Colegio de Escribanos Provincia de Buenos Aires

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XIII Jornada Notarial Bonaerense

Mar del Plata, 16 al 19 de abril de 1969

TEMA I

INTERVENCIÓN DE PERSONAS EN LOS NEGOCIOS JURIDICOS

Subcomisión a): Gestión de negocios en la constitución de sociedades en comandita por acciones. Impugnaciones y defensa de las sociedades así constituidas. Análisis del fallo dictado por la Cámara Nacional en lo Comercial.

DESPACHO

La comisión consideró que para tratar el tema era conveniente plantear las siguientes cuestiones:

1) Alcances del artículo 373 del código de comercio
2) Aplicabilidad de la gestión de negocios en la constitución de sociedades.
3) Técnica de subsanación.
4) Validez de los títulos emanados de sociedades que se consideren irregulares
5) Formas prácticas para lograr el anonimato

1) Alcances del artículo  373 del código de comercio

Este artículo sólo permite la ocultación del nombre de los comanditarios en el Registro Público de Comercio.

2) Aplicabilidad de la gestión de negocios en la constitución de sociedades.

En este punto las opiniones estuvieron divididas. Para un sector de la comisión la gestión de negocios no es medio idóneo para constituir estas sociedades. Para otro, están bien constituidas las sociedades,  formadas por una o más personas en calidad de comanditos y una o más personas que actúan como gestores de negocios de otros cuyos nombres se reservan.

3) Técnicas de subsanación

En caso de considerarse irregulares a las sociedades en las que no compareció el socio o socios comanditarios, sea por entenderse que lo permitía el artículo 373 o por haber mediado una gestión de negocios, es pertinente la subsanación.

Para ello hubo coincidencia en cuanto a la siguiente técnica: otorgamiento de una escritura en la que comparezcan los socios comanditarios, los comanditados y el gestor de negocios en su caso. Esta escritura tendrá los efectos de una confirmación en el caso de que para el ocultamiento del comanditario se haya invocado el artículo 373 del código de comercio o de una ratificación cuando ha mediado gestión de negocios.

En cuanto a los comanditarios, un sector estima que se debe tener por tales a los efectos de la subsanación a los titulares de las acciones que constituían el capital comanditario inicial. Otro piensa que deben concurrir los portadores de acciones que integran la totalidad del capital comanditario. Si la titularidad de dichas acciones hubiese sido transmitida a título universal o singular, la escritura será otorgada por los actuales titulares. Vale decir, que no se estima indispensable que el otorgamiento sea hecho por los comanditarios originarios. La titularidad deberá ser justificada mediante la exhibición de las acciones o de comprobantes de su depósito, de cuyas circunstancias el notario dará fe.

En lo que hace al socio o socios colectivos será imprescindible su presencia en raspón de que se trata de un otorgamiento que hace ala esencia del acto constitutivo y del convalidante.

En lo referente a la concurrencia  del gestor de negocios se la considera sumamente conveniente pero no indispensable. Empero esta opinión no es unánime; para otro sector es requisito inexcusable.

4) Validez de los títulos emanados de sociedades que se consideran irregulares.

Deben considerárselos perfectos.

Ésta afirmación se fundamenta en el artículo 296 del Código de Comercio, su doctrina y la jurisprudencia uniforme; de acuerdo a todo lo cual la nulidad de las sociedades irregulares no es tal en sentido técnico sino que consiste simplemente en una acción de resolución de contrato que opera sólo para el futuro, es decir “ex nunc”. Por ende, resultan inaplicables las normas del Código Civil en torno a los efectos de la nulidad de los actos jurídicos.

5) Formas prácticas para lograr el anonimato.

Sin dejar de respetar la opinión de quienes estiman que las técnicas usadas hasta hoy para lograr el anonimato de los comanditarios, en base a la aplicación del artículo 373 del Código de Comercio o usando la gestión de negocios, se estima que pueden utilizarse otros procedimientos que evitarían problemas interpretativos.

