{"id":67211,"date":"2024-12-26T10:41:00","date_gmt":"2024-12-26T13:41:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?post_type=reno&p=67211"},"modified":"2026-10-19T13:07:56","modified_gmt":"2026-10-19T16:07:56","slug":"la-observacion-registral-y-los-recursos-registrales","status":"publish","type":"reno","link":"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/?revista=la-observacion-registral-y-los-recursos-registrales","title":{"rendered":"La observaci\u00f3n registral y los recursos registrales*"},"content":{"rendered":"
\n

Gabriel <\/span>B. <\/span>Ventura<\/p>\n

Sumario<\/span>: Introducci\u00f3n<\/a>. 1. La calificaci\u00f3n <\/span>registral <\/span>frente <\/span>a <\/span>los <\/span>actos <\/span>o <\/span>documentos <\/span>viciados <\/span>de <\/span>nulidad <\/span>absoluta<\/a>. 2. La calificacion registral frente a los actos con defectos subsanables<\/a>. 3.<\/span> <\/span>Plazo <\/span>registral <\/span>para <\/span>restituir <\/span>el <\/span>documento <\/span>al <\/span>solicitante<\/a>. 4. <\/span>La <\/span>inscripci\u00f3n <\/span>provisional<\/a>. Subsanaci\u00f3n de las observaciones<\/a>. 5. <\/span>Recursos <\/span>contra <\/span>las <\/span>decisiones <\/span>del <\/span>registrador<\/a>.<\/p>\n

Introducci\u00f3n<\/h2>\n

La funci\u00f3n calificadora del registrador ha sido siempre objeto de grandes controversias, no s\u00f3lo entre los doctrinarios nacionales, sino tambi\u00e9n en el extranjero. Tanto los jueces como los notarios y las autoridades administrativas, cuando sus instrumentos reciben observaci\u00f3n por parte del Registro, se resisten, en general, a un acatamiento pac\u00edfico. Su disgusto suele expresarse bajo la forma de una simple queja verbal hasta llegar a las acusaciones de desacato en el \u00e1mbito judicial.<\/p>\n

A\u00fan hoy no se encuentran totalmente superados, sobre todo en referencia a los documentos judiciales, los encuentros entre instrumentadores y Registro; sobre todo por parte de los jueces. Estos funcionarios por la atribuci\u00f3n legal del imperium<\/span> judicial han sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que necesariamente debe practicar el registrador en su funci\u00f3n calificadora.<\/p>\n

La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del instrumentador del acto, que tenga la atribuci\u00f3n de controlar y analizar cr\u00edticamente lo actuado e instrumentado, ya nos perfila el problema. Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los documentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los l\u00f3gicos encuentros y pendencias en torno a todo ello.<\/p>\n

Para empezar advi\u00e9rtase que la norma dice que el registrador debe efectuar un examen de las \u201cformalidades extr\u00ednsecas\u201d del documento; lo que podr\u00eda hacernos pensar que \u201cs\u00f3lo\u201d deben examinarse las formas extr\u00ednsecas1<\/a><\/span><\/span> y ello no es as\u00ed. Como bien sostiene Moisset de Espan\u00e9s, la calificaci\u00f3n documental no s\u00f3lo recaer\u00e1 sobre las llamadas \u201cformas extr\u00ednsecas\u201d a las que alude el art. 8 de la ley 17.801. Expresa el citado autor que \u201c(…) el registrador deber\u00e1 tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones Personales (…) y por otra, la legitimaci\u00f3n para obrar de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, como dispone el art. 15 de la misma ley\u201d2<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Seg\u00fan cual sea el resultado de la calificaci\u00f3n, que el documento tenga vicio grave o leve, la norma asigna al registrador una conducta obligada para cada caso.<\/p>\n

1. La calificaci\u00f3n <\/span>registral <\/span>frente <\/span>a <\/span>los <\/span>actos <\/span>o <\/span>documentos <\/span>viciados <\/span>de <\/span>nulidad <\/span>absoluta<\/h2>\n

Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el acto mismo (nulidad sustancial), o por resultar nulo el instrumento que lo porta (nulidad instrumental). Esta es la doctrina que emerge de los arts. 1044 y 1045 del C\u00f3digo Civil. Por ello hablamos de nulidades materiales, sustanciales o del acto; y de nulidades formales, instrumentales o del documento.<\/p>\n

Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, sea \u00e9sta material o formal; es decir que la falencia resulta ostensible y no confirmable (arts. 1047 del C\u00f3digo Civil), el registrador proceder\u00e1 a rechazar el documento.<\/p>\n

En nuestra opini\u00f3n la norma resulta sobreabundante al exigir que la nulidad sea absoluta y manifiesta, dado que el requisito de resultar \u201cmanifiesta\u201d integra uno de los elementos tipificantes de la simple nulidad y es \u00e9ste, al mismo tiempo, el que la hace diferir de la anulabilidad.<\/p>\n

Por otra parte, la resoluci\u00f3n del art\u00edculo resulta demasiado contundente y dr\u00e1stica si se nos permite la expresi\u00f3n. Si bien en su primera lectura, hay una aparente claridad, a poco de analizarla en profundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicaci\u00f3n literal. En efecto, imaginemos que, en opini\u00f3n del registrador, el acto contenga un vicio de nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema en la instancia que fuere, el vicio no resultare ser tal y pudiera subsanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de esta mala o equivocada calificaci\u00f3n habiendo perdido su prioridad registral. Como vemos los da\u00f1os podr\u00edan resultar irreparables.<\/p>\n

Es por ello que, en la pr\u00e1ctica, cuando el sistema legal local no prev\u00e9 una soluci\u00f3n apropiada para brindar tambi\u00e9n protecci\u00f3n temporal al documento en estas condiciones, el registrador suele ser muy prudente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como se ve, la norma no prev\u00e9 ni siquiera una anotaci\u00f3n provisional para este supuesto y el rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede traer consecuencias demasiado gravosas. Por ello el registrador casi siempre procede conforme al inc. b, como si el documento simplemente hubiese sido observado, aun cuando tenga la firme convicci\u00f3n de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque \u201cintuitivamente\u201d o fundado en una cuesti\u00f3n de justicia, se haga aplicaci\u00f3n aqu\u00ed del art. 18 inc. a) de la ley 17.801.<\/p>\n

En el art. 18 de la ley 17.801, inc. a), el supuesto del rechazo aparece, pero no referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, sino frente al conflicto de prioridades que se pueden plantear. Si al presentarse un documento existiese otro conteniendo un acto que se oponga o impida la registraci\u00f3n del segundo, el registrador \u201c[…] a) Devolver\u00e1 los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentaci\u00f3n tanto en el registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duraci\u00f3n de esta anotaci\u00f3n ser\u00e1n los que rigen respecto de la anotaci\u00f3n provisional[…]\u201d. Como puede apreciarse esta inscripci\u00f3n provisional por ciento ochenta d\u00edas, no responde en realidad a la calificaci\u00f3n del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a nuestro entender, constituye un vac\u00edo legal de la ley nacional.<\/p>\n

