Marcela H. Tranchini
SUMARIO: I. Introducción. II. Los derechos reales sobre partes materiales en el marco de la teoría general. 1. La definición de los derechos reales y el objeto. 2. Derechos reales sobre partes materiales. 3. Particularidades en el Código Civil y Comercial de la Nación. III. Derechos reales que pueden constituirse sobre partes materiales. 1. Derechos reales sobre cosa propia. 2. Derechos reales sobre cosa ajena. IV. Publicidad.
I. Introducción
El usufructo (el uso o la habitación) sobre parte material de un inmueble admite múltiples aplicaciones prácticas.
Permite solucionar cuestiones habitacionales, estrechamente vinculadas al ámbito familiar. Pensemos en una persona que quiere donar a sus hijos un campo, con reserva de usufructo sobre la casa en la que habita y su parque, sin necesidad de subdividir el inmueble. En caso de personas humanas, el carácter vitalicio del derecho real puede aminorarse a través de la constitución conjunta y con derecho de acrecer cuando se constituye –o reserva– a favor de varias personas, prevista por el art. 2132 en su primera parte.
Además, cuando el titular del usufructo es una persona jurídica puede ser el vehículo jurídico de un emprendimiento comercial, como cultivar parte de un campo, o que se asiente en una porción física del inmueble un comercio. No debe olvidarse que, en tal caso, su duración puede extenderse hasta los cincuenta años (art. 2152 CCyC).
El estudio del tema merece tres enfoques:
1) Los derechos reales sobre partes materiales en el marco de la teoría general
2) Derechos reales que pueden tener por objeto partes materiales
3) Finalmente, la publicidad de los derechos reales sobre partes materiales, con especial referencia al usufructo
II. Los derechos reales sobre partes materiales en el marco de la teoría general
La teoría general de los derechos reales opera como base de los conocimientos particulares que contienen sus distintos tipos. El CCyC, en el Libro Cuarto, concibe una parte general para los derechos reales de la que carecía, en la extensión propuesta, el Código velezano.
1. La definición de los derechos reales y el objeto
La definición de derecho real contenida en el art. 1882 del CCyC se inspira, sin mejorarla, en el art. 1815 del Proyecto de 1998. Dice aquel artículo “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.
Comienza afirmando que el derecho real es un poder jurídico.
Mientras la obligación importa una relación jurídica que solo puede darse entre personas y que implica una facultad del acreedor, aquel es un poder jurídico sobre su objeto, esto es un complejo de facultades, “… que permite obtener de él una utilidad mayor o menor sin necesidad y con exclusión de la intervención de otra persona”. Por ello se dice que el ejercicio del poder es directo.
Al objeto atiende el art. 1883, cuya fuente es el art. 1816 del Proyecto de 1998, con algunas modificaciones que le privaron de rigurosidad. “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
De manera que el objeto de los derechos reales son las cosas, en su totalidad, por una parte indivisa, o por una parte material. O un derecho, en los casos permitidos por la ley.
El inmueble es un continuo vertical que se encuentra limitado en su perímetro por líneas geométricas. Cuando las delimitaciones físicas se realizan en su interior, estamos en presencia de “partes materiales”, “reales” o “físicamente determinadas” de un inmueble. La doctrina las denomina así por oposición a las “partes ideales” de una cosa, como la porción indivisa de cada condómino.
2. Derechos reales sobre partes materiales
a. La cuestión en el Código Civil
Las “cosas” se encontraban definidas normativamente en el art. 16 como bienes materiales susceptibles de valor económico. Nuestro ordenamiento carecía de normas generales sobre la determinación física de parte de un inmueble a los fines de constituir un derecho real distinto del que tiene por objeto a la totalidad de la cosa.
Pero aun a la luz del Código velezano era falsa la premisa de que no podían existir sobre parte material. Así, el art. 2821 del Código Civil permitía que el usufructo a favor de varios cousufructuarios se ejerza “por partes separadas o indivisas”.