Subcomisión b): Interpretación del requisito de limitación en el tiempo en los mandatos irrevocables. Su adecuación en los mandatos anteriores  a la reforma.

DESPACHO

La presidencia de la subcomisión destaca muy especialmente la eficaz colaboración de los secretarios y el brillo y profundidad puestos de manifiesto por todos los componentes de la subcomisión, cuya versatilidad, permitió arribar unánimemente al siguiente despacho:

a) Que las condiciones establecidas por el artículo 1977 del Código Civil son indivisibles para que el mandato (o poder de representación) advenga irrevocable.

b) Que el mandato (o poder de representación) a que se refiere el artículo 1977 del código civil, es siempre accesorio de un acto jurídico con contenido negocial, anterior o simultáneo a su otorgamiento.

c) Que la limitación en el tiempo que exige el artículo 1977 del código civil puede estar dada por el plazo a que se somete el negocio principal o por el que expresamente se establezca en el acto de apoderamiento. Esta limitación debe ser determinada o determinable mediante elementos objetivos de los que pueda inferirse la real existencia de dicha limitación.

d) Que a los efectos de los mandatos irrevocables otorgados con anterioridad al nuevo artículo 1977 del código civil subsisten en tanto respondan a los siguientes principios:

– las nuevas leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo que expresamente lo establezcan.

– la nueva ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales, ni afecta las situaciones jurídicas ya constituidas , ni las anteriormente extinguidas, ni en presencia de una situación jurídica en curso de constitución o extinción, a los elementos ,ya existentes que hacen parte de la constitución o extinción en tanto tengan un valor propio que deba ser respetado, se trate de sus condiciones de validez o de los efectos jurídicos que ellos hubieren causado ni tampoco los que se hubieren producido bajo la anterior ley.

Asimismo las nuevas leyes cuando tienen carácter supletorio de la voluntad de las partes no afectan los contratos en curso de ejecución al momento de su aplicación (vigencia).

e) Queda por advertir que el aspecto más trascendente de la reforma del artículo 1977 del Código Civil puede consistir en que a la irrevocabilidad exclusivamente convencional se le ha agregado ahora la de carácter real: es decir, que aún sin estipulación que la consagre, existirá la irrevocabilidad cuando medien sus tres requisitos de: especialidad, temporalidad e interés común, lo que, por supuesto, será de apreciación judicial.

Por tanto la Comisión

RECOMIENDA:

1) Que es de buena técnica notarial que del instrumento que contenga el mandato (o poder de representación) resulten en forma clara y precisa los extremos previstos por el artículo 1977 del Código Civil, cuidando muy especialmente en su redacción:

a) Relacionar previamente en el documento que se otorgue el acto o negocio especial para el que se confiere al mandato (o poder de representación);

b) Que la declaración de irrevocabilidad quede claramente establecida en el otorgamiento.

2) Destacar la importancia del asesoramiento y consejo del notario acerca de la conveniencia que tiene para las partes establecer en el acto principal su voluntad de otorgar mandato irrevocable y sus condiciones, según el artículo 1977 del Código Civil.

TEMA II

EXPERIENCIA ARGENTINA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Subcomisión a): Boletos de compraventa de propiedad horizontal. Bases para un proyecto de ley de protección a los adquirentes. Su relación con el artículo 1185 bis.

PRIMER DICTAMEN

Requisitos para que pueda otorgarse promesa de venta de unidades de vivienda por el régimen de la ley 13.512

1) Obligación del titular de afectar previamente el inmueble a un estado jurídico previo al de propiedad horizontal.

Debe fijarse mediante declaración del titular, expresada en escritura pública que se anotará en el Registro de la Propiedad.

De esta declaración debe resultar la legitimidad de la titularidad del declarante e inexistencia de impedimentos legales a la afectación.

Asimismo debe existir plano, hecho por profesional competente, del inmueble que se afecta y de la construcción a realizarse.

Declararse el estado de la construcción del edificio y las bases que se tomarán en consideración para la redacción del Reglamento de copropiedad y administración.

