{"id":49422,"date":"2024-05-05T10:07:00","date_gmt":"2024-05-05T13:07:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=49422"},"modified":"2025-01-03T11:50:03","modified_gmt":"2025-01-03T14:50:03","slug":"propuesta-de-adecuacion-de-la-ley-registral-inmobiliaria-a-la-praxis-juridica-del-siglo-xxi","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=propuesta-de-adecuacion-de-la-ley-registral-inmobiliaria-a-la-praxis-juridica-del-siglo-xxi","title":{"rendered":"Propuesta de adecuaci\u00f3n de la ley registral inmobiliaria a la praxis jur\u00eddica del siglo XXI*"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\" Ver Abstract<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n

Emilio E. Ballina Benites, Santiago P. Reibestein y Sof\u00eda T. Scotti<\/p>\n

1. El art\u00edculo 24 de la ley 17.801. Propuesta de modificaci\u00f3n respecto a la vigencia de los plazos de los certificados registrales. 1.1. Antecedentes: Provincia de Buenos Aires. 2. Proyectos de modificaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la ley 17.801 con estado parlamentario. 3. Breves acotaciones adicionales. 4. Tracto sucesivo. 4.1. Noci\u00f3n general. 4.2. Principio registral. 4.3. Reflejo normativo. 4.4. Tracto y legitimaci\u00f3n. 4.5. Tracto sucesivo abreviado. 5. Recepci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas en el procedimiento registral. 5.1. \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de los desarrollos tecnol\u00f3gicos. 5.2. Visi\u00f3n sist\u00e9mica del desarrollo digital de la inscripci\u00f3n inmobiliaria. 6. Conclusi\u00f3n: ponencia. Bibliograf\u00eda. Doctrina. Conclusiones de jornadas. Jurisprudencia. Legislaci\u00f3n. Referencias<\/p>\n

1. e<\/span>l art\u00edculo 24 de la ley 17.801. p<\/span>ropuesta de modificaci\u00f3n respecto a la vigencia de los plazos de los certificados registrales<\/h2>\n

El tema en an\u00e1lisis se encuentra en el marco del tema 4 de este Congreso Nacional de Derecho Registral luego de 55 a\u00f1os de vigencia de la ley 17.801.<\/p>\n

Como palabras liminares queremos expresar nuestra satisfacci\u00f3n por su inclusi\u00f3n, se\u00f1alando que desde hace much\u00edsimos a\u00f1os se viene trabajando en esta posibilidad que, sin duda, de concretarse materialmente traer\u00e1 beneficios al notariado nacional, a los registros de la propiedad y a la comunidad en general.<\/p>\n

Si bien centraremos el an\u00e1lisis en la cuesti\u00f3n de los plazos de vigencia, tambi\u00e9n nos permitiremos realizar algunas sugerencias adicionales en virtud de las propuestas gestadas por la doctrina registral.<\/p>\n

1.1. Antecedentes: Provincia de Buenos Aires<\/h3>\n

Los plazos de vigencia (validez seg\u00fan la redacci\u00f3n de la norma) establecidos en el art\u00edculo 24 de la ley 17.801 \u201cser\u00e1 de quince, veinticinco o treinta d\u00edas seg\u00fan se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios p\u00fablicos con domicilio legal en la Ciudad asiento del Registro, en el interior de la Provincia o territorio, o fuera del \u00e1mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentaci\u00f3n local determinar la forma en que se ha de solicitar… asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr\u00e1 establecer plazos m\u00e1s amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios p\u00fablicos del interior de la Provincia o territorio\u201d.<\/p>\n

A tenor de esta previsi\u00f3n legal la Provincia de Buenos Aires, que a trav\u00e9s del decreto 5479\/65 ten\u00eda reglamentado el funcionamiento del Registro (decreto-ley 11.643\/63) con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 17.801, procedi\u00f3 a modificar el art. 28 del mencionado decreto reglamentario, a trav\u00e9s del dictado del decreto 2612\/721<\/a><\/span>.<\/p>\n

En el a\u00f1o 2006, desde la Delegaci\u00f3n La Plata del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, se elev\u00f3 un proyecto de modificaci\u00f3n al decreto vigente proponiendo la siguiente redacci\u00f3n en sus partes pertinentes: \u201cVISTO lo determinado en el art. 24 de la Ley Nacional 17.801, segundo p\u00e1rrafo en cuanto permite a las reglamentaciones locales establecer plazos m\u00e1s amplios para la vigencia de los certificados solicitados por escribanos de la Provincia y CONSIDERANDO: que el plazo actual de vigencia de los mismos se encuentra reglado por las disposiciones de los decretos 5479\/65 y 2912\/72. 1. Que los avances tecnol\u00f3gicos y la implementaci\u00f3n del tr\u00e1mite de telegesti\u00f3n para casi la totalidad de los partidos de la provincia han permitido uniformar los plazos de expedici\u00f3n para todo el territorio provincial como se acredita con el dictado de las disposiciones t\u00e9cnico-registrales de la Direcci\u00f3n Provincial del Registro de la Propiedad. 2. Que en consecuencia se ha creado una situaci\u00f3n de desigualdad con los certificados solicitados por los escribanos y funcionarios p\u00fablicos de la ciudad de La Plata que debe ser corregido dentro de las previsiones de la normativa vigente. POR ELLO EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES EN USO DE SUS FACULTADES DECRETA: Modif\u00edcase el art. 28 del decreto 5479\/65 reglamentario del decreto ley 11.643\/1963, texto seg\u00fan decreto 2612\/72, el que queda redactado de la siguiente manera: \u2018El plazo de vigencia de las certificaciones solicitadas para la autorizaci\u00f3n de documentos notariales ser\u00e1 de: a. 25 d\u00edas para los solicitados por los Escribanos con registro en todo el territorio de la Provincia de Buenos Aires, con excep<\/span>ci\u00f3n de los autorizados en la localidad de Carmen de Patagones, en cuyo caso el t\u00e9rmino ser\u00e1 de 35 d\u00edas; b. 30 d\u00edas para los solicitados por escribanos o funcionarios p\u00fablicos de otra jurisdicci\u00f3n; y c. 90 d\u00edas para los que solicitare la Escriban\u00eda General de Gobierno para transmisi\u00f3n del dominio de bienes del Estado Provincial. Los certificados o informes que se requieran para actuaciones judiciales, que no sean notariales, tendr\u00e1n validez de 90 d\u00edas\u2019\u201d2<\/a><\/span>.<\/p>\n

