Ver AbstractMartín Leandro Russo
Sumario: 1. Introducción. 2. Los medios de subsanación. 3. Ratificación. 3.1. Definición. 3.2. Efectos. 3.3. Tiempo de la ratificación. 3.4. Manifestación de la ratificación. 3.5. Escritura de ratificación. 4. Confirmación. 4.1. Definición. 4.2. Comparación con la ratificación. 4.3. Manifestación de la confirmación. 4.4. Efectos. 4.5. Técnica documental. 4.6. Escritura de confirmación. 5. Inexactitudes registrales derivadas de actos nulos y su incidencia en la ratificación y en la confirmación.
1. Introducción
Un acto es eficaz cuando opera como tal en el sistema, mientras que es ineficaz cuando no alcanza esos objetivos1. Señala Cifuentes al respecto que la ineficacia es un concepto genérico abarcador de diversas situaciones que, en caso de configurarse, hacen que los actos carezcan de vigor, fuerza o eficiencia para lograr sus efectos propios2.
El art. 382 del Código Civil y Comercial de la Nación abarca dos causales de ineficacia estableciendo al respecto que “los actos jurídicos pueden ser ineficaces en razón de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas”.
Las causales de nulidad son ponderables en el momento en que el negocio surge o debe tomar vigor, mientras que la inoponibilidad deviene por motivos acaecidos sobre el negocio concluido y perfecto.
El acto inoponible es válido y eficaz en general, pero deviene ineficaz ante ciertos terceros (por ejemplo, el caso del fraude).
La nulidad afecta la validez, eficacia y perfección del acto, por patologías que recaen sobre alguno de sus elementos esenciales o sobre sus presupuestos de validez.
Los elementos esenciales son aquellos que hacen a la estructura del acto (sujeto, objeto y causa). La capacidad y legitimación de los otorgantes, en cambio, no son elementos esenciales, sino que son presupuestos de validez y como tales extrínsecos al negocio.
A su vez, existen elementos esenciales propios de cada acto sin los cuales éste no existiría como tal (por ejemplo, el precio en una compraventa).
En este punto, deben diferenciarse los elementos esenciales de los elementos naturales y accidentales. Los elementos naturales existen normalmente, pero nada impide que las partes los eliminen (por ejemplo, la garantía de evicción). Los elementos accidentales, aparecen en el acto sólo si las partes los agregan (por ejemplo, la condición, plazo y el cargo)3.
La nulidad conlleva una causal de ineficacia estructural, en tanto atiende a la fase de celebración del negocio (está alojada en el mismo negocio), incidiendo de manera originaria sobre sus efectos y obstaculizando, por lo tanto, la idónea formación del mismo.
De forma tal que el negocio no es idóneo como fuente de constitución, modificación o extinción de la relación jurídica, es decir, aquella que, mediante su celebración, se pretendía constituir, modificar o extinguir4.
Su consecuencia es la no producción de los efectos propios o típicos del acto; pero esta frustración, sin embargo, no impide otros efectos (por ejemplo, aquellos relativos a las prestaciones principales o a los frutos, por mencionar algunos casos)5.
En determinadas circunstancias el acto es ineficaz entre quienes lo otorgaron, pero resulta eficaz ante ciertos terceros, como el caso del subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso (art. 392 CCyC).
Asimismo, la nulidad puede ser absoluta o relativa, total o parcial6.
La nulidad absoluta es aquella que se ha establecido para proteger el orden social, intereses generales o colectivos7. El acto viciado no puede confirmarse, ni es prescriptible. El derecho se adquirirá por vía de otra causa de adquisición: la prescripción larga.
La nulidad relativa, en cambio, se funda en razón de proteger un interés particular y solamente puede ejercerla la parte a cuyo favor se ha establecido; siendo por lo tanto el acto viciado confirmable y la acción prescriptible8. Si el vicio radica en la falta de legitimación o capacidad de alguno de los otorgantes, y quien pretende adquirir el derecho ostenta buena fe y posesión por el tiempo señalado por ley (que en caso de inmuebles debe ser ostensible y continua por el plazo de diez años) adquiere por otra causa distinta al acto viciado que es la prescripción breve por los efectos del justo título (arts. 1898, 1902, 1918 y 1919 CCyC)9.
