Colegio de Escribanos Provincia de Buenos Aires

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IX Jornada Notarial Bonaerense

Lomas de Zamora, 21 al 23 de mayo de 1965

DESPACHO DE LA COMISIÓN PRIMERA.

Tema: CONTRATOS (BOLETOS) DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

DESPACHO

Que es aconsejable, sin perjuicio del asesoramiento previo respecto a títulos, planos y declaraciones juradas de revalúos, etc., prever en la redacción del contrato de compraventa:

I. CON RESPECTO A LA FORMA DE REALIZACIÓN DE LA VENTA

La determinación del inmueble con la expresión de la mayor cantidad de elementos que contribuyan a su perfecta individualización cuidando especialmente:

1° En el caso de que la determinación definitiva deba resultar de posteriores divisiones físicas o jurídicas, anexar planos o croquis de los mismos, los que se considerarán integrantes del documento respectivo.

2° Consignar toda circunstancia relacionada con la existencia de sobrantes, faltantes, restricciones o reservas administrativas por comisiones, apertura o ensanches de calles, etc.

3° En los casos de ventas por precio unitario, con indicación de superficies pero por precio único, etc., el escribano deba advertir e ilustrar a las partes sobre las normativas contenidas en los artículos 1344, 1345, 1346, 1347 y 1318 del Código Civil, estableciéndose en cada caso la solución pertinente para la hipótesis de diferencias de áreas.

4° Establecer en lo posible los antecedentes dominiales, siendo recomendable indicar la inscripción registral.

II. COMPRAS EN COMISIÓN

Establecer el término dentro del cual el «comisionista» deberá individualizar al «comitente» mediante notificación auténtica al vendedor y escribano designado. Asimismo, expresar en forma clara la obligación del «comitente» de ratificar en forma expresa y en tiempo oportuno el negocio celebrado para él. Todo ello, bajo apercibimiento de tenerse al «comisionista» como comprador definitivo, por el solo transcurso de los plazos fijados.

III. RÉGIMEN DE CONDICIONES DEL PRECIO APLAZADO Y SU GARANTÍA

Pactar expresamente las modalidades del pago del precio aplazado en lo relativo a:

1) Especie de garantía y formas de instrumentación hipoteca, pagarés hipotecarios, pagarés comunes, etc.).

2) Mora de pleno derecho.

3) Caducidad de los plazos.

4) Tipo de interés v fecha desde la cual comenzarán a devengarse.

5) Intereses punitorios y formas de liquidación.

6) Cláusulas respecto de la intransferibilidad de la deuda, prohibición de arrendamiento, ocupación del inmueble por el deudor, etc.

7) Jurisdicción de los Tribunales que habrán de entender y condiciones o bases para el remate.

8) Seguros.

IV. PACTO COMISORIO (Condición resolutoria y constitución en mora)

Cuando las partes deseen el funcionamiento del pacto comisorio éste debe ser convenido en forma expresa. La cláusula debe determinar los presupuestos de su viabilidad y establecer su funcionamiento de pleno derecho. No obstante, es aconsejable prever la interpelación previa por medio fehaciente. Si se quisiera que la citación del escribano para el otorgamiento de la respectiva escritura fuera suficiente para la constitución en mora, tal voluntad deberá hallar fiel reflejo en el texto del boleto.

V. POSIBILIDAD DE PACTAR LA VÍA EJECUTIVA. PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO

Si se pactare la vía ejecutiva para el cumplimiento de las prestaciones en dinero provenientes del contrato, el documento deberá contener las condiciones requeridas por la ley procesal para su procedencia.

VI. CLÁUSULAS PENALES

Predeterminar el resarcimiento de los perjuicios, para el caso de incumplimiento, y en caso de pactarse cláusulas de estabilización, el índice a aplicar.