Como se advierte simplemente de su lectura la propuesta elevada ten\u00eda como obj<\/a>eto la unificaci\u00f3n de los plazos en la Provincia (respetando en ese momento lo reglado para Carmen de Patagones), teniendo en cuenta la particular situaci\u00f3n de los escribanos de La Plata, lo que es asimilable a todas las jurisdicciones provinciales en lo atinente a las ciudades asientos de los registros.<\/p>\n

Si bien el proyecto no prosper\u00f3 en virtud de considerarse que la ley 17.801, exclu\u00eda esta posibilidad (criterio que entendemos correcto), ha servido de fundamento para la elevaci\u00f3n posterior de las modificaciones propuestas al art. 24.<\/p>\n

2. p<\/span>royectos de modificaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la ley 17.801 con estado parlamentario<\/h2>\n

En el a\u00f1o 2013 fue elevado al Congreso de la Naci\u00f3n el proyecto de modificaci\u00f3n3<\/a><\/span>, que tuvo tr\u00e1mite parlamentario a trav\u00e9s del expediente 0102-D-2013, que establec\u00eda en sus partes principales: \u201cArt\u00edculo 1\u00b0: Sustituyese el art\u00edculo 24 de la ley 17.801 por el siguiente: \u2018Art\u00edculo 24.- El plazo de validez de la certificaci\u00f3n, que comenzar\u00e1 a contarse desde la cero hora del d\u00eda de su expedici\u00f3n, ser\u00e1 de quince, veinticinco o treinta d\u00edas seg\u00fan se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios p\u00fablicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del \u00e1mbito de la provincia, territorio o Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires. Queda reservada a la reglamentaci\u00f3n local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificaci\u00f3n y qu\u00e9 funcionarios podr\u00e1n requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr\u00e1 establecer plazos m\u00e1s amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios p\u00fablicos del interior de la provincia o territorio, o con domicilio legal en la Ciudad asiento del Registro\u2019\u201d.<\/p>\n

Este proyecto legislativo tuvo dictamen favorable de la Comisi\u00f3n de Legislaci\u00f3n General de la C\u00e1mara de Diputados de la Naci\u00f3n, perdiendo p<\/span>osteriormente estado parlamentario4<\/a><\/span>.<\/p>\n

En el mes de mayo del a\u00f1o en curso a trav\u00e9s del expediente 2113-D-2013, el proyecto en cuesti\u00f3n fue nuevamente presentado, con ampliaci\u00f3n de sus fundamentos, atento especialmente los avances tecnol\u00f3gicos verificados entre los diez a\u00f1os transcurridos entre ambos, estando en este momento en an\u00e1lisis en las comisiones asignadas para su estudio.<\/p>\n

3. Breves acotaciones adicionales<\/h2>\n

C\u00f3mo se\u00f1al\u00e1ramos al comienzo, y si bien lo m\u00e1s urgente y relevante es la modificaci\u00f3n de los plazos, entendemos tambi\u00e9n que una futura adecuaci\u00f3n de la norma en an\u00e1lisis deber\u00eda contemplar lo siguiente:<\/p>\n

a. Si bien el art. 24 consigna la expresi\u00f3n \u201cplazo de validez\u201d entendemos como m\u00e1s adecuado consignar el mismo como \u201cplazo de vigencia\u201d, ya que la validez se refiere legalmente a otras cuestiones.<\/p>\n

b. Con relaci\u00f3n al momento desde el cual se cuenta el plazo de vigencia de los certificados, el texto vigente determina \u201cque comenzar\u00e1 a contarse desde la cero hora del d\u00eda de su expedici\u00f3n\u201d, creemos adecuado (como se entiende por caso en la Provincia de Buenos Aires) que el mismo debe referirse al <\/span>d\u00eda de su presentaci\u00f3n. <\/span>As\u00ed se lo sugiere por ejemplo en <\/span>C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Comentado\u2026<\/span> (Clusellas, 2015, T. 9, p. 286 y 287) que dice: \u201crespecto del d\u00eda de su expedici\u00f3n, como nos referencia la norma, cabe hacer un comentario, puesto que habr\u00e1 que revisar el contenido establecido en cada Registro para determinar el alcance del t\u00e9rmino legal. En algunas provincias al t\u00e9rmino expedici\u00f3n se lo asocia con el d\u00eda en que el certificado se encuentra a disposici\u00f3n del escribano para su utilizaci\u00f3n, mientras que en otras jurisdicciones (provincia de Buenos Aires) se lo relaciona con el d\u00eda de presentaci\u00f3n en el libro de ordenamiento diario\u201d.<\/p>\n

c. Otro tema que se ha propiciado es la determinaci\u00f3n de la unificaci\u00f3n de los plazos de vigencia a nivel nacional. Entendemos c\u00f3mo m\u00e1s adecuado conservar la posibilidad de continuar con el actual criterio m\u00e1s amplio que permite a las reglamentaciones locales su determinaci\u00f3n final, al menos hasta que los avances tecnol\u00f3gicos permitan una igualdad de condiciones entre todas las jurisdicciones.<\/p>\n

4. Tracto sucesivo<\/h2>\n

4.1. Noci\u00f3n general<\/h3>\n

Tomando la palabra \u201ctracto\u201d en su sentido lato se dir\u00e1 que es \u201cel espacio que media entre dos lugares\u201d (RAE, s.f.).<\/p>\n

Sumando a la palabra \u201csucesivo\u201d diremos que es \u201cque sucede o sigue a otra\u201d (RAE, s.f.).<\/p>\n

En el \u00e1mbito registral la definici\u00f3n de tracto muta y pierde importancia \u201cel espacio entre dos lugares\u201d para darle importancia a los \u201clugares\u201d (asientos); y agregado a la palabra \u201csucesivo\u201d podremos decir que tracto sucesivo es \u201clugar\u201d (asiento) que sigue a otro lugar (asiento).<\/p>\n

Entonces, si un lugar (asiento) sigue a otro, y luego a otro, y a otro; se habla de un encadenamiento de lugares, porque \u201chay que pasar por un lugar (asiento) para llegar a otro (asiento)\u201d.<\/p>\n

Moisset de Espan\u00e9s, de la misma forma, nos dice que la idea primitiva de tracto cambia y se privilegia la sucesi\u00f3n encadenada e ininterrumpida de las titularidades del derecho real (Moisset de Espan\u00e9s, 2003, 306).<\/p>\n

