Marcelo De Hoz
SUMARIO: I. Ámbito de aplicación. II. un poco de historia. III. reforma de 1968. Artículo 1051. Código Civil y Comercial de la Nación. Artículo 392. IV. buena fe y estudio de títulos. V. artículos del ccyc referidos al estudio de títulos. VI. conclusiones de distintas jornadas, encuentros y congresos notariales referidos al estudio de títulos. Bibliografía consultada
I. Ámbito de aplicación
El estudio de títulos no sólo es importante desde el punto de vista de nuestra responsabilidad profesional, sea contractual frente a las partes o extracontractual respecto de terceros, sea en cumplimiento de una obligación de medio o de resultado, sino que tiene una importancia determinante para la configuración de la buena fe de terceros adquirentes a título oneroso, en los términos del actual art. 392 del CCyC, anterior art. 1051. Es decir, la buena fe de esos terceros puede configurarse por otros medios, o a la luz del CCyC el único medio para lograrlo es a través del estudio de antecedentes.
La importancia de la configuración de la buena fe de los terceros en el CCyC es esencial en muchas situaciones jurídicas planteadas en la nueva legislación, a saber:
Arts. 337 y 340: se refieren a los casos de simulación y fraude, entendiendo que los actos revocatorios de los acreedores no proceden contra los subadquirentes de buena fe y a título oneroso que no eran cómplices en el fraude o la simulación.
Art. 480: en los casos de extinción de la comunidad matrimonial sea por anulación, divorcio o separación, los bienes se revocan con efecto retroactivo, dejando a salvo los derechos de los terceros de buena fe y a título oneroso.
Art. 1166: en los casos de pactos en la transferencia de bienes muebles no registrables, los mismos serán inoponibles a los terceros de buena fe y a título oneroso.
Art. 1705: la extinción del dominio fiduciario no tiene efectos retroactivos con relación a los actos de disposición del fiduciario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso.
Art. 1894: se refiere a modos originarios de adquisición a favor de los terceros de buena fe y a título oneroso.
Art. 1967: habla de los efectos de la revocación de cosas no registrables, dejando constancia de que los mismos no serán retroactivos frente a los terceros de buena fe y a título oneroso.
Art. 2315: los actos de disposición del heredero aparente son válidos frente a los terceros de buena fe y a título oneroso, definiendo en este caso la buena fe como la ignorancia de la existencia de herederos con mejor derecho o que los derechos del aparente se hallaban judicialmente controvertidos.
Esta serie de artículos, que lejos está de agotar la lista, pone a la luz la importancia de la calificación de la buena fe de los terceros en todo el ámbito de las transacciones civiles y comerciales.
II. Un poco de historia
En el Código Civil de Vélez, antes de la reforma de 1968 por la ley 17.711, existían varios artículos por los que un propietario que se había desprendido de un inmueble en base a un acto nulo o anulable, podía recuperarlo en manos de quien esté, sin importar si el actual poseedor era un tercero con buena fe y onerosidad en su adquisición. Principios generales como el “nemo plus iuris” del art. 3270 o la contundencia del art. 1051, aclaramos, en su antigua redacción, antes de la reforma del 68, dejaban bien claro el criterio expuesto permitiéndole al propietario reivindicar la cosa sin oposición alguna. Artículos como el 2603 referido a la tradición, 3277 a los vicios del título, 787 al pago por error (que obligaba a los escribanos a hacer renunciar expresamente a esta acción en el cuerpo de nuestras escrituras) y muchos otros reforzaban el criterio expuesto.