VII. ENTRECA DE LA COSA VENDIDA. (Desocupación del inmueble con posterioridad a la firma de la escritura):

Debe pactarse el momento de la entrega de la cosa. Si se pacta que la desocupación de la cosa vendida se haga efectiva con posterioridad a la escrituración se convendrá expresamente que la tradición se efectúe con anterioridad o simultáneamente con la escrituración, y que la ocupación posterior del vendedor lo será a título de comodato o uso precario, por el plazo que se fije. A los fines de asegurar la devolución de la cosa puede convenirse una multa en la que deberá tenerse en cuenta todo lo previsto en el punto referente a cláusulas penales, constitución en mora y vía ejecutiva.

VIII. TRASLADO DE GASTOS Y TRIBUTOS. PAVIMETOS

Deberá establecerse con precisión, en estipulaciones indubitables, quién los torna a su cargo y el monto de los mismos o las bases para su determinación, En materia de pavimentos se recomienda especialmente aclarar si los mismos están proyectados, en construcción o construidos, si existen liquidaciones al cobro, obligación de cancelar, etc.

IX. MEDIANERÍAS

Conveniencia de que el vendedor declare cuál es la situación jurídica existente respecto de los muros divisorios.

DESPACHO DE LA COMISIÓN SEGUNDA

Tema: PODERES OTORGADOS POR SOCIEDADES ANÓNIMAS

DESPACHO

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la mayor parte de la doctrina nacional, en atención al  régimen a que el código de comercio subordina la composición y facultades del directorio de las sociedades anónimas, entiende que las atribuciones de este cuerpo son indelegables.

SEGUNDO: Que por otra parte no existen nociones categóricas respecto del carácter y alcance de las facultades de gestión, dirección, administración y representación, especialmente en lo que atañe a la viabilidad de delegarlas.

TERCERO: Que en materia de documentación habilitante respecto de los poderes conferidos por las sociedades anónimas, es conveniente enunciar las normas aconsejables para asegurar la validez formal de las escrituras que contienen dichos poderes y de las que se otorgan en ejercicio de los mismos, como así también insistir en las recomendaciones que tienden a fijar procedimientos para Ia identificación de los documentos que integran la habilitación, habida cuenta de las reformas introducidas al artículo 1003 del código civil por la ley 15.875.

Por ello la IX JORNADA NOTARIAL BONAERFNSE,

Declara:

Con respecto a la delegación de facultades y cuestiones conexas a que se refiere el temario:

1° En la documentación de negocios jurídicos en que sean parte las sociedades anónimas, los escribanos deben exigir, como presupuesto esencial, que la voluntad del ente jurídico figure clara y válidamente expresada.

Para ello se requiere una decisión del directorio adoptada con el quorum y la mayoría necesarios, porque sólo a él competen las facultades volitivas de gestión. La prueba está constituida comúnmente por las constancias del acta respectiva.

2° A los efectos de la formalización de dichos negocios la sociedad debe estar representada por el presidente y/o por los directores a quienes el estatuto atribuya el uso de la firma.

No existe impedimento para que el directorio confiera poderes a uno o más administradores sin uso de la firma o a personas extrañas que ejercerán las facultades representativas, pero la operación que realice el representante deberá hallarse aprobada por el directorio.

En los poderes especiales esa expresión de voluntad surgirá de ordinario del acta de reunión del directorio en la que se resolvió el apoderamiento. En los generales, que no se refieran concretamente al negocio o negocios singulares que se instrumenten, deberá complementarse el poder con el acta de la cual resulte que las facultades de decisión han sido ejercidas por el directorio.

En cuanto a la integración de los documentos habilitantes es recomendable:

PRIMERO: Por razones de índole legal

Transcribir, agregar o mencionar, según el caso en las escrituras de poderes, la de constitución definitiva y sus eventuales modificaciones, así como las actas que justifiquen el nombramiento de directores y distribución de cargos y el acta o actas en las que conste la aprobación del Directorio referente al objeto y extensión del mandato; sin perjuicio de las constancias, del libro de registro de asistencia de accionistas o asambleas. Además, en las escrituras que se otorguen en ejercicio de los poderes, las actas que acrediten conformidad con la operación que se formalice, si ellas no figuran por omisión o por tratarse de un poder general, en la escritura acreditativa de la delegación o apoderamiento.