Desde otro punto de vista, Cornejo, citando a Roca Sastre, nos dice que el tracto sucesivo \u201ces un mecanismo t\u00e9cnico\u201d; ya que es el modo por el cual el registro se asegura que todo documento que contenga una mutaci\u00f3n registral provenga del titular inscripto; formando as\u00ed \u201cuna continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno\u201d (Cornejo, 1994, 109).<\/p>\n

4.2. Principio registral<\/h3>\n

El principio de tracto sucesivo comprende que, para la inscripci\u00f3n de un documento que contenga una mutaci\u00f3n de un derecho real, la misma debe haber sido dispuesta por el titular que surge inscripto.<\/p>\n

Registralmente, para que alguien disponga de un derecho real, debe estar inscripto. Por ello, a este principio tambi\u00e9n se lo denomina \u201cde previa inscripci\u00f3n\u201d. El titular debe estar previamente inscripto para disponer.<\/p>\n

La inscripci\u00f3n de un nuevo titular proviene del anterior, generando as\u00ed una cadena de titularidades; un tracto sucesivo o asientos sucesivos, una secuencia ininterrumpida.<\/p>\n

4.3. Reflejo normativo<\/h3>\n

El principio de tracto tiene su reflejo normativo en el art. 15 de la ley 17.801.<\/p>\n

El art\u00edculo refleja la cuesti\u00f3n de la previa inscripci\u00f3n como necesaria para la registraci\u00f3n de un documento que mute la realidad registral cuando la disposici\u00f3n no proviene del titular inscripto; imponiendo de esta forma \u201cun perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dem\u00e1s derechos registrados\u201d.<\/p>\n

4.4. Tracto y legitimaci\u00f3n<\/h3>\n

Este punto lo consideramos trascendental para comprender el tracto y su correlativo: el tracto abreviado.<\/p>\n

Para Villaro (2003), tracto y legitimaci\u00f3n son inescindibles5<\/a><\/span>. Por lo tanto, para Villaro, si no hay cumplimiento del tracto, no hay legitimaci\u00f3n para disponer, por lo que no podr\u00eda otorgarse un documento transmisivo eficaz (Villaro, 2003, 86).<\/p>\n

Tracto y legitimaci\u00f3n est\u00e1n vinculados a tal punto que su no cumplimiento implica una ineficacia del documento y por lo tanto, del acto.<\/p>\n

La redacci\u00f3n de la ley 17.801 lleva a este autor a opinar de esta manera, pensamiento que respetamos y admiramos, pero no compartimos.<\/p>\n

Por nuestra parte, nos inclinamos m\u00e1s en la opini\u00f3n de Ventura, en el cual existe una gran diferencia entre el tracto registral y la legitimaci\u00f3n para obrar.<\/p>\n

Ventura diferencia: a) por un lado el tracto sucesivo sustancial, es decir el tracto que se genera por las transmisiones de derechos reales, el tracto del derecho en s\u00ed, el que sucede fuera del registro; con independencia de la registraci\u00f3n que pueda o no existir. b) El tracto sucesivo formal (tracto registral), es decir, el que sucede en el registro y se basa en el cumplimiento del art. 15; previa inscripci\u00f3n y el encadenamiento de los asientos. c) La legitimaci\u00f3n para obrar, la facultad de ejecutar un acto, facultad de obrar. Y d) la legitimaci\u00f3n registral, presumiendo la exactitud del asiento, se confiere una legitimaci\u00f3n para obrar.<\/p>\n

En breves palabras, lo que se plantea es la independencia y al mismo tiempo, los lazos que unen cada uno de los puntos anteriores. Un ejemplo ayudar\u00e1 a plasmarlo:<\/p>\n

Un hijo \u00fanico (heredero) dispone de un inmueble de sus padres fallecidos. Existe un tracto sustancial del derecho, una transmisi\u00f3n (mortis causa<\/span>) de los padres al hijo. El heredero tiene legitimaci\u00f3n para disponer (obrar), para vender el inmueble. Pero, por otro lado, desde la perspectiva registral, el heredero no est\u00e1 legitimado para disponer, porque no existi\u00f3 un tracto entre los actuales titulares y el actual disponente.<\/p>\n

Por un momento dejemos de lado que este supuesto est\u00e1 planteado como una excepci\u00f3n al tracto formal (la previa inscripci\u00f3n del documento) y supongamos que el Registro deniega la inscripci\u00f3n del documento (venta del heredero) por no cumplirse con el art. 15 de la ley 17.801 y hasta plantear la ineficacia de dicha escritura al no cumplir con el art. 23 de la citada ley: \u201ctener a la vista el t\u00edtulo inscripto en el Registro\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, rescatamos lo que Ventura repite a lo largo de su obra en cuanto a que el objetivo de los registros es procurar un tr\u00e1fico jur\u00eddico seguro, procurando controlar y asegurar que quien transfiera est\u00e9 legitimado para ello (Ventura, 2009, 239); el Derecho Registral solo procura asegurar y brindar apoyo a la figura del Derecho sustancial que reconozca o d\u00e9 nacimiento a las figuras jur\u00eddicas registrables: el dominio, la hipoteca, etc. (Ventura, 2009, 233).<\/p>\n

Los principios registrales, y especialmente el que est\u00e1 bajo an\u00e1lisis, no buscan restringir el derecho de fondo, sino, rescatamos la palabra usada por Ventura, \u201cayudarlo\u201d. El Derecho Registral busca ayudar a que el tracto sustancial tenga un reflejo, brindando seguridad y exactitud en cuanto a la situaci\u00f3n jur\u00eddica de un bien de gran valor como el inmueble.<\/p>\n

Pero, por otro lado, entendemos que interpretarse a la norma registral como un impedimento al tracto sustancial implicar\u00eda una colisi\u00f3n de derechos y entonces s\u00ed, generar una inseguridad jur\u00eddica porque, sencillamente, no es competencia del derecho registral limitar los derechos concedidos por la legislaci\u00f3n de fondo. Volviendo al ejemplo planteado, ser\u00eda impedir la publicidad a un tracto sustancial correcto (heredero que dispone) y considerar ileg\u00edtimo al transmitente por no dar cumplimiento con la previa inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Lejos estamos de pensar que la previa inscripci\u00f3n deviene innecesaria; pero s\u00ed estamos en desacuerdo en considerar que un documento que porta una transmisi\u00f3n y que su tracto sustancial est\u00e9 debidamente justificado, sea rechazado por el Registro por no cumplir con la previa inscripci\u00f3n y hasta podr\u00eda ser considerado ineficaz por no cumplir con el art. 23 de la ya mencionada Ley Registral.<\/p>\n

