Junín, 2 al 5 de noviembre de 2011
DESPACHOS APROBADOS
TEMA I
Rol del notario en materia de derecho de familia.
Concepto de familia. Nuevas realidades sociales. Ley de matrimonio igualitario. Bien de familia. Protección del concubino sin hijo en común. Régimen patrimonial matrimonial. Calificación de los bienes. Contratación entre ex cónyuges. La disolución de sociedad conyugal mortis causa. Efectos respecto de los bienes propios y gananciales. Cuestiones que plantea la legítima hereditaria. Donación de bienes al hijo del cónyuge. Modificación al Código Civil. Partición privada y adjudicación de bienes en sede notarial.
TEMA II
Principio de legalidad. Calificación registral.
Caracteres. Efectos de la registración. Fe pública registral. Legitimación. Inexactitudes registrales. Otras formas de publicidad. Calificación del autor del documento. Límites a la calificación registral. Documentos en los que se debe basar. Responsabilidad de quien califica. Calificación de documento judicial. Conflicto de poderes.
DESPACHO
VISTO:
El desarrollo de las deliberaciones de la Comisión del Tema 2 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE, en la que se han expuesto once trabajos, con la representación de dieciséis Delegaciones, y
CONSIDERANDO:
Que nuestro sistema registral inmobiliario tiene efectos declarativos y no convalidantes;
Que el nacimiento del derecho real se produce extrarregistralmente, a través de título y modo suficientes;
Que la inscripción registral únicamente otorga oponibilidad a terceros interesados de buena fe;
Que el notario es el primer calificador de la voluntad de las partes, que brinda seguridad jurídica a los negocios inmobiliarios y garantiza la validez y eficacia del documento; y
Que coexisten en nuestro sistema la publicidad registral, la cartular y la posesoria.
La Comisión del Tema 2 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE arribó al siguiente DESPACHO:
1. La calificación registral debe efectuarse exclusivamente en base a lo que surge del documento inscribible presentado al registro inmobiliario y a los asientos de éste (conf. art. 8°, in fine, Ley 17.801), con exclusión de las constancias de otros organismos. Cualquier otra información obtenida por el registro, de oficio o por denuncia de particulares, verbalmente o por escrito, no debe considerarse como fuente de la calificación.
2. La facultad calificadora del registrador no debe extenderse a aspectos que previamente han sido ponderados por el notario en ocasión de autorizar el acto, por cuanto ello importaría calificar la actuación notarial y no el documento que es su único objeto (Conf. CNCiv., Sala I, 22 de abril de 2010, autos “D’Alessio Carlos Marcelo c/ Registro de la Propiedad Inmueble s/ Recurso registral”).
3. La vigencia y la suficiencia de la representación invocada en los documentos registrables son de exclusiva calificación del notario. El registro inmobiliario carece de competencia para calificarlas.
4. El notario, en la calificación que realiza del negocio jurídico, puede adoptar cualquiera de las posturas doctrinarias existentes, sin que el Registro esté facultado para observar el título enrolándose en una tesis contraria.
5. La calificación registral, como actividad administrativa del estado, tiene como principio general la incompetencia y, por tanto, debe interpretarse restrictivamente dentro de los límites previstos en las normas vigentes.
6. En cuanto a la autenticidad documental, ratificamos lo manifestado en la Declaración de Puerto Iguazú, en el marco de la XLIII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Misiones, 2006), a saber: “Por la presunción de legitimidad que poseen los instrumentos públicos, de acuerdo a lo normado por los artículos 981, 982, 983 y 993 del Código Civil y el principio de legalidad resultante de los artículos 3°, 8°, 11, 12, 15, 16 y concordantes de la Ley Nacional 17.801, la efectiva autenticidad de los documentos escapa a la competencia material de los Registros Inmobiliarios”. También se ratifica lo considerado y declarado en la XXXIV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (La Rioja, 1997), a saber: “los documentos se originan fuera del Registro y llevan firmas de notarios, jueces y/o secretarios, con los sellos aclaratorios correspondientes a la autoría de los documentos, los que los torna de autenticidad aparente (…). El control de la efectiva autenticidad de los documentos citados (…) escapa a la competencia material de los Registros Inmobiliarios”.