SEGUNDO: Por motivos de técnica notarial:

a) La identificación precisa de los documentos mencionados en el apartado anterior con los datos relativos al lugar y fecha, nombre del funcionario que intervino y cualquier mención que permita establecer la ubicación del original, como asimismo los relativos a las inscripciones en los registros públicos cuando la registración fuere obligatoria.

b) Una relación o somera reseña de la aptitud legal de la sociedad y de las facultades del representante especialmente cuando éstas consten en instrumentos privados.

DESPACHO DE LA COMISIÓN TERCERA

Tema: ELECCIÓN DEL NOTARIO.

DESPACHO.

La Comisión tuvo en cuenta los trabajos presentados por los escribanos Sra. Antoníeta María Guarnícri de Herrera, don Carlos A. de Kerameter y don Raúl R. García Coni, quienes no proyectan ponencia.

Luego de cambiar ideas se llegó a la conclusión de que el sistema tradicional en virtud del cual el que compra al contado o el que vende a plazo o el prestatario en las hipotecas, elige escribano y siempre el vendedor cuando hay subdivisión (loteo o propiedad horizontal) no tiene en la práctica la generalidad que satisfaga el punto de vista notarial.

Que se considera necesario reconocer el mejor derecho que corresponde al escribano de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble sobre el que versa la contratación, tal como se resolvió en la jornada de Jujuy y en la Primera Convención Notarial del Litoral y, respecto a las escrituras de Instituciones Ofíciales, en las Jornadas Notariales de San Luis y en las bonaerenses de Mar del Plata.

Que se recomienda al Consejo Directivo estudie la manera de concretar esta aspiración a los efectos de un pronunciamiento en una próxima Jornada.

DESPACHO DE LA COMISIÓN CUARTA

Tema: RÉGIMEN DE CONTROL DE DEPÓSITOS Y RETENCIONES EN LAS NOTARIAS

DESPACHO

La IX Jornada Notarial Bonaerense: RECOMIENDA: Mayoría: a) No propiciar ningún control de depósito y retenciones en las notarías, por cuanto el derecho positivo argentino, lo regula eficazmente. b) Que el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos cree cursos de nociones teóricas y enseñanzas prácticas de contabilidad.

Minoría:

a) Que el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos estudie un sistema de contabilidad tipo, adecuado a la actividad notarial.

b) Que el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos cree cursos de nociones teóricas y enseñanzas prácticas de contabilidad.

En este tema resultó aprobado el despacho presentado en Mayoría.

DESPACHO DE LA COMISION QUINTA

Tema: ASUNTOS FISCALES, ADMINISTRATIVOS Y REGISTRALES.

DESPACHO

PUNTO I

Modificación del sistema de liquidación y pago de intereses y recargos del impuesto inmobiliario y Obras Sanitarias:

A los efectos de obviar las dificultades que se presentan con las sumas a retener en los casos de deuda atrasada por impuesto inmobiliario y servicios sanitarios, ya que en el despacho de los certificados se informa solamente el impuesto adeudado, no así las multas, recargos e intereses que le corresponden, se ha llegado a un acuerdo con la Dirección General de Rentas para que suministre tablas con los porcentuales aplicables de acuerdo al año de la deuda. En esta forma el escribano podrá, con toda precisión, calcular el monto exacto de las sumas a retener.

Sin perjuicio de lo expuesto, se encomienda a la Comisión de Asuntos Fiscales y Administrativos realizar las gestiones para que optativamente pueda el escribano, aplicando las tablas a que nos liemos referido, practicar la correspondiente liquidación, sujeta a la posterior verificación 3, eventual reajuste por parte de la Dirección de Rentas.