El Código Civil y Comercial de la Nación, no precisa los actos alcanzados por una u otra categoría, por lo tanto, esta ubicación queda librada a apreciación teniendo en cuenta el interés comprometido en cada caso, sea este público o privado10.
La nulidad, sea absoluta o relativa, requiere de forma necesaria ser declarada por los jueces, por ello, cualquiera sea el vicio de que adolezca el acto, se requiere en primer lugar de un sujeto legitimado para articularla (por vía de acción o excepción) y que un juez la declare como tal, y solo a partir de ese momento vamos a estar ante una nulidad (art. 383 CCyC)11.
Se ha sostenido con razón la perdurabilidad del vocablo invalidez, como referencia genérica a las distintas manifestaciones de la nulidad, absoluta o relativa, total o parcial12.
2. Los medios de subsanación
Los medios de subsanación constituyen caminos que llevan a que el acto ineficaz quede saneado, es decir, que adquiera eficacia, removiendo la causal que daba lugar a instar su invalidez ya sea en el plano negocial o documental, debiendo diferenciar acto instrumental de acto instrumentado13.
El saneamiento puede provenir de la ley, de una declaración en sede judicial o realizarse en el ámbito notarial.
Debe distinguirse asimismo entre saneamientos directos e indirectos. Son directos, aquellos que actúan sobre el acto que adolece de vicios que puedan dar lugar a una declaración de nulidad relativa del mismo, ya sea en su estructura o en su funcionamiento; dentro de esta categoría encontramos los institutos de la conversión, la ratificación y la confirmación. Los indirectos, en cambio, no subsanan el defecto de que adolece el acto, sino que la causa de adquisición se produce por efecto de un acto distinto; como el caso de la prescripción adquisitiva, el reotorgamiento del acto, la ley y la cosa juzgada14.
Dentro de las diversas formas de sanear un acto, la ratificación y la confirmación presentan particular relevancia, ya que representan mecanismos útiles a los que puede acudirse en sede notarial cuando se pretende sanear un acto, a efectos de poder conservar la iniciativa negocial de las partes15.
Por lo tanto, se abordarán a continuación diversas cuestiones vinculadas al uso de ambas figuras, con la finalidad de aclarar ciertos aspectos que puedan resultar confusos al momento de la redacción documental.
3.- Ratificación
3.1. Definición
La representación abarca toda forma de actuación en nombre de otro, por la cual un sujeto (representante) actúa en la esfera jurídica de otro (representado).
El ejercicio de la representación exige asimismo su invocación. Señala al respecto Urbaneja16 con criterio razonable que, el supuesto representante debe invocar tal carácter en el negocio originario, por cuanto no puede aprobar el acto aquel que no fuera indicado por alguna de las partes, ya que, de lo contrario, se afectaría a éstas sin su intervención17.
En efecto, la sola existencia del poder no es suficiente por sí misma para hacer presumir que el acto haya sido realizado por el representante revistiendo esa calidad.
Se ha definido la ratificación18 como un modo de saneamiento en el que por un nuevo acto se subsana el defecto de un negocio celebrado por quien intervino con falta o insuficiencia de poder19, o porque quien obró lo hizo por sí, prescindiendo del legitimado20.
En el ámbito de la representación voluntaria, el art. 369 del Código Civil y Comercial establece que: “La ratificación suple el defecto de representación. Luego de la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad”.
La ratificación constituye el acto jurídico unilateral y recepticio, mediante el cual el dominus asume los efectos del negocio concluido en su nombre por quien invocó ser su representante, sin serlo o porque la representación invocada es insuficiente o el apoderado se ha excedido en las facultades conferidas.
Asimismo, cabe destacar que la ratificación resulta de aplicación subsidiaria a los distintos tipos de representación reconocidos por la ley en el ámbito del Derecho privado21.
Son sus destinatarios: i) quien invocó una representación sin serlo o el poder carecía de facultades para el acto y ii) el tercero contratante, que es con quien va a quedar vinculado definitivamente el ratificante22.
No obstante, dado que el acto produce sus efectos a partir de su otorgamiento, no es requisito indispensable su notificación a quienes intervinieron en el negocio ratificado.
En algunas ocasiones, suele utilizarse en la redacción escrituraria el término ratificación de forma inadecuada. Así, correctamente se ha sostenido que las partes de un acto no ratifican ni confirman nada, sino que otorgan lo que van a firmar; por lo tanto, una correcta técnica de redacción supone la no utilización de fórmulas del tipo “Leo a los comparecientes, quienes se ratifican de su contenido y la firman de conformidad…” o bien “Leída y ratificada, firman de conformidad, ante mí, doy fe”23.