7. El registro es incompetente para dictar medidas cautelares, cancelar asientos o interrumpir el proceso inscriptorio toda vez que tome conocimiento de un presunto delito. En este supuesto, el registro deberá efectuar la respectiva denuncia al órgano judicial, quien sustanciará el debido proceso aplicable, por ser el único con competencia para pronunciarse sobre la existencia de nulidades, fraudes o violaciones a la ley, y ordenar en consecuencia la medida cautelar que corresponda.
8. El control de legalidad que el Registro ejerce a través de la función calificadora, debe ser aplicado a todos los documentos cualquiera sea su origen: notarial, judicial o administrativo.
9. Se ratifica lo declarado en el Tema 1 de la 29 Jornada Notarial Argentina (Mar del Plata, 2010): “El documento rechazado por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta (Ley 17.801, art. 9, inciso a) generará en todos los casos inscripción provisional conforme lo establecido en la Ley 17.801, artículos 33 y 18 inciso a”.
10. La insistencia judicial para inscribir documentos nulos por defecto de forma, pese al rechazo fundado, que exige al registrador el cumplimiento de la orden judicial, bajo apercibimiento de aplicar sanciones previstas en la legislación penal, genera inseguridad jurídica. Por tanto, de lege ferenda, recomendamos prever en forma expresa la aplicación de la vía recursiva registral a todos los documentos, cualquiera sea su origen.
11. La denominada “medida cautelar innovativa”, que ordena al registro la prohibición de inscribir un determinado documento, no puede interrumpir el procedimiento inscriptorio y debe anotarse respetando la situación registral existente en el momento que accede, dándosele igual tratamiento que a las demás medidas cautelares, por cuanto la Ley nacional 17.801 no distingue.
12. De lege ferenda, se recomienda que se establezca un plazo de caducidad de veinte años para las anotaciones de las promesas de venta de la Ley nacional 14.005, en virtud de la analogía existente con el plazo de caducidad previsto para el leasing inmobiliario.
TEMA III
Propiedad horizontal.
Cuestiones que plantea el otorgamiento del reglamento y su modificación. Tratamiento registral. Alcances de la calificación registral. Contenido y formalidades. Certificados. Asentimiento conyugal. Análisis de la DTR 14/2010 del Registro de la Propiedad. Decreto 947/2004. Alcance y posibilidad de ampliación de su aplicación. Obra nueva. El concepto de persona jurídica y su aplicación al consorcio. Capacidad y patrimonio del consorcio. Adquisición de inmuebles por el consorcio en subasta por falta de pago de expensas comunes o extraordinarias, de unidades funcionales del edificio, de otros inmuebles. Acreditación de personería. El administrador. Sobreelevación.
DESPACHO
La Comisión del Tema 3 de la 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE propone:
PRIMERO: NATURALEZA DEL DERECHO: Reafirmamos que la propiedad horizontal es un derecho real autónomo.
SEGUNDO: ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: El estado de propiedad horizontal nace con el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración. El derecho real de propiedad horizontal nace con la adjudicación por división de condominio o con la primera transmisión de una de las unidades funcionales.
TERCERO: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN: El otorgamiento constituye un acto de administración, por lo cual sólo se requiere la solicitud de informe de dominio. No es necesario el pedido de informe de anotaciones personales, ni tampoco el asentimiento conyugal.
Sin perjuicio de lo expuesto, la DTR 14/2010 exige en su articulo primero “La solicitud del certificado de dominio para el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración…”.
CUARTO: CONSORCIO DE COPROPIETARIOS: El consorcio de copropietarios está conformado por todos los integrantes del sistema. Es una persona jurídica distinta de los miembros que la componen, en los términos de la segunda parte del inciso 2 del artículo 33 del Código Civil.
Tiene capacidad funcional ceñida a los fines que determina la ley y el reglamento de copropiedad. Concordante con lo expuesto el artículo 35 de la DTR 14/2010 reconoce la calidad de sujeto de derecho con “personalidad restringida para los fines de su constitución”; lo considera susceptible “de ser titular dominial de inmuebles (…) siempre que lo sea en cumplimiento, uso y defensa de intereses comunes…”.
QUINTO: MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO: El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias. Para la modificación de las primeras es necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio. Asimismo, para el otorgamiento de la escritura pública de modificación de reglamento se requiere la solicitud de certificado de dominio de las unidades funcionales y complementarias comprendidas en ella, certificado de anotaciones personales de sus titulares y asentimiento conyugal. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con la solicitud de informe de dominio con el fin de comprobar la legitimación de los titulares del derecho real.
