La autorización de venta de inmuebles

Mariano Esper

Sumario: 1. Introducción. 2. ¿Qué es la autorización de venta inmobiliaria? 3. Forma de la autorización de venta. 4. Función negocial. 5. La autorización de venta en la legislación local. 6. Contenido recomendado de la autorización de venta. a) Estructura. b) Clausulado.

1. Introducción

En numerosas plazas del país es sumamente frecuente que las inmobiliarias que comercializan inmuebles para la venta soliciten a sus propietarios o legitimados para disponer de ellos la suscripción de un instrumento negocial que recibe diversos nombres, pero cuya designación más usual es autorización de venta.

Qué es jurídicamente la autorización de venta, cuál es su forma y función negocial, cuáles son las normas legales que la regulan, y cuál es su contenido recomendado y cláusulas más conflictivas constituyen la médula central de este trabajo.

2. ¿Qué es la autorización de venta inmobiliaria?

La respuesta a esta pregunta hay que dividirla en dos épocas: la primera, integrada por las, digamos, doctrina y jurisprudencia tradicionales; la segunda, por la posición más moderna y mayormente vigente en esta materia1.

La postura tradicional, muy arraigada en la materia, afirmaba, y aún afirma en ciertas líneas de pensamiento, que la autorización de venta es un mandato, es decir, según la antigua terminología legal, un contrato por el cual “una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza” (art. 1869, Código Civil), o aquel contrato “por el cual una persona se obliga a administrar uno o más negocios lícitos de comercio que otra le encomienda” (art. 221, Código de Comercio), la cual actuaba “en nombre de la persona que se lo ha encomendado” (art. 222, Código de Comercio).

Numerosos trabajos doctrinarios y demasiados fallos sostenían esa posición. En este sentido, es clara la postura de Morello2. La doctrina especializada en el ámbito inmobiliario también consideraba que la autorización de venta era un mandato3.

La jurisprudencia acompañó masivamente esta mirada jurídica. Así, se señaló que: “La ‘orden de venta’ en que una persona autoriza a otra a tramitar y vender particularmente un inmueble, facultándole para firmar boleto de venta, percibir seña y convenir plazo de escritura, configura un mandato y no un corretaje, atento la facultad, para el autorizado, de realizar actos jurídicos a nombre del autorizante” (CNCom., sala B, 22/6/1962, “Yacopino y Cía., D. A. v. Ayerza de Carna, Rosa”, ED 5-200).

“La autorización para vender un inmueble es un mandato” (CNCiv., sala C, 23/09/1963, “Álvarez, Policarpo J. y otros v. Ferraris y Porro, Herminia T. M. y otros”, ED 7-896).

“La relación de derecho que vincula al autorizando y al autorizado a vender un inmueble por cuenta del propietario, se regula por las reglas del mandato (artículo 1869, Código Civil)” (CNCiv., sala A, 27/2/1976, “Iglesias, Manuel v. Lorea de Spratt, Elda M.”, Revista Notarial 826, año 81, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, 1976, p. 602).

“Las autorizaciones de venta otorgadas a los corredores importan verdaderos mandatos en orden al art. 1869 y sigtes. del Código Civil de manera tal que la competencia del intermediario se extiende aun hasta la firma del boleto de compraventa, aunque tales facultades no sean expresas, pues tal facultad surge de la propia naturaleza del contrato celebrado entre las partes” (C. Apel. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala II, 26/02/1985, “Garber, Jorge v. Clavel, Hugo”, ED 117-616, [479 SJ]).

“La autorización otorgada a un martillero para vender un inmueble, firmar el boleto de compraventa y percibir importes a cuenta de precio, asumiendo la vendedora ‘la responsabilidad del presente mandato’, constituye un contrato de mandato y no de corretaje” (CNCom., sala A, 08/06/1965, “Baggetta Canfora, A. v. Roldán, Sara E.”, ED 12-65).

