{"id":67201,"date":"2024-12-19T10:29:00","date_gmt":"2024-12-19T13:29:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=67201"},"modified":"2026-10-19T13:05:22","modified_gmt":"2026-10-19T16:05:22","slug":"registracion-de-la-superficie","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=registracion-de-la-superficie","title":{"rendered":"Registraci\u00f3n de la superficie*"},"content":{"rendered":"\n
\n

Marcela H. Tranchini<\/p>\n

Sumario:<\/span> I. Conclusiones<\/a>. 1. Antecedentes<\/a>. 2. Diversas cuestiones registrales<\/a>. a) Planimetr\u00eda<\/a>. b) Calificaci\u00f3n<\/a>. c) Matriculaci\u00f3n. Asientos registrales<\/a>. d) Contenido de la submatr\u00edcula<\/a>. e) Pluralidad de superficies<\/a>. f) Extinci\u00f3n del derecho real<\/a>. g) Publicidad<\/a>. h) Superficie y propiedad horizontal<\/a><\/p>\n

I. Conclusiones<\/h2>\n

1. Si el derecho de superficie abarca todo el inmueble, no se requiere un nuevo plano de mensura. <\/p>\n

2. El asiento registral de constituci\u00f3n se practica dos veces: una en el folio real correspondiente al inmueble que es objeto de dominio o condominio, y otra en el folio real correspondiente a la superficie.<\/p>\n

3. En el asiento registral no corresponde incluir la onerosidad o gratuidad del negocio.<\/p>\n

4. Si existen m\u00faltiples superficies sobre un inmueble, en el folio real del inmueble se registrar\u00e1n tantos asientos como derechos de superficie haya. Al abrir los folios correspondientes, se a\u00f1adir\u00e1n siglas o n\u00fameros para distinguirlas.<\/p>\n

5. El titular del inmueble debe rogar la cancelaci\u00f3n de la submatr\u00edcula si el derecho de superficie se extingue por vencimiento del plazo, y el registrador debe eliminar todos los asientos registrales relacionados. Si la extinci\u00f3n es por otra causa, los derechos se trasladar\u00e1n al folio real originario, indicando que solo afectan a la plantaci\u00f3n, forestaci\u00f3n o construcci\u00f3n.<\/p>\n

6. Las solicitudes de publicidad (informes, certificaciones) deben expedirse con las constancias que resulten de todas las matr\u00edculas involucradas.<\/p>\n

7. Cuando el superficiario afecta a propiedad horizontal la construcci\u00f3n que le pertenece (art. 2120, II p\u00e1rrafo), el documento se registrar\u00e1 en el folio real de la superficie, abriendo las submatr\u00edculas correspondientes a las unidades funcionales o complementarias.<\/p>\n

8. Debe admitirse la registraci\u00f3n de la superficie sobre las partes comunes de un inmueble afectado a propiedad horizontal o propiedad horizontal especial, si es rogada por todos los propietarios.<\/p>\n

9. La prohibici\u00f3n de afectaci\u00f3n a propiedad horizontal por parte del superficiario debe publicitarse en el folio real superficiario. <\/p>\n

1. Antecedentes<\/h2>\n

La creaci\u00f3n del derecho real de superficie ha llevado a que los registros locales adopten disposiciones t\u00e9cnico-registrales, siguiendo distintos criterios de registraci\u00f3n.<\/p>\n

En ocasi\u00f3n del Proyecto de Unificaci\u00f3n de 1987 se propuso un sistema similar al de la propiedad horizontal, con un folio y submatr\u00edculas (o subfolios) que no alteraran la naturaleza del folio real, facilitando la claridad del inmueble, seg\u00fan el art. 13 de la ley 17.801.<\/p>\n

La LV Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, Corrientes, realizada del 22 al 24 de agosto de 2018, recomend\u00f3 por unanimidad los aspectos que deben calificarse en la registraci\u00f3n de la constituci\u00f3n del derecho real de superficie. <\/p>\n

2. Diversas cuestiones registrales<\/h2>\n

a) Planimetr\u00eda<\/h3>\n

El registro catastral tiene por objeto establecer el estado parcelario de los inmuebles y la verificaci\u00f3n de su subsistencia. <\/p>\n

La \u201cparcela\u201d es la representaci\u00f3n cartogr\u00e1fica del inmueble en un plano (art. 4 de la ley 26.209). <\/p>\n

