00e1mites a distancia y de los sistemas de gesti\u00f3n documental electr\u00f3nica que utilizan el sector p\u00fablico nacional, las provincias, el gobierno de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, municipios, poderes judiciales, entes p\u00fablicos no estatales, sociedades del Estado, entes tripartitos, entes binacionales, Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina, en procedimientos administrativos y procesos judiciales, tienen para el sector p\u00fablico nacional id\u00e9ntica eficacia y valor probatorio que sus equivalentes en soporte papel o cualquier otro soporte que se utilice a la fecha de entrada en vigencia de la presente medida, debido a su interoperabilidad que produce su reconocimiento autom\u00e1tico en los sistemas de gesti\u00f3n documental electr\u00f3nica, por lo que no se requerir\u00e1 su legalizaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

El testimonio digital inscripto es el que se presenta de forma digital para su inscripci\u00f3n y el que llevar\u00e1 la correspondiente nota digital de toma de raz\u00f3n embebida (art. 28, ley 17.801 y DTR 6\/2020 reglamentaria de la Nota Digital de Registraci\u00f3n): fecha, especie y n\u00famero de orden. A diferencia de lo que sucede en otras normas de derecho comparado, el testimonio digital no funciona como medio de presentaci\u00f3n del documento que luego se transcribe en soporte papel.<\/p>\n

El art. 288 del CCyC otorga al documento electr\u00f3nico firmado digitalmente el mismo valor que su equivalente en soporte papel; es decir, que el documento notarial digital al igual que sucede con el expedido en soporte papel tambi\u00e9n reviste el car\u00e1cter de documento aut\u00e9ntico35<\/a><\/span>. La suficiencia en la expedici\u00f3n las dotar\u00e1 de eficacia plena en cuanto a la legitimaci\u00f3n sustantiva de su titular reuniendo asimismo los requisitos previstos por el art. 3 de la ley 17.80136<\/a><\/span>, por tratarse de un instrumento p\u00fablico conforme lo determina el art. 289, inc. b) del CCyC. En definitiva, el documento notarial digital, conjuga la necesaria vinculaci\u00f3n entre la seguridad jur\u00eddica y la seguridad tecnol\u00f3gica, por las calidades propias del sujeto del que emana37<\/a><\/span>.<\/p>\n

Tal como se ha concluido en la 34 Jornada Notarial Argentina (Mar del Plata, 2023): \u201cLos arts. 286, 287, 288, 296, 301 y 308 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCyC) reconocen la existencia del documento p\u00fablico notarial digital, cont\u00e1ndose asimismo con las herramientas tecnol\u00f3gicas seguras para su instrumentaci\u00f3n\u201d. A ello debe agregarse que la exigencia legal de autenticidad documental consagrada por el art. 3 de la ley 17.801 es de orden p\u00fablico y no admite atenuantes, encontr\u00e1ndose \u00edntimamente relacionado con el control de legalidad a que est\u00e1 sujeto el documento y es pasible de la calificaci\u00f3n por parte del funcionario competente (art. 8 ley 17.801). As\u00ed, el testimonio notarial digital que se presente para la inscripci\u00f3n deber\u00e1n cumplir los recaudos que exigen las normas legales se\u00f1aladas.<\/p>\n

III. C<\/span>onclusiones<\/h2>\n

Hemos afirmado que una interpretaci\u00f3n integral del plexo normativo registral, sistematiz\u00e1ndolo con las normas del derecho de fondo, confieren al registrador la facultad de extender su calificaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de las formas extr\u00ednsecas del documento.<\/p>\n

Ciertas disposiciones contenidas en la misma ley 17.801 solo tienen sentido si se admite la posibilidad de adentrarse en algunos aspectos del negocio jur\u00eddico instrumentado, pudiendo echar mano a lo que surge del propio documento y de los asientos registrales respectivos.<\/p>\n

No obstante, atento a que los documentos registrables aut\u00e9nticos son producto de la intervenci\u00f3n de notarios y otros funcionarios, se presupone que la instrumentaci\u00f3n del acto con vocaci\u00f3n registral ha sido fruto de una calificaci\u00f3n jur\u00eddica por parte de estos.<\/p>\n

Aceptar la posibilidad de revisar esa calificaci\u00f3n por parte del registrador resulta contario al andamiaje l\u00f3gico y jur\u00eddico sobre el cual se asienta este complejo sistema.<\/p>\n