“En el caso de las autorizaciones para vender conferidas por el propietario de un inmueble a favor de un martillero o de una inmobiliaria, la relación que se establece es propia de un mandato” (CNCiv., sala H, 29/06/1999, “Delgado, Sergio v. Olivari, José L.”, LL 2000-C-672).

“Se está ante un mandato y no ante una relación de corretaje, si se autoriza a un tercero a firmar el boleto de compraventa y percibir la señal” (CNCiv., sala D, 06/08/1970, “Maggi, Odin A. v. Huñis, Salomón”, ED 36-331).

En la posición contraria, la postura moderna y mayormente vigente en la actualidad pregona que la autorización de venta no es un mandato sino que consiste en un verdadero y auténtico contrato de corretaje celebrado entre el propietario del inmueble, o la persona que se encuentre legitimada para disponer del bien, quien lo celebra en carácter de comitente, y la inmobiliaria, quien lo suscribe como corredora.

Ya desde tiempo atrás la jurisprudencia también afirmaba esta línea de pensamiento. Así, por ejemplo, se sostuvo que:

“Es de corretaje, no de mandato ni de comisión, el contrato escrito en virtud del cual una persona autoriza a otra para que le venda un inmueble de su propiedad dentro de un plazo determinado y por el precio, condiciones y comisión convenidos” (C. 2ª Apel. Corrientes, 25/10/1950, “Monsalve, Marcos v. Lanza, Emilio”, JA 1951-I-930).

Hace unos años tuve la posibilidad de precisar las amplias diferencias que existen entre el corretaje y el mandato4, y afirmé que la autorización de venta no es un mandato sino que representa, refleja, consiste, configura un auténtico contrato de corretaje inmobiliario entre el comitente y el corredor5. Por lo tanto, integro esta corriente de ideas que ve en la autorización de venta (o de comercialización) un concreto contrato de corretaje, inmobiliario en el caso.

Participan de esta línea de pensamiento varias autoras de renombre6. Para esta corriente, la autorización de venta es el nombre que, en los arraigados usos y costumbres inmobiliarios, recibe el encargo que el propietario o legitimado para disponer del bien formula a la inmobiliaria para que esta se apreste a conseguir un comprador concreto de ese inmueble. Ese encargo refleja la existencia del típico contrato de corretaje.

La doctrina clásica ha señalado desde antiguo que “se designa bajo el nombre de corredor a la persona que profesionalmente se interpone entre la oferta y la demanda para ayudar o promover la conclusión de los contratos”7. El autor referido prosigue afirmando que el corretaje “es el acuerdo entre corredor y comitente por el cual el primero se obliga, mediante retribución, a buscar la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un contrato proyectado por el comitente”8.

Fontanarrosa comparte la definición de corredor brindada por Siburu y agrega: “El corredor no representa a las partes que han de celebrar el negocio jurídico a cuya conclusión coopera con su intermediación, sino que simplemente aproxima a los interesados y les facilita el camino para su entendimiento”9.

Esta misma caracterización del corretaje surge del articulado legal vigente, ya que el art. 1345, Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), define el corretaje como el contrato por el cual “una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”. Esto mismo, como se advierte, constituye el propósito y contenido básico de la autorización de venta de un inmueble.

Es decir, para resumir esta línea de pensamiento: autorización de venta es sinónimo de contrato de corretaje inmobiliario, y así será entendida y utilizada la expresión en este ensayo.

Concluyo este apartado haciendo saber al lector que las corrientes de pensamiento señaladas son las más relevantes, pero no las únicas, ya que en doctrina se han esbozado otras posturas, algunas de las cuales (no todas), reseño a continuación:

a) Acquarone afirma que la autorización de venta es un contrato atípico10.

b) La posición de Strata es imprecisa, ya que refiere que “la autorización de venta se encuadra dentro de la figura del corretaje”, pero en otros tramos de su trabajo señala que “la autorización de venta debe calificarse como contrato típico”11.

c) Cabanas sostiene que es usual que en el mercado inmobiliario el contrato de corretaje se formalice en un instrumento denominado autorización de venta, pero califica al corretaje como un contrato sin regulación legal (antes del CCyC)12.