El art. 53 del decreto 2080 reglamenta expresamente el supuesto de rechazo por nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto directamente por la Direcci\u00f3n (no por el registrador o inscriptor) y confiere al interesado la posibilidad de recurrir a la justicia. Ello supone que de la situaci\u00f3n registral quedar\u00e1 constancia en los asientos, preserv\u00e1ndose as\u00ed la prioridad del t\u00edtulo involucrado que reclam\u00e1bamos m\u00e1s arriba.<\/p>\n

En C\u00f3rdoba se ha cubierto este vac\u00edo de la ley nacional de manera m\u00e1s concreta a\u00fan que en Ciudad de Buenos Aires. En efecto, en el art. 9 de la ley 5771 de C\u00f3rdoba, est\u00e1 previsto el supuesto del rechazo generando una anotaci\u00f3n provisional para garantizar la prioridad al documento presentado. Dice el citado art. 9 que \u201clos documentos rechazados por aplicaci\u00f3n del art. 9, inc. a. del decreto-ley 17.801, ser\u00e1n inscriptos o anotados provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como lo vimos respecto del decreto 2080, s\u00f3lo procede por resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n del Registro, en raz\u00f3n de lo cual la firmeza del mismo, a la que alude el art. 9, se producir\u00e1 frente al pronunciamiento de la C\u00e1mara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para recurrir el decisorio de la Direcci\u00f3n; es decir a los diez d\u00edas de la notificaci\u00f3n denegatoria (art. 19 de la ley 5771 de C\u00f3rdoba).<\/p>\n

2. La<\/span> <\/span>calificacion<\/span> <\/span>registral<\/span> <\/span>frente<\/span> <\/span>a<\/span> <\/span>los<\/span> <\/span>actos<\/span> <\/span>con<\/span> <\/span>defectos<\/span> <\/span>subsanables<\/span><\/h2>\n

Como puede advertirse, en nuestro t\u00edtulo no hemos usado la expresi\u00f3n antin\u00f3mica \u201cnulidad relativa\u201d que corresponder\u00eda frente a la nulidad absoluta que acabamos de analizar, puesto que el legislador expresamente ha eludido utilizarla al referirse al supuesto expresando \u201cSi el defecto fuere subsanable\u201d. A nuestro entender no ha sido una falencia en la expresi\u00f3n t\u00e9cnica del legislador, sino que, con buen criterio, ha querido usar una expresi\u00f3n m\u00e1s amplia motivo de observaci\u00f3n, ya que, seg\u00fan hab\u00edamos adelantado, no s\u00f3lo la nulidad documental o material habr\u00eda de resultar obst\u00e1culo a la registraci\u00f3n, sino tambi\u00e9n todo lo referido a la falta de documentaci\u00f3n complementaria, falta de coincidencia con las constancias de los asientos registrales y hasta el conflicto de prioridades frente a documentos ya inscriptos o anotados, previsto en el art. 18 de la ley 17.801. De manera pues que la nulidad relativa (que como tal es subsanable) s\u00f3lo ser\u00e1 un supuesto m\u00e1s en el an\u00e1lisis de este inc. b) y la conducta en \u00e9l regulada.<\/p>\n

Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen la registraci\u00f3n definitiva; pero que puedan ser salvadas, el registrador devolver\u00e1 el documento dentro de los treinta d\u00edas de su presentaci\u00f3n, para que lo subsane. Dicha subsanaci\u00f3n podr\u00eda consistir, en t\u00e9rminos generales, en la agregaci\u00f3n de solicitudes y formularios que hubieren faltado en la presentaci\u00f3n original (Certificados catastrales; partidas de fallecimiento, etc.) o en el ingreso de documentos rectificatorios del presentado que, por equivocaci\u00f3n del instrumentador, no conten\u00eda ciertos datos esenciales para su registro o se hab\u00edan consignado err\u00f3neamente.<\/p>\n

En estos casos, tal como dispone el art. 9 de la ley 17.801, el registrador tomar\u00e1 nota del documento en un asiento provisional, cuya vigencia es de ciento ochenta d\u00edas; circunstancia que tambi\u00e9n deber\u00e1 consignarse en el mismo documento observado. Este plazo constituye una natural prolongaci\u00f3n del llamado bloqueo registral que se genera, junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certificado registral exigido en el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de ciento ochenta d\u00edas se concede frente a la posibilidad de reparar los errores u omisiones contenidos en el documento, sus accesorios o en el tr\u00e1mite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumentador para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el plazo estipulado, no variar\u00e1 la situaci\u00f3n registral del bien, puesto que en eso consiste justamente el natural efecto del bloqueo registral y la reserva de prioridad ganada mediante el certificado registral previsto.<\/p>\n

3.<\/span> <\/span>Plazo <\/span>registral <\/span>para <\/span>restituir <\/span>el <\/span>documento <\/span>al <\/span>solicitante<\/h2>\n

El art\u00edculo ordena que el registrador deber\u00e1 efectuar la calificaci\u00f3n registral dentro de los treinta primeros d\u00edas de los ciento ochenta que se asignan al documento por la inscripci\u00f3n provisoria. Sin embargo, al no determinar cu\u00e1l o cu\u00e1les ser\u00e1n las consecuencias de su demora, se han suscitado algunos problemas.<\/p>\n

Lamentablemente ese vac\u00edo deber\u00e1 ser llenado por las leyes locales, por los usos y costumbres o por la jurisprudencia, observando los preceptos que nos marca la doctrina hermen\u00e9utica. Es en estos puntos en los que los usos y costumbres toman un especial realce a partir del art. 17 del C\u00f3digo Civil (modificado por la ley 17.711).<\/p>\n

El art. 9 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras legislaciones del derecho comparado, otorga un plazo de treinta d\u00edas al registrador que, aunque no expreso, surge t\u00e1citamente de la norma3<\/a><\/span><\/span>, cuando establece que devolver\u00e1 el documento al solicitante dentro de los treinta d\u00edas de presentado. Pero, no nos dice nada respecto a cu\u00e1les ser\u00e1n las consecuencias cuando la funci\u00f3n calificadora sufra un atraso justificado o injustificado, y se venza el plazo de treinta d\u00edas sin que el documento haya sido procesado.<\/p>\n