Proponemos, en consecuencia, se inserte normativamente una previsi\u00f3n en orden a evitar excesos por parte del registrador, prohibiendo recalificar lo que ha sido objeto de expresa y fundada calificaci\u00f3n por parte del autor del documento.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a la calificaci\u00f3n de documentos registrables digitales la misma se limitar\u00e1 a los recaudos que los mismos deben contener en funci\u00f3n de arts. 286, 287, 288 y 290 inc. b) del CCyC y 3 y 6 de la ley 25.506, en tanto deben cumplir con las previsiones del art. 3 de ley 17.801 que consagra un principio fundamental que es el de autenticidad documental.<\/p>\n

Ponencias<\/h2>\n

– De una interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica de la ley registral nacional en su conjunto cabe concluir que el registrador, en ejercicio de la funci\u00f3n calificadora, puede ir m\u00e1s all\u00e1 del aspecto formal extr\u00ednseco del documento.<\/p>\n

– La calificaci\u00f3n registral solo puede tener por objeto el documento en cuesti\u00f3n y los asientos registrables.<\/p>\n

– El an\u00e1lisis de los elementos y presupuestos del acto jur\u00eddico es competencia del notario o funcionario autorizante del instrumento que lo contiene.<\/p>\n

– Ley 17.801 no dot\u00f3 al registrador de la posibilidad de \u201crecalificar\u201d, por lo que es claramente incompetente para hacerlo, pues en el derecho p\u00fablico la incompetencia es la regla y, de no ser competente el \u00f3rgano, su actuaci\u00f3n es inv\u00e1lida.<\/p>\n

– Se propone una modificaci\u00f3n legislativa, agregando un p\u00e1rrafo al art. 8 de la ley 17.801 del siguiente tenor: \u201cLa calificaci\u00f3n registral no podr\u00e1 recaer sobre aspectos con relaci\u00f3n a los cuales el escribano o funcionario p\u00fablico autorizante del documento se hubiere expedido de manera expresa y fundada\u201d.<\/p>\n

– El testimonio digital al igual que su equivalente en soporte papel posee eficacia legitimadora para la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles, conforme con una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica con todo el ordenamiento jur\u00eddico, resultando suficiente la actual legislaci\u00f3n vigente.<\/p>\n

IV. B<\/span>ibliograf\u00eda<\/h2>\n

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2<\/a> Garc\u00eda Coni, Ra\u00fal R., La transmisi\u00f3n inmobiliaria en la legislaci\u00f3n argentina<\/span>, publicaci\u00f3n del Instituto de Derecho Registral, T III, 1966, p. 7.<\/p>\n

\n

3<\/a> Moisset De Espan\u00e9s, Luis, La publicidad de los derechos reales en el Derecho argentino, antes y despu\u00e9s de la Ley 17.801<\/span>, Bolet\u00edn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, a\u00f1o XXXVI, N\u00ba 1-5, 1972, p. 15.<\/p>\n

\n

4<\/a> Alterini, Jorge H., en C\u00f3digo Civil y Comercial Comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/span>, Alterini, Jorge H. y Alterini, Ignacio E. (dir.), 3\u00ba edici\u00f3n actualizada y ampliada, La Ley, 2019.<\/p>\n

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5<\/a> L\u00f3pez De Zaval\u00eda, Fernando J., Curso introductorio al Derecho Registral<\/span>, Zaval\u00eda, Buenos Aires, 1983, p. 56.<\/p>\n

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6<\/a> Moisset De Espan\u00e9s, Luis, La publicidad de los derechos reales en el Derecho argentino, antes y despu\u00e9s de la Ley 17.801<\/span>, Bolet\u00edn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, a\u00f1o XXXVI, N\u00ba 1-5, 1972, p. 15. Garc\u00eda Coni, Ra\u00fal R., Derecho Registral aplicado<\/span>, Librer\u00eda Jur\u00eddica, 1972, p. 21.<\/p>\n

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7<\/a> Falbo, Miguel N., El Registro de la Propiedad organizado por la Ley 17.801<\/span>, en Curso de Derecho Registral Inmobiliario, organizado por el Dr. Alberto Molinario, Ed. Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, 1971, p. 542.<\/p>\n