3.2. Efectos
Luego de la ratificación, el acto viciado se da por autorizado o consentido, con efecto retroactivo a la fecha de su otorgamiento (no a la fecha de la ratificación).
Su fin inmediato es el de conferirle al acto jurídico viciado la legitimación de la que carecía, produciendo en consecuencia su saneamiento24.
Sin embargo, su efecto retroactivo no puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros antes del acto de ratificación25, siendo inoponible a éstos.
La falta o deficiencia en la representación configura un supuesto de falta de legitimación, mientras la ratificación no se produzca, el acto es ineficaz (art. 1025 CCyC).
Asimismo, determina el art. 376 que quien actúa como representante de otro sin serlo, o en exceso de las facultades conferidas por el representado, “es responsable del daño que la otra parte sufra por haber confiado, sin culpa suya, en la validez del acto; si hace saber al tercero la falta o deficiencia de su poder, está exento de dicha responsabilidad”.
3.3. Tiempo de la ratificación
En cuanto al momento de efectuarla, el art. 370 del Código dispone que la ratificación puede hacerse en cualquier tiempo, indicando luego que los interesados podrán requerirla, fijando un plazo para ello que no puede exceder de quince días, en tanto que, si la ratificación depende de la autoridad administrativa o judicial, el término se extiende a tres meses. Son interesados el apoderado y/o quien hubiera contratado con éste o sus sucesores por actos entre vivos o mortis causa26.
Si el requerido no ratifica lo obrado por el supuesto representante, su silencio no es considerado como una manifestación de voluntad, excepto en los casos en que haya un deber de expedirse (art. 263 CCyC).
3.4. Manifestación de la ratificación
El art. 371 del Código Civil y Comercial de la Nación se refiere a la manera en que puede exteriorizarse la ratificación, estableciendo al respecto que: “La ratificación resulta de cualquier manifestación expresa o de cualquier acto o comportamiento concluyente que necesariamente importe una aprobación de lo que haya hecho el que invoca la representación”.
Puede observarse que la norma no indica una forma determinada para la ratificación, indicando que la misma puede ser expresa o tácita.
Cuando la ratificación es expresa, el instrumento a otorgar deberá reunir la forma exigida para el acto que se pretende sanear (art. 1017, inc. c CCyC), tal como sucede en el ámbito de la confirmación (art. 394 CCyC).
Si bien la ratificación puede ser tácita27, el art. 371 exige un comportamiento concluyente del legitimado, del que necesariamente se infiera la aprobación del acto, es decir, mediante la realización de actos concluyentes que entrañen una inequívoca aceptación de lo hecho por el representante28 (por ejemplo, el aprovechamiento por el dominus de los efectos del acto realizado por el gestor sin poder29).
3.5. Escritura de ratificación
Se advierte en una compraventa inmobiliaria que el representante de la parte vendedora intervino en base a un poder general que carecía de facultades para el acto celebrado. Observada tal circunstancia, se procede a la ratificación del negocio viciado.
ESCRITURA NÚMERO… RATIFICACIÓN. … COMPARECE y EXPRESA: PRIMERO: Que por escritura de fecha… pasada ante el notario… del partido de…, al folio …, del registro… a su cargo, el señor…, invocando su representación a mérito del poder general que se relacionará, vendió a… el inmueble ubicado en la ciudad y partido de…, designado en su título antecedente como lote… de la manzana…, con las siguientes medidas, linderos y superficie:… Nomenclatura catastral:… La citada escritura, en primer testimonio, se inscribió en el Registro de la Propiedad con fecha…en la Matrícula… del Partido de… SEGUNDO: Que el poder general con el que el señor… acreditó su representación fue otorgado por escritura…, de fecha…, pasada ante el notario…, al folio… del registro… a su cargo. TERCERO: Que del texto del poder relacionado no surgen facultades suficientes para el acto otorgado por el representante. CUARTO: En consecuencia, el señor… RATIFICA el acto otorgado por el señor…, por cuanto es su voluntad dotar de validez y eficacia al negocio celebrado en su integridad. QUINTO: El compareciente toma a su cargo la notificación de la presente al escribano autorizante de la escritura de compraventa ratificada a los fines de otorgar suficiente publicidad cartular al presente otorgamiento. LEO al compareciente, quien firma ante mí, doy fe30.
