Tandil, 21 al 24 de abril de 1966
DESPACHOS DE LAS COMISIONES
COMISIÓN PRIMERA
Tema: LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS DE NO INNOVAR RESPECTO DE BIENES INMUEBLES ORDENADAS POR LOS JUECES.
Fundamento legal. Naturaleza jurídica. Efectos. Afectación del poder de disposición por el titular del dominio.
PRIMER DESPACHO
FUNDAMENTO LEGAL
La medida cautelar de no innovar al igual que cualquiera otra de similar naturaleza que origina anotaciones registrales preventivas, tiene su fundamento legal en el derecho de defensa en juicio consagrado en la legislación y tiende a la obtención de la protección jurisdiccional de un estado de hecho, mientras se resuelve definitivamente sobre la existencia del derecho litigioso.
NATURALEZA JURÍDICA
Medida de excepción, de creación jurisprudencial, que afecta la libertad de obrar de un titular de dominio, caracterizándose:
a) En lo jurisdiccional por la potestad judicial de ordenar la abstención de cualquier acto, cuando ninguna de las medidas previstas por las leyes sean suficientes para asegurar los derechos del accionante, y
b) En lo registral por la publicidad que de dicha medida se hace para conocimiento de terceros (interno y externo). No constituye inscripción y se confirma como tal o se desvanece conforme a las resultas del juicio.
EFECTOS. AFECTACIÓN DEL PODER DE DISPOSICIÓN POR EL TITULAR DEL DOMINIO
Si bien la legislación sustantiva posibilita los actos de disposición la medida de no innovar sustrae al titular del dominio del ejercicio pleno de sus derechos hasta tanto se dilucide la cuestión litigiosa que motivara la cautela y la situación registral que refleja el estado jurídico del inmueble con la anotación preventiva, impide la modificación, alteración o sustitución del derecho inscripto.
En consecuencia, el escribano, en conocimiento del estado jurídico del inmueble afectado, no puede autorizar escrituras en las cuales se instrumenten negocios jurídicos que se opongan a la orden judicial que, en definitiva, según lo establece en forma reiterada la Sala B de la Cámara Comercial de la Capital Federal, tiende a mantener el bien en el mismo estado en que se encontraba cuando se hizo efectiva, a tal punto que no puede ser levantada al solo efecto de escriturar, pues ello traería como consecuencia inmediata la modificación del dominio, lo que pretende evitar la medida de no innovar». Las demás situaciones derivadas de la medida cautelar que no se refieran a la libertad de obrar del titular de dominio, deben ser objeto de análisis y valoración en cada caso, cuidando de no desvirtuar o alzarse contra la medida jurisdiccional.
SEGUNDO DESPACHO
FUNDAMENTO LEGAL
El fundamento básico de esta medida se encuentra en nuestra carta magna y responde a los principios de igualdad, equidad y buena fe que deben reinar en todo proceso y en la necesidad del prestigio jurisdiccional.
NATURALEZA JURÍDICA
Es la adaptación procesal de normas de la ley sustantiva que dicta el juez a pedido de parte o de oficio, en sede del litigio, en seguridad del efectivo cumplimiento de la sentencia que pueda dictar, y que se traduce en una orden de no hacer, la que afecta a terceros luego de su publicidad registral.
EFECTOS. AFECTACIÓN DEL PODER DE DISPOSICIÓN POR EL TITULAR DEL DOMINIO.
La medida de no innovar que establezca la prohibición de enajenar, disponer o gravar impide tales contratos. Caso contrario, la medida de no innovar afecta a la cosa con carácter de litigiosa, perfectamente compatible con la facultad de contratar sobre bienes litigiosos establecidos en el artículo 1174 del código civil. Pero el notario deberá contar con el sentido expreso del alcance del auto judicial.
Tratándose de un asunto eminentemente jurídico y, existiendo dos despachos de Comisión, el Plenario resuelve tener presente ambos.
COMISIÓN SEGUNDA
Tema: DERECHO DE TANTEO CREADO POR EL ARTÍCULO 20 DE LA LEY 1039
Ámbito material de aplicación (contratos o prórrogas y operaciones incluidos y excluidos). Obligaciones de los propietarios y de los escribanos. Procedimiento. Constancias en el texto de la escritura. Reforma legislativa que debe propugnarse.
DESPACHO
1° DEBER DE COMUNICACIÓN DE LA VOLUNTAD DE ENAJENAR
Este deber corresponde al titular del dominio. Es obvio que puede hacerlo personalmente o por representante.
2° CARÁCTER VOLUNTARIO DEL NEGOCIO
Debe ser negocio jurídico o sea el resultado del ejercicio de la voluntad de enajenar. Esta voluntad puede consistir tanto en manifestaciones de carácter preparatorio como en negocios estructurados (boletos de compraventa). Esta Comisión destaca que quedan excluidas las negociaciones que resultan de procedimientos contenciosos y no voluntarios. Por ejemplo, la subasta ordenada por el juez en caso de ejecución hipotecaria.
Fundamento: lo enunciado en el párrafo anterior, en el sentido que la comunicación debe provenir del propietario que resolviere enajenar.