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8<\/a> Causse, C. R. y Pettis, F. J., La protecci\u00f3n de la vivienda en el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/span>, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2015, No: AP\/DOC\/446\/201.<\/p>\n

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9<\/a> Roca Sastre, Ram\u00f3n M., Derecho Hipotecario<\/span>, Ed. Bosch, Barcelona, 1968, T III, p. 239.<\/p>\n

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10<\/a> L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J. Ob. cit., p. 388. Agrega el autor que incluso el Poder Legislativo, atento a la supremac\u00eda de la Constituci\u00f3n, est\u00e1 sometido al principio de legalidad (p. 390). Vitali afirma: \u201cEste principio o axioma rector nace del ideario de la Revoluci\u00f3n Francesa, como una reacci\u00f3n al poder personal de los reyes. De all\u00ed en adelante, el Estado como algo \u2018impersonal\u2019, actuar\u00e1 mediante una divisi\u00f3n de funciones o de \u2018poderes\u2019 que se controlan rec\u00edprocamente, dictando leyes que regulan su accionar\u201d. Vitali, H\u00e9ctor Horacio, Derecho Registral inmobiliario<\/span>, Di Lalla Ediciones, Buenos Aires, 2015, p. 199.<\/p>\n

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11 <\/a>Fernando L\u00f3pez de Zaval\u00eda, ob. cit., p. 386. Scotti, Edgardo, Derecho Registral Inmobiliario<\/span>, Ed. Universidad, Bs. As., 1980, p. 24.<\/p>\n

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12<\/a> Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda Rosa, Calificaci\u00f3n registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales<\/span>, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1996, p. 36.<\/p>\n

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13<\/a> Orelle, Jos\u00e9 Mar\u00eda, \u201cDerecho Registral Inmobiliario\u201d en Derecho Civil. Tratado de derechos reales<\/span>. Lafaille, H\u00e9ctor y Alterini, Jorge Horacio (actualizador), 2\u00ba edici\u00f3n actualizada y ampliada, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2011, T VI, p. 661 y 663.<\/p>\n

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14<\/a> Cornejo, Am\u00e9rico Atilio, Derecho Registral, <\/span>3\u00ba reimpresi\u00f3n, Astrea, Buenos Aires, 2012, p. 204 y 205. Conf. Kemelmajer de Carlucci, A\u00edda Rosa, ob. cit., p. 58 a 63.<\/p>\n

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15<\/a> Garc\u00eda Coni, Ra\u00fal R., \u201cLa calificaci\u00f3n registral espec\u00edfica y at\u00edpica en aportes a las reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad\u201d, La Plata: Tercera Reuni\u00f3n UNA, 1967, Vol. II, p. 133.<\/p>\n

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16<\/a> Ver en este sentido Pelosi, Carlos A., \u201cLas formas extr\u00ednsecas. Concepto, doctrina extranjera y nacional\u201d en Revista del Notariado 741, 1975, p. 799 y ss. Para el estudio de esta corriente de pensamiento (postura restrictiva) se sugiere la lectura de los fundamentos de la minor\u00eda en el fallo de la CNCiv., en pleno, 27\/07\/1977, \u201cFeidman, Mauricio s\/recurso de apelaci\u00f3n\u201d, LL 1977-C-391, y ED 74-253.<\/p>\n

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17<\/a> Moisset De Espan\u00e9s, Luis, \u201cLa publicidad de los derechos reales en el Derecho argentino antes y despu\u00e9s de la ley 17.801\u201d, Apart. del Bolet\u00edn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de C\u00f3rdoba, enero-junio 1972, p. 33.<\/p>\n

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18<\/a> Villaro, Felipe Pedro, Elementos de Derecho Registral Inmobiliario<\/span>, Fundaci\u00f3n Editora Notarial, La Plata, 1980, p. 70.<\/p>\n

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19<\/a> Orelle, Jos\u00e9 Mar\u00eda. Ob. cit., p. 665.<\/p>\n

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20<\/a> L\u00f3pez de Zaval\u00eda, Fernando J. Ob. cit., p. 398.<\/p>\n

