Marcela H. Tranchini
Sumario: I. Conclusiones. 1. Antecedentes. 2. Diversas cuestiones registrales. a) Planimetría. b) Calificación. c) Matriculación. Asientos registrales. d) Contenido de la submatrícula. e) Pluralidad de superficies. f) Extinción del derecho real. g) Publicidad. h) Superficie y propiedad horizontal
I. Conclusiones
1. Si el derecho de superficie abarca todo el inmueble, no se requiere un nuevo plano de mensura.
2. El asiento registral de constitución se practica dos veces: una en el folio real correspondiente al inmueble que es objeto de dominio o condominio, y otra en el folio real correspondiente a la superficie.
3. En el asiento registral no corresponde incluir la onerosidad o gratuidad del negocio.
4. Si existen múltiples superficies sobre un inmueble, en el folio real del inmueble se registrarán tantos asientos como derechos de superficie haya. Al abrir los folios correspondientes, se añadirán siglas o números para distinguirlas.
5. El titular del inmueble debe rogar la cancelación de la submatrícula si el derecho de superficie se extingue por vencimiento del plazo, y el registrador debe eliminar todos los asientos registrales relacionados. Si la extinción es por otra causa, los derechos se trasladarán al folio real originario, indicando que solo afectan a la plantación, forestación o construcción.
6. Las solicitudes de publicidad (informes, certificaciones) deben expedirse con las constancias que resulten de todas las matrículas involucradas.
7. Cuando el superficiario afecta a propiedad horizontal la construcción que le pertenece (art. 2120, II párrafo), el documento se registrará en el folio real de la superficie, abriendo las submatrículas correspondientes a las unidades funcionales o complementarias.
8. Debe admitirse la registración de la superficie sobre las partes comunes de un inmueble afectado a propiedad horizontal o propiedad horizontal especial, si es rogada por todos los propietarios.
9. La prohibición de afectación a propiedad horizontal por parte del superficiario debe publicitarse en el folio real superficiario.
1. Antecedentes
La creación del derecho real de superficie ha llevado a que los registros locales adopten disposiciones técnico-registrales, siguiendo distintos criterios de registración.
En ocasión del Proyecto de Unificación de 1987 se propuso un sistema similar al de la propiedad horizontal, con un folio y submatrículas (o subfolios) que no alteraran la naturaleza del folio real, facilitando la claridad del inmueble, según el art. 13 de la ley 17.801.
La LV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, Corrientes, realizada del 22 al 24 de agosto de 2018, recomendó por unanimidad los aspectos que deben calificarse en la registración de la constitución del derecho real de superficie.
2. Diversas cuestiones registrales
a) Planimetría
El registro catastral tiene por objeto establecer el estado parcelario de los inmuebles y la verificación de su subsistencia.
La “parcela” es la representación cartográfica del inmueble en un plano (art. 4 de la ley 26.209).
El estado parcelario se efectúa a través de un relevamiento catastral y su registración importa la actualización de la realidad física de un inmueble. Se acredita por medio de certificado catastral, que expide el organismo competente, y el funcionario autorizante lo deberá tener a la vista y relacionar su contenido en el cuerpo de la escritura pública u otro documento oficial –por ej. judicial– (arts. 11 y 12), que se acompañará al Registro de la Propiedad, sin cuya presentación no corresponderá la inscripción definitiva (art. 13).
Si el derecho real de superficie se constituye sobre la totalidad del inmueble resulta superfluo exigir, nuevamente, el plano de mensura. De lo contrario, se incurriría en costos y demoras innecesarias que dificultarían su aplicación en el tráfico negocial.
En cambio, si la superficie abarca solo una parte del inmueble, el principio de especialidad o determinación requiere de un plano de mensura suscripto por un profesional competente, aunque sin la necesidad de que se encuentre registrado en el organismo catastral. Es necesario, por supuesto, que en el título por el que se constituye el derecho real se identifique dicho plano en base al cual se consignarán las medidas y área y demás especificaciones.
b) Calificación
Las normas registrales se han ocupado de los aspectos calificables del título por el que se constituye la superficie.
En ese sentido, se señalan: extensión (sobre la totalidad o parte del inmueble) y manifestaciones (art. 2115 CCyC), emplazamiento (art. 2116 y, en su caso, plano de mensura), plazo de duración (arts. 2114 y 2117) y legitimación (art. 2118).
En cuanto a la legitimación cabe incluir no solo al dueño perfecto, sino también al imperfecto, sea fiduciario (arg. art. 1704 CCyC) o revocable (arg. art. 1966 CCyC); los condóminos, por unanimidad (art. 1990 CCyC). También los propietarios sobre sus unidades funcionales en los derechos reales de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios, o a la totalidad de los propietarios en caso de partes comunes.
Resulta novedosa la admisión de la registración sobre partes comunes ya que, por regla general, no se toma razón de aquellas ni en la propiedad horizontal ni en la propiedad horizontal especial.
c) Matriculación. Asientos registrales
La constitución de derecho real de superficie conduce a la conformación de un nuevo objeto de propiedad, por lo que, frente a lo dispuesto por la ley registral, en virtud del cual a cada inmueble le corresponde un folio real (arts. 10 y 11, ley 17.701), corresponde la apertura de un nuevo folio real.