Sin embargo, en ese mismo cuerpo normativo, antes de la reforma por la ley 17.711, existían otros artículos, menores en cuanto a cantidad, pero no a importancia y trascendencia, en los cuales se consagraba una clara protección a ciertos terceros en la cadena de transmisiones dominiales, frente a la pretendida reivindicación del propietario. Así, el art. 970 en los casos de acción pauliana, frenaba el intento reivindicatorio frente a un tercero que había pagado por lo adquirido (título oneroso) y no era cómplice en el fraude (buena fe). También el art. 2130, en los casos de evicción en la permuta, ponía un freno al copermutante que pretendía la recuperación de la cosa permutada, frente a un tercero de buena fe y a título oneroso. Por último, el motor de la reforma y del derecho aparente, el art. 3430, dejaba a salvo a los terceros frente a los actos de disposición del heredero aparente, si aquellos eran subadquirentes (título oneroso) y desconocían herederos con mejores derechos que el aparente o que los derechos de aquel se hallaban judicialmente controvertidos (buena fe).
Estos y otros artículos, unidos a una corriente jurisprudencial justa y coherente, que consagraban el derecho de los terceros de buena fe y a título oneroso, constituyeron el motor de la reforma de 1968 a favor de los mismos. Permítanme citar algunos párrafos de antiguos fallos, a mi entender verdaderamente ejemplares:
a. “Bidart Malbran Héctor contra Martini Tulio C. M. y otro”, Suprema Corte de Buenos Aires, diciembre 1961, fallo 48103 “… entre los dos intereses individuales en presencia e igualmente dignos de ser protegidos en la cosa, debe ser preferido el tercero poseedor de buena fe… considero que el comercio jurídico se vería lesionado sin en cualquier momento se privara a los titulares de buena fe de derechos adquiridos, oponiéndoseles vicios acaecidos en transacciones reales, recién develadas merced a una acción tardía de anulación… destacando a través de una multitud de artículos que no siempre es exacto el que no se puede adquirir un derecho de quien no lo tiene, ni que resuelta la primera enajenación por la declaración de nulidad del acto por el que se la llevó a cabo, quedan sin fundamento las enajenaciones sucesivas… arts. 732, 960, 968, 970, 996, 1865, 1866, 2130, 3209, 3210, 3249 y 3430, todas estas disposiciones que no agotan la lista, ponen de manifiesto que, a la parte de principio como el, ‘nemo plus iuris’ y ‘resolute jure dantis’ existe otro, de no menor jerarquía, y al estar al cual la declaración de nulidad de un acto jurídico carece de eficacia reipersecutoria contra los terceros de buena fe y a título oneroso…”.
b. “Cáceres, L. V. contra Stellaci, Luis” del Superior Tribunal de Santa Fe, diciembre de 1944. “… entre el cesionario a ínfimo precio de los derechos y acciones de un heredero y el poseedor actual que compró la cosa, pagó el precio en una operación honesta para él y la vendedora, el sentido de lo justo no puede vacilar. Si además la solución cabe en la ley, según interpretación aceptable que encuentra apoyo en los textos legales expresos… creo que los jueces no necesitan de más para acogerla, salvo que manejen los preceptos con un estado de indiferencia por los resultados, lo que felizmente no sucede…”.
c. “Sosa Barredo contra Buzio”. Plenario de las cámaras civiles del 20 de abril de 1923 “… no es pues, que se quiere, cuando se argumenta con el art. 3270… si se pretende la aplicación escueta del precepto, como parece, se erraría a cartas vista. El precepto es simplemente general y rige en los supuestos en los que el código mismo no lo ha derogado. Y el código lo deroga en largo centenares de situaciones: posesión de cosas muebles, buena fe de terceros, posesión y prescripción, como puede verse en una rápida ojeada del código… tan numerosas, tan categóricas y tan importantes son las derogaciones legales del art. 3270 que este prácticamente es letra muerta…”.
Este criterio interpretativo del antiguo 3270 expuesto en estos fallos (años 1923, 1944, 1961), si bien no encontró eco en la reforma de 1968, pareciera que en el actual CCyC encuentra su apoyo en la redacción del art. 399, al admitir exenciones legalmente establecidas, dentro de las cuales la defensa del tercero de buena fe y a título oneroso parece ser alguna de ellas.
