Ver AbstractClaudina Alejandra Colinas
Nicolás Agustín Soligo Schuler
La ley 24.374, sancionada el 7 de septiembre de 1994 y modificada por las leyes 25.797, 26.493 y 27.118, ha establecido un régimen excepcional1 de regularización dominial, con una finalidad tuitiva de la vivienda, que permite obtener un título de propiedad extrajudicial a través de un procedimiento administrativo que culmina con un acta notarial de cumplimiento de los requisitos con vocación registral.
La ley permite obtener un emplazamiento registral a aquellos poseedores con causa lícita cuyo vendedor ha fallecido o desaparecido, y que se encuentran en dificultades económicas para acceder a los remedios tradicionales del juicio de escrituración o de una usucapión larga.
La adquisición se produce luego del transcurso de diez años del acta inscripta, sin que exista oposición del titular anterior, a través del acta notarial de consolidación dominial.
En la Provincia de Buenos Aires, la autoridad de aplicación es la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad2, y por un convenio con el Colegio de Escribanos, la aplicación se concreta a través de los Registros Notariales de Regularización Dominial (RNRD). En la primera etapa a estos registros notariales se accedía por concurso, pero desde el año 2003 cualquier notario de la provincia puede solicitar formar parte de un registro notarial a través de la figura del “integrante de registro”, cargo al que se accede después de completar un curso formativo y ser designado por la autoridad de aplicación.
El art. 6 inciso “e” de la ley 24.374 contempla la escritura-acta de regularización, que contiene el requerimiento y las declaraciones del solicitante, junto con la relación sucinta de lo actuado por el notario regularizador en el expediente administrativo, con comparecencia del funcionario titular de la autoridad de aplicación, quien confiere el beneficio.
El art. 8° de la ley 24.374 establece que “La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido”.
Consolidación de dominio
Una vez transcurrido el plazo de diez años desde la inscripción del acta de regularización, debe realizarse el “acta de consolidación de dominio” prevista en el decreto provincial 181/2006, reglamentario de la ley 25.797.
Se trata de un acta complementaria otorgada ante un Registro Notarial de Regularización Dominial, a solicitud de los beneficiarios originarios, los cesionarios, los herederos declarados (con testimonio de la respectiva declaratoria inscripta o por tracto abreviado) o también los herederos legitimarios que acrediten su llamamiento con las respectivas actas o partidas originales (en este supuesto, se solicita la consolidación en cabeza del titular originario y se inscribe a nombre del causante para luego tramitar la correspondiente sucesión).
Solo obsta la autorización de la regularización la medida cautelar trabada en contra del derecho del beneficiario, con la finalidad de reivindicar el inmueble. La inscripción registral de la nueva acta cancela el dominio anterior, creándose un nuevo folio real, sin antecedente dominial por tratarse de una adquisición originaria (art. 12, DTR 2/2011).
El título de propiedad del adquirente consiste en una colección de escrituras, a saber: acta originaria, cesiones de derechos y escritura de consolidación.
Cesión del acta de regularización
El art. 3° de la disposición técnico registral Nº 6 del año 1995 establece que “Las cesiones de acciones y derechos ya sea por actos entre vivos o a título universal (conforme artículo 17 del decreto 2815/96) se anotarán en el rubro titularidad con constancia que se efectúan en los términos de la ley 24.374. Su registración se practicará siempre que se encuentre en curso el plazo previsto en el artículo 8° del mencionado texto legal, debiendo el escribano calificar tal circunstancia”3.
Esta norma determina la imposibilidad de ceder luego de transcurrido el plazo de diez años a contar desde la inscripción registral del acta de regularización. Si hubiese transcurrido dicho plazo, la solución consiste en celebrar simultáneamente el acta de consolidación dominial con la transmisión de dominio (a título de compraventa, donación, etc.).
Si no ha transcurrido dicho plazo, el titular del acta originaria puede ceder su derecho por escritura pública, por tratarse de un acto accesorio al primer otorgamiento (art. 1017, inc. c, CCyC), cuyo derecho deriva de un acto instrumentado por escritura pública (art. 1618, inc. c, CCyC).
En relación con los trámites preescriturarios, el escribano debe solicitar informes de dominio y de inhibiciones por el titular del acta inscripta, para verificar la titularidad, la inexistencia de gravámenes y la libertad de disposición. No se requieren certificados pues el acto no instrumenta una “transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles” (art. 23, ley 17.801).