El VII Congreso Nacional de Derecho Registral, Córdoba, 19981, admitió en su despacho mayoritario esta posibilidad. En el mismo sentido se expresaron las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Buenos Aires, 2001, en las que se concluyó: “Los derechos reales pueden tener por objeto: a) Las cosas. b) Las partes materiales de las cosas. c) Los derechos, excepcionalmente, si la ley lo establece”. Esta conclusión fue reafirmada por las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Lomas de Zamora, 2007.
Despejada definitivamente la cuestión con la sanción del Código Civil y Comercial, analizaré sus características.
3. Particularidades en el Código Civil y Comercial
de la Nación
a. Cosas que admiten la constitución de derechos reales por partes materiales
Cosas inmuebles o muebles: la primera imagen que nos viene a la mente es la de los inmuebles. Pero, aunque no es lo más frecuente, podrían ser muebles, por ejemplo: el usufructo de determinado sector de un barco, o la primera clase de un avión privado. Más allá de esta disquisición, nuestro estudio se centrará en los inmuebles.
Cosas divisibles o indivisibles: tampoco deben necesariamente ser divisibles. Recordemos que por el art. 228, “son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma”. Con este criterio, un lápiz o una estatua serían indivisibles y, claramente, no admitiríamos un derecho real sobre un pedazo de lápiz o la cabeza de una estatua. En cambio, lo podríamos constituir sobre un campo.
Pero, además, hay un criterio económico, de utilidad, pues “Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales”. Pues bien, por ejemplo, un campo que no puede dividirse porque no constituye una unidad económica, o un edificio todavía no sometido a propiedad horizontal, admiten la constitución de derechos reales sobre sus partes materiales.
b. Determinación
Sabido es que en materia de derechos reales se exige la máxima determinación de la cosa que constituye su objeto.
Para la determinación de los inmuebles debe tenerse presente la ley nacional 17.801 que establece en su art. 12 que el asiento de matriculación se redactará “sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten”.
A su vez existen normas reglamentarias locales y catastrales que, por ser facultades reservadas a las provincias, no tienen idénticas especificaciones ni avances tecnológicos. Hay provincias que desde hace mucho tienen organizados sus catastros y una interrelación constante con los registros inmobiliarios, pero otras presentan menos avances.
Por otra parte, la ley nacional de catastro 26.209/2006 tiende a la actualización catastral y a una estrecha cooperación con el registro. Antes de la sanción de la ley, provincias como la de Buenos Aires tenían su propia ley catastral.
En lo que atañe a nuestro tema, ¿cómo se determina la parte material? ¿Ha menester de un plano de mensura? ¿Bastará con un croquis? Claro que, si damos el sentido estricto que la Real Academia Española da a esta palabra, no sería suficiente pues significa: “1. m. Diseño ligero de un terreno, paisaje o posición militar, que se hace a ojo y sin valerse de instrumentos geométricos”. Es que la exigencia de la determinación exige de precisión: ubicación, medidas, superficie, rumbos.
No es el sentido que se le ha dado en la práctica notarial, pues confeccionado otrora hasta por el propio notario, desde hace mucho tiempo se exigen mayores precisiones y, por tanto, la intervención de un profesional de la agrimensura.
De manera que, en el caso de constitución de derechos reales sobre partes materiales, solicitaríamos al profesional agrimensor el croquis de la ubicación en el terreno, con indicación de medidas y superficie y linderos, con la misma precisión de un plano de mensura, pero sin necesidad de registrarlo. Sin embargo, como se verá más adelante en materia de derechos reales de garantía, será necesario proyectar un plano de subdivisión.
Podría denominarse “croquis de deslinde de superficie al efecto de constituir derecho real de (por ejemplo) usufructo, sobre parte material”. Pero esta opinión no es unánime, así en la Provincia de Buenos Aires, en materia de superficie, se exige plano de mensura, sea que abarque, o no, el total del inmueble (resolución N° 9/2018 de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, ARBA).
c. Distinción con la “parte indivisa” de una cosa: con el condominio y otras comunidades de derechos reales
Hay comunidad de derechos reales siempre que dos o más personas sean titulares de un derecho real que, por su contenido, sólo admite el ejercicio por parte de una persona (derechos reales exclusivos). Los derechos reales exclusivos son el dominio, el usufructo, la propiedad horizontal, la propiedad horizontal especial, el tiempo compartido y el cementerio privado, la superficie, el uso y la habitación.