La jurisprudencia tampoco ha mantenido una posición cerrada a las posturas centrales desarrolladas en este apartado. Sería tedioso y ajeno al objeto de este trabajo reseñar todas las corrientes; basta indicar, a título de muestra, que en un precedente se mantuvo una posición abierta en la materia: “El alcance y consiguiente calificación contractual como mandato o corretaje de la autorización para vender un inmueble, depende de las particularidades concretas de cada caso; no cabe, pues, atarse a las palabras empleadas, sino indagar en el contexto de la contratación y en las circunstancias que rodean la operación en el sentido cabal que las partes quisieron darle al acto”13.

3. Forma de la autorización de venta

Bajo las normas que regían antes de la vigencia del CCyC, el corretaje era un contrato de carácter formal, puesto que la ley exigía que el encargo al corredor (la inmobiliaria, en este análisis) se documentara por escrito. Así lo imponía la regla nacional entonces vigente, cuando disponía que era obligación del corredor “convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél” (art. 36, inc. d], ley 20.266 de Martilleros y Corredores; el resaltado es propio).

El art. 3º, inc. d), de la ley 26.994 que sancionó el CCyC, derogó el art. 36 de la ley 20.266 y, con ello, la exigencia de la forma escrita para celebrar el contrato de corretaje. El articulado que rige actualmente la regulación del corretaje en el CCyC (arts. 1345 a 1355) no contiene ninguna disposición que exija que el contrato de corretaje, sea inmobiliario u otro, deba ser celebrado por escrito. Ergo, el contrato de corretaje y la autorización de venta que se utiliza para documentarlo pueden ser celebrados válidamente por escrito o por otros medios de expresión de la voluntad (arts. 262 y ss., CCyC) ya que, a partir de la vigencia del CCyC, el corretaje se ha convertido en un contrato no formal en los términos del art. 969, CCyC14.

En el punto 5 de este trabajo, ampliaré este tema de la cuestión instrumental de la autorización de venta según su tratamiento en las normas provinciales que también regulan el corretaje.

Un par de consideraciones finales antes de concluir este primer apartado:

a) La autorización de venta es útil y conveniente para ambos contratantes, el comitente y el corredor, aunque es usual que se pacte con exclusividad y de forma irrevocable durante el plazo de su duración, con lo cual estas estipulaciones la inclinan a favor del intermediario.

b) El texto de la autorización surge de modelos previamente estandarizados por la inmobiliaria, cuyos formularios preestablecidos contienen usualmente espacios en blanco y puntos suspensivos para completar los datos faltantes (identificación del propietario, individualización del inmueble, precio y condiciones de venta, etc.), puesto que el resto del texto ya viene consolidado y no es susceptible de modificación15. Esta caracterización de la realidad negocial ubica a esta situación en el marco de los contratos celebrados por adhesión, regulados de forma imperativa por los arts. 984 a 989 del CCyC.

4. Función negocial

¿Para qué se utiliza la autorización de venta en los negocios inmobiliarios? Pues bien, algo de ello quedó expuesto en los párrafos precedentes: es un instrumento que se utiliza cuando el propietario de un inmueble, o el legitimado para disponer de él, decide enajenarlo por intermedio de una inmobiliaria. Con esa finalidad, se suscribe este instrumento negocial.

Es decir que la autorización es un documento que se utiliza para vender un inmueble, aunque nada impide que se suscriba un instrumento similar para la permuta, cesión de derechos, locación u otro contrato inmobiliario, en cuyo caso se tratará de autorización de permuta, de cesión, de alquiler, etc., según cuál sea el negocio que el propietario o legitimado pretenda celebrar con terceros. Nada impide, tampoco, que la finalidad sea mixta, venta o permuta, venta o alquiler, en cuyo caso también variará la denominación del instrumento y parte de su contenido.