No requiere la constitución de un estado parcelario, pues no se requiere catastro para la instrumentación o la inscripción registral, aunque es conveniente asesorar a las partes respecto de la conveniencia, para actualizar la base imponible y resolver las eventuales diferencias retroactivas por mejoras no declaradas oportunamente. Se requiere una solicitud de valuación especial para el año en curso, que informará tanto la valuación fiscal como la relativa al acto, a los efectos de cumplir con las obligaciones inherentes al agente de retención.
La transmisión puede ser a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la operación tributa impuesto de sellos bajo el código “721-00” y asimismo Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Impuesto a las Ganancias o Ganancia Cedular, de corresponder.
La alícuota de impuesto de sellos consiste en el 1,2 % calculado sobre la base imponible del precio pactado o el veinte por ciento de la valuación fiscal al acto (el que sea mayor).
En caso de que la transmisión sea a título gratuito, se encuentra alcanzada por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, y se registra bajo el código 721-30.
Modelo comentado
ESCRITURA NÚMERO… CESIÓN ONEROSA DE ACCIONES Y DERECHOS DE ACTA DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL (LEY 24.374)… A… En la ciudad de…, Partido de…, Provincia de Buenos Aires, República Argentina, a… de… de…, ante mí,…, Notario titular del Registro número… de este Partido, COMPARECEN las personas que se identifican y expresan sus datos personales como se detallan a continuación: por una parte…, y por la otra parte… CONSIDERO a los comparecientes con capacidad legal para este otorgamiento y su identidad queda justificada por la exhibición de los mencionados documentos de identidad idóneos, que en fotocopia autenticada agrego a esta escritura. INTERVIENEN por sí y expresan:
A diferencia de las actas-escrituras de regularización dominial y de consolidación dominial, las cesiones de derechos que emergen de las primeras pueden ser autorizadas por cualquier notario, no siendo requisito que el mismo forme parte de un Registro Notarial de Regularización Dominial.
Pueden ser cedentes todos o alguno de los beneficiarios del régimen de regularización. En caso de que los beneficiarios no tengan partes iguales, y siendo que el Registro de la Propiedad no toma razón de las proporciones que tiene cada beneficiario en el rubro correspondiente del folio real, se sugiere que la proporción transmitida surja con claridad del texto escriturario a fin de facilitar la consolidación.
Por su parte, pueden ser cesionarios no solo personas físicas, sino también personas jurídicas, ya que no rige respecto a los cesionarios la exigencia de los requisitos para acogerse al régimen.
PRIMERO:… CEDE Y TRANSFIERE a favor de… todos los derechos y acciones emergentes del acta de constatación del cumplimiento de los requisitos formales del régimen de regularización dominial de la ley 24.374, que tiene y le corresponden sobre UNA FINCA ubicada en la ciudad y PARTIDO DE…, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle… número…, entre las calles… y…, edificada sobre el terreno designado según plano… que cita su título como lote… de la manzana…, el cual consta de las siguientes medidas, superficie y linderos:…
Tratándose de una adquisición originaria, al momento de realizarse la regularización, el notario generalmente no cuenta con el título antecedente del cual extraer estos datos. Por ello, en el acta de regularización, cuando la posesión se desarrolla sobre la totalidad del inmueble, la designación, medidas y linderos se extraen de los antecedentes dominiales y catastrales a los que puede acceder el notario regularizador.
Por otra parte, cuando la posesión no se desarrolla sobre la totalidad del inmueble sino sobre una parte material menor de éste, resulta necesario determinarla. Para ello, puede utilizarse un plano de mensura para usucapir o bien un plano confeccionado para la regularización a través de la ley 24.374 (que respecto al primero tiene ventajas de tipo arancelarias y de tramitación).
En caso de que estemos ante un beneficio de este tipo, la descripción del inmueble debe realizarse como parte indivisa del origen (con todos los datos del inmueble) y luego manifestar que dicha parte indivisa o porción material ha sido determinada a través del correspondiente plano, consignando su característica y demás datos que surjan del mismo (descripción del lote según este: medidas, linderos y superficie).
SEGUNDO: El precio de esta cesión asciende a la suma de… PESOS, importe que el cesionario abonó al cedente… El cesionario declara que el dinero empleado en la presente adquisición proviene de… TERCERO:… transmite todos los derechos y acciones inherentes a la posesión y al acta de regularización dominial sobre el inmueble que más adelante se relacionará, respondiendo por evicción y vicios ocultos.