3° NEGOCIOS COMPRENDIDOS
Todos aquellos a título oneroso que produzcan la traslación del dominio, incluso cuando la onerosidad no sea manifiesta. Esto último, naturalmente, es cuestión de hecho que deberá apreciarse en la consideración de cada caso. Además, deben entenderse comprendidos los supuestos de transmisión parcial del derecho.
4° LOCATARIOS PROTEGIDOS
Aquellos que tuvieren el viso y la ocupación del inmueble (art. 12 de la ley).
5° COMUNICACIÓN DEL PROPIETARIO. CONTENIDO
Debe expresar:
1) Nombre, domicilio, precio y condiciones de la enajenación al tercer adquirente.
2) Precio y condiciones (o modalidades) de la venta que se ofrece al locatario para que éste pueda manifestar su voluntad de aceptar o rechazar la oferta en ejercicio de su derecho de opción.
6° FORMA
a) Telegrama colacionado recomendado; b) notificación judicial; c) acta notarial protocolar, y d) la notificación por carta certificada con aviso de retorno, con autenticación por notario de envío de correspondencia.
7° PLAZO
Su cómputo: El plazo se cuenta a partir del día siguiente hábil a aquel en que se recibe la comunicación (conf. cód. civ., arts. 23 a 29).
Caducidad: El transcurso del plazo trae aparejada la caducidad del derecho, sin necesidad de interpelación previa.
8° ACTUACIÓN DEL ESCRIBANO
Es actividad de control en casos de enajenación a terceros, que consiste en cuidar que se cumpla el deber de comunicar.
El desarrollo de esa actividad debe quedar formalmente expresado en el documento notarial, como así también la declaración del enajenante de no haberse hecho uso del derecho de opción.
COMISION TERCERA
Tema: DERECHOS QUE PERCIBEN LAS COMUNAS POR TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES O CONSTITUCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE ELLOS
Principios constitucionales. Límites de los poderes impositivos de las comunas. Problemas derivados de la concurrencia de normas fiscales que gravan un mismo hecho imponible. Incidencia en la actividad notarial.
Fundamentos para su impugnación. Adopción de medidas y recursos jurídicos y de orden práctico.
DESPACHO
Esta Comisión III, luego de analizar los trabajos presentados sobre el tema, somete a la consideración del plenario
PRIMER DESPACHO
Aconseja aprobar las siguientes declaraciones:
1° Que es legítima la facultad de los municipios de la provincia de Buenos Aires para imponer tributos en el ámbito de su jurisdicción terri¬torial destinados a la atención de los servicios públicos a su cargo, en tanto aquéllos se ajusten a los principios de legalidad, igualdad, equidad, proporcionalidad, no confiscatoriedad y causalidad (arts. 5, 16, 17 y 104 de la Constitución nacional; 90, inc. 19 y 182 de la Constitución provincial y 226 a 228 v concordantes de la Ley Orgánica de las Municipalidades).
2° Que por tratarse de poderes delegados, la coexistencia de impuestos municipales y provinciales sobre el mismo hecho imponible se halla viciada por la tacha de inconstitucionalidad (art. 90, inc. 1° citado).
3° Que constituye una típica superposición, incompatible con el régimen legal a que se ha hecho referencia, el derecho o impuesto con que algunas comunas gravan las operaciones de transmisión de dominio y constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles, cualquiera fuere la denominación que se les atribuya.
Son asimismo susceptibles de ser tachados de inconstitucionales, los tributos que, con la denominación de tasas retributivas de servicios, se aplican a las certificaciones que informan deudas municipales, cuando por falta de proporcionalidad con el costo del servicio prestido y demás características de aplicación, desvirtúan el carácter de la tasa, constituyendo verdadero impuesto.
4° Que recayendo tales derechos o impuestos sobre las partes contratantes, las elevadas exacciones fiscales desalientan las operaciones inmobiliarias. Por otra parte, desenvolviéndose la función notarial sobre pautas éticas por excelencia, aquellas circunstancias importan ejercer la profesión en un clima impregnado de reclamo por los contribuyentes, toda vez que nuestro conocimiento y nuestra sensibilidad jurídica nos indican la razón que les asiste.
5° Que las necesidades financieras de las comunas que han dado origen a esa anómala situación deben hallar remedios eficaces, en especial mediante un más equitativo régimen en la coparticipación prevista por el inciso 27 del artículo 226 de la Ley Orgánica de las Municipalidades.
6° Que sin perjuicio de las gestiones que realice el Colegio de Escribanos tendientes a obtener adecuadas soluciones, y, en tanto ello no se logre, los interesados deberán promover las acciones judiciales para obtener el reconocimiento de sus derechos lesionados.
SEGUNDO DESPACHO
Es coincidente con el que antecede, a excepción del segundo parágrafo del punto y que se suprime por entender que su tratamiento corresponde a la Comisión Cuarta de estas Jornadas y, sin abrir juicio sobre el mismo.
TERCER DESPACHO
Que el notariado como entidad integrada por profesionales del derecho debe evitar las manifestaciones impositivas del Estado que importan un avance sobre las garantías y derechos establecidos en la Constitución.