SEXTO: PORCENTUALES: El reglamento de copropiedad y administración, por imperativo legal, debe establecer el porcentual de dominio de cada unidad, el que es convencional y representa la participación que cada una tiene en el sistema del derecho de propiedad horizontal. Pueden establecerse, además, otros porcentuales, relativos, por ejemplo, al pago de expensas, a la participación en asambleas, y a cualquier otra circunstancia que el tipo de sistema requiera, ratificando el principio de la autonomía de la voluntad. El denominado coeficiente fiscal, que fija la autoridad de aplicación, tiene sólo relevancia impositiva y puede no ser tenido en cuenta para la fijación de los porcentuales mencionados.
SÉPTIMO: ADMINISTRADOR: La exigencia legal de su designación por escritura pública se encuentra cumplida con la transcripción protocolar del acta de asamblea correspondiente, requerida por los consorcistas autorizados al efecto.
El notario autorizante es quien califica el contenido del documento y en este sentido la calificación registral resulta innecesaria.
OCTAVO: UNIDADES FUNCIONALES “A CONSTRUIR” O “EN CONSTRUCCIÓN”. La posibilidad de comercialización de las unidades funcionales “a construir” o “en construcción” sólo es viable en la provincia de Buenos Aires a partir del Decreto 2489/63 con los requerimientos que la normativa impone en su artículo 6º.
En las condiciones reguladas es factible, según el artículo 7º, la escritura de obra nueva.
El Decreto 947/2004 modificó al anterior e introdujo la posibilidad de comercialización de estas unidades mediante el artículo 6 bis, aplicable para clubes de campo y barrios cerrados. Su artículo 6º ter aporta un nuevo concepto de “partes comunes” en estos emprendimientos y el artículo 13 hace extensiva esta normativa a la propiedad horizontal común en las condiciones que el mismo fija.
Propiciamos la reforma de la normativa vigente para habilitar el procedimiento para la totalidad de los inmuebles afectados al régimen de la Ley 13.512 en las mismas condiciones. Todo ello sin perjuicio de la necesaria posterior modificación del reglamento de copropiedad para adecuar el estado constructivo y otras circunstancias a la nueva realidad, en los casos en los que no haya sido previsto en el reglamento.
NOVENO: SOBREELEVACIÓN.
Se trata de un derecho de carácter personal, con trascendencia real.
Se adquiere con su reserva en el reglamento de copropiedad y administración o su posterior modificación o por cesión a favor de uno o varios copropietarios o de un tercero.
La cesión del derecho debe ser otorgada por escritura pública. Por tratarse de un derecho personal no es necesaria la solicitud de certificado de dominio.
Resulta conveniente incorporar al reglamento de copropiedad o a la escritura de cesión el otorgamiento de poderes irrevocables y con vigencia post mortem para facilitar al titular del derecho su ejercicio, cumpliendo con los requisitos exigidos por el artículo 1977 del Código Civil, y la fijación de un plazo para el ejercicio del derecho.
Es conveniente que se especifiquen las características de lo que cada titular del derecho podrá edificar, sus derechos y obligaciones, fijación de porcentuales provisorios y definitivos y toda otra circunstancia que resulte relevante.
DÉCIMO: De lege ferenda propiciamos la reforma integral de la Ley 13.512, para su adecuación a las actuales exigencias del derecho real, que deberá tener en cuenta la problemática de los llamados pequeños consorcios.
TEMA IV
El rol del notario frente a diversas situaciones negociales de la ley de arrendamientos y aparecerías rurales (ley 13.246, texto ordenado por las leyes 21.452 y 22.298)
1) El contrato de arrendamiento rural. 1.1. Su regulación actual en la ley 22.298 que reimplantó parcialmente la ley 13.246. 1.2. La problemática actual: a) El plazo, b) el precio, c) las cláusulas nulas o prohibidas, d) la competencia o jurisdicción. 2) Los arrendamientos accidentales (pastoreo y contrato de cosecha). 2.1. Su regulación actual en la ley 22.298 que reimplantó parcialmente la ley 13.246. 2.2. La problemática actual: a) El plazo, b) el precio, c) las cláusulas nulas o prohibidas, d) la competencia o jurisdicción, e) ¿están excluidos de la ley?; ¿cuáles serían las consecuencias si estuvieran excluidos? 3) El contrato de aparcería agrícola y pecuaria (capitalización de hacienda) en la ley vigente (22.298) 3.1. Los proyectos de reforma. 3.2. Puntos a desarrollar: a) muerte del aparcero tomador, b) plazos. 4) Los Proyectos de reforma de la ley de Arrendamientos y aparcerías. 4.1. Nuevas previsiones sobre: a) el plazo, b) el precio (remisión o perdón del precio, revisión del precio, precio en dinero o también en especie). 4.2. Aspectos positivos y negativos de las propuestas de reforma de la ley vigente. 5) La redacción de los contratos por el Notario. 5.1. Las actas notariales en casos de conflictos derivados de los contratos relacionados. 5.2. Las demás constataciones de hechos: a) abandono de establecimiento rural, b) erosión o explotación irracional de un predio objeto de un contrato agrario, c) introducción de mejoras o afectación de las existentes por el arrendatario o aparcero, d) la notificación o intimación notarial de desalojo de un predio rural por incumplimiento contractual.