4.5. Tracto sucesivo abreviado<\/h3>\n

El tracto es un principio regente en cualquier registro inmobiliario y en nuestra legislaci\u00f3n qued\u00f3 asegurado su cumplimiento por el art. 15 de la ley 17.801.<\/p>\n

Para ser claros, el tracto se cumple siempre; y las excepciones que presenta tienen que ver con la falta de transmisi\u00f3n, es decir, las adquisiciones originarias y hasta incluso las medidas cautelares o precautorias.<\/p>\n

El tracto sucesivo abreviado es simplemente una modalidad de asentar el tracto de manera diferente. En vez de generar un asiento por cada transmisi\u00f3n, se genera un \u00fanico asiento que contiene el tracto sustancial hasta llegar al actual titular que resultar\u00e1 inscripto.<\/p>\n

El tracto sucesivo abreviado est\u00e1 contemplado en el art. 16 de la ley 17.801.<\/p>\n

4.5.1. Supuestos enunciativos<\/h4>\n

La lectura del art. 16 precedentemente citado nos deja enunciados predominantes tales como \u201cen los siguientes casos\u201d y reafirmando en su \u00faltimo p\u00e1rrafo, \u201cEn todos estos casos\u201d estipulando as\u00ed que \u00e9stos y no otros son los supuestos en los que puede no requerirse la previa inscripci\u00f3n de un documento portante de una mutaci\u00f3n registral en el cual el disponente no es el titular.<\/p>\n

En base a la letra de la norma y considerar el tracto como elemento legitimante para disponer, Villaro llega a la conclusi\u00f3n de que los supuestos enunciados en el art\u00edculo analizado son taxativos (Villaro, 2003, 97).<\/p>\n

Por otro lado, es extensiva la doctrina que entiende que los casos que plantea este art\u00edculo son enunciativos y no taxativos. Entre ellos podremos encontrar a Cornejo, Moisset de Espan\u00e9s, Ventura, Coghlan, Garc\u00eda Coni, entre otros. Tambi\u00e9n se ha opinado de esta forma en el a\u00f1o 1975 en la XII Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registros (Paran\u00e1) en la cual se expres\u00f3 que los supuestos no describen actos espec\u00edficos sino clases de actos y cualquier otro supuesto no agota la aplicaci\u00f3n del tracto abreviado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, la jurisprudencia tambi\u00e9n entiende que los supuestos contemplados son enunciativos: \u201cEl denominado tracto registral comprimido o abreviado (art. 16) no constituye una excepci\u00f3n al extremo de sucesividad del mismo que custodia el art. 15 de la ley 17.801, como se evidencia en el hecho de que aquella modalidad se establece \u2018a los efectos de la continuidad del tracto\u2019 (art. 16 cit.). De all\u00ed que las posibilidades de aplicaci\u00f3n de la versi\u00f3n restringida del tracto registral no necesariamente deben apreciarse con criterio restrictivo a las enunciaciones literales de la ley, si con ello no se logra un m\u00e1ximo rendimiento de publicidad y, en cambio, se desprecia un resultado de econom\u00eda derivado de la abreviaci\u00f3n de la expresi\u00f3n registral del tracto\u201d (Alterini, 2012, 233).<\/p>\n

\u00bfAcaso la mayor\u00eda de la doctrina est\u00e1 en contra de la previa inscripci\u00f3n? \u00bfEst\u00e1 en contra del tracto? La respuesta es rotundamente negativa.<\/p>\n

Nos alejamos de las palabras jur\u00eddicas para expresarlo de forma m\u00e1s cotidiana: lo que molesta no es el tracto, no es la previa inscripci\u00f3n, sino la idea de pensar que un documento que porta un encadenamiento sustancial no se pueda inscribir por no cumplir con el tracto formal.<\/p>\n

Vale recordar lo expresado por Moisset de Espan\u00e9s: \u201cLas t\u00e9cnicas registrales son herramientas que deben estar al servicio de los valores seguridad y justicia, y no pueden constituirse en obst\u00e1culos para el tr\u00e1fico que, precisamente, se procura proteger con ellas\u201d (Moisset de Esp\u00e1nes, 2003, 312).<\/p>\n

Nuestro sistema jur\u00eddico en cuanto a los derechos reales inmobiliarios est\u00e1 dise\u00f1ado para que los actos jur\u00eddicos nazcan, se transfieran, se transformen o se extingan por fuera de los registros. Por lo tanto, pensar <\/span>que un documento no puede inscribirse por no cumplir con el tracto registral es ir en contra del sistema jur\u00eddico.<\/p>\n

Nuevamente queremos dejar algo en claro, estamos a favor del tracto registral, siempre y cuando el documento que se pretenda inscribir contenga el tracto sustancial. Compartimos las palabras de Coghlan \u201chabiendo tracto sucesivo material o sustantivo perfectamente configurado, no hay inconveniente en que el tracto sucesivo formal o registral se comprima o abrevie\u201d (Coghlan, 1984, 161).<\/p>\n

Lo que el registro impide es la inscripci\u00f3n del nuevo documento por no cumplir la previa inscripci\u00f3n de los derechos transmitidos entre el titular registral y el actual disponente; cuesti\u00f3n que se resuelve a trav\u00e9s del mecanismo t\u00e9cnico del tracto abreviado. Pero lo que nunca podr\u00e1 faltar, insistimos, es que el documento a inscribir contenga el tracto sustancial que llev\u00f3 al transmitente a estar legitimado para disponer de su derecho.<\/p>\n

4.5.2. El concepto de simultaneidad en el inciso d)<\/h4>\n

Nos remitimos a cualquier doctrina citada a los efectos de analizar los incs. a), b) y c) del art. 16 y nos detendremos en el \u00fanico que pretendemos analizar.<\/p>\n

El inc. d) del art. 16 plantea el supuesto de \u201cinstrumentaciones que se otorguen en forma simult\u00e1nea\u201d sobre el mismo inmueble.<\/p>\n

Este inciso ha dado lugar a varias interpretaciones, las cuales terminaron impactando en el funcionamiento de los registros inmobiliarios.<\/p>\n

Pero antes de adentrarnos en interpretaciones haremos un breve an\u00e1lisis del concepto de simult\u00e1neo.<\/p>\n