Al mismo tiempo, la desmembración operada a partir de la constitución del derecho real de superficie debe publicitarse en el folio real del inmueble. De manera que el asiento registral del derecho real de superficie se practica dos veces: una en el folio real correspondiente al inmueble que es objeto de dominio y otra, en el folio real correspondiente al objeto de superficie.
Las disposiciones registrales son contestes en la necesidad de submatrículas, pero difieren en la oportunidad de su apertura.
Nos parece acertada la técnica en virtud de la cual se practica el asiento en el rubro correspondiente a la descripción del inmueble –y no en el ámbito de los gravámenes– del inmueble sobre el que se constituye el derecho real. Así, se le anoticiará debidamente al interesado que el objeto se desmembró, procediéndose a la apertura del folio real superficiario. Se atiende mejor a las dos manifestaciones que presenta el derecho real (arts. 1888 y 2015 Código Civil y Comercial). Además, la registración en el rubro gravámenes del folio de origen no resulta posible si la superficie abarca una parte del inmueble, ya que será indispensable un plano de mensura.
En el folio real superficiario el asiento registral debe practicarse en el rubro correspondiente a la titularidad.
De esta manera, desde el inicio coexistirán dos folios sobre el mismo inmueble: uno representará el derecho de propiedad del suelo y el otro, la titularidad del superficiario.
En la submatrícula, constarán la titularidad de la superficie: a) modalidad del derecho real; b) el plazo o la condición resolutoria pactada en el título; c) los datos personales del superficiario; d) datos del documento registrable; e) datos del notario autorizante; f) certificados utilizados; g) fecha y número de presentación del documento al registro.
El plazo es una de las “constancias de trascendencia real” a las que alude el art. 12 de la ley 17.801, ya que es una de las circunstancias que permiten determinar el derecho inscribible de acuerdo a lo que resulta del título.
No corresponde consignar la onerosidad o gratuidad del negocio, y menos el precio, dado que no son circunstancias de trascendencia real.
d) Contenido de la submatrícula
En los folios reales de la superficie se tomará razón de: a) en el rubro “Titularidad”, los documentos de las sucesivas transmisiones del derecho real de superficie; b) en el rubro “Gravámenes y/o Restricciones y/o Afectaciones”: I. Escrituras de constitución de usufructo, uso, habitación o servidumbre; II. Escrituras de constitución de hipoteca o anti; III. Afectación al régimen de vivienda; IV. Medidas cautelares que afecten a la propiedad superficiaria; c) en el rubro “Cancelaciones”, los asientos cancelatorios de las inscripciones del rubro referido precedentemente; d) en el rubro “Certificaciones” (para aquellos registros que contemplan este rubro en sus folios reales), los certificados con reserva de prioridad que se expidan para los actos transmisivos o constitutivos de derechos reales otorgados por el superficiario.
e) Pluralidad de superficies
En caso de que existan múltiples superficies constituidas en relación a un inmueble, en el folio real de este se registrarán tantos asientos de superficie como derechos reales de superficie se hayan constituido sobre dicho inmueble. Al abrir los correspondientes folios de las superficies se añadirá a la sigla “S” (o la que utilice el registro inmobiliario) un número correlativo para distinguir el Folio Real correspondiente a cada inmueble superficiario.
f) Extinción del derecho real
Resulta de toda lógica que se practique en la matrícula de origen como en todas las comprendidas.
Al extinguirse el derecho real de superficie por vencimiento del plazo, el asiento registral no se cancela automáticamente. Según el principio de rogación, el registro actúa solo a petición de un sujeto legitimado. Por lo tanto, el titular del dominio debe solicitar la cancelación de la submatrícula. Como regla general, ello importa la eliminación de todos los asientos registrales relacionados (arg. art. 2125 CCyC).
Si la superficie se extingue antes del plazo por otra causa (como la consolidación), los derechos reales sobre la superficie o el suelo siguen afectando separadamente ambas parcelas hasta que termine el plazo original del derecho de superficie (art. 2125, II párrafo, CCyC). Estos derechos se trasladarán al folio real originario, indicando que solo afectan a la plantación, forestación o construcción que eran objeto de la superficie.
g) Publicidad
Las solicitudes de publicidad (informes, certificaciones) deben expedirse con las constancias que resulten de todas las matrículas involucradas.
h) Superficie y propiedad horizontal
Cuando el superficiario afecte a propiedad horizontal la construcción que le pertenece (art. 2120, II párrafo), el documento se registrará en el folio real de la superficie, abriendo las submatrículas correspondientes a las unidades funcionales o complementarias generadas.
La prohibición de afectación a propiedad horizontal por parte del superficiario, contenida en la escritura de constitución del derecho real de superficie o en un contrato posterior, debe publicitarse en el folio real superficiario. Si se requiere la voluntad conjunta del dueño y el superficiario, se debe calificar esta limitación.
* Trabajo presentado por la autora en la comisión N° 6 de las XXIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, desarrolladas en Pilar, provincia de Buenos Aires, entre los días 26 y 28 de septiembre de 2024.