DESPACHO
La Comisión del tema 4 de la XXXVII Jornada Notarial Bonaerense propone:
VISTO:
La convocatoria realizada para el tratamiento de la problemática negocial que ofrece la Ley de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, las reuniones preparatorias realizadas y lo debatido en comisión,
Y CONSIDERANDO:
Que en un país que ha llevado no sin razón el mote de “Granero del Mundo”, resulta cuanto menos desconcertante que tenga un derecho agrario tímidamente desarrollado en comparación con el resto de las disciplinas jurídicas.
Que en consonancia con esta observación, no debería llamarnos la atención que en un territorio como el bonaerense -con una preponderante actividad agraria- y en una profesión como la nuestra- directamente relacionada con la contratación-, sea esta la primera vez que en Jornadas Notariales abordamos el estudio de esta temática.
Que mucho se ha debatido en doctrina la noción de orden público que ha implantado el legislador en materia agraria pretendiendo la nivelación de fuerzas de las partes contratantes.
Que en este terreno, no sólo la doctrina agrarista sino antes la contractual, se ha enfrentado a la compleja e inveterada relación del orden público con la autonomía de la voluntad, para ingresar así al imbricado tema de la función social de la propiedad, y con ella, la del contrato, extrayéndose de este análisis importantes conclusiones que permitirán sentar criterios en la problemática del precio, el plazo y las restantes vicisitudes contractuales.
Que en el seno de la comisión y a partir de las ponencias presentadas, se ha debatido la totalidad del temario propuesto por la coordinación, enriqueciéndose el intercambio de ideas mediante una multiplicidad de enfoques y posturas brindadas por notarios, abogados, estudiantes de derecho y productores agropecuarios.
Que justamente esta diversidad de miradas generó fructíferos debates y el análisis de posturas controvertidas en doctrina, resultando interesantes propuestas de lege ferenda que, si bien no llegaron a plasmarse en conclusiones, jerarquizaron este encuentro académico. Específicamente, uno de los temas que más polémica generó fue el plazo mínimo legal establecido en el artículo 4º de la ley de arrendamientos y aparcerías rurales y su eventual reforma, planteándose la necesidad de que el mismo contemple circunstancias como la naturaleza de la explotación, las características del predio, su ubicación y la protección del recurso suelo.
Que estas circunstancias dejan instalado el compromiso de seguir profundizando el estudio y tratamiento de la cuestión agraria en futuras jornadas.
POR ELLO:
a) El plazo en los contratos de arrendamientos y aparcerías rurales
No debe confundirse el contrato sucesivo contemplado en el artículo cuarto de la ley de arrendamientos y aparcerías rurales, con el instituto de la tácita reconducción eliminada de dicha normativa. Para que exista contrato sucesivo es necesario el consentimiento de las mismas partes sobre idéntico inmueble, mientras que la tácita reconducción no es más que la continuación del contrato vencido por el mero transcurso del tiempo.
Se recomienda a los operadores jurídicos un asesoramiento pormenorizado acerca de las vicisitudes que plantea la temática del plazo en este tipo de contratos, con especial consideración de la posibilidad de pactar en forma originaria su prórroga como opción para las partes.
b) El precio de los arrendamientos rurales
El precio, como elemento fundamental del contrato, puede ser libremente pactado entre las partes con remisión a valores equivalentes claramente determinables.
Son válidas las cláusulas que establecen el precio del arrendamiento rural en el equivalente en dinero a una cantidad fija de determinado producto, puesto que estando estipulado “con referencia a otra cosa” (artículo 1349 del CC) se considera cierto. Este tipo de cláusulas no quedan comprendidas en la prohibición de indexación establecida por las Leyes 23.928 y 25.561.