PUNTO II

Ampliar vigencia de los certificados de deudas por el primer trimestre del año siguiente al de su expedición:

Dado el problema que se suscita cuando debe otorgarse un acto relativo a inmuebles en los primeros meses del año, ante la imposibilidad de tener en nuestro poder los certificados despachados, se ha logrado mediante gestión de las comisiones respectivas, que la Dirección General de Rentas disponga que en los certificados entrados a partir del primero de noviembre se consigne en los despachos la deuda correspondiente, al año siguiente, teniendo dicho despacho vigencia hasta el día en que entre a regir la nueva ley impositiva. Se entiende y así se liará constar en la respectiva escritura, que el comprador se hará cargó de las diferencias que surgieran por aplicación de la nueva ley.

PUNTO III

Certificaciones Municipales y de empresas pavimentadoras:

Visto la sanción de la ley 6848 y el anteproyecto aprobado por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de esta Provincia, se recomienda a los colegas la presentación de los certificados municipales con una copia adicional a las exigidas por cada municipalidad, para que ésta haga constar en los mismos la fecha de presentación, dando cumplimiento con ello a lo establecido en la última parte del artículo 5° de la respectiva ley,

Es aspiración que el diligenciamiento de los certificados municipales sea efectuado por las delegaciones mediante el procedimiento que el Colegio crea conveniente.

PUNTO IV

Problemas del impuesto adicional inmobiliario:

A los efectos de evitar los inconvenientes que se presentan al visar los títulos por la Dirección de Rentas cuanto por omisión en el despacho del informe catastral no se previene la afectación por los artículos 72, 73, 75, 76 y 85 del código fiscal, y ante la imposibilidad del autorizante, en la gran mayoría de los casos, de lograr la comparecencia del otorgante obligado, se ha convenido con la Dirección General de Rentas que en todo acto relativo a inmuebles se acompañe una declaración jurada del titular en la cual conste si es o no contribuyente de ese impuesto. Dicha declaración jurada se acompañará al certificado de catastro, relevando al escribano de la responsabilidad solidaria con el contribuyente, y procediéndose a la visación del respectivo título.

PUNTO V

Insistir respecto a la inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad sin visación Previa:

Se aprueba plenamente lo actuado por la Comisión de Asuntos Fiscales y Administrativos con relación a las gestiones tendientes a obtener la inscripción de títulos sin previa visación fiscal, y recomienda al C. D. proseguir las tratativas a fin de lograr su objetivo último hasta agotar todas las instancias.

EXPRESIONES DE DESEOS

I° En los casos en que no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por las leyes 4564 y 14.005, se estudie la forma de evitar el renacimiento de la obligación de tributar el impuesto inmobiliario adicional, cuando transcurridos dos años, no se hubiere otorgado la escritura traslativa de dominio, tal como lo establece el artículo 85 in fine del código fiscal.

2° Se prosigan las gestiones a cargo de la comisión respectiva tendientes a obtener la certificación y despacho de los informes catastrales sin exigir la Iiberación de deudas por aguas corrientes en el partido de Bahía Blanca.

3° Insistir en que las transferencias de automotores se efectúen mediante instrumento notarial.

4° Reafirmar y ratificar los despachos producidos en la primera reunión nacional de directores de Registros de la Propiedad realizada en noviembre Último y adherirse a la segunda reunión a realizarse próximamente.

5° Formular a los funcionarios de la Dirección General de Rentas el reconocimiento por la colaboración prestada en la solución de problemas notariales y especialmente en lo que se refiere a temas de esta jornada.

En cuanto a otros problemas que fueron planteados en la reunión de comisión, se deja constancia de que los mismos fueron satisfactoriamente aclarados, por los funcionarios de Rentas y miembros de la Comisión de Asuntos Fiscales y Administrativos.

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