La ley registral cordobesa 5771, quiz\u00e1 por cuesti\u00f3n puramente coyuntural y por resultar inevitablemente necesario el dispositivo frente al generalizado y emblem\u00e1tico atraso en esa jurisdicci\u00f3n, ha contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el art. 10 que establece que \u201ccuando fuere observado el documento vencidos los treinta d\u00edas que la ley le acuerda al registrador para ello, la inscripci\u00f3n provisional por el t\u00e9rmino de ciento ochenta d\u00edas legislada por el inc. b del art. 9o<\/span> del decreto-ley 17.801, se tendr\u00e1 por prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notificaci\u00f3n de la observaci\u00f3n…\u201d. En definitiva, la norma viene a subsanar el vac\u00edo de la ley nacional. El legislador cordob\u00e9s, al momento de redactar la norma tom\u00f3 en cuenta el supuesto y lo inconveniente que podr\u00eda resultar delegar el llenado del vac\u00edo mediante el concreto devenir de la jurisprudencia4<\/a><\/span><\/span>. Prefiri\u00f3, de acuerdo a una sana l\u00f3gica, conforme a la costumbre y a la realidad social, dar una soluci\u00f3n fundada jur\u00eddicamente y cuya implementaci\u00f3n no ofrece dificultades5<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Al respecto Moisset de Espan\u00e9s dice que \u201c…frente a la demora registral en calificar el t\u00edtulo, el art. 10 de la ley 5771 cordobesa, garantiza los ciento cincuenta d\u00edas al usuario para subsanar los defectos que el Registro haya se\u00f1alado o plantear los recursos contra su observaci\u00f3n […] El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los del notario que autoriz\u00f3 el documento y tramita su inscripci\u00f3n y los del registrador que ve convalidada su demora en examinar los documentos\u201d6<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

De nuestra parte estimamos que no puede la administraci\u00f3n quitar o reducir el t\u00e9rmino para subsanar las observaciones, ni aparece l\u00f3gico que el plazo otorgado por la ley nacional pueda vencerse estando el documento dentro del registro sin haber sido ni observado ni rechazado. El documento en el \u201citer inscriptorio\u201d se encuentra fuera del acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un funcionario notario y, por ende, no puede vencerse7<\/a><\/span><\/span>. Sin embargo, es dable criticar el dispositivo cordob\u00e9s en cuanto denomina al supuesto como \u201cpr\u00f3rroga\u201d cuando estimamos que ser\u00eda m\u00e1s correcto aludir al efecto jur\u00eddico previsto en el art. 10 de la ley 5771, como de suspensi\u00f3n de t\u00e9rminos.<\/p>\n

Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analizamos, el caso que toc\u00f3 vivir en la Provincia de Buenos aires a comienzo de los a\u00f1os setenta. Se hab\u00edan acumulado m\u00e1s de cincuenta mil t\u00edtulos y muchos de ellos ingresados hasta un a\u00f1o atr\u00e1s. Ello motiv\u00f3 una resoluci\u00f3n en Expte. 2307-4651\/70 en la que la Direcci\u00f3n del Registro expresaba que \u201c[…] ese plazo de treinta d\u00edas para efectuar la calificaci\u00f3n registral se ha visto totalmente desvirtuado con motivo de la demora existente […] igualando tal evento al caso fortuito o fuerza mayor en cuanto a la situaci\u00f3n del interesado, ya que se enfrenta con un t\u00e9rmino que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla que motiv\u00f3 la observaci\u00f3n […] esta Direcci\u00f3n considera suspendido el t\u00e9rmino de ciento ochenta d\u00edas comentado, cuando transcurren m\u00e1s de los treinta fijados por la ley para calificar […]\u201d8<\/a><\/span><\/span>. Cornejo, a prop\u00f3sito del problema que analizamos, expresa que \u201cEl plazo de ciento ochenta d\u00edas se cuenta desde la fecha de presentaci\u00f3n del documento y no desde la fecha de su devoluci\u00f3n, salvo […] que el Registro se demore m\u00e1s de treinta d\u00edas para calificar el documento, en cuyo caso el plazo de ciento ochenta d\u00edas se suspende a partir del trig\u00e9simo d\u00eda. La demora en calificar produce la suspensi\u00f3n del plazo de la inscripci\u00f3n provisoria\u201d9<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto m\u00e1s arriba, dado que, a su entender, contiene una soluci\u00f3n justa y jur\u00eddica a la cuestionada laguna de la ley nacional. En efecto, explica el mencionado autor que \u201csi transcurren los treinta d\u00edas conferidos al registrador sin que la calificaci\u00f3n se produzca, autom\u00e1ticamente se suspende el curso del plazo de la inscripci\u00f3n provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuar\u00e1 el transcurso del plazo cuando el documento sea efectivamente expedido con el resultado del examen\u201d. La forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la inscripci\u00f3n provisoria por todo el t\u00e9rmino que el Registro se tom\u00f3 de m\u00e1s al pasarse de los treinta d\u00edas. Finalmente el mismo Scotti manifiesta \u201cTal es, por otra parte, la soluci\u00f3n contenida en el art. 10 de la ley cordobesa 5771\u201d10<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Por ello en general la doctrina, al analizar el supuesto, determina que frente a los casos de demora en la calificaci\u00f3n, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor, corresponde la suspensi\u00f3n del plazo hasta que la funci\u00f3n calificadora se cumpla y el documento quede a disposici\u00f3n del interesado.<\/p>\n

La mayor\u00eda de las leyes locales no dan soluci\u00f3n expresa al problema. As\u00ed, por ejemplo el decreto 2080 s\u00f3lo reitera la reglamentaci\u00f3n nacional aludiendo al asunto al expresar en el art. 24 que \u201cEl registrador calificar\u00e1 los documentos […] en el plazo fijado en el art. 9 de la ley […]\u201d. <\/p>\n

Cabe consignar que no debemos imaginar la demora s\u00f3lo producida por negligencia o incuria registral; tambi\u00e9n puede deberse, y en cualquier registro del pa\u00eds o del mundo, frente a una cat\u00e1strofe, huelga o cualquier otra circunstancia similar que impida al registrador cumplir oportunamente la funci\u00f3n calificadora. Una soluci\u00f3n justa y l\u00f3gica no podr\u00eda pasar sino por considerar suspendidos los plazos registrales.<\/p>\n

Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 ser\u00eda muy provechoso establecer una suspensi\u00f3n del plazo frente a la demora del registrador en calificar el documento. Con la incorporaci\u00f3n de la inform\u00e1tica al tr\u00e1mite registral se facilita a\u00fan m\u00e1s la situaci\u00f3n, dado que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede de los treinta d\u00edas asignados por el art. 9, a los ciento cincuenta que siempre deben quedarle al requirente.<\/p>\n