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21<\/a> El art. 18 de la Ley Hipotecaria Espa\u00f1ola (redacci\u00f3n seg\u00fan decreto del 8 de febrero de 1946), en su primer p\u00e1rrafo, estipula: \u201cLos Registradores calificar\u00e1n, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripci\u00f3n, as\u00ed como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u201d. A su vez, el art. 7 del proyecto que luego fuera el dec.-ley 11.643\/64 de la Provincia de Buenos Aires, dec\u00eda: \u201cEl Registro observar\u00e1 la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los t\u00edtulos cuya inscripci\u00f3n se solicite y la validez de los actos dispositivos, por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro\u201d.<\/p>\n

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22<\/a> Alterini, Jorge Horacio; Alterini, Ignacio Ezequiel y Alterini, Mar\u00eda Eugenia, Tratado de los derechos reales, <\/span>La Ley, Buenos Aires, 2018, T I, p. 917.<\/p>\n

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23<\/a> Moisset De Espan\u00e9s, Luis, \u201cCalificaci\u00f3n registral de documentos judiciales\u201d en Derecho notarial, registral e inmobiliario. Doctrinas Magistrales 1897-2012<\/span>, Alterini, Jorge Horacio (dir.) y Alterini, Ignacio Ezequiel (coord.), Editorial La Ley, 2012, T III, p. 1018.<\/p>\n

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24<\/a> Linares de Urrutigoity, Martha. \u201cPrincipio de legalidad registral: repercusiones del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial en la calificaci\u00f3n de escrituras p\u00fablicas\u201d, en Sabene, Sebasti\u00e1n E. (dir.) – Panizza, Leopoldo M. (coord.), Derecho Registral. Una perspectiva multidisciplinaria<\/span>. Segundo Volumen<\/span>, La Ley, Buenos Aires, 2019, p. 172.<\/p>\n

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25<\/a> Al respecto resulta sumamente ilustrativa la enumeraci\u00f3n de art\u00edculos de la ley registral que hace Linares de Urrutigoity, poniendo en evidencia que pr\u00e1cticamente todo el articulado se ve involucrado en el ejercicio de la funci\u00f3n calificadora. Linares de Urrutigoity, Martha, ib\u00eddem, p. 174 y ss. Por nuestra parte agregamos que el Derecho de fondo, de orden p\u00fablico en lo que a derechos reales respecta, entra\u00f1a pautas de especial relevancia en el t\u00f3pico que nos convoca. Pi\u00e9nsese, por ejemplo, que ingresa al Registro un instrumento notarial formalmente v\u00e1lido, en el que se observan cabalmente el principio de prioridad, especialidad, rogatoria y tracto, sin anotaciones personales que obstaculicen el poder de disposici\u00f3n del disponente, pero que contuviere un contrato por el cual se constituye un derecho real de uso en favor de una persona jur\u00eddica, contrariando el art. 2154 del C\u00f3digo Civil y Comercial. El registrador, claramente, deber\u00e1 devolver el testimonio y la causal de observaci\u00f3n no encontrar\u00eda su fundamento en la violaci\u00f3n de una norma registral espec\u00edfica, sino en la nulidad derivada de la incapacidad de derecho del sujeto contratante a la luz del derecho de fondo. En tales casos, y siguiendo las ense\u00f1anzas de Villaro, el nexo entre el articulado de la ley 17.801 y el ordenamiento de fondo se encuentra en el art. 3 inc. c) de la Ley Registral que, al hacer referencia a t\u00edtulos inmediatos al asiento practicable, abre una amplia perspectiva en esta materia. Villaro, Felipe Pedro, en Derecho registral inmobiliario. Funci\u00f3n notarial 2, <\/span>Etchegaray, Natalio Pedro (coord.), <\/span>Astrea, Buenos Aires, 2010, p. 106.<\/p>\n

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26<\/a> No resulta ocioso recordar que puede parecer –prima facie<\/span>– y da base para producir esta impresi\u00f3n, como ya hemos visto, la tradici\u00f3n doctrinal y legislativa -que el notario no tiene m\u00e1s que una funci\u00f3n: la documental o autenticadora-. No es as\u00ed, sin embargo. Los que de modo tan simplista contemplan la funci\u00f3n notarial, olvidan que al lado de la misi\u00f3n primitiva, esencialmente probatoria, la evoluci\u00f3n de las instituciones jur\u00eddicas ha confiado al notariado otras tareas, legitimadoras y constitutivas de los actos jur\u00eddicos, que en la actualidad son ya tan t\u00edpicamente notariales como la primera. El fedatario hace algo m\u00e1s que autenticar actos o documentos. Como ya advirti\u00f3 V\u00edctor Lavandera, notario y escritor de imborrable recuerdo, \u201cel notariado da forma y sanci\u00f3n p\u00fablica a los actos que autoriza, modela el Derecho y lo vac\u00eda en una forma\u201d. Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, Jos\u00e9, en Funci\u00f3n notarial y elaboraci\u00f3n notarial del Derecho<\/span>, Madrid, Instituto Editorial Reus, 1946, p. 45.<\/p>\n