Conforme la RAE, simult\u00e1neo es \u201cQue se hace u ocurre al mismo tiempo que otra\u201d (RAE, s.f.).<\/p>\n

La pregunta que nos debemos hacer desde el punto de vista del Derecho es: \u00bfqu\u00e9 es \u201cal mismo tiempo\u201d? o bien \u00bfcu\u00e1nto tiempo es \u201cal mismo tiempo\u201d?<\/p>\n

En este sentido la respuesta nos la brinda L\u00f3pez de Zaval\u00eda, cuando habla de \u201cun mismo momento jur\u00eddico\u201d (L\u00f3pez de Zaval\u00eda, 1983, 351).<\/p>\n

Los momentos jur\u00eddicos se encuentran estipulados en el CCyC, puntualmente en su art. 6, al hablar de intervalos del Derecho. \u201cEl d\u00eda\u201d, es el intervalo correspondiente a un momento jur\u00eddico.<\/p>\n

A lo expresado por L\u00f3pez de Zaval\u00eda haremos un peque\u00f1o aporte: las escrituras p\u00fablicas expresan \u201cfecha de otorgamiento\u201d (art. 305 inc. a. CCyC); el plazo para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad Inmueble es 45 d\u00edas<\/span> contados desde su otorgamiento y se considera registrada a la fecha<\/span> de su instrumentaci\u00f3n (art. 5, ley 17.801); y por \u00faltimo, si no consideramos al CCyC como ley de fondo por considerar que el Registro se rige por el Derecho Administrativo, el c\u00f3mputo de los plazos est\u00e1 previsto en \u201cd\u00edas<\/span>\u201d (art. 1, inc. 3, pto. 2, ley 19.549).<\/p>\n

Por lo tanto, todo el sistema jur\u00eddico, entiende que \u201cel mismo tiempo\u201d es un \u201ctiempo jur\u00eddico\u201d, un \u201cmomento jur\u00eddico\u201d y el tiempo en el derecho es \u201cel d\u00eda\u201d.<\/p>\n

Para ir plasmando nuestra postura, cuando el inc. d) expresa: \u201cCuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simult\u00e1nea\u201d, entendemos que habla de que se otorguen en \u201cel mismo tiempo jur\u00eddico\u201d, y ese no es otro que en el mismo d\u00eda.<\/p>\n

4.5.2.1. Otra interpretaci\u00f3n de simultaneidad<\/span><\/h4>\n

Como adelantamos en el apartado precedente, el concepto de simultaneidad da lugar a distintas interpretaciones.<\/p>\n

Una de ellas es la interpretaci\u00f3n del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, en el cual conforme el decreto 2080\/80 (T.O. 466\/99), reglamentario a la Ley Registral, establece en su art. 36: \u201cEn el supuesto enumerado en el inciso d) del art\u00edculo 16 de la ley N\u00ba 17.801 y sus modificatorias, se entender\u00e1 por instrumentaciones simult\u00e1neas las autorizadas en un mismo momento […]\u201d.<\/p>\n

El Registro de la Propiedad Inmueble de CABA entiende simult\u00e1neo como un \u201cmismo momento\u201d, pero aqu\u00ed lo hace desde el sentido estricto de la palabra y se refiere al mismo instante.<\/p>\n

Por lo tanto, para evitar la previa inscripci\u00f3n de documentos que se otorguen en forma simult\u00e1nea, deben serlo en el mismo instante o \u201cen la misma mesa\u201d para ser m\u00e1s gr\u00e1ficos.<\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n carecer\u00eda de sentido desde la l\u00f3gica del tracto que defendemos. Si el documento que se pretende inscribir re\u00fane el tracto sustancial y la simultaneidad corresponde a la misma fecha de otorgamiento, no vemos impedimento para que no se cumpla con la excepci\u00f3n de la previa inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la \u00faltima parte del inc. d) agrega \u201caunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios\u201d. La norma no solamente habilita documentos de distinta naturaleza, sino que tambi\u00e9n al hablar de \u201cdistintos funcionarios\u201d se refiere a todos, inclusive a notarios de distintas competencias territoriales.<\/p>\n

Este \u00faltimo punto tiene relaci\u00f3n tambi\u00e9n con la actualidad, en el cual tranquilamente se puede otorgar una escritura en la provincia de Buenos Aires y mediante un testimonio digital, el escribano de la Ciudad de Buenos Aires puede otorgar su escritura y en la celeridad del mismo d\u00eda (con su respectiva legalizaci\u00f3n, por supuesto); o mediante videollamadas entre notar\u00edas de distintos puntos del pa\u00eds.<\/p>\n

4.5.3. Planteo de modificaci\u00f3n al articulado<\/h4>\n

En virtud de todo lo expuesto, proponemos que el art. 16 sea modificado y proponemos el siguiente texto:<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 16.- No ser\u00e1 necesaria la previa inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, a los efectos de la continuidad del tracto cuando el documento que se otorgue exprese la relaci\u00f3n de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisi\u00f3n o adjudicaci\u00f3n, a partir del que figure inscripto en el Registro; circunstancia que se consignar\u00e1 en el folio respectivo.<\/p>\n

Dicho requisito deber\u00e1 cumplirse cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en el mismo d\u00eda y se refieran a negocios jur\u00eddicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios\u201d.<\/p>\n

Fundamentamos la redacci\u00f3n propuesta en base a todo lo expuesto y en lo siguiente:<\/p>\n

– La recepci\u00f3n de la doctrina y jurisprudencia en cuanto a que los supuestos enunciados en el actual art. 16 son meramente enunciativos; por lo cual se propone eliminarlos.<\/p>\n

– Est\u00e1 de trascendencia continuar con la exigencia de que el documento que se pretenda inscribir contenga el tracto sustancial debidamente identificado partiendo desde el titular registral.<\/p>\n

– No est\u00e1 de m\u00e1s aclarar que el encadenamiento sustancial debe expresarse en el documento, a\u00fan cuando sean documentos otorgados en el mismo d\u00eda. Esto a los efectos de dejar bien plasmado el momento de las adquisiciones de derechos (v.g. primero se compra y luego el titular puede hipotecar, si esto no est\u00e1 bien marcado se generar\u00eda una inseguridad jur\u00eddica).<\/p>\n

– Abandonamos la expresi\u00f3n de \u201cse otorguen en forma simult\u00e1nea\u201d para despejar toda duda en cuanto a que el otorgamiento debe ser \u201cen el mismo d\u00eda\u201d.<\/p>\n