III. Reforma de 1968. Artículo 1051. Código Civil
y Comercial de la Nación. Artículo 392
Así llegamos a la reforma legislativa del año 1968 por la ley 17.711, en la que se produjo una interesante y bienvenida defensa de la situación jurídica del tercero de buena fe y a título oneroso, en concordancia de política legislativa con la incorporación de figuras como el abuso del derecho, la lesión subjetiva y la teoría de la imprevisión.
El nuevo art. 1051, si bien conservó en su primera parte la misma redacción anterior, consagraba la postura del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, frente a la acción reivindicatoria del titular por un acto nulo o anulable.
Por lo tanto, para lograr la anhelada protección del tercero, el artículo exigía cuatro requisitos, a saber:
1. Acto nulo o anulable: es el primer requisito y el único que no se refiere al tercero, sino a un acto de transmisión antecedente y ajeno a él. Si bien ambas categorías (nulo y anulable) fueron incluidas en el artículo, la doctrina destacaba que lo importante no era la calificación abstracta y objetiva del acto, sino más bien la ostensibilidad que ese vicio tenía para el tercero en su adquisición. La actual redacción del art. 392 de nuestro CCyC (que reemplaza al art. 1051), en concordancia con lo relacionado, sólo habla de acto nulo, al no existir hoy en nuestro Derecho la clasificación entre actos nulos o anulables.
2. Tercero: convengamos que en principio es tercero quien no es parte en el acto antecedente descripto en el punto anterior. Con relación a la figura del tercero, recomendamos la lectura de un fallo “Concurso Marciales y otra contra Álvarez Jonte 4072-4076” CNC Sala F, La ley 1979 D, p. 101 en donde se descarta la aplicación del art. 1051 en los casos de designación de comitentes en las adquisiciones por subasta judicial por no considerarlos terceros en los términos legalmente exigidos. También con relación a los terceros nos preguntamos si la aplicación del supuesto legal se refiere a terceros titulares de derechos reales o personales. Si bien el estudio de antecedentes se refiere a derechos reales sobre inmuebles, el antiguo art. 1051 no descartaba a ningún tercero, por lo que su aplicación podía extenderse a los titulares de derechos personales (locatario, comodatario, tomador de leasing). El actual art. 392, expresamente se refiere a los “subadquirentes de derechos reales o personales” poniendo fin a la duda planteada, aunque convengamos que el estudio de antecedentes se utiliza para una compraventa inmobiliaria y no para un contrato locativo.
3. Título oneroso: este requisito es considerado necesario en ambos artículos. Si bien en el análisis del Proyecto de modificación del Código Civil de 1988 se barajó la posibilidad de extender la protección a los terceros de buena fe, independientemente de su forma onerosa o gratuita de adquisición, entendiendo que el real fundamento de la protección del tercero radica en su actuación de buena fe y no en la contraprestación realizada; este requisito de onerosidad fue mantenido por razones de justicia y equidad, evitándose así una expropiación al dueño reclamante en beneficio del tercero. La posibilidad del “precio vil” que pueda afectar este requisito, ha sido analizada, incluso jurisprudencialmente, entendiendo que, si la desproporción en el valor de la cosa es exagerada, se puede interpretar como adquirida a título gratuito. Por otra parte, el pago de un precio sustancialmente inferior al real puede no descartar este requisito de onerosidad, pero seguramente afectará al próximo, es decir la plena convicción de estar adquiriendo conforme a derecho, es decir su buena fe.
4. Buena fe: dentro de este cuarto requisito ubicamos al estudio de antecedentes tratando de pensar si es un elemento necesario o conveniente para su configuración, lo que analizaremos en el punto siguiente.
IV. Buena fe y estudio de títulos
En realidad, el planteo correcto es el de estudio de títulos y buena fe en los términos del art. 392 del CCyC, ya que entendemos que no es una buena fe genérica la que exige dicho artículo en miras a la defensa del tercero para poder repelar la acción del propietario reclamante.