Así como el condominio es la comunidad del derecho real de dominio, del mismo modo habrá copropiedad horizontal, cousufructo, coúso o cohabitación, etc. En todos estos casos hay titularidad de cuotas sobre un objeto unitario, lo que significa, como dice Jorge Alterini2, que la titularidad de los comuneros sobre el objeto común no se fracciona en partes materiales, sino que se extiende a la totalidad de la cosa, según partes indivisas, ideales, alícuotas, o proporciones sobre el todo. Es que la mitad, el tercio o el cuarto, que conforman la titularidad de cada comunero, no se aplican a una porción de la cosa materialmente determinada, sino que inciden sobre cada una de las moléculas integrativas de esa cosa.
III. Derechos reales que pueden constituirse sobre partes materiales
El art. 1888 distingue entre derechos reales sobre cosa propia o parcialmente propia y ajena, y enumera entre los primeros el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Veremos qué ocurre con esta distinción y el objeto de este estudio.
1. Derechos reales sobre cosa propia
El dominio abarca la totalidad de la cosa y, por definición, no admite pluralidad de titulares. Como ha destacado Fernando J. López de Zavalía: desde que un dominio distinto surge sobre una porción real, automáticamente la porción real se convierte en inmueble individual3.
En cuanto al condominio, el principio general consiste en que cada condómino tiene el uso y goce de toda la cosa, ya que su derecho no se limita a una parte material. Dado que la cosa no puede ser usada y gozada en forma simultánea por todos los cotitulares, es posible acordar que cada uno gozará de una parte material del inmueble o alternativamente. No obstante, los derechos emergentes de este acuerdo de uso y goce revisten naturaleza personal y no tienen trascendencia real.
Tampoco resulta posible, por las mismas razones que en el caso del dominio, constituir derechos reales de propiedad horizontal y de propiedad horizontal especial (conjuntos inmobiliarios). Lo propio, con el tiempo compartido y el derecho real de sepultura.
En relación con la superficie, en su modalidad de derecho real sobre cosa propia, es factible que el objeto recaiga sobre porciones reales del inmueble. La superficie es el único derecho real sobre cosa propia que admite el objeto configurado bajo esta modalidad.
2. Derechos reales sobre cosa ajena
a. De goce
Hay derechos reales en los que su propia definición contempla esta posibilidad.
Es el caso del usufructo (art. 2130), el uso (art. 2154) y la habitación (art. 2158).
El art. 2163, con relación a la servidumbre aclara que su objeto puede ser la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
En los casos expuestos, resulta del propio Código que el objeto puede ser una parte físicamente determinada de un inmueble.
b. De garantía
En el caso de los derechos reales de garantía (hipoteca y anticresis inmobiliaria) el Código no menciona la posibilidad de constituirla sobre parte material.
El art. 2188, referido a la especialidad en cuanto al objeto de los derechos reales de garantía, dispone que las cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. No hace referencia específica a la posibilidad de que ese objeto sea una parte material de la cosa.
En cuanto a la hipoteca, el cuerpo normativo establece que tiene por objeto uno o más inmuebles determinados, conforme al art. 2209, por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización (art. 2209) y el art. 2207 se refiere a la hipoteca sobre parte indivisa. No hace referencia a que su objeto pueda estar constituido sobre partes materiales del inmueble, pero la ausencia de previsión al respecto no implica que esté prohibida.
La anticresis debe recaer sobre cosas registrables individualizadas (art. 2122). Nada dice sobre la posibilidad de que su objeto lo constituyan partes materiales, pero tampoco encuentro objeciones para permitirlo. En este sentido, la Comisión VI de derechos reales de las XXVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Mendoza, 2022) concluyó que: “(…) Pueden ser objeto del derecho real de anticresis las cosas inmuebles, las cosas muebles registrables (art. 2212, CCyC), las partes materiales de las cosas registrables y también los derechos registrables en los casos en que la ley lo admite (art.1883, CCyC). En todos los casos, el objeto (cosa –o su parte material– o derecho registrable) debe estar perfectamente individualizado. (…).