4. Confirmación
4.1. Definición
El art. 393 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que: “Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa manifiesta expresa o tácitamente su voluntad de tener al acto por válido, después de haber desaparecido la causa de nulidad. El acto de confirmación no requiere la conformidad de la otra parte”.
La confirmación importa un acto jurídico de carácter unilateral recepticio, destinado a convalidar el otro anterior nulo, debiendo ser otorgado por aquél a quien le corresponde el derecho a pedir la nulidad relativa del acto.
Tal como lo prevé el art. 388, sólo pueden confirmarse aquellos actos que se vieran afectados por un vicio de nulidad relativa, en cuanto compromete intereses de los particulares. La nulidad absoluta, por afectar intereses generales, resulta inconfirmable.
El fin inmediato de la confirmación radica en sanear la declaración propia que adolece de un vicio que puede dar lugar a la invalidez del negocio, quedando en consecuencia legitimada para su otorgamiento quien podía requerir la declaración de nulidad del acto, porque la nulidad ha sido establecida en su interés.
4.2. Comparación con la ratificación
Al igual que la ratificación, la confirmación es otra forma de saneamiento de los actos jurídicos, mediante la cual quien estaba legitimado para instar la acción de nulidad renuncia a la misma, resultando el negocio viciado plenamente válido.
Asimismo, para ambos casos, estos efectos subsanatorios poseen efecto retroactivo a la fecha de otorgamiento de acto que adolecía de defectos.
En la confirmación, la causal de invalidez relativa puede provenir de cualquier vicio del acto. En cambio, en la ratificación, la causa de invalidez del acto a subsanar refiere a la falta o insuficiencia en la representación31.
La ratificación conlleva la aceptación como propio de un acto realizado por quien invocó una representación de la que carecía o no era suficiente, mientras que, en la confirmación, el acto fue otorgado por el sujeto a título personal o por su apoderado en el límite de su representación, pero el acto queda sujeto a una eventual acción de nulidad relativa.
Por último, debe destacarse que la ratificación es siempre un acto jurídico unilateral y la misma naturaleza se le atribuye a la confirmación. Sin embargo, en el caso de la confirmación deben distinguirse dos supuestos: i) si todas las partes están legitimadas para deducir la acción de nulidad relativa, se requiere la concurrencia de la manifestación de voluntad de éstas para que se produzcan los efectos propios de la confirmación, ya que si el acto confirmatorio es otorgado por una sola, la restante parte mantendría la acción que le compete; ii) si fueran varias las personas que integran una parte y todas las personas que conforman este centro único de interés están legitimadas para interponer la acción, no alcanza la declaración de una sola de ellas para confirmar el acto32.
4.3. Manifestación de la confirmación
La confirmación puede ser expresa o tácita, siendo necesario para uno u otro caso que haya cesado la incapacidad o vicio que provocó la nulidad (así, por ejemplo, el menor no puede confirmar hasta cumplir los 18 años de edad)33.
En la confirmación expresa el interesado declara por escrito su voluntad de confirmar el acto.
La confirmación tácita puede resultar del cumplimiento total o parcial del acto nulo, realizado con conocimiento de la nulidad, y otra que deriva de la voluntad inequívoca de sanear el vicio del acto (art. 394 del CCyC). Por ejemplo, el menor de edad que adquirió un inmueble lo enajena una vez alcanzada la mayoría de edad.
La confirmación expresa debe satisfacer el cumplimiento de ciertos requisitos específicos establecidos expresamente en el art. 394; asimismo, el instrumento en que la misma se otorgue debe reunir las formas del exigidas para el acto que se sanea.
En este caso, la forma debe ser la misma que la ley impone al acto que se quiere confirmar. Si se trata de un acto formal la inobservancia de la forma importa la nulidad del acto de confirmación, pero si el acto que se confirma no es formal, tampoco lo es la respectiva confirmación, pudiendo esta acreditarse por cualquier medio de prueba34.
En cambio, si el acto no tiene forma impuesta, la confirmación puede hacerse por cualquier clase de instrumento35.
4.4. Efectos
Dispone el art. 395 del Código que “La confirmación del acto entre vivos originalmente nulo tiene efecto retroactivo a la fecha en que se celebró. La confirmación de disposiciones de última voluntad opera desde la muerte del causante. La retroactividad de la confirmación no perjudica los derechos de terceros de buena fe”.