El estado parcelario se efect\u00faa a trav\u00e9s de un relevamiento catastral y su registraci\u00f3n importa la actualizaci\u00f3n de la realidad f\u00edsica de un inmueble. Se acredita por medio de certificado catastral, que expide el organismo competente, y el funcionario autorizante lo deber\u00e1 tener a la vista y relacionar su contenido en el cuerpo de la escritura p\u00fablica u otro documento oficial \u2013por ej. judicial\u2013 (arts. 11 y 12), que se acompa\u00f1ar\u00e1 al Registro de la Propiedad, sin cuya presentaci\u00f3n no corresponder\u00e1 la inscripci\u00f3n definitiva (art. 13). <\/p>\n

Si el derecho real de superficie se constituye sobre la totalidad del inmueble resulta superfluo exigir, nuevamente, el plano de mensura. De lo contrario, se incurrir\u00eda en costos y demoras innecesarias que dificultar\u00edan su aplicaci\u00f3n en el tr\u00e1fico negocial. <\/p>\n

En cambio, si la superficie abarca solo una parte del inmueble, el principio de especialidad o determinaci\u00f3n requiere de un plano de mensura suscripto por un profesional competente, aunque sin la necesidad de que se encuentre registrado en el organismo catastral. Es necesario, por supuesto, que en el t\u00edtulo por el que se constituye el derecho real se identifique dicho plano en base al cual se consignar\u00e1n las medidas y \u00e1rea y dem\u00e1s especificaciones.<\/p>\n

b) Calificaci\u00f3n<\/h3>\n

Las normas registrales se han ocupado de los aspectos calificables del t\u00edtulo por el que se constituye la superficie.<\/p>\n

En ese sentido, se se\u00f1alan: extensi\u00f3n (sobre la totalidad o parte del inmueble) y manifestaciones (art. 2115 CCyC), emplazamiento (art. 2116 y, en su caso, plano de mensura), plazo de duraci\u00f3n (arts. 2114 y 2117) y legitimaci\u00f3n (art. 2118).<\/p>\n

En cuanto a la legitimaci\u00f3n cabe incluir no solo al due\u00f1o perfecto, sino tambi\u00e9n al imperfecto, sea fiduciario (arg. art. 1704 CCyC) o revocable (arg. art. 1966 CCyC); los cond\u00f3minos, por unanimidad (art. 1990 CCyC). Tambi\u00e9n los propietarios sobre sus unidades funcionales en los derechos reales de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios, o a la totalidad de los propietarios en caso de partes comunes.<\/p>\n

Resulta novedosa la admisi\u00f3n de la registraci\u00f3n sobre partes comunes ya que, por regla general, no se toma raz\u00f3n de aquellas ni en la propiedad horizontal ni en la propiedad horizontal especial.<\/p>\n

c) Matriculaci\u00f3n. Asientos registrales<\/h3>\n

La constituci\u00f3n de derecho real de superficie conduce a la conformaci\u00f3n de un nuevo objeto de propiedad, por lo que, frente a lo dispuesto por la ley registral, en virtud del cual a cada inmueble le corresponde un folio real (arts. 10 y 11, ley 17.701), corresponde la apertura de un nuevo folio real. <\/p>\n

Al mismo tiempo, la desmembraci\u00f3n operada a partir de la constituci\u00f3n del derecho real de superficie debe publicitarse en el folio real del inmueble. De manera que el asiento registral del derecho real de superficie se practica dos veces: una en el folio real correspondiente al inmueble que es objeto de dominio y otra, en el folio real correspondiente al objeto de superficie.<\/p>\n

Las disposiciones registrales son contestes en la necesidad de submatr\u00edculas, pero difieren en la oportunidad de su apertura.<\/p>\n

Nos parece acertada la t\u00e9cnica en virtud de la cual se practica el asiento en el rubro correspondiente a la descripci\u00f3n del inmueble \u2013y no en el \u00e1mbito de los grav\u00e1menes\u2013 del inmueble sobre el que se constituye el derecho real. As\u00ed, se le anoticiar\u00e1 debidamente al interesado que el objeto se desmembr\u00f3, procedi\u00e9ndose a la apertura del folio real superficiario. Se atiende mejor a las dos manifestaciones que presenta el derecho real (arts. 1888 y 2015 C\u00f3digo Civil y Comercial). Adem\u00e1s, la registraci\u00f3n en el rubro grav\u00e1menes del folio de origen no resulta posible si la superficie abarca una parte del inmueble, ya que ser\u00e1 indispensable un plano de mensura.<\/p>\n

En el folio real superficiario el asiento registral debe practicarse en el rubro correspondiente a la titularidad.<\/p>\n

De esta manera, desde el inicio coexistir\u00e1n dos folios sobre el mismo inmueble: uno representar\u00e1 el derecho de propiedad del suelo y el otro, la titularidad del superficiario.<\/p>\n