Tanto del análisis del antiguo 1051 como del actual 392, y de las distintas caracterizaciones del concepto de buena fe que ofrece nuestro Código, entendemos, especialmente en la situación analizada de la protección del tercero, que no estamos frente a una buena fe, simplemente presunta, dogmática o intuitiva, no se protege la inocencia o candidez del tercero. Hay una buena fe circunstanciada, en tiempo y lugar, hay una buena fe lealtad (voluntad de obrar honestamente) y creencia (pleno convencimiento de estar actuando conforme a Derecho), hay una buena fe registral como presupuesto indispensable en la adquisición de bienes muebles o inmuebles registrables, que consiste en haber adquirido de acuerdo a las constancias que surgen de dicho registro, hay una buena fe activa y diligente que impone el “hacer” para convencerse de estar actuando conforme a derecho. Por lo tanto, ¿qué rol juega el estudio de los antecedentes dominiales en este “hacer” del tercero o del profesional de su confianza? ¿Es la diligencia a cumplir para asegurarse la buena fe?
Para comprender mejor este planteamiento, nos parece útil recordar algunos conceptos sobre estudio de títulos:
“Es la relación orgánica de distintos actos y documentos jurídicos verificados críticamente y realizados por períodos de prescripción máxima para cimentar su juridicidad”.
“Es el resultado de la investigación y verificación críticas de causas contractuales y formas constitutivas para determinar la certeza de una titularidad actual”.
“Consiste en la revisación minuciosa de escrituras matrices y expedientes judiciales que correspondan por los plazos prescriptivos que correspondan para conseguir un título firme”.
De las definiciones expuestas, podemos extraer algunos elementos en común, a saber:
1. Análisis y verificación críticas.
2. Documentación notarial, judicial y administrativa.
3. Causas contractuales y formas constitutivas.
4. Plazo prescriptorio de realización.
5. Certeza de titularidad actual y eficacia para la circulación.
Retomando el planteamiento del rol que juega el estudio de títulos en la configuración de la buena fe del tercero, podemos deducir algunas opiniones. Para algunos, el estudio de títulos es un elemento esencial e imprescindible para la configuración de la buena fe del tercero en los términos del art. 1051 hoy 392. Es la única diligencia idónea para dotar de buena fe al tercero e impedir al dueño de la cosa recuperarla. Considera que debemos ser muy estrictos en el juzgamiento de la conducta del tercero, hablando inclusive no de buena fe sino de “optima fides”. Entiende que tanto el Código Civil anterior como el actual lo consideran como una obligación legal implícita a ser cumplida por el escribano autorizante del acto. Citan una gran cantidad de fallos jurisprudenciales, donde se considera al estudio de títulos como diligencia necesaria para la configuración de la buena fe de los terceros: “Inverfin Compañía Financiera SA contra Provincia de Buenos Aires” de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires (La Ley 1987, tomo C, p. 144); “Gonella contra Portella sobre inexistencia, inoponibilidad y reivindicación” (Revista del Notariado CABA Nº 809, p. 547); “Cerin, Juan y otros contra Sucesiones de Gregorio R. Ansalas”, C. Civ. y Com. Rosario sala 2, 24/4/96 (Revista Notarial 927, p. 528); “Sigfrido SA en Erdmann del Carril Elisa M.E. y otros contra Lozada, Mario”, C. Nac. Civ. sala F, 27/8/1979 (El Derecho 87-252); “Tancredi, Alejandro y otro contra Cendra Amadeo sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios” del 29/12/1992 (El Derecho 155-74).
Sin embargo, para otros, el estudio de títulos es un elemento más, pero no el único, para acreditar esta buena fe de los terceros. Inclusive puede ser considerado como una diligencia de mayor peso o jerarquía para esa configuración, pero no es indispensable, es decir sin el estudio de los antecedentes dominiales, igualmente se puede llegar a configurar la buena fe exigida por el art. 392 del CCyC. Dejan bien en claro que no existe norma de fondo, ni aquella que regula el ejercicio de nuestra profesión en todas y cada una de nuestras provincias por la que se establezca en forma clara y precisa la obligación de estudiar los títulos, estableciendo penalidades concretas ante su incumplimiento. No puede inferirse dicha obligatoriedad de la normativa citada. Para ello, citan como fundamento conclusiones y despachos de jornadas, congresos y encuentros notariales, que serán analizados con mayor detenimiento en el presente trabajo.