La cesión de derechos del acta de la Ley 24.374 coloca al cesionario en el mismo lugar en que se encontraba el beneficiario de la ley. Por tanto, tendrá las mismas defensas que éste contra el titular dominial y sumará su posesión a la de aquél a los efectos de repeler una eventual demanda por reivindicación. Es importante, aunque no excluyente, que quien adquiere este tipo de derechos indague el origen de la posesión del beneficiario. El expediente de regularización dominial es una excelente fuente de consulta si se tiene la posibilidad de verificarlo, ya que en él queda documentado todo el proceso así como la documentación con la que se accedió al beneficio.
CUARTO: El cesionario acepta la cesión a su favor y declara estar en posesión del inmueble. QUINTO: El cedente declara: a) Que no se encuentra concursado ni inhibido para disponer de sus bienes; b) Que el inmueble descripto no reconoce contratos ni está afectado por embargos ni gravámenes de ninguna naturaleza; c) Que se transfiere con los impuestos, tasas y contribuciones al día; d) Que en el día de hoy y con anterioridad a este acto, ha efectuado la tradición del inmueble a favor del cesionario; y e) Que no ha cedido los mencionados derechos y acciones a otra persona. SEXTO: Ambas partes manifiestan que han solucionado entre sí todo lo referente al pago de los respectivos impuestos, tasas, contribuciones e infraestructura, y que si apareciera alguna deuda o diferencia en tales conceptos, anterior o posterior a la presente escritura, el cesionario se hace cargo de las mismas, obligándose a su pago inmediato y liberando al autorizante de toda responsabilidad al respecto. SÉPTIMO: Los comparecientes declaran bajo juramento que: a) sus datos personales son correctos, completos y fiel expresión de la verdad; b) no están sujetos a procesos o sentencias que limiten su capacidad; y c) no se encuentran comprendidos en la nómina de “personas expuestas políticamente” según la resolución 134/2018 de la Unidad de Información Financiera (UIF), cuyo contenido manifiestan conocer.
ASENTIMIENTO CONYUGAL: Presente en este acto… esposa/conviviente del cedente cuyos datos obran en la comparecencia, presta el asentimiento conyugal/convivencial en los términos de los arts. 470/456 o 522 por tratarse de la vivienda familiar del cedente.
Tratándose de un régimen que busca resolver la situación dominial de inmuebles que constituyan la vivienda única de aquellos que se acogen al beneficio, en caso de que el beneficiario sea casado (bajo el régimen de comunidad o de separación de bienes) o registre unión convivencial inscripta, será necesario la comparecencia del cónyuge o conviviente a fin de brindar su asentimiento en los términos de la normativa citada.
Y YO EL AUTORIZANTE hago constar, de acuerdo con la documentación presentada por los comparecientes, que tengo a la vista, y los informes solicitados, de los cuales anexo a esta escritura los del Registro de la Propiedad, expedidos vía web a través de la ventanilla virtual, con fecha… bajo los números… el de dominio y… el de inhibiciones, cuyas firmas digitales han sido verificadas, lo siguiente: TÍTULO Y REGISTRACIONES: Le corresponde al cedente los derechos y acciones sobre el inmueble deslindado por acta de constatación del régimen de regularización dominial efectuada con fecha…, según escritura número… pasada ante el escribano del Partido de… …, al folio… del Registro número… de su titularidad y del Registro Notarial de Regularización Dominial número… del mismo Partido a su cargo, cuyo testimonio se inscribió en el Registro de la Propiedad el…, bajo el número…, en la Matrícula … del Partido de … (…).
Es imprescindible contar con el título de regularización al momento de efectuar la cesión, debiendo colocarse la correspondiente nota de publicidad cartular en el mismo que los correlacione.
NOMENCLATURA CATASTRAL:… PARTIDA INMOBILIARIA:… VALUACIÓN FISCAL: $… VALUACIÓN FISCAL para el Impuesto al Acto:… INFORME REGISTRAL: El cedente no está inhibido para disponer de sus bienes, y el inmueble deslindado cuya citada acta de regularización dominial consta inscripta a su nombre, en la forma antes relacionada, no reconoce gravámenes, restricciones ni interdicciones.
Si surgieren medidas cautelares trabadas contra el titular de dominio, las mismas no serán oponibles al beneficiario, y por tanto el notario solo deberá dejar constancia de su existencia al calificar el informe, manifestando que no impiden la cesión.
Por el contrario, aquellas medidas trabadas contra el beneficiario deben ser reconocidas por el cesionario y tomadas a cargo.
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES, Ley 23.905: Retengo en este acto en tal concepto la suma de $…. para ser ingresada a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en el término de ley correspondiente. LEO esta escritura a los comparecientes, quienes la otorgan y firman, ante mí, doy fe.