Por otra parte, el usufructo sobre parte material puede ser dado en anticresis (arg. art. 2142) y la superficie sobre parte material puede hipotecarse (arg. art. 2206) y afectarse con anticresis.
Admitida la posibilidad de que las partes materiales de un inmueble pueden ser garantizadas con hipoteca o anticresis, el inmueble debe ser divisible y la porción real afectada susceptible de conformar una parcela independiente. Ello debido a que, producto de la subasta, el objeto hipotecado puede quedar en propiedad de un tercero.
De manera que en la práctica debe preverse, entre las facultades del acreedor que, en caso de incumplimiento y consecuente inicio del proceso, la de suscribir un plano de división que, en base al croquis (división interna del inmueble), genere una parcela independiente susceptible de ser subastada.
c. Proyección de lo expuesto respecto a la admisibilidad del usufructo sobre parte material
Este puede constituirse sobre parte material, aunque esa parte no pueda dividirse como parcela independiente. Debe distinguirse la constitución de usufructos sobre distintas partes materiales en favor de titulares distintos, del cousufructo o usufructo a favor de varios titulares por partes indivisas.
Si hay cousufructo sobre el total de la cosa (o sobre una parte material), pues se constituyó conjunta y simultáneamente a favor de dos o más personas, por ejemplo, mitad indivisa cada uno y se pactó el derecho de acrecer entre ellos, extinguido el usufructo sobre una parte indivisa, el cousufructuario acrece su parte ideal a todo el usufructo (art. 2132).
En cambio, si hay dos usufructos sobre partes materiales, el fallecimiento de uno no incidirá en el restante usufructo, que continuará como estaba hasta entonces. Es que, no habiendo identidad de la parte material, esto es, unidad de objeto, no puede pactarse entre ellos el derecho de acrecer, pues este derecho supone una situación de comunidad.
IV. Publicidad
Un cousufructo genera un asiento registral único, cuyos titulares son, por ejemplo, dos personas: Juan y Pedro.
En cambio, dos usufructos sobre partes materiales distintas generarán dos asientos registrales, uno a nombre de Juan y otro a nombre de Pedro.
El usufructo sobre parte material es una división interna del inmueble, que continúa siendo uno solo. Por ello su registración no requiere de nuevo folio real. La regla liminar surge del art. 11 de la ley 17.801, que dispone: “La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo”. La norma transcripta atribuye una única matrícula para cada inmueble y omite toda referencia a las porciones reales de la cosa.
Por tanto, la inscripción de los títulos que constituyan derechos reales de usufructo sobre partes materiales no provocará la apertura de una nueva matrícula, sino que el asiento se practicará en el rubro “gravámenes” del folio real correspondiente, donde deberán anotarse las medidas, superficie y linderos del sector físicamente delimitado.
1 Dice el Despacho: “I. El tema en el ámbito de la teoría general de los derechos reales. 1. Respecto de determinados derechos reales, nuestro código admite la posibilidad de su constitución sobre partes materialmente determinadas de un inmueble. 2. La constitución de tales derechos sobre diversas partes materialmente determinadas de un inmueble a favor de titulares distintos, no implica que entre ellos se establezca una cotitularidad de derechos. 3. Acerca de la posesión, nuestro codificador admite en el art. 2410, la posibilidad de tomarla sobre una parte materialmente determinada del inmueble (…). III. Publicidad de los derechos reales sobre partes materiales. En todos los casos deberá individualizarse con precisión la parte materialmente determinada de la cosa, conforme los procedimientos que establezca cada legislación local”.
2 Véase Alterini, Jorge H., en Lafaille, Héctor y Alterini, Jorge H., Tratado de los derechos reales, La Ley-Ediar, Buenos Aires, 2010, T III, &1058 bis, p. 220.
3 López de Zavalía, Fernando J., Derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 1989, T 1, p. 194.