Que tal avance referido a las comunas incide directamente en la actividad notarial, en cuyo caso el escribano podrá indicar a su cliente el procedimiento legal para restablecer el imperio de aquellos derechos y garantías.
Que esta expresión no significa que el notariado deje de reconocer a las continuas como células vivas de la democracia sino que interpreta que su crítica constructiva puede ser un paliativo contra sus excesos contributivos. Que por su proximidad con las distintas municipalidades las Delegaciones están en posición inmejorable para controlar las expresiones de tales excesos.
Por tales razones, la X Jornada Notarial Bonaerense
RESUELVE
Recomendar al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires que estudie y ejecute los medios para enervar los excesos contributivos de las comunas. A cuyo efecto se entiende como sumamente importante la colaboración estrecha de las Delegaciones.
COMISIÓN CUARTA
Tema: ASUNTOS FISCALES Y ADMINISTRATIVOS
Supresión del adicional inmobiliario reemplazándolo por un sistema de mayor practicidad. Devolución del certificado municipal agregado a la declaración jurada. Certificados de deudas de pavimentos. Unificación de tasas municipales para el despacho de certificados. El escribano como agente de retención del impuesto a las ganancias eventuales
DESPACHO
PUNTO PRIMERO: Supresión del adicional inmobiliario reemplazándolo por un sistema de mayor practicidad.
Que es aspiración. del notariado la supresión del actual sistema de contralor del Impuesto Inmobiliario Adicional en oportunidad de la instrumentación ante notario de negocios jurídicos sobre inmuebles afectados al pago del dicho tributo, Dado que se trata de un impuesto netamente personal. Que en tanto ello no se logre, deben proseguir ante la Dirección. General de Rentas las gestiones iniciadas para poner en funcionamiento la Declaración Jurada que se acompañará con cada operación donde el contribuyente manifieste si está afectado por este impuesto, con lo cual se liberará al escribano de la responsabilidad del caso.
PUNTO SEGUNDO: Devolución del certificado municipal agregado a la declaración jurada
Sobre este punto los representantes de la Dirección, de Rentas se ofrecieron a gestionar ante la Dirección de Municipalidades del Ministerio de Gobierno de la provincia de Buenos Aires, que los municipios que hayan reglamentado la ley 6848, entreguen al presentarse solicitud de deuda, una copia firmada y sellada por funcionario autorizado, la cual se agregará a la documentación que se acompañe para la posterior visación.
PUNTO TERCERO: Certificados de deudas de pavimentos. Sobre los Certificados de Deudas de Pavimentos construidos con fondos facilitados por el Banco de la Provincia de Buenos Aires el problema ha quedado solucionado desde hace algún tiempo por la acción conjunta de la Dirección General de Rentas y de nuestro Colegio. El Banco procede a descargar la deuda mediante la presentación del recibo de pago, o la subrogación del deudor en la sucursal que corresponda al inmueble afectado, Una vez cumplido el trámite aludido, el Banco envía al Departamento de Tasas y Contribuciones de la Dirección General de Rentas el certificado, estando a cargo de esta última la liberación correspondiente y posterior entrega al profesional solicitante. En lo referente a pavimentos construidos por empresas particulares con intervención de las municipalidades, la Comisión aconseja al Plenario la aprobación de la siguiente mención: Que por intermedio de las Delegaciones del Colegio de Escribanos de la Provincia se solicite a las municipalidades que intimen a las empresas pavimentadoras constituyan domicilio legal dentro de les límites del Partido en un término que se estime prudente.
PUNTO CUARTO: Unificación, de tasas municipales para el despacho de certificados
Que el Consejo Directivo, por intermedio del Ministerio de Gobierno en el tiempo, lugar y forma que estime oportunos, gestione una reunión a celebrarse entre los, representantes de las comunas y del Colegio de Escribanos para analizar los problemas de tipo municipal que inciden en la actividad notarial.
El temario de los asuntos a tratar será preparado con intervención directa de las Delegaciones del colegio, quienes realizarán reuniones con los intendentes de los respectivos Partidos a fin de lograr la solución a los mencionados problemas.
PUNTO QUINTO: El escribano como agente de retención del impuesto a las ganancias eventuales
Sin la presencia de autoridades de la Dirección General Impositiva, la Comisión de Asuntos Fiscales y Administrativos del Colegio informa las gestiones realizadas y su criterio sobre este problema. Luego de oírse algunas opiniones la Comisión aconseja se requiera un cambio de ideas al notariado de la provincia de Buenos Aires para que aporte los fundamentos y sugerencias que posibiliten completar los trabajos iniciados, a fin de auspiciar ante el Congreso Nacional un anteproyecto de ley sobre ganancias eventuales, su reglamentación y exposición de motivos que atenúe los problemas que actualmente soporta el cuerpo notarial.
Es aspiración de esta Comisión que en las próximas jornadas se incluya en el Temario el tratamiento de todos aquellos problemas fiscales y/o administrativos que hacen al quehacer notarial diario.
Por último el Plenario, otorgó un voto de aplauso a los funcionarios de la Dirección General de Rentas, Catastro y Registro de la Propiedad.