5. Recepci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas en el procedimiento registral<\/h2>\n

La tecnificaci\u00f3n del procedimiento registral es una arista que trasunta el campo de la implementaci\u00f3n del procedimiento registral general en la esfera local. La organizaci\u00f3n federal del pa\u00eds reconoce diferentes realidades provinciales y las pone en valor con cada particular idiosincrasia. La diversificaci\u00f3n tecnol\u00f3gica se desenvuelve en este escenario de competencias.<\/p>\n

Va de suyo a lo que aqu\u00ed respecta, la reconocida equivalencia funcional de los testimonios digitales con su correlativo en soporte papel, y asimismo el reconocimiento de los documentos digitales de origen notarial como materia de registraci\u00f3n en el marco de la ley 17.801, con id\u00e9ntica validez y eficacia que los extendidos en formato papel6<\/a><\/span>.<\/p>\n

5.1. \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de los desarrollos tecnol\u00f3gicos<\/h3>\n

El proceso de digitalizaci\u00f3n del Registro de la Propiedad Inmueble conquista el espacio de la t\u00e9cnica de registraci\u00f3n de la funci\u00f3n publicitaria e inscriptoria del Registro.<\/p>\n

El sistema de publicidad conocido ser\u00eda receptor de instrumentos creados por medios electr\u00f3nicos, los que exigen verificaci\u00f3n de env\u00edo y recepci\u00f3n de documentaci\u00f3n, identificaci\u00f3n de la autor\u00eda del mensaje e inalterabilidad del mismo en su manipulaci\u00f3n, t\u00e9cnicas de almacenamiento con guardado y recupero seguro, y seguridad de las bases de datos7<\/a><\/span>.<\/p>\n

Ahora bien, en el campo de la registraci\u00f3n inmobiliaria, los sistemas inform\u00e1ticos de gesti\u00f3n est\u00e1n avanzados en contadas provincias argentinas, implementando sistemas digitales en toda la cadena de rogaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral: desde la generaci\u00f3n, confecci\u00f3n y presentaci\u00f3n de la minuta digital, su calificaci\u00f3n, observabilidades y toma de raz\u00f3n efectiva.<\/p>\n

El desenvolvimiento del procedimiento inscriptorio \u00edntegramente de manera digital debe proliferar en los registros p\u00fablicos argentinos de la mano del avance tecnol\u00f3gico de los documentos p\u00fablicos notariales, m\u00e1s espec\u00edficamente las copias o testimonios digitales.<\/p>\n

5.2. Visi\u00f3n sist\u00e9mica del desarrollo digital de la inscripci\u00f3n inmobiliaria<\/h3>\n

Entre lo asequible y lo deseado, el m\u00e1ximo desarrollo representar\u00eda la implementaci\u00f3n \u00edntegramente en soporte digital de la toma de raz\u00f3n de la informaci\u00f3n y la cognoscibilidad de la informaci\u00f3n asentada en el Registro.<\/p>\n

La solicitud de informaci\u00f3n y la publicidad formal digital de los asientos registrales, es una actuaci\u00f3n ya conquistada por varios registros provinciales con una instrumentaci\u00f3n \u00f3ptima que solo requerir\u00eda ajustes de orden de gesti\u00f3n en lo que refiere al tiempo que insume la expedici\u00f3n de la informaci\u00f3n, que resultar\u00eda perfectible de imprimirle una mayor celeridad al procesamiento de la solicitud e informe de los conocimientos al usuario.<\/p>\n

A ello contribuye la presentaci\u00f3n de la solicitud del requerimiento en formato digital y su expedici\u00f3n utilizando el mismo soporte.<\/p>\n

La perfectibilidad del procedimiento redunda en el cumplimiento efectivo de los tiempos de respuesta por el Registro el que se ve atravesado por deficiencias del sistema laboral de la planta del personal y el volumen del trabajo diario.<\/p>\n

En lo que respecta al procedimiento de registraci\u00f3n, la generaci\u00f3n del documento notarial, primera o ulterior copia en formato digital, es el puntapi\u00e9 de un procedimiento que busca ser \u00edntegramente digital.<\/p>\n

La adecuaci\u00f3n de los aspectos procedimentales refiere a la tecnificaci\u00f3n de la rogaci\u00f3n del procedimiento de inscripci\u00f3n de testimonios digitales en el Registro de la Propiedad Inmueble.<\/p>\n

Comenzamos con la carga de la informaci\u00f3n en el formulario de \u201cMinuta\u201d mediante software electr\u00f3nico, su confecci\u00f3n \u00edntegra en soporte electr\u00f3nico, todo lo que hace a la generaci\u00f3n de un documento \u00fanico completamente digital que se presentar\u00e1 al Registro de la Propiedad Inmueble, sin reducir su calidad instrumental, mediante software inform\u00e1tico.<\/p>\n

Cumplida que sea la rogaci\u00f3n, el documento continuar\u00e1 el curso del procedimiento registral que utilizar\u00e1 herramientas electr\u00f3nicas para extraer informaci\u00f3n de la minuta rogatoria, verificarla y calificarla, para concluir con su anotaci\u00f3n vali\u00e9ndose de medios electr\u00f3nicos de traspaso de la carga a la base de datos, y el correlato de atestaci\u00f3n en el testimonio notarial digital de la nota de inscripci\u00f3n en ese soporte. Todo ello requerir\u00e1 \u00fanicamente de personal capacitado en la manipulaci\u00f3n del instrumental y la organizaci\u00f3n de su almacenamiento mediante sistemas cifrados y seguros.<\/p>\n

El testimonio digital con la nota de inscripci\u00f3n ser\u00e1 el t\u00edtulo del derecho real inmobiliario y el requerido por el notario al autorizar actos jur\u00eddicos en cumplimiento del art. 23 de la ley 17.801.<\/p>\n

6. Conclusi\u00f3n: ponencia<\/h2>\n

1. Resulta imperioso modificar el art. 24 de la ley 17.801, en especial en lo concerniente a la posibilidad de las reglamentaciones locales de ampliar los mismos cuando las circunstancias as\u00ed lo aconsejen en cada jurisdicci\u00f3n, eliminado la restricci\u00f3n hoy vigente respecto a las ciudades asientos del Registro.<\/p>\n

2. Para ello expresamos nuestro apoyo al proyecto presentado y con estado parlamentario en la Honorable C\u00e1mara de Diputados de la Naci\u00f3n, expediente 2113-D-2023, solicitando que el despacho final de este Congreso Nacional de Derecho Registral as\u00ed lo pueda receptar.<\/p>\n