Dado que el contrato de corretaje constituye un contrato no formal, como quedó expuesto en el apartado anterior, la autorización de venta (es decir el contrato de corretaje) no tiene obligación de ser extendida por escrito y por ello puede, válidamente, ser conferida por medios no escritos.

Cuando se emite por escrito, la finalidad central de la autorización de venta es documentar las particularidades del negocio que el vendedor se propone celebrar: precio, moneda, forma de pago, costos de la operación, posesión y escrituración, entre otras cuestiones, como también lo relativo a los honorarios de la inmobiliaria interviniente, plazo de duración de la autorización y si fue extendida con exclusividad o sin ella, todo lo cual resulta materia sensible que justifica que se asiente en un texto escrito, sea papel o digital firmado (doct. art. 286, CCyC).

5. La autorización de venta en la legislación local

Pese a que el contrato de corretaje está regulado a nivel nacional, tanto en el código de fondo como, simultáneamente, en la ley nacional 20.266 de Martilleros y Corredores y en el art. 77 de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, desde hace décadas existen en las provincias normas que también regulan la actividad del corredor y fijan sus obligaciones y derechos como tal. Es decir, desde hace suficiente tiempo coexisten en nuestro país normas nacionales y locales que disciplinan esta misma temática.

Ya abordé esta cuestión en publicaciones anteriores, a las que prefiero remitirme para no desviar el curso de atención del objeto de análisis de este trabajo16. Solo debo señalar, a título de referencia general, que la cuestión es harto discutida en doctrina y jurisprudencia y que no hay una uniformidad clara respecto de si la norma nacional prevalece sobre la provincial o si ello ocurre a la inversa, pese a la contundente doctrina de la Corte Suprema de Justicia emanada del precedente Diehl, en el cual se dispuso, entre otras precisiones, que “si el Congreso Nacional tiene, a través del derecho común, la facultad exclusiva de reglar la actividad de los corredores, estableciendo su competencia, deberes y derechos, prohibiciones, responsabilidades y sanciones,debe tener también la prerrogativa de determinar las condiciones que los habilitan a ejercer la mentada actividad, tal como lo hace el art. 88 del Código de Comercio al determinar dichas condiciones habilitantes” (CS, 24/11/1998, “Diehl, José”, Fallos: 321:3108, LL 1999-B-669, cita online AR/JUR/3979/1998)17.

Un repaso por algunas normas provinciales y locales que regulan el corretaje en general o el inmobiliario en particular permite verificar qué atención se presta a la autorización de venta.

a) La ley 2340 de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA (publ.25/06/2007) alude a la autorización en el art. 11, inc. 7º, cuando afirma que el corredor inmobiliario tiene derecho a “solicitar de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la operación, con carácter exclusivo por el término convenido, así como la retribución pactada”. También la menciona en el art. 13, inc. 2º, cuando dispone que está prohibido al corredor inmobiliario “aceptar encargos cuando les conste que la misma persona ha otorgado con anterioridad una autorización, cuyo plazo no ha expirado, a otro corredor o agente inmobiliario, o que no haya sido fehacientemente revocada por el comitente”.

b) La ley 10.973 de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires (BO 13/11/1990) alude al deber del corredor de convenir por escrito con su “mandante” “los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño de su mandato, archivando anualmente los convenios por escrito que a ese respecto tuviera con sus mandantes” (art. 52, ap. a], inc. 9).

c) La ley 9445 de Corredor Público Inmobiliario de la Provincia de Córdoba (publ. 19/12/2007) dispone que es deber del corredor “poseer autorización por escrito expedida por el mandante para todo acto pertinente a sus funciones” (art. 16, inc. p]).