La confirmación hace cesar la impugnabilidad a la que estaba sometida el acto defectuoso, quien confirma el acto, en consecuencia, renuncia a tal posibilidad.
La norma señala que, si se trata de un acto entre vivos, la confirmación tiene efecto retroactivo desde su celebración y al igual que sucede para el caso de la ratificación, esta retroactividad no puede perjudicar derechos adquiridos por terceros, ello en pos de la seguridad en el tráfico negocial.
Confirmado el acto entre partes, se entiende que el mismo fue válido desde el comienzo36. Ello es aplicable asimismo a los sucesores universales de las partes del acto confirmado, quienes ocupan la posición del causante como sus continuadores37.
Para el caso de la confirmación de disposiciones de última voluntad, esta producirá efectos a partir de la muerte del disponente. No hay retroactividad, sino postergación de los efectos hasta el fallecimiento del testador, lo que resulta propio de todos los actos de última voluntad38.
Quedan a salvo los derechos terceros de las consecuencias devenidas de la retroactividad, comprendiendo a aquellos que adquieren derechos antes de la confirmación y luego de cesada la causa de la invalidez39. En este caso, el acto confirmatorio no es inválido, sino que resulta inoponible al tercero al que la ley busca proteger40.
Cabe destacar asimismo que el último párrafo de la norma exige de la buena fe del tercero y que reside en no haber sabido, ni podido saber el vicio que afectaba al acto.
4.5. Técnica documental
Quien está legitimado para otorgar el acto de confirmación es aquel que puede incoar la acción que declare la nulidad relativa o sus sucesores.
Asimismo, para su procedencia, debe haber cesado la causa que da lugar a la nulidad relativa.
En función a su contenido, el instrumento debe reunir los siguientes recaudos:
I. Determinación de la causa de invalidez
Señala Compagnucci de Caso que este requisito presupone que se incluyan todas las indicaciones que posibiliten la individualización del negocio que se quiere confirmar y, cumplido ello, indique precisamente el vicio de que adolecía41.
No significa ello que el acto deba reproducirse, ni mucho menos que implique su transcripción íntegra, sino que en esta parte de la escritura se deberá brindar información que despeje toda duda relativa a los alcances del acto confirmatorio, es decir que, lo que se busca determinar es que el otorgante conoce la existencia del vicio y que ello es suficiente para la declaración de invalidez del acto, por ello busca su confirmación.
La mención expresa de la causa de la nulidad responde en definitiva a la necesidad de dar certeza a la manifestación de voluntad expresada en el documento, que de tal manera resulta inequívoca (por ejemplo, que el afectado era menor de edad al momento del otorgamiento del acto)42.
II. Desaparición de la causal de invalidez
Es requisito de toda confirmación, ya sea ésta de forma expresa o tácita, que haya cesado el vicio que provocó la invalidez; lo que debe ser consignado por escrito.
III. Declaración de voluntad en confirmar el acto
Indica Brebbia al respecto que la intención de convalidar el acto inválido debe surgir inequívocamente, sin que ello implique exigencia relativa a fórmula determinada, lo que deberá resultar del instrumento que refleje la voluntad de quien otorga el acto saneatorio de aceptar la validez del negocio anterior y renunciar a la acción de nulidad43.
Debe destacarse asimismo que, a diferencia de lo que disponía el Código Civil, la omisión de alguno de estos recaudos no acarrea la nulidad del acto confirmatorio, si del acto se deriva la voluntad inequívoca de sanear el negocio viciado, aunque no se omita expresar la causa de la nulidad, por lo tanto, puede ser considerado como una manifestación tácita44.
4.6. Escritura de confirmación
Plataforma fáctica
Se celebra en el marco de un juicio sucesorio un acuerdo particionario celebrado entre el cónyuge supérstite y sus dos hijos, siendo uno de ellos menor de edad. En dicho acuerdo, el padre manifestó actuar por sí y en representación del menor en ejercicio de la responsabilidad parental.
Conforme determina el art. 689 del Código Civil y Comercial de la Nación están prohibidas las particiones privadas de herencia, cuando el causante sea el otro progenitor fallecido o un tercero del cual ambos (hijo y progenitor) fueran herederos o legatarios.