3. En una futura modificaci\u00f3n considerar el cambio de los t\u00e9rminos \u201cvalidez\u201d y \u201cexpedici\u00f3n\u201d por los de \u201cvigencia\u201d y \u201cpresentaci\u00f3n\u201d, por considerarlos m\u00e1s adecuados a los t\u00e9rminos legales a los que los mismos aplican\u201d.<\/p>\n

4. A los efectos del cumplimiento del tracto sucesivo abreviado debe primar el cumplimiento del tracto sustancial por sobre el tracto formal, siempre que se encuentren debidamente reflejados en el documento todos los antecedentes desde el \u00faltimo titular registral.<\/p>\n

5. Los casos que plantea el art. 16 son enunciativos y no taxativos.<\/p>\n

6. La simultaneidad que expresa el inc. d) del art. 16 debe interpretarse como un mismo momento jur\u00eddico (un d\u00eda).<\/p>\n

7. Se propone reformar el art. 16 de la ley 17.801 de la siguiente manera: \u201cArt\u00edculo 16.- No ser\u00e1 necesaria la previa inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, a los efectos de la continuidad del tracto cuando el documento que se otorgue exprese la relaci\u00f3n de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisi\u00f3n o adjudicaci\u00f3n, a partir del que figure inscripto en el Registro; circunstancia que se consignar\u00e1 en el folio respectivo. Dicho requisito deber\u00e1 cumplirse cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en el mismo d\u00eda y se refieran a negocios jur\u00eddicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios\u201d.<\/p>\n

8. La sofisticaci\u00f3n en la prestaci\u00f3n del servicio registral con las innovaciones tecnol\u00f3gicas debe armonizarse cuidadosamente con los principios registrales, procurando preservar la informaci\u00f3n y la agilidad de su tratamiento.<\/p>\n

Bibliograf\u00eda<\/h2>\n

Doctrina<\/h3>\n

Andorno, Luis; Marcolin de Andorno, Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, <\/span>Ed. Hammurabi.<\/p>\n

Benegas Laria, Paula y ot., \u201cInscripci\u00f3n 1.0\u201d, 42 Jornada Notarial Bonaerense, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2022.<\/p>\n

Clusellas, Eduardo Gabriel (coord.), C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Comentado, anotado y concordado, T. 9, <\/span>Ed. Astrea y Fundaci\u00f3n Editora Notarial.<\/p>\n

Coghlan, A., Teor\u00eda general de Derecho inmobiliario registral<\/span>, Ed. Abeledo Perrot, 1984.<\/p>\n

Cornejo, A. A., Derecho Registral: principios de rogaci\u00f3n, prioridad y legalidad, tradici\u00f3n e inscripci\u00f3n, publicidad posesoria… registraciones especiales… herederos<\/span>, Ed. Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, 1994.<\/p>\n

Garc\u00eda Coni, R. R., Registraci\u00f3n Inmobiliaria Argentina<\/span>, Depalma, 1983.<\/p>\n

Lamber, N\u00e9stor D., \u201cInscripci\u00f3n de testimonios digitales en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal\u201d, ADLA, Anales de legislaci\u00f3n argentina. An\u00e1lisis normativo.<\/p>\n

L\u00f3pez de Zaval\u00eda, F. J., Curso introductorio al Derecho Registral<\/span>, V\u00edctor P. de Zaval\u00eda, 1983.<\/p>\n

Moisset de Espan\u00e9s, L., Publicidad registral <\/span>(3\u00ba ed.), Zaval\u00eda, 2003.<\/p>\n

Ventura, G., Ley 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Comentada y anotada, <\/span>1\u00ba ed., Hammurabi, 2009.<\/p>\n

Villaro, F. P., Elementos de Derecho Registral Inmobiliario, <\/span>3\u00ba ed., Scotti Editora, 2003.<\/p>\n

Villaro, Felipe; Etchegaray, Natalio (coord.), Derecho Registral Inmobiliario, <\/span>Editorial Astrea, 2010.<\/p>\n

Zarich, M. Fernanda, Tratado de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario. Temas registrales, <\/span>T. III, Villela Editor.<\/p>\n

Conclusiones de jornadas<\/h3>\n

XXI Congreso Nacional de Derecho Registral (agosto 2021). Conclusiones tema 1. https:\/\/www.rpba.gob.ar\/files\/Normas\/2021\/CNDR\/CNDR-2021-1.pdf (\u00daltima consulta 08\/10\/2023).<\/p>\n

Jurisprudencia<\/h3>\n

C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, 14\/03\/1985. En: Alterini, J. H. (2012). Doctrinas jurisprudenciales magistrales: Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario. Textos jurisprudenciales completos, <\/span>1\u00ba ed., Vol. X, La Ley.<\/p>\n

Legislaci\u00f3n<\/h3>\n

Ley 17.801. Ley Nacional Registral Inmobiliaria.<\/p>\n

C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Ley 26.904.<\/p>\n

Decreto-ley 2080\/80 (TO 466\/99).<\/p>\n

DTR 5\/2021, Registro de la Propiedad Inmueble Capital Federal.<\/p>\n

Referencias<\/h3>\n

Simult\u00e1neo, simult\u00e1nea | Definici\u00f3n | Diccionario de la lengua espa\u00f1ola | RAE ASALE<\/span>. (n.d.). Diccionario de la lengua espa\u00f1ola. Consulta 15\/10\/2023, https:\/\/dle.rae.es\/simult%C3%A1neo<\/p>\n

Sucesivo, sucesiva | Definici\u00f3n | Diccionario de la lengua espa\u00f1ola | RAE – ASALE<\/span>. (n.d.). Diccionario de la lengua espa\u00f1ola. Consulta 16\/10\/2023, https:\/\/dle.rae.es\/sucesivo tracto | Definici\u00f3n | Diccionario de la lengua espa\u00f1ola | RAE – ASALE<\/span>. (n.d.) Diccionario de la Lengua Espa\u00f1ola. Consulta 16\/10\/2023, https:\/\/dle.rae.es\/tracto<\/p>\n