Asimismo, resaltan en cada caso concreto determinadas situaciones de conductas de terceros, que puedan sumar o restar a la caracterización de su buena fe en la adquisición de inmuebles, que nada tienen que ver con el estudio de sus antecedentes dominiales, tales como: la elección del escribano, la forma y el monto en que fuera abonado el precio de compra, la actual situación posesoria del bien, la justificación contable e impositiva para realizar dicha adquisición, vinculación entre partes contratantes, tal como surge de los fundamentos judiciales del caso “Distribuidora Norcaf SA s/Quiebra” de la CN Comercial Sala D, AR/JUR/14350/2019.
A su vez, se argumenta que pese a realizar un exhaustivo y correcto estudio de títulos puede darse el caso de que el vicio no sea descubierto por la diligencia notarial cumplida (poderes revocados, sustitución de personas, vicio de violencia, ventas simuladas, falta de veracidad en el estado civil del enajenante).
Frente a este panorama de opinión, nos parece útil referirnos a los artículos del CCyC de los cuales se puede inferir la conveniencia u obligatoriedad del estudio de títulos.
V. Artículos del CCyC referidos al estudio de títulos
Dentro de los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación que se refieren al estudio de títulos, podemos señalar los siguientes:
Art. 1138. Al referirse a los gastos de la compraventa inmobiliaria menciona al estudio de títulos y antecedentes como gastos a cargo del vendedor. Esta referencia es la única que realiza nuestro Código en donde se menciona expresamente al “estudio de títulos” siendo, para algunos, fundamento suficiente como para exigir su obligatoriedad.
Art. 1893. Cuando habla de la inoponibilidad de los derechos reales, menciona que no puede prevalecer la falta de publicidad con relación a aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Esta referencia a “debían conocer” puede ser interpretada como una máxima diligencia u obrar acorde con el estudio de antecedentes para confirmar la concordancia entre los títulos reales y la publicidad registral.
Art. 1902. Este artículo menciona el caso de la usucapión breve, el justo título y la buena fe, dejándose constancia de que, en los supuestos de registraciones no constitutivas, para la configuración de la buena fe es necesario el examen previo de la documentación y constancias registrales a los efectos de cumplir con los actos de verificación exigidos por el régimen especial. Algunos observan en forma clara y precisa que este análisis de la documentación previa se refiere en forma directa e inmediata al estudio de títulos como elemento configurativo de la buena fe para usucapir. Otros han interpretado que la utilización terminológica del artículo citado se refiere a los bienes muebles registrables, tal el caso de los automotores.
Art. 1895. Si bien este artículo se refiere a los supuestos de las adquisiciones legales de derechos reales sobre bienes muebles por parte de los subadquirentes, cuando habla de los muebles registrables afirma que la buena fe de estos subadquirentes no existe sin la inscripción registral correspondiente que coincida con su adquisición. Pero en su último párrafo menciona que, pese a haber adquirido de conformidad con aquellas constancias registrales, la buena fe de ese tercero no existe, si el régimen especial prevé elementos identificatorios de la cosa que no coinciden con lo registral. Si bien este artículo, entendemos, se aplica a los casos de bienes muebles registrables, como los automotores, en supuestos tales en los que los números de motores o chasis del bien no coincidan con los registralmente informados, algunos entienden que es perfectamente aplicable y asimilable a los casos de transferencias de derechos reales sobre inmuebles, en donde el régimen especial exija ese “análisis previo” de sus elementos identificatorios: datos personales del transmitente, medidas y superficies del inmuebles, datos que a través de un adecuado estudio de títulos pueden desnudar la falta de coincidencia de lo documental con lo registral. No olvidemos tampoco que una de las modificaciones del art. 392 es haber agregado a los bienes muebles registrables como objeto de protección de los terceros subadquirentes de buena fe y a título oneroso.