Una interpretación armónica de las disposiciones de los arts. 387 y 388 del Código nos lleva a indagar en beneficio de quién se determina la nulidad. Es claro que, en este caso, lo será en beneficio del menor, siendo éste quien podría pedir la declaración de nulidad del acto si éste resulta perjudicial a sus intereses (art. 692 CCyC).
En consecuencia, dado que el interés protegido resulta de índole particular cabe concluir que estamos ante una causal de nulidad relativa (art. 388 CCyC). Al respecto señala Basset que no hay en la previsión legal del art. 689 un amparo de un interés superior, o de un principio moral o de orden público, por lo tanto, no hay nulidad absoluta sino relativa45. En idéntico sentido Abella y Mazzinghi sostienen que la nulidad que trata estas prohibiciones es relativa46.
ESCRITURA NÚMERO… CONFIRMACIÓN. …COMPARECE… y EXPRESA: Que requiere la actuación del autorizante para otorgar escritura de CONFIRMACIÓN y, a tales efectos, EXPRESA: PRIMERO: Que por instrumento privado de fecha… han celebrado un acuerdo particionario en autos caratulados “…S/ SUCESIÓN AB INTESTATO”, en trámite ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial número…, Departamento Judicial de…, con relación a los siguientes inmuebles integrantes del acervo:… SEGUNDO: Que conforme el acuerdo particionario relacionado, las partes resolvieron adjudicar los inmuebles descriptos de la siguiente manera:… TERCERO: El compareciente expresa que el convenio fue suscripto por su padre… y su hermano… respectivamente, invocando asimismo el primero su representación legal por ejercicio de la responsabilidad parental dada su minoría de edad al momento de la celebración del acto. CUARTO: Que tal como resulta del certificado de nacimiento que se relacionará, el señor… es a la fecha mayor de edad. QUINTO: En virtud de lo expresado, el señor…, declara su voluntad de dar validez y eficacia plena al negocio celebrado, por lo que viene por la presente a CONFIRMAR el acuerdo particionario agregando que toma a su cargo la presentación de la primera copia de esta escritura en el expediente sucesorio a los fines de otorgar suficiente publicidad cartular al presente otorgamiento. CONSTANCIAS NOTARIALES: I) CERTIFICADO DE NACIMIENTO:… LEO al compareciente, quien firma ante mí, doy fe47.
5. Inexactitudes registrales derivadas de actos nulos y su incidencia en la ratificación y en la confirmación
Ahora bien, habiendo visto anteriormente las semejanzas y las diferencias entre la ratificación y la confirmación como mecanismos subsanatarios, se impone determinar de qué forma resultan oponibles en el ámbito de las transmisiones inmobiliarias.
Mientras no se subsane el vicio, el acto no habrá producido ninguno de los efectos queridos por las partes, por lo tanto, la falta de paralelismo entre las realidades extra e intrarregistrales quedará plasmada en el asiento registral, dando lugar a una inexactitud registal.
El art. 34 del dec.-ley 17.801/1968 establece el siguiente concepto de inexactitud: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”. El art. 35 es útil para complementar la idea por cuanto este dispone: “Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó”.
En materia de publicidad registral, el documento otorgado por quien ratifica o confirma el acto viciado no requiere inscripción si el acto ratificado o confirmado cuenta con emplazamiento registral, ya que el hecho de registrarlo implicaría la previa inscripción de la declaración de invalidez.
La subsanación provoca la concordancia entre la realidad y el registro inmobiliario, por lo que debe destacarse la publicidad cartular y su incidencia, toda vez que el protocolo notarial constituye en sí mismo un registro, siendo en consecuencia la nota marginal el medio publicitario idóneo para anoticiar la ratificación o la confirmación de un acto jurídico48.
1 Alterini, Jorge H.; Corna, Pablo M.; Angelani, Elsa B. y Vázquez, Gabriela, A., Teoría general de las ineficacias, La Ley, Buenos Aires, 2000.
2 Cifuentes, Santos, Negocio Jurídico, Astrea, Buenos Aires, 1986.
3 Abella, Adriana N.; Regis, Ariel, en Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado, Clusellas, Eduardo G. (coord.), Astrea-FEN, 2015, T 1.
4 Zannoni, Eduardo, Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos, Buenos Aires, Astrea, 1986.
5 Depetris, Carlos; Wagner, Claudia, Tratado de Derecho Civil: parte general, Saux, Edgardo I. (dir.), Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2018, T III.