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1<\/a> Decreto 2612\/72: \u201cArt\u00edculo 1\u00ba.- Modif\u00edcase el art\u00edculo 28 del decreto 5479\/65 reglamentario del decreto-ley 11.643\/63, por el texto siguiente: el plazo de vigencia de las certificaciones solicitado para la autorizaci\u00f3n de documentos notariales ser\u00e1 de: a) 15 d\u00edas si el documento protocolar se otorga en la ciudad de La Plata; b) 25 d\u00edas para los que procedan del interior de la Provincia con excepci\u00f3n de los autorizados en la localidad de Carmen de Patagones, en cuyo caso el t\u00e9rmino ser\u00e1 de 35 d\u00edas; c) 30 d\u00edas para el otorgamiento de escrituras extrajurisdiccionales; y d) 90 d\u00edas para las que solicitare la Escriban\u00eda General de Gobierno para transmisi\u00f3n del dominio de bienes del Estado Provincial. Los certificados o informes que se requieran para actuaciones judiciales, que no sean notariales, tendr\u00e1n validez de 90 d\u00edas\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

2<\/a> Proyecto presentado por Delegaci\u00f3n La Plata, mayo de 2006.<\/p>\n<\/div>\n

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3<\/a> Entre sus fundamentos se se\u00f1alaban los siguientes: \u201cEl presente proyecto de ley, surgi\u00f3 a ra\u00edz de la propuesta elaborada por la Comisi\u00f3n de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Debido a que el art\u00edculo 24 de la ley 17.801 limita las facultades provinciales para extender los plazos de vigencia de los certificados registrales en los lugares donde se asienta la sede del Registro. Las normas reglamentarias de cada Provincia han ido incrementando los requisitos administrativos previos a la transmisi\u00f3n inmobiliaria, en especial en la esfera de las acreditaciones y certificaciones catastrales y confecciones planim\u00e9tricas, incorporando la obligaci\u00f3n de la realizaci\u00f3n previa de planos, o preconstituci\u00f3n de c\u00e9dulas o estados catastrales previos (por ejemplo ley 10.707 de la Provincia de Buenos Aires, y ley 3999 de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires del a\u00f1o 2011, aun no operativa). Asimismo se han incorporado mayores tr\u00e1mites fiscales o tributarios, a fin de asegurar la percepci\u00f3n de impuestos o tasas provinciales o municipales. Se requiere en cientos de casos la previa inexistencia de deudas impositivas o tasas municipales o de empresas prestatarias de servicios domiciliarios (por ejemplo AYSA) o de aquellos que hubiere contratado el municipio para mejoras de infraestructura, para obtener el completo despacho de certificados administrativos que las leyes locales o federales hacen obligatorios para celebrar actos que deben ser inscriptos en el registro inmobiliario, y as\u00ed sean oponibles frente a terceros de conformidad al art. 2505 del C\u00f3digo Civil y ley 17.801, con el consecuente tr\u00e1mite de expedici\u00f3n de certificados de deuda y su posterior liberaci\u00f3n. Estas nuevas exigencias preescriturarias, inexistentes al momento del dictado de la ley 17.801, hacen necesario adecuar los t\u00e9rminos del plazo de la reserva de retroprioridad del acto para el que el certificado registral se solicita, y puede llegar a superar el t\u00e9rmino de 15 d\u00edas. En ciertas jurisdicciones, los registros de la propiedad inmueble se han visto afectados por largas jornadas ininterrumpidas de medidas de fuerza gremial, que hacen necesario excepcionales plazos para suplir la imposibilidad de cumplimiento por parte del Estado con su obligaci\u00f3n legal. Se hace necesario contemplar nuevos problemas generados por los mayores tr\u00e1mites administrativos que se han sumado en cada jurisdicci\u00f3n, y requieren una armonizaci\u00f3n entre estos y los plazos registrales m\u00e1s breves, de acuerdo a las circunstancias locales. Y, en consecuencia, se debe ampliar la facultad a las jurisdicciones locales, que de acuerdo a sus circunstancias que as\u00ed lo aconsejen, tengan la potestad de establecer plazos m\u00e1s amplios, no solo para escribanos o funcionarios p\u00fablicos del interior de la provincia o territorio, sino tambi\u00e9n para los que tengan domicilio legal en la ciudad sede del registro. Se debe considerar que de mantenerse la facultad de ampliaci\u00f3n de plazos cuando las circunstancias locales lo aconsejen, solo para los escribanos o funcionarios p\u00fablicos del interior, impone una situaci\u00f3n de desigualdad entre los ciudadanos que requieren la intervenci\u00f3n de escribanos y funcionarios p\u00fablicos con domicilio legal en la ciudad sede del registro inmobiliario, y ciudadanos que lo requieran a los escribanos y funcionarios p\u00fablicos del resto de la misma Provincia o territorio, lesion\u00e1ndose el principio constitucional en virtud del cual todos los ciudadanos del mismo Estado Provincial o territorio, en igualdad de condiciones deben ser tratados por la ley sin diferenciaci\u00f3n. Por lo dem\u00e1s, se aprovecha la oportunidad para adecuar la denominaci\u00f3n de Capital Federal a Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, de acuerdo al status jur\u00eddico-pol\u00edtico de esta jurisdicci\u00f3n en la reforma de la Constituci\u00f3n Nacional de 1994\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

\n

4<\/a> Conf. expediente 0102-D-2013 HCDN.<\/p>\n<\/div>\n

\n

5<\/a> El art. 15 y el art. 23 de la ley 17.801 establecen, para este autor, una imposici\u00f3n de que al no cumplirse con el tracto, el transmitente no estar\u00eda legitimado para disponer, incumpli\u00e9ndose as\u00ed con el requisito de \u201ctener a la vista el t\u00edtulo inscripto en el Registro\u201d (art. 23, ley 17.801); acarreando una nulidad del documento.<\/p>\n<\/div>\n

\n

6<\/a> Conf. recomendaci\u00f3n en LVIII Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble. Recomendaci\u00f3n, noviembre de 2021, referenciada en Benegas Laria, Paula y ot., \u201cInscripci\u00f3n 1.0\u201d, 42 Jornada Notarial Bonaerense, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, 2022, p. 8.<\/p>\n<\/div>\n

\n

7<\/a> Conf. Conclusiones XXI Congreso Nacional de Derecho Registral (agosto 2021), conclusiones tema 1, https:\/\/www.rpba.gob.ar\/files\/Normas\/2021\/CNDR\/CNDR-2021-1.pdf (\u00daltima consulta 08\/10\/2023).<\/p>\n

* Menci\u00f3n especial para el tema IV, \u201cPropuesta de reforma de la Ley 17.801\u201d, otorgada por el Jurado en el XXII Congreso Nacional de Derecho Registral, desarrollado en San Luis entre el 29 de octubre y el 2 de noviembre de 2023.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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