4. <\/span>La <\/span>inscripci\u00f3n <\/span>provisional<\/h2>\n

Como queda determinado en el mismo art. 9, cuando el documento merece observaci\u00f3n, debe ser registrado mediante asiento provisional que guardar\u00e1 su prioridad y garantizar\u00e1 la inmutabilidad de la situaci\u00f3n registral durante el plazo de los ciento ochenta d\u00edas de su vigencia. Debe tenerse presente que, como ven\u00edamos explicando en los p\u00e1rrafos precedente, de ese lapso el registrador pudo tomarse no m\u00e1s que los treinta d\u00edas que la misma norma le concede para ejercer su funci\u00f3n calificadora. De manera pues que, al solicitante del servicio registral le quedar\u00e1n siempre, como m\u00ednimo, ciento cincuenta d\u00edas. En ese plazo el interesado deber\u00e1 dar soluci\u00f3n al obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n definitiva del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de agregaci\u00f3n al tr\u00e1mite de un certificado accesorio (certificado catastral por ejemplo) hasta la falta de titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la observaci\u00f3n y la anotaci\u00f3n provisional del documento, tal como se prev\u00e9 de manera expresa en el art. 15 de la ley santafesina 6435.<\/p>\n

El art. 9 de la ley 17.801, prev\u00e9 igualmente la solicitud de pr\u00f3rrogas por parte del requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la observaci\u00f3n, podr\u00e1 solicitar que se le prorrogue. El dispositivo no pone l\u00edmites a estas solicitudes, por lo que podr\u00eda pensarse en una sucesi\u00f3n de solicitudes de pr\u00f3rrogas que produzcan una situaci\u00f3n provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo se exige que las solicitudes est\u00e9n debidamente fundadas; y, como es dable suponer, el registrador no deber\u00eda conceder las pr\u00f3rrogas que resulten manifiestamente dilatorias. El legislador descansa en su discrecionalidad. Advi\u00e9rtase que, trat\u00e1ndose de una inscripci\u00f3n obligatoria la que rige en el derecho inmobiliario argentino, no es dable mantener un documento en situaci\u00f3n provisional sin un serio motivo.<\/p>\n

Las reglamentaciones locales suelen poner un l\u00edmite al pedido. As\u00ed, por ejemplo el decreto 2080 establece en el art. 38 que el peticionante, frente a una observaci\u00f3n aceptada, podr\u00e1 pedir una pr\u00f3rroga de la inscripci\u00f3n provisional por sesenta d\u00edas, la que ser\u00e1 concedida por el mismo inscriptor que observ\u00f3 el documento. Pero, adem\u00e1s de esta pr\u00f3rroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa, ya que la ley concede esa prerrogativa al peticionante), la Direcci\u00f3n, en supuestos que la misma norma califica \u201cde excepci\u00f3n\u201d, podr\u00e1 conceder otras, mediante resoluci\u00f3n fundada, cuyo plazo no podr\u00e1 exceder de ciento veinte d\u00edas. Vemos as\u00ed que la norma local pone el l\u00edmite que no hab\u00eda quedado precisado en la norma nacional.<\/p>\n

Igualmente, en C\u00f3rdoba, el art. 15 de la ley 5771, otorga a la Direcci\u00f3n la facultad de conceder las pr\u00f3rrogas que la ley nacional propone; pero no aparece en esta ley la limitaci\u00f3n a un n\u00famero determinado de solicitudes ni a un m\u00e1ximo de plazo, como vimos en el decreto 2080. En la pr\u00e1ctica, mediante resoluciones generales (o disposiciones t\u00e9cnico registrales, como les denominan en algunas demarcaciones) se ha limitado tambi\u00e9n a una pr\u00f3rroga por noventa d\u00edas, cuyo otorgamiento ser\u00eda obligatorio para la direcci\u00f3n, y cuantas m\u00e1s se peticionen con el debido y justificado fundamento que exige el citado art. 15 de la ley de C\u00f3rdoba y el art. 9 de la ley nacional.<\/p>\n

De nuestra parte estimamos que el sistema deber\u00eda estar siempre proclive a la concesi\u00f3n de nuevas pr\u00f3rrogas ya que se encuentra en juego la seguridad est\u00e1tica del derecho real. La situaci\u00f3n jur\u00eddico real nace, se modifica o se extingue fuera del registro y todo lo que podamos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos registrales coadyuva a la seguridad jur\u00eddica que constituye uno de los motivos de la llamada publicidad material11<\/a><\/span><\/span>; o sea todo lo que respecta a principios rectores del registro, al cumplimiento de sus fines. <\/p>\n

Por ello, mientras el pedido est\u00e9 debidamente fundado, consideramos que la pr\u00f3rroga debiera ser concedida. <\/p>\n

No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propietario puede pretender mantener al margen de su patrimonio un bien inmueble, con la intenci\u00f3n de eludir la acci\u00f3n de sus acreedores; pero estimamos, aun as\u00ed, que es preferible tolerar esa posibilidad y no modificar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patol\u00f3gico. Debe tenerse presente adem\u00e1s que siempre contar\u00e1 el acreedor con la acci\u00f3n subrrogatoria prevista en el art. 1196 del C\u00f3digo Civil que le permitir\u00e1 solicitar \u00e9l directamente la registraci\u00f3n del derecho de su deudor. A ese punto alude el art. 6, que regula la rogaci\u00f3n, cuando expresa que la modificaci\u00f3n registral podr\u00e1 ser solicitada por \u201cquien tuviere inter\u00e9s en asegurar el derecho que se ha de registrar\u201d. <\/p>\n

Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observaciones se formulen de una sola vez, para evitar que el documento ingrese y salga observado reiteradas veces. El caso puede producirse dentro de lo que debe considerarse como error humano y por ende tolerarse; pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado consagraci\u00f3n legislativa en el art. 11 de la ley 5771 de C\u00f3rdoba, que prev\u00e9 el supuesto expresando que \u201cCualquier observaci\u00f3n que formulara el Registro, despu\u00e9s de haberse cumplimentado las observaciones que motivaron la devoluci\u00f3n del documento, dentro de los \u00faltimos quince d\u00edas del t\u00e9rmino de inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n provisional, tambi\u00e9n producir\u00e1 una pr\u00f3rroga de pleno derecho por quince d\u00edas m\u00e1s, para subsanar o pedir pr\u00f3rroga por per\u00edodo determinado\u201d. Como bien apunta Moisset de Espan\u00e9s \u201cLo ideal ser\u00eda que la observaci\u00f3n se efectuara dentro del plazo de treinta d\u00edas previsto por la ley, y que se haga por escrito, indicado de una sola vez todos los defectos que se encuentran en el acto, para evitar la desagradable sorpresa que sufren las partes cuando despu\u00e9s de salvados los defectos, y reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones\u201d12<\/a><\/span><\/span>. <\/p>\n

Subsanaci\u00f3n de las observaciones<\/h3>\n

Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por considerarlas atinadas, se encaminar\u00e1 a solucionar las mismas perfeccionando el documento ingresado.<\/p>\n