Art. 1919 inciso “a”. Menciona dentro de los supuestos de presunción de mala fe el caso que en el título antecedente existan vicios de nulidad manifiesta, entendiendo que el correcto estudio de títulos es la diligencia idónea para su descubrimiento.
Art. 301. Cuando este artículo se refiere a la escritura pública y los deberes a cargo de los escribanos, no sólo menciona a la configuración técnica de la escritura, sino también a la calificación de los presupuestos y elementos del acto, interpretando que, en esta calificación de presupuestos como actividad previa y obligatoria antes del otorgamiento de la respectiva escritura, se halla el estudio de los antecedentes dominiales del inmueble.
Art. 774. En las obligaciones de hacer y prestar servicios a la que se refiere este artículo, se menciona la realización de cierta actividad con la diligencia apropiada, los buenos oficios y mejores esfuerzos con la finalidad de producir un resultado concreto con independencia de su eficacia. Algunos ven similitudes entre este concepto y el estudio de títulos como esa diligencia apropiada para llegar a un resultado concreto: otorgar un título perfecto, pero independientemente de su eficacia, ya que ni el mejor estudio puede llegar a descubrir, por ejemplo, una sustitución de persona en la figura del vendedor transmitente.
Arts. 1721/1724/1725. Estos artículos que en mayor o menor medida reproducen los arts. 512/902/1109 del anterior Código Civil, establecen valores subjetivos de atribución de conducta y conceptos de culpa, entendiendo que la omisión de las diligencias debidas, según la naturaleza de la obligación a cumplir y las circunstancias de tiempo, lugar y persona, son factores determinantes para la atribución de esa culpa. Asimismo, dejan constancia de que cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia, mayor será la diligencia exigible, teniendo en cuenta también el valor que adquieren en dicha actuación profesional la confianza especial y la previsión de las consecuencias. Estos conceptos de mayores diligencias, confianza profesional y previsión de consecuencias, integran la función notarial y la tarea del estudio de los antecedentes dominiales.
Arts. 1038 y 1040. Estos artículos referidos a las reparaciones y responsabilidades del saneamiento por evicción, insisten con la idea de saber si las partes conocían o podían conocer el peligro en la evicción o la existencia de vicios a los efectos de responder por los daños causados en la evicción. Algunos entienden ver en el “podido conocer” la recomendación de la realización de la diligencia del respectivo estudio de títulos.
VI. Conclusiones de distintas jornadas, encuentros y congresos notariales referidos al estudio de títulos
Dentro de las jornadas y convenciones notariales en las que se habló del estudio de títulos podemos señalar las siguientes, aclarando que seleccionamos algunos párrafos de sus conclusiones, que transcribimos a continuación:
1. Convención Notarial de la Ciudad de Buenos Aires, 1969. Tema 1: Buena fe y título oneroso
“Para que el tercero pueda demostrar su diligencia como requisito justificante de su buena fe, el estudio de títulos tiene, después de la reforma, mayor trascendencia que antes de ella. También parece conveniente que el adquirente quede documentado en cuanto a la realización de dicho estudio y su resultado”.
“Las normas de fondo y la mayoría de las leyes notariales argentinas no imponen a los notarios la obligación de estudiar el título. Empero la modificación del 1051 aconsejaría considerar ahora tácita dicha obligación para que el adquirente pueda probar su buena fe”.
2. XXI Jornada Notarial Bonaerense, Bahía Blanca, 1977.
Tema V: Estudio de títulos
“El estudio de títulos juega un rol esencial en el camino de la seguridad jurídica, empero no debe ser obligatorio por cuanto la apreciación acerca de la bondad del título no puede basarse en una prueba tasada, sino en el sistema de las libres convicciones tradicionalmente aplicado por el cuerpo notarial argentino, en un país que se caracteriza por su excelente titulación”.
3. XVIII Jornada Notarial Argentina, Salta, 1980. Tema II
Mayoría: “Es aconsejable la realización del examen de los antecedentes dominiales vinculados a negocios jurídicos relativos a derechos reales sobre inmuebles, ya que coadyuda de modo significativo a la certeza y seguridad de la transmisión inmobiliaria. Es una tarea realizada por el escribano como una operación de ejercicio no obligatoria”.