Es inadmisible la estipulación contractual que establece el pago del precio del arrendamiento rural en especie, en virtud de ser contrario a lo prescripto en el artículo segundo de la Ley 13.246 y sus modificatorias, que dispone, como elemento esencial, que el arrendatario debe abonar el mismo en dinero.
c) Las cláusulas nulas o prohibidas
No constituye una violación al artículo 17 inciso c) de la Ley de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, las especificaciones en los contratos sobre el modo en que deberá realizarse la producción o las técnicas que deberá utilizar el arrendatario o aparcero tomador, cuando estas estipulaciones tiendan al cuidado, preservación o recomposición del ambiente.
d) Los arrendamientos accidentales (pastoreo y contrato de cosecha)
Despacho de mayoría: Los contratos accidentales se encuentran excluidos de las disposiciones de la Ley 13.246 y sus modificatorias. Se rigen por las normas del Código Civil y, consecuentemente, por el principio de la autonomía de la voluntad (artículo 1197 del CC), sin perjuicio de que les será también aplicable la normativa de orden público relativa al desarrollo sustentable de los recursos naturales (Delegaciones: Azul, Bahía Blanca, Dolores, La Plata, Mar del Plata, Mercedes, Morón, Necochea, Pergamino, San Isidro, Tandil y Trenque Lauquen)
Despacho de minoría: Los contratos accidentales sólo están excluidos de la Ley de Arrendamientos y Aparcerías Rurales en cuanto no se les aplica el plazo mínimo legal, pero quedan comprendidos en las demás disposiciones de dicho ordenamiento (Delegaciones: Lomas de Zamora y Junín).
Al asesorar, se recomienda advertir que los contratos accidentales entre las mismas partes y sobre la misma superficie perderán su carácter de tales en caso de prórroga o renovación que excedan el plazo legal, o cuando no haya transcurrido por lo menos un año entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior (artículo 39 de la Ley 13.246).
e) El contrato de aparcería agrícola y pecuaria
El contrato de capitalización de hacienda no constituye una convención autónoma, siendo una modalidad de la aparcería pecuaria. Concurren los mismos elementos caracterizantes, distinguiéndose en la finalidad del contrato: en un caso mediante la distribución de las crías, y en el otro, a través de la distribución de las utilidades obtenidas por el mayor valor que ha experimentado el ganado.
Se recomienda al operador jurídico prevenir a las partes sobre los eventuales conflictos que puede generar la extinción del contrato por la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero tomador (artículo 27, primera parte, de la Ley 13.246); y asesorar sobre la posibilidad de darle continuidad al contrato en la persona de un tomador conjunto, sustituto, o subsidiario, elegido de común acuerdo entre ambas partes, mediante una estipulación expresa en el mismo.
f) La intervención notarial
La actuación notarial constituye un recurso idóneo a fin de encausar la negociación de los contratos rurales hacia un justo equilibro entre el cuidado ambiental y la rentabilidad del negocio. La previsión de un plan técnico y concreto de explotación en dichos contratos, dirigido a la sustentabilidad de los recursos naturales, es de gran importancia a tal efecto. En este sentido, se sugiere estipular la realización de análisis de suelo en forma previa, durante y a la finalización del contrato.
Las actas notariales, en el marco de la contratación agraria, constituyen una herramienta fundamental para constatar y prevenir la explotación irracional de los recursos naturales. La actividad conjunta del notario y otros profesionales especialistas o expertos en las áreas que se vinculen con el hecho a comprobar, logra una sinergia en la búsqueda de una explotación agropecuaria segura, rentable y ecológica.
El notario debe reconocer interés suficiente para requerir constataciones, no sólo a las partes involucradas en la contratación sino a todo aquel que ostente al menos un interés difuso o pueda resultar afectado, en los términos del artículo 43 de la Constitución Nacional.
g) Figuras relacionadas con la contratación agropecuaria
Las actividades agroeconómicas pueden desarrollarse en el marco de los derechos reales de dominio fiduciario, superficie forestal, usufructo, uso y anticresis. Se recomienda el asesoramiento a las partes sobre la posibilidad del empleo de estas figuras.
h) Publicidad de los contratos agropecuarios
Es facultativo para las partes recurrir a la inscripción del contrato agrario en los registros inmobiliarios, de conformidad con lo previsto por el art. 40 de la Ley 13.246.