Si la observaci\u00f3n obedeciera a la falta de acompa\u00f1amiento de documentaci\u00f3n accesoria, como pueden serlo solicitud rogatoria o car\u00e1tula rogatoria (en las demarcaciones donde se solicitan), bastar\u00e1 s\u00f3lo con presentar nuevamente el documento con los elementos que faltaban; pero si, en cambio, la observaci\u00f3n estuviere referida a alg\u00fan defecto o falencia del t\u00edtulo en cuanto a su val\u00eda, deber\u00e1n confeccionarse documentos que tendr\u00e1n por fin sanear la observaci\u00f3n formulada. Aparecen as\u00ed los documentos subsanatorios que ser\u00e1n de distinta entidad seg\u00fan el grado de gravedad de la falencia o anomal\u00eda del acto o documento presentado.<\/p>\n

En general podemos aludir a subsanaciones a trav\u00e9s de documentos complementarios que justamente cubren el punto que hab\u00eda merecido el reproche registral. Pero estos documentos complementarios podr\u00e1n a su vez, seg\u00fan se los denomine en el derecho sustancial ser: Actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios. Veamos cada uno de ellos por separado<\/p>\n

A. ACTOS <\/span>CONFIRMATORIOS<\/p>\n

Se usa esta expresi\u00f3n para aludir al saneamiento de aquellos actos que presentan nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los contratantes, tal como expresa el art. 1059 del C\u00f3digo Civil, elaboran otro acto jur\u00eddico por el cual hacen desaparecer los vicios del que se hallaba con la causal de nulidad.<\/p>\n

Un ejemplo de esta situaci\u00f3n se presenta cuando el adquirente en una compraventa, por ejemplo, no ten\u00eda la capacidad suficiente para contratar (art. 1160 del C\u00f3digo Civil), y mediante acto posterior se cubre su falencia con la autorizaci\u00f3n judicial o por el mismo sujeto una vez adquirida la capacidad legal.<\/p>\n

La norma del art. 1061 del C\u00f3digo Civil establece cu\u00e1l deber\u00e1 ser el contenido del documento confirmatorio y dice: \u201cLa confirmaci\u00f3n puede ser expresa o t\u00e1cita. El instrumento de confirmaci\u00f3n expresa, debe contener, bajo pena de nulidad: 1) La substancia del acto que se quiere confirmar; 2) El vicio de que adolec\u00eda; y 3) La manifestaci\u00f3n de la intenci\u00f3n de repararlo\u201d.<\/p>\n

La confirmaci\u00f3n t\u00e1cita, en cambio, procede tan solo con la ejecuci\u00f3n voluntaria del acto que se hallaba sujeto a la acci\u00f3n de nulidad, por ejemplo cuando quien adquiri\u00f3 el derecho siendo incapaz, luego viene a otorgar escritura de venta.<\/p>\n

No deja de llamarnos la atenci\u00f3n, por aparecer como incoherente, que frente a una confirmaci\u00f3n t\u00e1cita prevista de manera contundente en el art. 1063 del C\u00f3digo Civil, el legislador sancione con la pena de nulidad la confirmaci\u00f3n expresa que no contenga los elementos minuciosamente detallados en el acto confirmatorio.<\/p>\n

En la confirmaci\u00f3n expresa el instrumentador har\u00e1 comparecer a las partes del acto, relatar\u00e1 hist\u00f3ricamente el acto observado y luego consignar\u00e1 los elementos que hemos transcriptos previstos en el art. 1061.<\/p>\n

Hay un punto que merece nuestra especial atenci\u00f3n y es lo regulado en el art. 1064 del C\u00f3digo Civil. La norma expresa que \u201cla confirmaci\u00f3n, sea expresa o t\u00e1cita, no exige el concurso de la parte a cuyo favor se hace\u201d. Es decir que podr\u00e1 no comparecer al acto el sujeto que se ver\u00eda beneficiado con el acto confirmatorio. Remarquemos, sin embargo, que en la gran mayor\u00eda de los casos, ambas partes se ver\u00e1n beneficiadas, puesto que ambas han perseguido un acto plenamente v\u00e1lido y ser\u00eda s\u00f3lo mediante un proceder de mala fe que podr\u00edamos imaginar a uno de ellos procurar la invalidez aprovechando una falencia o error involuntarios.<\/p>\n

Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si la modificaci\u00f3n que generar\u00e1 la confirmaci\u00f3n, altera o no el sinalagma contractual. Entendemos por sinalagma el equilibrio de las prestaciones consentidas por las partes. Pongamos un ejemplo aclaratorio: A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor de B; pero por una omisi\u00f3n del notario no se relaciona el monto de la garant\u00eda. Esta falencia grave genera nulidad, seg\u00fan lo preceptuado en los arts. 3131, inc. 4, y 3148 del C\u00f3digo Civil, sin embargo entre las partes se acuerda una subsanaci\u00f3n, y mediante la comparencia de ambas partes, el notario relatar\u00e1 sus dichos en cumplimiento del art. 1061, detallando minuciosamente el monto de la garant\u00eda. En el caso relatado ambas partes deb\u00edan estar presentes, pues el monto del gravamen afectaba el sinalagma ya que hab\u00eda sido tenido especialmente en cuenta en el momento de la contrataci\u00f3n y su equilibrio hab\u00eda sido analizado por las partes en el momento de consentir y suscribir el acto.<\/p>\n

En cambio, si lo que estuviere equivocado, fuere la descripci\u00f3n del objeto en un contrato de compraventa y el mismo resultare de una dimensi\u00f3n mayor a la consignada en el t\u00edtulo, podr\u00edamos v\u00e1lidamente pensar que no ser\u00eda menester la comparencia del adquirente. <\/p>\n

B. ACTOS <\/span>RATIFICATORIOS<\/p>\n

La ratificaci\u00f3n es una expresi\u00f3n t\u00e9cnica empleada para los casos en que no ha habido una voluntad expresa o v\u00e1lida de una de las partes. Puede darse cuando se contrata en nombre de otro sin mandato o hay un uso que excede las facultades contenidas en el mismo, as\u00ed como cuando en una persona jur\u00eddica, sus \u00f3rganos representativos act\u00faan sin encontrarse habilitados o facultados para el acto.<\/p>\n

Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la regla general en materia de contratos, dominados por el principio de \u201calteridad\u201d t\u00edpico de las obligaciones de \u00e9l nacidas, es que generan sus efectos s\u00f3lo entre las partes contratantes y no en relaci\u00f3n a terceros. Es el principio res<\/span> inter allios acta<\/span>.<\/p>\n

Esta regla general la tenemos establecida en el art. 1195 del C\u00f3digo Civil que en su \u00faltimo p\u00e1rrafo prescribe que \u201cLos contratos no pueden perjudicar a terceros\u201d; y en el art. 1199 cuando expresa que \u201cLos contratos no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por ellos, sino en los casos de los art\u00edculos 1161 y 1162\u201d. Pues bien estos supuestos excepcionales a los que alude el art. 1199, se refieren justamente a los actos ratificatorios.<\/p>\n