II) Promesas de disposición

A) Cláusulas que debe contener:

Deben estar redactadas de manera tal que queden bien claras las diversas situaciones, que interesan a los sujetos negociales con relación, entre otras, al edificio (si está o no terminada su construcción); al título del enajenante (si existen o no gravámenes u otros impedimentos jurídicos); al negocio (con expresión de su causa, condiciones para entrega de posesión, tributos, escrituración, cesión de derechos, etc.).

B) Certificaciones:

Deberá formularse declaración acerca de las deudas fiscales que afecten a la totalidad del inmueble, o en su caso, a la unidad vendida, así como a las condiciones de dominio, sus limitaciones, y restricciones del poder de disposición del enajenante. Esta declaración deberá coincidir con las certificaciones que expidan al efecto las autoridades respectivas. Su vigencia estará regulada por las leyes respectivas. Si la promesa se otorga por documento privado estas certificaciones deberán quedar relacionadas y anexadas al documento que se otorgue integrando el mismo.

C) En cuanto a la forma de la promesa: Puede ser mediante:

1) escritura pública;

2) documento privado, con certificación notarial de firmas y

3) documento privado, protocolizado, por escritura notarial.

D) Anotación de la Promesa

Debe anotarse en el Registro de la Propiedad, en el Registro de Anotaciones Personales y con relación a la afectación referida en el apartado I de la presente.

E) Requirentes de la anotación:

El requerimiento de la anotación en el  Registro deberá efectuarlo:

1) El escribano autorizante del documento, o el que protocolice el documento, si se le formula requerimiento expreso al efecto;

2) cualquiera de los sujetos negociales;

3) quien, por cualquier título, le suceda en sus derechos.

F) Fin de la anotación:

Carácter preventivo, semejantes a las anotaciones cautelares de tipo judicial.

G) Efectos de la promesa y de su anotación registral:

a) Con relación a los sujetos del negocio:

1) Respecto al enajenante:

Sujeción a las obligaciones convenidas y deber de cumplir con la transmisión del dominio. Imposibilidad legal de modificar voluntariamente la titularidad que inviste, ni constituir derechos reales limitados, excepto acuerdo de partes interesadas.

2) Respecto al adquirente:

Deber de cumplir con la adquisición con sujeción a las obligaciones convenidas.

Deber de inscribir la sesión de su derecho.

Derecho a que se le transmita el dominio a lo prometido y se le otorgue el título de adquisición.

Según sea el caso, derecho a retener o adquirir la posesión de lo prometido.

Oponer su derecho a terceros en caso que la unidad prometida sufra la agresión de éstos, no pudiendo anotarse medidas cautelares o que restrinjan o limiten el poder de disposición al enajenante (como los supuestos de quiebras, concursos, condena penal, embargo, etc.)

En el supuesto que el enajenante no cumpliere o no pudiere cumplir con la promesa, la escritura será otorgada por el juez a requerimiento del adquirente, con expresión (y en su caso, comprobación) de la razón del pedido, previa citación del enajenante.

Si la promesa deviene de cumplimiento imposible, comprobado el hecho, los sujetos podrán requerir la resolución del negocio, con indemnización de daños y perjuicios.

Si el evento sobreviene por culpa o negligencia del enajenante el adquirente, que justifique que cumplió o que puede cumplir con sus obligaciones, podrá optar por requerir se le adjudique la parte indivisa del inmueble en proporción al porcentaje que adquiere según la promesa, sin perjuicio de la responsabilidad por daños y perjuicios.

3) Respecto de terceros:

Deber de respetar las promesas inscriptas. Derecho de embargar la parte de precio pendiente de pago.

H) Plazo en que debe efectuarse y producir efectos la anotación:

1) Si se otorga por escritura pública, dentro de los 20 días de la promesa. En este caso la anotación tendrá efecto retroactivo a la fecha de la escritura.

2) Si es por documento privado, a partir de la fecha de su anotación en el Registro.