d) La ley 13.154 de Corretaje Inmobiliario de la Provincia de Santa Fe (publ. 17/01/2011) establece que es obligación del corredor “convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se debe dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel” (art. 10, inc. 4º). También dispone que el corredor debe “requerir de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, clase, modalidades y precio objeto de la operación; salvo acuerdo expreso en contrario no corresponde el reintegro de los gastos efectuados, en aquellos casos en que no se ha concretado la operación encomendada en el plazo previsto” (art. 10, inc. 10).

e) La ley 7372 de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Mendoza (publ. 23/06/2005) y su legislación subsiguiente no aluden específicamente a la autorización de venta.

f) Finalmente, para cerrar la cita de normas locales, la ley 7455 de Corredor Inmobiliario de la Provincia de Tucumán (publ. 24/11/2004) impone como obligación del corredor (art. 10, inc. l]) “poseer autorizaciones por escrito del mandante, tanto para la locación o venta de inmuebles, transferencia de fondos de comercio y cualquier otro acto de administración de propiedades”. En una disposición novedosa y protectora del honorario del corredor, dispone que este tiene derecho a “percibir ambos honorarios del comitente o autorizante si la operación encomendada se llevara a cabo sin la intervención del corredor inmobiliario pero durante el plazo de vigencia de la autorización o cuando ésta fuera revocada pendiente aquél, sin perjuicio de los daños que este último hubiere podido ocasionar. Si dentro de los ciento ochenta (180) días posteriores a la caducidad del plazo de autorización, la operación se llevara a cabo con un adquirente, locador o locatario que hubiere formulado propuesta o reserva ante el corredor inmobiliario, éste tendrá derecho a percibir sus honorarios como si hubiese intervenido en la operación” (art. 9º, inc. g]).

Del repaso normativo realizado respecto de ciertas reglas locales que disciplinan el corretaje en general o el inmobiliario en particular, pueden extraerse las conclusiones siguientes:

1) La autorización de venta no está específica y puntualmente regulada como tal, en capítulos o apartados separados dentro de cada legislación, sino que las alusiones normativas a la “autorización” son genéricas, ya sea que se trate de venta, locación u otros negocios inmobiliarios.

2) Algunas disposiciones locales refieren concretamente a las autorizaciones, mientras que otras aluden elípticamente a ellas, ya que la mención normativa concreta es al contrato por escrito que el corredor debe celebrar con el comitente, que en definitiva es la propia autorización, aunque no se la designe con ese nombre.

3) Se advierte en las normas consultadas un uso extendido, y erróneo, del vocablo “mandante” para aludir al sujeto que le encarga al corredor la realización de un negocio determinado. Como hemos visto, el contrato entre propietario e inmobiliaria no es de mandato sino de corretaje, y por ello no resulta apropiada la alusión a mandante que suele colarse en las normas locales.

6. Contenido recomendado de la autorización de venta

Las innúmeras autorizaciones de venta que he visto, analizado o revisado en mi actividad profesional y académica tienen, en general, una nota característica: su contenido es limitado, están mal escritas, no regulan adecuadamente numerosas contingencias negociales y no protegen eficazmente al corredor inmobiliario, que es aquel a favor de quien, principalmente, se suelen emitir.

He tratado de revertir esa falencia profesional, con poco éxito entiendo, proponiendo en los cuantiosos cursos de capacitación que he dictado a corredores, martilleros, abogados y escribanos, que las autorizaciones de venta, alquiler, etc., contengan un contenido más preciso, apropiado y completo respecto al negocio que se proyecta celebrar.