A manera de ejemplo imaginemos en una adquisci\u00f3n o venta de un bien inmueble en el que el mandato o cualquier otra documentaci\u00f3n habilitante no resultare suficiente. El notario, por error en el \u201cbastanteo\u201d13<\/a><\/span><\/span>, autoriza igualmente el acto. En tales casos el otorgante puede luego, mediante la ratificaci\u00f3n en el \u00e1mbito notarial, sanear la falencia motivo de la observaci\u00f3n. Esta es la doctrina que surge de los arts. 1930 y 1931 del C\u00f3digo Civil, correlativos directos de los arts. 1161 y 1162 citados por el mismo legislador en el art. 1199 ya transcripto.<\/p>\n

La t\u00e9cnica a seguirse en el documento ratificatorio ser\u00e1 exactamente la misma prevista para la confirmaci\u00f3n en el art. 1061: El instrumentador har\u00e1 el relato del acto que se ratifica, determinar\u00e1 la falencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente consignar\u00e1 la expresi\u00f3n directa de las partes de intenci\u00f3n de ratificar el mismo.<\/p>\n

C. ACTOS <\/span>CONVALIDATORIOS<\/p>\n

Si bien el supuesto de convalidaci\u00f3n no dejar\u00eda de ser, en alg\u00fan sentido, una confirmaci\u00f3n, dado que con \u00e9l se deja sin efecto la nulidad que afectaba a otro acto, no creemos que sea dable considerarla junto a ella, como un supuesto m\u00e1s de este acto subsanatorio14<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no ten\u00eda el derecho que pretendi\u00f3 transmitir. Obviamente el acto jur\u00eddico, en tales casos es ineficaz por aplicaci\u00f3n del principio nemo plus iuris ad<\/span> allium tranferre potest quam ipse haberet<\/span> consagrado en el art. 3270 del C\u00f3digo Civil. Sin embargo, por expresa disposici\u00f3n del art. 2504 del C\u00f3digo Civil, \u201csi el que transmiti\u00f3 o constituy\u00f3 un derecho real que no ten\u00eda derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despu\u00e9s, enti\u00e9ndese que transmiti\u00f3 o constituy\u00f3 un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Mientras en la confirmaci\u00f3n se hace menester el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 1061 del C\u00f3digo, recayendo sobre el mismo t\u00edtulo observado; en la convalidaci\u00f3n, en cambio, la subsanaci\u00f3n se produce autom\u00e1ticamente por la adquisici\u00f3n posterior del derecho transmitido y que el enajenante no ten\u00eda. Ni siquiera es menester en el acto convalidatorio aclaraci\u00f3n o menci\u00f3n alguna al acto nulo. Advi\u00e9rtase que la adquisici\u00f3n posterior a la que alude el art. 2504 puede ser por v\u00eda convencional o puede ser una adquisici\u00f3n mortis<\/span> causae<\/span> del derecho que el transmitente o constituyente no ten\u00eda.<\/p>\n

Debemos remarcar que esta soluci\u00f3n no es factible en la hipoteca, respecto de la cual, sin motivo valedero que lo justifique, el legislador ved\u00f3 dicha posibilidad de manera expresa en el art. 3126 del C\u00f3digo Civil, correlativo inmediato del art. 3119 que exige la propiedad del bien al hipotecante.<\/p>\n

Un p\u00e1rrafo aparte merece el art. 1330 del C\u00f3digo Civil, ya que, aunque no resulte del todo evidente, alude a dos tipos de actos saneatorios. Dice la norma que \u201cla nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificaci\u00f3n que de ella hiciere el propietario[…]\u201d. Este supuesto debe entenderse en el plano instrumental, como que el vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contrario, para su subsanaci\u00f3n no bastar\u00eda con una simple ratificaci\u00f3n de los arts. 1161 y 1162, sino que se har\u00eda menester enmendar el acto tambi\u00e9n en cuanto a la persona del transmitente, ya que quien debe transferir es el dominus<\/span> y no quien se arrogaba el derecho de este.<\/p>\n

El segundo p\u00e1rrafo del art. 1330, en cambio, alude a un caso t\u00edpico de convalidaci\u00f3n de los previstos en el art. 2504 del C\u00f3digo Civil y a los que hemos aludido en p\u00e1rrafos precedentes al analizar este acto subsanatorio. Se refiere pues a que quedar\u00e1 cubierta la nulidad de la venta de cosa ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida.<\/p>\n

D. DOCUMENTOS <\/span>RECTIFICATORIOS<\/p>\n

Aludimos con esta denominaci\u00f3n a todos aquellos supuestos en que, sin llegar a manifestarse las falencias sustanciales de la entidad suficiente como para hacer necesario algunos de los actos subsanatorios analizados, sin embargo sea menester rectificar algunos datos consignados en los documentos presentados para su inscripci\u00f3n. Cuando, por ejemplo no se consign\u00f3 uno de los linderos del inmueble transferido, o se lo cit\u00f3 incorrectamente o no se estableci\u00f3 la ubicaci\u00f3n expresa del bien sobre el que recae el derecho.<\/p>\n

Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas, tanto en la determinaci\u00f3n de los sujetos como del objeto, generar\u00e1n nulidad. Recordemos que en materia de descripci\u00f3n del inmueble en la compraventa, por ejemplo, el art. 1333 del C\u00f3digo Civil admite como v\u00e1lido el contrato mientras el objeto resulte determinable, aunque faltasen algunos datos individualizantes. En efecto en la norma citada se expresa que \u201cno habr\u00e1 cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen datos para determinarla\u201d. Otro tanto hace el art. 3133 respecto de la hipoteca.<\/p>\n

Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la reparaci\u00f3n del error u omisi\u00f3n mediante un acto rectificatorio. Esta expresi\u00f3n gen\u00e9rica permite admitir esta denominaci\u00f3n tambi\u00e9n para cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores. As\u00ed podr\u00edamos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirmatorio o ratificatorio, es tambi\u00e9n rectificatorio en cuanto a que subsana una falencia o error del acto observado. La t\u00e9cnica a emplearse en estos supuestos ser\u00e1 siempre la aludida en los art\u00edculos referidos a la confirmaci\u00f3n, art. 1061 del C\u00f3digo Civil, que por analog\u00eda, nos indica cu\u00e1l deber\u00e1 ser el contenido documental. En cuanto a la forma, el art. 1062 nos indica que deber\u00e1 ser la misma exigida para el acto que se rectifica.<\/p>\n

Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos saneatorios, estimamos que deben aplicarse las reglas que hemos sentado m\u00e1s arriba respecto del art. 1064; es decir que no ser\u00e1 necesaria la comparencia de todas las partes, sino s\u00f3lo de aquellas que, frente a la modificaci\u00f3n del sinalagma contractual, pudieren resultar perjudicadas.<\/p>\n