6 Art. 387 CCyC: Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede declararse por el juez, aun sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un provecho. No puede sanearse por la confirmación del acto ni por la prescripción. Art. 388 CCyC: Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa sólo puede declararse a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcionalmente puede invocarla la otra parte, si es de buena fe y ha experimentado un perjuicio importante. Puede sanearse por la confirmación del acto y por la prescripción de la acción. La parte que obró con ausencia de capacidad de ejercicio para el acto, no puede alegarla si obró con dolo. Art. 389 CCyC: Principio. Integración. Nulidad total es la que se extiende a todo el acto. Nulidad parcial es la que afecta a una o varias de sus disposiciones. La nulidad de una disposición no afecta a las otras disposiciones válidas, si son separables. Si no son separables porque el acto no puede subsistir sin cumplir su finalidad, se declara la nulidad total. En la nulidad parcial, en caso de ser necesario, el juez debe integrar el acto de acuerdo a su naturaleza y los intereses que razonablemente puedan considerarse perseguidos por las partes.
7 Carminio Castagno, José Carlos, «Algo más sobre los actos nulos y anulables», Revista del Notariado 854.
8 Cifuentes, Santos, en Código Civil y leyes complementarias. Comentado anotado y concordado, Belluscio, Augusto C. (dir.) – Zannoni (coord.), comentario al art. 1048 del CC, 1982, T 4. Rivera, Julio C., Instituciones de Derecho Civil: parte general, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1993, T II.
9 Guardiola, Juan J.; Urbaneja, Marcelo E., «Supuestos de justo título y la transmisión con sustitución de personas», ponencia presentada en la Comisión 6 (Derechos Reales) en las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe, 2019.
10 Moisset de Espanés, Luis, “La nulidad absoluta y su declaración de oficio”, J.A. 1980-II-164. Zannoni, Eduardo, op. cit. Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil: parte general, Abeledo Perrot, 24º Edición actualizada por Patricio J. Raffo Benegas, 2012, T II.
11 Depetris, Carlos; Wagner, Claudia, Tratado de Derecho Civil: parte general, op. cit.
12 Alterini, Jorge. H. y Alterini, Ignacio E., en Código Civil y Comercial comentado: tratado exegético, Jorge Horacio Alterini (dir.); Ignacio Alterini (dir.), La Ley, 2015, T II.
13 Moisset de Espanés, Luis y Márquez, José F., “Nulidad de escrituras públicas. Responsabilidad del escribano”, Revista del Notariado 897, 112, 2009.
14 Alterini, Jorge H.; Corna, Pablo M.; Angelani, Elsa B. y Vázquez, Gabriela, A., Teoría general de las ineficacias, La Ley, 2000. Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, Astrea, 2021, T 2. Tranchini, Marcela H., “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, Cuaderno de apuntes notariales Nº 200, FEN, 2021.
15 Para el caso de la invalidez documental se remite a la lectura del trabajo de Marcelo E. Urbaneja, «Derivaciones prácticas de la llamada invalidez formal de las escrituras públicas», publicado en el Cuaderno de apuntes notariales Nº 200, FEN, 2021.
16 Urbaneja, Marcelo E., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), op. cit.
17 Art. 1021 CCyC: Regla general. El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley. Art. 1022 CCyC: Situación de los terceros. El contrato no hace surgir obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no han convenido, excepto disposición legal.
18 Alterini, Jorge H.; Corna, Pablo M.; Angelani, Elsa B. y Vázquez, Gabriela, A., Teoría general de las ineficacias, op. cit. Urbaneja, Marcelo E., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), Hammurabi, 2020, T 4-B. Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H. “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, op. cit.
19 Art. 1025 CCyC: Quien contrata a nombre de un tercero sólo lo obliga si ejerce su representación. A falta de representación suficiente el contrato es ineficaz. La ratificación expresa o tácita del tercero suple la falta de representación; la ejecución implica ratificación tácita.
20 Art. 1789 CCyC. Ratificación. El dueño del negocio queda obligado frente a los terceros por los actos cumplidos en su nombre, si ratifica la gestión, si asume las obligaciones del gestor o si la gestión es útilmente conducida.
21 Art. 358 del CCyC: (…) La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico, es legal cuando resulta de una regla de derecho, y es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica. En las relaciones de familia la representación se rige, en subsidio, por las disposiciones de este Capítulo.