Con este artículo y los párrafos que siguen, prosigo con mi intención aún no concretada. Van, entonces, los contenidos mínimos que sugiero para que una autorización de venta resulte más precisa, completa y profesionalmente útil respecto de los fines e intereses que se persiguen con su emisión.

a) Estructura

Ante todo, recomiendo que la autorización esté estructurada a la usanza de un contrato tradicional, con título, encabezamiento y clausulado, y no, como se advierte frecuentemente, redactada de forma plana, a modo de declaración unilateral (“El que suscribe, Fulano de Tal, autoriza a…”), sin el clausulado tradicional, tal vez dividida en apartados numéricos (1, 2, 3, etc.), y escrita en prosa continua sin párrafos separados por punto y aparte, todo lo cual dificulta su lectura y, por ende, su rápida y fácil comprensión.

Por lo tanto, siguiendo la técnica contractual tradicional y la moderna, sugiero que la autorización de venta, como las de alquiler, permuta u otros negocios, esté dividida en las secciones o partes siguientes: 1) título o denominación; 2) encabezamiento; 3) clausulado; y 4) cierre18.

Considerando que el título del instrumento no conlleva misterio alguno y que, lógicamente, será Autorización de venta, a renglón seguido y a la usanza de los contratos en general, conviene incorporar el encabezamiento de la autorización que será el sitio del contrato en el cual se identifiquen las partes del acuerdo: 1) la persona humana o jurídica que encarga la venta del inmueble (comitente o propietario), y 2) la inmobiliaria que se ocupará de ello (corredor), con todos los datos posibles que identifiquen a una y a otra, particularmente los datos de matriculación del corredor para constatar que se trata de un profesional inscripto (doct. art. 33, ley 20.266 de Martilleros y Corredores).

Desde ya que, en forma previa a suscribir la autorización de venta, el corredor debió cumplir diligentemente con las obligaciones que la ley impone a su profesión: constatar la identidad y capacidad de los contratantes, averiguar los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble, etc., es decir, los deberes que surgen directa o indirectamente del articulado legal (art. 1347, CCyC). La jurisprudencia es vastísima respecto de las obligaciones a cargo del corredor y las sanciones derivadas de su incumplimiento19.

Luego de identificar a cada parte contractual, aconsejo colocar entre paréntesis y en letra mayúscula completa el modo como se identificará a cada una en el texto de la autorización: EL PROPIETARIO, EL COMITENTE, LA INMOBILIARIA, EL INTERMEDIARIO u otros modos20. Podría también pensarse en utilizar letra mayúscula inicial, únicamente, para no sobrecargar el texto, aunque ello es una cuestión de estilos personales. A continuación, indicar que ambos contratantes se denominarán en lo sucesivo como LAS PARTES, con letras mayúsculas completas, para que se comprenda el uso de esa expresión en el texto contractual.

b) Clausulado

El texto de cada cláusula debe estar precedido por una numeración y un epígrafe que anticipe su contenido, como lo enseña la técnica contractual moderna. Ello colabora con la claridad del texto, ubicación rápida del tema dentro del clausulado y fácil identificación del contenido de cada cláusula21. Por ejemplo: TERCERA. EXCLUSIVIDAD; 6. HONORARIOS DEL CORREDOR. Recomiendo que la titulación esté redactada con letras mayúsculas, letra negrita y subrayado, para destacarlas del resto del texto y, con ello, coadyuvar a encontrar la información de forma más ágil22.

Las estipulaciones recomendables son las que comentaré seguidamente. En las notas a pie de página indicaré un texto sugerido para cada cláusula.

a) Objeto: esta estipulación propone un contenido doble, ya que precisa el objeto de la autorización, es decir la venta, e individualiza el inmueble objeto del negocio. Luego de identificar el inmueble colocar entre paréntesis y con letras mayúsculas completas la expresión “EL INMUEBLE”, de manera de aclarar que así se lo referirá en lo sucesivo en el texto del instrumento23.

b) Estado físico del inmueble: referir el estado de uso, aseo y conservación del inmueble. Incluir en el detalle los objetos y artefactos amurados susceptibles de generar riesgos para el inmueble, las personas que lo habitan o para terceros (estufas, calefones, etc.)24.