Recordemos una vez mas, que jam\u00e1s podr\u00e1 el notario por s\u00ed solo efectuar ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino, dominado por el principio de rogaci\u00f3n, impide que este instrumentador aparezca autorizando un acto sin la solicitud expresa de alguna de las partes.<\/p>\n

En todos los casos, para dar por superada la observaci\u00f3n registral el instrumentador dar\u00e1 ingreso nuevamente al documento originario, en el plazo de la anotaci\u00f3n provisional, juntamente con el documento saneatorio. Superado as\u00ed el obst\u00e1culo, el inscriptor registrar\u00e1 definitivamente el documento.<\/p>\n

5. <\/span>Recursos <\/span>contra <\/span>las <\/span>decisiones <\/span>del <\/span>registrador<\/h2>\n

Como surge del mismo dispositivo del art. 9 de la ley 17.801, el interesado que no est\u00e9 de acuedo con el rechazo o la observaci\u00f3n producida por el registrador, tiene la facultad de recurrir dicha decisi\u00f3n mediante el planteo de diversos recursos.<\/p>\n

Como se ver\u00e1, las leyes locales generalmente determinan dos tipos de recursos, los que la doctrina divide en recursos internos o recursos externos.<\/p>\n

A. RECURSOS <\/span>INTERNOS<\/p>\n

Si el rogante considera que la observaci\u00f3n no tiene asidero y que el acto debiera registrarse tal como est\u00e1 presentado, la ley le autoriza a plantear el primer recurso, llamado recurso de recalificaci\u00f3n. Este recurso, seg\u00fan el decreto 2080\/80, art. 39, deber\u00e1 formularse ante el mismo registrador que efectu\u00f3 la observaci\u00f3n, dentro de los noventa d\u00edas de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer prueba en ese mismo lapso. <\/p>\n

El plazo de producci\u00f3n de la prueba ser\u00e1 de quince d\u00edas contados desde la interposici\u00f3n del recurso (art. 40) el que podr\u00e1 prorrogarse excepcionalmente a pedido expreso del interesado y s\u00f3lo por otros quince d\u00edas.<\/p>\n

Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador que formul\u00f3 la observaci\u00f3n; pero si el pronunciamiento fuere adverso al recurrente, o el registrador no se expidiere en los quince d\u00edas que le concede el art. 40 o el m\u00e1ximo de treinta d\u00edas por haber solicitado pr\u00f3rroga, le quedar\u00e1 al interesado la posibilidad de acudir directamente ante el Director del Registro.<\/p>\n

Este recurso interno se denomina en el \u00e1mbito del decreto 2080\/80, art. 42, recurso de apelaci\u00f3n y debe plantearse dentro de los quince d\u00edas contados a partir de la fecha de notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n denegatoria reca\u00edda en el recurso de recalificaci\u00f3n.<\/p>\n

En C\u00f3rdoba, la ley 5771 regula de manera similar los recursos que puede entablar el interesado frente a la negativa de registrar por parte del Registro de propiedades. As\u00ed la primera instancia recursiva, ante el mismo registrador que formul\u00f3 la observaci\u00f3n, el llamado \u201crecurso de recalificaci\u00f3n\u201d, aparece en el art. 16 de la ley 5771 como \u201crecurso de rectificaci\u00f3n\u201d, el que deber\u00e1 interponerse dentro de los treinta d\u00edas de haber sido notificado formalmente de la observaci\u00f3n que se impugna.<\/p>\n

El registrador tendr\u00e1 quince d\u00edas para pronunciarse y si persiste en la observaci\u00f3n a pesar de los argumentos esgrimidos por el rogante, o deja vencer el plazo de quince d\u00edas sin emitir pronunciamiento, le queda al interesado el recurso de apelaci\u00f3n ante el Director, rotulado as\u00ed seguramente por influencia del decreto 2080, art. 42 que, como vimos, le denomina de esa forma15<\/a><\/span><\/span>. Lo resuelto por el Director cerrar\u00e1 la instancia administrativa y de los que hemos denominado \u201crecursos internos\u201d.<\/p>\n

Obviamente, en todos los casos de observaci\u00f3n o rechazo, el registrador debe fundar su pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta situaci\u00f3n se encuentra exigida, al menos indirectamente, en el art. 16 cuando expresa que \u201cen los casos en que mediara observaci\u00f3n motivada […]\u201d. En el decreto 2080 aparece exigida s\u00f3lo frente a los recursos (art. 45), pero a\u00fan en las reglamentaciones en que no se expresara nada al respecto, siempre ser\u00e1 dable exigir a la Administraci\u00f3n el fundamento de la negativa a la rogaci\u00f3n en legal forma.<\/p>\n

Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar evitar la arbitrariedad de la administraci\u00f3n, negando la prestaci\u00f3n del servicio por causas que no se correspondan con ninguna exigencia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensi\u00f3n al administrado que, s\u00f3lo conociendo el motivo preciso, podr\u00e1 argumentar en contra de lo resuelto, seg\u00fan las prerrogativas recursivas que la misma ley le concede16<\/a><\/span><\/span>. <\/p>\n

Es importante tener presente lo manifestado en el p\u00e1rrafo precedente, porque el recurso debe atenerse nada m\u00e1s que al motivo del obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n, seg\u00fan el criterio del Registro, y no es necesario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de la observaci\u00f3n.<\/p>\n

Lamentablemente las \u201ccostumbres registrales\u201d, en todo el pa\u00eds, hacen que las observaciones sean bastante informales y notificadas tambi\u00e9n de una manera bastante cuestionable. Deber\u00edamos exigir una observaci\u00f3n y notificaci\u00f3n m\u00e1s formal.<\/p>\n

En algunas jurisdicciones se prev\u00e9n s\u00f3lo dos instancias, una ante el director y la otra directamente judicial. No existe la primera instancia ante el mismo funcionario registrador. As\u00ed ocurre, entre otras, en las provincias de Santa Fe, La Rioja, San Luis y Santiago del Estero.<\/p>\n

B. RECURSO <\/span>JUDICIAL<\/p>\n

Frente a la negativa de acceder a la inscripci\u00f3n definitiva por parte tambi\u00e9n del Director del Registro mediante el recurso de apelaci\u00f3n, le quedar\u00e1 al interesado el llamado recurso judicial17<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

En las instancias internas o administrativas, los llamados recursos de rectificaci\u00f3n y apelaci\u00f3n, bastar\u00e1 con la firma del notario, dado que es representante del interesado directo, y habilitado o legitimado legalmente para el tr\u00e1mite (art. 6 ley 17.801); pero si se trata del llamado recurso jurisdiccional ante la C\u00e1mara Civil (art. 19 ley 5771) que exige, justamente por ser judicial, la pertinente firma de letrado y la participaci\u00f3n del interesado directo, entendemos que la participaci\u00f3n de un abogado de la matr\u00edcula deber\u00eda resultar ineludible.<\/p>\n