22 Alterini, Jorge. H. y Alterini, Ignacio, op. cit.
23 Garrone, Índex C., “La ratificación y la confirmación en la terminología jurídico-notarial”, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, Revista Notarial 1984, 1 Nº 47.
24 Alterini, Jorge H.; Corna, Pablo M.; Angelani, Elsa B. y Vázquez, Gabriela, A., Teoría general de las ineficacias, op. cit. Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H., Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas, op. cit.
25 Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H. Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas, op. cit. Urbaneja, Marcelo E., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), op. cit.
26 Urbaneja, Marcelo E., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), op. cit.
27 Art. 264 CCyC: Manifestación tácita de voluntad. La manifestación tácita de la voluntad resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre. Carece de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación expresa.
28 Álvarez Juliá, Luis y Sobrino Reig, Ezequiel, en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, dirigido por Julio César Rivera y Graciela Medina, La Ley, Buenos Aires, 2014, T I.
29 Lacruz Berdejo, José Luis, Elementos de Derecho Civil I. Parte general, Bosch, Barcelona, 1990, Vol. III.
30 Véase también: Falbo, Marcelo. “Subsanación de documentos notariales que padecen patologías formales o sustanciales”, Revista del Notariado, cita online https://www.colegio-escribanos.org.ar/biblioteca/cgi-bin/ESCRI/ARTICULOS/52540.pdf. Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H., “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, op. cit.
31 Garrone, Índex C., “La ratificación y la confirmación en la terminología jurídico-notarial”, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, Revista Notarial 1984, 1 Nº 47.
32 Cifuentes, Santos, Negocio jurídico, Astrea, 2004.
33 Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Parte general, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999, T II.
34 Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil. Parte general, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2001, T II.
35 Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H. “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, op. cit.
36 López Mesa, Marcelo J., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado. López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), Hammurabi, 2020, T 4-B.
37 Lloveras de Resk, M. Emilia, en Bueres, Alberto (dir.), Highton, Elena (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, T 2C.
38 Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Parte general, 14º edición, actualizada por Guillermo J. Borda, La Ley, Buenos Aires, T II.
39 Cifuentes, Santos, Negocio jurídico, op. cit.
40 Lloveras de Resk, M. Emilia, op. cit.
41 Compagnucci de Caso, Rubén H., El negocio jurídico, Astrea, Buenos Aires, 1992.
42 Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H. “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, op. cit.
43 Brebbia, Roberto H., Hechos y actos jurídicos, Astrea, Buenos Aires, 1995, T 2.
44 Falbo, Marcelo N., Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado, Clusellas, Eduardo G. (coord.), Astrea-FEN, 2015, T 2.
45 Basset, Úrsula, en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), Hammurabi, 2022, T 5-C.
46 Mazzinghi, Jorge A., Tratado de derecho de familia, La Ley, 2006, T IV. Abella, Adriana N., en Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado, Clusellas, Eduardo G. (coord.), Astrea-FEN, 2015, T 3.
47 Véase también: Falbo, Marcelo, “Subsanación de documentos notariales que padecen patologías formales o sustanciales”, Revista del Notariado, cita online https://www.colegio-escribanos.org.ar/biblioteca/cgi-bin/ESCRI/ARTICULOS/52540.pdf. Tranchini, Marcela H.; Bordenave, Cecilia, Tratado de Derecho Notarial, op. cit. Tranchini, Marcela H., “Ratificación y confirmación con motivo de la subsanación de escrituras públicas”, op. cit.
48 Art. 148 dec.-ley 9020/1978: I.- En la parte libre que quede en el último folio de cada escritura o acta, después de la suscripción y a falta o insuficiencia de este espacio, en los márgenes de cada folio, mediante notas que autorizará el notario con media firma, se atestará:… 4. A requerimiento de los interesados, los elementos indispensables para prevenir las modificaciones, revocaciones, aclaraciones, rectificaciones y confirmaciones que resulten de otros documentos notariales. Urbaneja, Marcelo E., Publicidad Cartular. Paradigma de la seguridad jurídica preventiva en los derechos reales inmobiliarios, Astrea-FEN, 2021. Urbaneja, Marcelo E., en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado, López Mesa, Marcelo J. y Barreira Delfino, Eduardo (dir.), op. cit.