c) Estado de ocupación del inmueble: indicar si el bien se encuentra desocupado u ocupado por algún título que pueda ser necesario referir en el documento, como una locación o un comodato a plazo (art. 1536, inc. e], CCyC). En cualquier caso, estipular que se entregará al comprador plenamente desocupado al tiempo de transmitirle la posesión, al producirse la escrituración o para el momento que las partes fijen para ello25.

d) Plazo: señalar el término de duración de la autorización, que varía de plaza en plaza, aunque usualmente es de noventa días. La ley no impone mínimo ni máximo de tiempo alguno, por lo que existe al respecto libertad contractual (doct. arts. 12 y 958, CCyC). Los días pueden ser hábiles o corridos, según lo pactado, aunque el silencio contractual presume que los días son corridos (doct. art. 6º, CCyC). Es conveniente indicar si el contrato se renueva automáticamente a su vencimiento por igual período, y si ello ocurre una, dos o cuántas veces26. Ante la ausencia de pacto especial, la autorización no se renueva al vencimiento del plazo. Es esencial establecer si el plazo es revocable por el comitente en cualquier momento y cómo se comunica la revocación27.

e) Exclusividad: la cuestión relativa a la exclusividad de la autorización, siempre que se pacte claro, amerita un tratamiento clausular separado de las restantes estipulaciones. La cláusula en cuestión debe precisar si la autorización se otorga con exclusividad a favor de la inmobiliaria, qué comprende esa exclusividad y las consecuencias de incumplirla. Como la exclusividad es una renuncia del derecho del comitente a comercializar el inmueble con otro corredor, debe redactarse de forma clara y precisa, puesto que la voluntad de renunciar no se presume (doct. art. 948, CCyC)28. La jurisprudencia protege al corredor a cuyo favor se extendió una autorización y se acordó el pago del doble de la comisión pactada en concepto de indemnización en caso de incumplimiento del propietario29.

f) Precio y condiciones de comercialización: indicar el precio mínimo de venta que el corredor debe obtener del tercero interesado, el modo y tiempo de pago del precio, si es posible aceptar bienes materiales como parte de pago (inmuebles, automotores, etc.)30. La doctrina tradicional es clara en este sentido31.

g) Condiciones jurídicas del inmueble y del propietario: señalar que el inmueble se encontrará libre de todo gravamen y restricción al tiempo de la escrituración y que la venta se realizará en base a títulos perfectos a esa fecha, para evitar que cualquier limitación que pueda existir a la firma de la autorización y desconocida por las partes pueda obstaculizar la venta o generar responsabilidad al corredor o al vendedor. Recordemos que el corredor debió investigar previamente la legitimidad del derecho del propietario para vender el inmueble, a través del pedido de informes de dominio y de la compulsa de la documentación pertinente (planos catastrales, escrituras previas, reglamentos, etc.), todo lo cual no puede ser omitido por él o dispensado por el propietario (doct. art. 1347, inc. b], CCyC32), puesto que las obligaciones del corredor son de orden público. También se suele estipular que el comitente no tendrá restricciones ni limitaciones jurídicas para transmitir el dominio del inmueble a la fecha de la escrituración33.

h) Servicios públicos y tributos: dejar asentada la existencia o inexistencia de deudas derivadas de los servicios públicos que se prestan en el inmueble o de los tributos que lo gravan, para mayor claridad del corredor y del tercero comprador.

i) Posesión y escrituración: indicar la fecha estimada de entrega de la posesión al comprador y de la escrituración de la operación, lo que funcionará como una instrucción al corredor y una información esencial a ser brindada al interesado en adquirir la propiedad.

j) Publicidad del inmueble: señalar que la inmobiliaria puede ofrecer a la venta el inmueble por los medios de difusión usuales, como redes sociales, sitios web, prensa escrita, etc., o imponer ello como una obligación periódica a su cargo34.

k) Facultades de la inmobiliaria: también resulta apropiado indicar que el intermediario se encuentra autorizado a recibir señas, reservas, depósitos en garantía, etc., de la operación que se propone concretar35.