El notario act\u00faa tanto por derecho propio como, en cierta manera en representaci\u00f3n de las partes del acto a inscribir, en tanto y en cuanto se ventile el recurso en sede administrativa. En sede judicial, el notario conserva inter\u00e9s de parte -advi\u00e9rtase que en algunos casos ser\u00e1 \u00e9l, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no inscripci\u00f3n del acto-; pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al asesoramiento y asistencia t\u00e9cnica de abogado18<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

Un interesante fallo pronunciado por la C\u00e1mara 5ta. Civil y Comercial de C\u00f3rdoba, de fecha 12 de setiembre de 1985, hizo especial hincapi\u00e9 en la necesidad de la notificaci\u00f3n al interesado directo, en el caso el comprador, frente a la necesidad de plantear el recurso judicial ante la C\u00e1mara Civil. \u201cDada la trascendencia que puede tener la resoluci\u00f3n jurisdiccional, debe notificarse la situaci\u00f3n directamente al interesado, en el caso el adquirente del inmueble, a fin de que disponga del leg\u00edtimo derecho de defensa que acuerda a todo ciudadano la Constituci\u00f3n Nacional\u201d19<\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n

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    1<\/a> Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a elementos externos, sin embargo ellas pueden resultar intr\u00ednsecas o extr\u00ednsecas. Sobre todo cuando analizamos la audiencia notarial o judicial que constituye el \u00e1mbito espacial y temporal en el que se desarrolla el acto que se instrumenta; all\u00ed surge patente que lo intr\u00ednseco resultar\u00e1 de lo que all\u00ed ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deber\u00e1 dejarse constancia necesariamente en el instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intr\u00ednseca aparece manifiesta en los conceptos del propio Codificador, ya que en la nota al art. 4012 del C\u00f3digo Civil, V\u00e9lez Sarsfield expresamente se refiere a ella cuando dice: \u201cDebemos distinguir las formas intr\u00ednsecas de las extr\u00ednsecas. La nulidad del acto puede proceder de sus formas intr\u00ednsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la forma extr\u00ednseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito est\u00e1 sujeto a ciertas formas solemnes\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    2<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis, Publicidad registral<\/span>, C\u00f3rdoba, Advocatus, 1997, p. 159. Sin embargo, Ra\u00fal R. Garc\u00eda Coni y \u00c1ngel A. Frontini (en su Derecho registral aplicado<\/span>, Buenos Aires, Depalma, 1993, p. 235) expresan que \u201cparecer\u00eda que la segunda parte del art. 8 (…) refuerza el concepto de que el examen del registrador debe circunscribirse a las formas extr\u00ednsecas…\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    3<\/a> Scotti, Edgardo, Derecho registral inmobiliario<\/span>, Ed. Universidad, Bs. As., 1980, p. 90.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    4<\/a> Ventura, Gabriel B. \u201cLa demora en la calificaci\u00f3n registral y la pr\u00f3rroga autom\u00e1tica del art. 10 de la ley 5771\u201d, en Foro de C\u00f3rdoba, nro. 42, C\u00f3rdoba, 1997, p. 119 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    5<\/a> Scotti, ob. cit., p. 93. Ver tambi\u00e9n, sobre la necesidad de que las leyes respeten la realidad social o \u201cla vida jur\u00eddica espont\u00e1nea\u201d, Moisset de Espan\u00e9s, Luis, Codificaci\u00f3n civil y derecho comparado, Ed. Zaval\u00eda, Bs. As., 1994, p. 29.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    6<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis, Publicidad registral<\/span>, Ed. Advocatus, C\u00f3rdoba, 1997, p. 218.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    7<\/a> Ventura, Gabriel B. \u201cLa demora en la calificaci\u00f3n registral y la pr\u00f3rroga autom\u00e1tica del art. 10 de la ley 5771\u201d, ob. cit. p. 123.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    8<\/a> Ver parte pertinente de la resoluci\u00f3n registral citada, en Scotti, Edgardo, ob. cit., p. 92 y 93.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    9<\/a> Cornejo, Am\u00e9rico A., Derecho registral<\/span>, Ed. Astrea, Bs.As. 1994, p. 218 y 219.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    10<\/a> Scotti, Edgardo, ob. cit. p. 92 y 93.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    11<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis; Publicidad registral<\/span>, Ed. Advocatus, C\u00f3rdoba, 1997, p. 242. Este autor, luego de advertir sobre la confusi\u00f3n general de la doctrina nacional respecto a cu\u00e1l es el \u201cfundamentum divitionis\u201d entre la llamada \u201cpublicidad material\u201d y \u201cpublicidad formal\u201d, aclara que la distinci\u00f3n responde a la diferencia entre materia y forma que ense\u00f1aban Arist\u00f3teles y Santo Tom\u00e1s que pas\u00f3 luego a la doctrina registral espa\u00f1ola.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    12<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis, Publicidad Registral<\/span>, ob. cit., p. 219.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    13<\/a> Se utiliza la expresi\u00f3n t\u00e9cnica \u201cbastanteo\u201d para aludir al estudio que debe efectuar el instrumentador a la hora de utilizar un mandato o un contrato social y las actas respectivas de una sociedad civil o comercial. El objeto es la determinaci\u00f3n t\u00e9cnica en cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se est\u00e1 por otorgar.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    14<\/a> En general la doctrina la considera un supuesto de confirmaci\u00f3n. V\u00e9ase al respecto Cifuentes, Santos, Negocio jur\u00eddico<\/span>, Ed. Astrea, Bs.As. 1986, p. 671 y ss.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    15<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis, Publicidad registral<\/span>, ob. cit., p. 225.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    16<\/a> Moisset de Espan\u00e9s, Luis. Publicidad registral<\/span>, ob. cit., p. 222.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    17<\/a> Estimamos m\u00e1s acertado hablar de \u201crecurso judicial\u201d y no \u201cjurisdiccional\u201d, dado que \u201cjurisdicci\u00f3n\u201d en sentido t\u00e9cnico, tienen tanto el Juez como la autoridad registral, por lo que los recursos internos, en nuestro criterio, ser\u00edan tambi\u00e9n jurisdiccionales.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    18<\/a> Ventura, Gabriel B., \u201cRecurso registral jurisdiccional: nota a fallo\u201d, Revista Notarial de C\u00f3rdoba, nro. 55, 1988-1, p. 118.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    19<\/a> Ver s\u00edntesis del fallo en Revista Notarial de C\u00f3rdoba, nro. 55, 1988-1, p. 117<\/p>\n<\/div>\n<\/ol>\n<\/section><\/div>\n

    \n

    *Presentaci\u00f3n del autor en el Seminario Virtual \u201cLaureano A. Moreira\u201d, desarrollado en junio de 2022<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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