“El estudio de títulos no se puede considerar un elemento determinante para tipificar la buena fe que el 1051 requiere del adquirente. Este deposita su confianza en el asesoramiento y opus del notario”.
“Esta comisión en cumplimiento de los fines científicos y prácticos que caracterizan a una Jornada Notarial aconseja a las provincias argentinas a no incorporar a las respectivas leyes orgánicas normas que impongan la obligatoriedad del estudio de títulos”.
Minoría: “No basta por tanto que el adquirente a título oneroso haya obrado con la mayor prudencia y diligencia y asumido la creencia de que adquiere de quien está legitimado para transferirle el dominio; es necesaria además la no existencia de vicios manifiestos, ostensibles, evidentes que afecten a negocios jurídicos antecedentes”.
“No escapa al criterio de esta comisión las dificultades materiales que traen aparejados los estudios de títulos frente a los documentos jurisdiccionales y las grandes distancias de los centros administrativos en algunas provincias. En consecuencia, para facilitar a los notarios el cumplimiento del deber funcional de estudiar los antecedentes de dominio, es recomendable que los colegios de escribanos organicen oficinas o departamentos encargados de efectuar recopilaciones”.
“Renunciar a este deber funcional, el cual constituye uno de los pilares sobre los que asienta el notariado de tipo latino, significa desnaturalizarlo y abrir las puertas a la inseguridad jurídica, llevando a la irremediable y lógica aparición del seguro de títulos”.
4. Jornada Notarial Argentina, Córdoba, 2001.
Tema 1: Nulidades instrumentales. Su tratamiento a la luz del acto jurídico. Medios de subsanación
“Ratificando lo declarado en la XVIII Jornada Notarial Argentina, se expresa que el estudio de títulos no es un elemento determinante de la buena fe que exige del art. 1051 del Código Civil, pues el actuar diligente es cumplido por el notario con la calificación y control de legalidad del último título que legitima al transmitente el que, a su vez, se funda en sus antecedentes”.
5. Jornada Notarial Bonaerense, San Nicolás, 2005.
Tema III: Función Notarial
“La diligencia del estudio de títulos no es un deber funcional del notario ni hace a la buena fe del adquirente. No obstante, para fortalecer la seguridad jurídica, se recomienda verificar la matricidad de la documentación habilitante y del título antecedente, base del documento a otorgar”.
6. 39 Jornada Notarial Bonaerense. Mar del Plata, 2015.
Tema 1: Normas Generales
“El art. 1902, 3er párrafo impone a los efectos de calificar la buena fe del poseedor con justo título de cosas registrables, el deber de diligencia de haber realizado el examen de los documentos (títulos) y constancias registrales”.
“Si bien no impone la obligación de realizar referencia de antecedentes para todo acto de transmisión de cosas registrables (por ejemplo, inmuebles, automotores, buques, aeronaves), siendo en consecuencia dispensable, le atribuye a esta diligencia una expresa consecuencia legal y de prueba tasada para poder cumplir los requisitos de la adquisición de dominio por prescripción breve. Es un elemento coadyudante de la buena fe del adquirente de derechos reales de cosas registrables, a los fines de su adquisición legal. Debe ser especialmente considerado en el asesoramiento notarial y la documentación de su eventual dispensa”.
“El estudio de títulos o relación de antecedentes tienen en el nuevo cuerpo normativo dos referencias incidentales expresas (arts. 1138 y 1902 CCyC). Como en el sistema derogado se trata de una operación de ejercicio con los mismos fundamentos y alcances, con el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial del ejercicio profesional que corresponde a las legislaciones provinciales”.
“Ratificando lo resuelto en la XXXV Jornada Notarial Bonaerense celebrada en San Nicolás 2005, se propicia una futura modificación de la ley, que incluya como operación de ejercicio la necesidad de verificar solo la matricidad del último título y de los poderes invocados”.
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