l) Representación del comitente: precisar si la inmobiliaria se encuentra expresamente facultada para actuar en representación del comitente y suscribir en su nombre el boleto de compraventa o contrato de venta, aunque ello podría chocar con la manda del art. 1345, CCyC, que expresamente prohíbe al corredor tener relación de “representación con ninguna de las partes”.

m) Honorario de la inmobiliaria: acordar la retribución concreta a favor del corredor en caso de éxito del encargo, es decir, en caso de que se concrete la venta pretendida por el comitente. El honorario suele ser un porcentaje del precio final obtenido. Tener presente las escalas arancelarias que usualmente establecen las leyes locales, que fijan pautas de orden público36, como también lo previsto en el siempre olvidado y poco aplicado art. 77, ley nacional 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción37. Conviene, además, fijar el momento puntual en que el comitente debe pagar el honorario38.

n) Gastos: puede convenirse expresamente quién afrontará los costos que se devenguen por la comercialización del inmueble, publicaciones, costos de informes registrales y de averiguaciones, agente de guardia u otras erogaciones que puedan surgir de la gestión del corredor39. En caso de silencio, el intermediario corre con los gastos (doct. art. 1354, CCyC)40.

o) Incumplimientos: un aspecto clave en cualquier contrato es prever cuáles son las consecuencias que se estipulan en caso de que una u otra de las partes incumpla los términos acordados. Generalmente, el principal interesado en pactar esta cuestión es el corredor, ya que es quien afronta el riesgo de que el comitente no le abone el honorario estipulado. Para ello, pueden estipularse cláusulas penales por incumplimiento, en la forma de sumas fijas por cada día de mora y hasta el efectivo pago, para lo cual conviene acordar la mora automática, más allá de que esto último ya esté previsto en el art. 886, CCyC41.

p) Documentación: esta cláusula refleja los instrumentos que el comitente entrega a la inmobiliaria en el acto de encargar la venta, y el recibo de ello por parte de aquella42.

q) COTI: el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles fue creado por la resolución general Nº 2371 de la Administración de Ingresos Públicos (BO 21/12/2007), que luego tuvo algunas modificaciones. En virtud de esa norma, el titular dominial del inmueble debe obtener el COTI en forma previa a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, siempre que el precio fuera igual o superior a $1.500.00043.

r) Domicilios: como es de estilo en los contratos, se recomienda estipular los domicilios adonde se tendrán por válidas y eficaces las notificaciones y comunicaciones que allí se cursen. Con esa finalidad, pueden constituirse domicilios físicos, electrónicos (art. 75, CCyC) o ambos44.

s) Competencia judicial: como cualquier contrato que se precie de tal, recomiendo también convenir la competencia judicial en razón del territorio para el caso de conflicto o controversia entre los contratantes45. Dado que el CCyC no ha modificado las normas nacionales sobre competencia material de la justicia nacional con asiento en la Capital Federal, y ha mantenido separados los fueros civil y comercial, a diferencia de lo que ocurre en las restantes jurisdicciones provinciales del país, hasta tanto se unifiquen esos fueros y pese a la eliminación de la figura del “acto de comercio” desde el 01/08/2015, puede considerarse vigente y aplicable en la Capital Federal la antigua doctrina plenaria Tedesco v. Guanziroli según la cual “son actos de comercio, sujetos a la jurisdicción mercantil, las operaciones de corretaje relativas a la venta de inmuebles”46.

El cierre de la autorización de venta debe indicar la fecha y el lugar de celebración, la cantidad de ejemplares que se suscriben (dos) y que son de un mismo contenido y para una misma finalidad, con la clásica expresión de que “se suscriben dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto”, luego de lo cual se estampan las firmas de los contratantes, ológrafas o digitales (art. 3º ley 25.506 de Firma Digital; art. 288, CCyC)47

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