En la submatr\u00edcula, constar\u00e1n la titularidad de la superficie: a) modalidad del derecho real; b) el plazo o la condici\u00f3n resolutoria pactada en el t\u00edtulo; c) los datos personales del superficiario; d) datos del documento registrable; e) datos del notario autorizante; f) certificados utilizados; g) fecha y n\u00famero de presentaci\u00f3n del documento al registro.<\/p>\n

El plazo es una de las \u201cconstancias de trascendencia real\u201d a las que alude el art. 12 de la ley 17.801, ya que es una de las circunstancias que permiten determinar el derecho inscribible de acuerdo a lo que resulta del t\u00edtulo.<\/p>\n

No corresponde consignar la onerosidad o gratuidad del negocio, y menos el precio, dado que no son circunstancias de trascendencia real.<\/p>\n

d) Contenido de la submatr\u00edcula<\/h3>\n

En los folios reales de la superficie se tomar\u00e1 raz\u00f3n de: a) en el rubro \u201cTitularidad\u201d, los documentos de las sucesivas transmisiones del derecho real de superficie; b) en el rubro \u201cGrav\u00e1menes y\/o Restricciones y\/o Afectaciones\u201d: I. Escrituras de constituci\u00f3n de usufructo, uso, habitaci\u00f3n o servidumbre; II. Escrituras de constituci\u00f3n de hipoteca o anti; III. Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda; IV. Medidas cautelares que afecten a la propiedad superficiaria; c) en el rubro \u201cCancelaciones\u201d, los asientos cancelatorios de las inscripciones del rubro referido precedentemente; d) en el rubro \u201cCertificaciones\u201d (para aquellos registros que contemplan este rubro en sus folios reales), los certificados con reserva de prioridad que se expidan para los actos transmisivos o constitutivos de derechos reales otorgados por el superficiario.<\/p>\n

e) Pluralidad de superficies<\/h3>\n

En caso de que existan m\u00faltiples superficies constituidas en relaci\u00f3n a un inmueble, en el folio real de este se registrar\u00e1n tantos asientos de superficie como derechos reales de superficie se hayan constituido sobre dicho inmueble. Al abrir los correspondientes folios de las superficies se a\u00f1adir\u00e1 a la sigla \u201cS\u201d (o la que utilice el registro inmobiliario) un n\u00famero correlativo para distinguir el Folio Real correspondiente a cada inmueble superficiario.<\/p>\n

f) Extinci\u00f3n del derecho real<\/h3>\n

Resulta de toda l\u00f3gica que se practique en la matr\u00edcula de origen como en todas las comprendidas.<\/p>\n

Al extinguirse el derecho real de superficie por vencimiento del plazo, el asiento registral no se cancela autom\u00e1ticamente. Seg\u00fan el principio de rogaci\u00f3n, el registro act\u00faa solo a petici\u00f3n de un sujeto legitimado. Por lo tanto, el titular del dominio debe solicitar la cancelaci\u00f3n de la submatr\u00edcula. Como regla general, ello importa la eliminaci\u00f3n de todos los asientos registrales relacionados (arg. art. 2125 CCyC).<\/p>\n

Si la superficie se extingue antes del plazo por otra causa (como la consolidaci\u00f3n), los derechos reales sobre la superficie o el suelo siguen afectando separadamente ambas parcelas hasta que termine el plazo original del derecho de superficie (art. 2125, II p\u00e1rrafo, CCyC). Estos derechos se trasladar\u00e1n al folio real originario, indicando que solo afectan a la plantaci\u00f3n, forestaci\u00f3n o construcci\u00f3n que eran objeto de la superficie.<\/p>\n

g) Publicidad<\/h3>\n

Las solicitudes de publicidad (informes, certificaciones) deben expedirse con las constancias que resulten de todas las matr\u00edculas involucradas.<\/p>\n

h) Superficie y propiedad horizontal<\/h3>\n

Cuando el superficiario afecte a propiedad horizontal la construcci\u00f3n que le pertenece (art. 2120, II p\u00e1rrafo), el documento se registrar\u00e1 en el folio real de la superficie, abriendo las submatr\u00edculas correspondientes a las unidades funcionales o complementarias generadas.<\/p>\n

La prohibici\u00f3n de afectaci\u00f3n a propiedad horizontal por parte del superficiario, contenida en la escritura de constituci\u00f3n del derecho real de superficie o en un contrato posterior, debe publicitarse en el folio real superficiario. Si se requiere la voluntad conjunta del due\u00f1o y el superficiario, se debe calificar esta limitaci\u00f3n.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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* Trabajo presentado por la autora en la comisi\u00f3n N\u00b0 6 de las XXIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, desarrolladas en Pilar, provincia de Buenos Aires, entre los d\u00edas 26 y 28 de septiembre de 2024.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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