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27<\/a> Alterini, \u201cImportancia del estudio de t\u00edtulos\u201d, Gaceta del Notariado de la Provincia de Santa Fe, 1982, N\u00ba 88.<\/p>\n

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28<\/a> Abella, Adriana, Estudios de Derecho Inmobiliario<\/span>, Ed. Zaval\u00eda, 2012 p. 454.<\/p>\n

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29<\/a> La calificaci\u00f3n jur\u00eddica del acto en lo atinente a sus elementos, presupuestos y encuadre legal debe atribu\u00edrsele con car\u00e1cter exclusivo al funcionario autorizante del documento que lo vehiculiza toda vez que solo \u00e9l tiene acceso a la \u201cmateria prima\u201d que sirve de sustancia al acto. La observaci\u00f3n de tales aspectos por parte del registrador solo podr\u00eda admitirse en aquellos casos, excepcionales, en los que se hubiere concretado un negocio jur\u00eddico manifiestamente re\u00f1ido con normas imperativas.<\/p>\n

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30<\/a> Alterini, Jorge Horacio; Alterini, Ignacio Ezequiel y Alterini, Mar\u00eda Eugenia, Tratado de los Derechos Reales<\/span>, La Ley, Buenos Aires, 2018, T I, p. 922.<\/p>\n

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31<\/a> Para formular la propuesta se ha tomado como base el art. 2159 del Proyecto de C\u00f3digo Civil de 1998.<\/p>\n

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32<\/a> Russo, Mart\u00edn L. (enero-abril 2022), \u201cEl documento digital como soporte documental de los testimonios de las escrituras matrices\u201d, Revista Notarial, 126 (991), 127-146.<\/p>\n

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33<\/a> Lamber, N\u00e9stor D., \u201cInscripci\u00f3n de testimonios digitales en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal\u201d, Jurisprudencia Argentina N\u00ba 2022 (1 ene.\/mar.) (Revista).<\/p>\n

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34<\/a> Lamber, N\u00e9stor D., Circular N\u00b0 35, dictamen sobre expedientes judiciales electr\u00f3nicos. https:\/\/www.colescba.org.ar\/comunicaciones\/mailing\/2021\/circulares2021\/10\/c10n35a2021.pdf.<\/p>\n

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35<\/a> Cesaretti, Mar\u00eda; Russo, Mart\u00edn L., \u201cInstrumentos digitales. El documento aut\u00e9ntico digital y la registraci\u00f3n societaria\u201d, trabajo presentado en la 34 JNA, Mar del Plata, 2023.<\/p>\n

\n

36<\/a> Art. 3, ley 17.801: Para que los documentos mencionados en el art\u00edculo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deber\u00e1n reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resoluci\u00f3n judicial o administrativa, seg\u00fan legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est\u00e9 facultado para hacerlo; c) Revestir el car\u00e1cter de aut\u00e9nticos y hacer fe por s\u00ed mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registraci\u00f3n, sirviendo inmediatamente de t\u00edtulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepci\u00f3n que establezcan las leyes, podr\u00e1n ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est\u00e9 certificada por escribano p\u00fablico, juez de paz o funcionario competente.<\/p>\n

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37<\/a> Cesaretti, Mar\u00eda; Russo, Mart\u00edn L., \u201cInstrumentos digitales. El documento aut\u00e9ntico digital y la registraci\u00f3n societaria\u201d, op. cit.<\/p>\n

* Menci\u00f3n especial para el tema IV, \u201cPropuesta de reforma de la Ley 17.801\u201d, otorgada por el Jurado en el XXII Congreso Nacional de Derecho Registral, desarrollado en San Luis entre el 29 de octubre y el 2 de noviembre de 2023.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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