I)Vigencia de la anotación:

La promesa registrada conserva sus efectos por los plazos siguientes:

1) Si se trata de un edificio terminado durante seis meses, dentro de los cuales deberá otorgarse la escritura prometida.

2) Si se trata de un edificio en construcción, por el plazo de dos años. Si transcurrido dicho plazo el edificio no estuviere terminado cualquiera de los sujetos de la promesa o sus sucesores podrán requerir la renovación de la anotación. Si la construcción se termina antes de dicho plazo cualquiera de los sujetos de la promesa podrá requerir la escrituración.

3) Si terminado de construir el edificio no se pudiera otorgar la escritura pública por falta de algunos de los requisitos exigidos por las disposiciones legales vigentes, se dispondrá a lo dispuesto en el punto 2) anterior.

J) Responsabilidad del enajenante por su promesa:

1) Estricto ajuste de la publicidad comercial a lo previsto en la presente ley y lo que prometa el contrato obligacional, plano y afectación del inmueble a éste régimen legal.

2) Sin perjuicio de la garantía que ofrezca la totalidad de su patrimonio y de la sanción penal en caso de fraude toda promesa efectuada en infracción de la presente ley, será sancionada con una multa proporcional del  por ciento del precio o la valuación fiscal de la totalidad del edificio o de la unidad prometida en venta, según el caso. En cada jurisdicción se determinará cuál será la autoridad de aplicación. El importe de la multa será destinado al municipio de la jurisdicción donde se construye el edificio.

K) Responsabilidad de los promotores y profesionales intervinientes:

sin perjuicio de las responsabilidades civiles o penales, según el caso, los promotores profesionales intervinientes en la construcción del edificio, autor de los planos, corredores, martilleros y escribanos, cada uno en la esfera de sus competencia, cuando intervengan en la formalización de una promesa de enajenación avalándola con su idoneidad profesional quedan obligados a cuidarse del estricto cumplimiento de las previsiones de esta ley y su inobservancia, descuido o negligencia los hará responsables a una condena a inhabilitación en el ejercicio de us profesión de 1 a 4 años.

SEGUNDO DICTAMEN

La experiencia secular del notariado lo autoriza para declarar que nada ha podido superar hasta el presente la seguridad jurídica que da la escritura pública al negocio inmobiliario.

Toda medida que tienda a dilatar el lapso entre el acuerdo de voluntades hasta el acto escriturario perturba el ágil desenvolvimiento del tráfico negocial y obra en detrimento de la seguridad jurídico económica.

La única forma de proteger al comprador en propiedad horizontal es asegurar el inmediato otorgamiento de un título de propiedad o sea una escritura traslativa de dominio que vincula al comprador con la cosa.

Con ello se evitará la constitución de gravámenes o actos de disposición en desconocimiento del comprador, así como los prejuicios ocasionados por la falencia del vendedor constructor. Pretendemos que la garantía no quede sólo en el campo obligacional, como es el caso del boleto, y su anotación registral no le agregaría garantía efectiva alguna. Tampoco puede entorpecerse ni limitarse la seguridad que se debe dar al constructor sobre sus inversiones. Es conveniente la intervención de profesionales del derecho en la gestación y desarrollo del consorcio, lo que no se da en el llamado boleto de compraventa. Es necesario además soslayar los inconvenientes que surgen en la conversión del régimen del condominio al de propiedad horizontal.

Proponemos por ello los siguientes lineamientos:

a) que deba someterse el inmueble al estado o régimen de la propiedad horizontal y redactar el respectivo reglamento de copropiedad con sólo el plano de edificación y subdivisión aprobado. Dicho reglamento cubrirá y preverá las etapas de edificación (si corresponde) y definitiva del consorcio, que nacerá con este acto.

b) recién entonces podrá el titular del dominio firmar boleto de compraventa. Se estipularán sanciones para quien contravenga esta disposición. En el boleto el vendedor justificará su titularidad y especificará el estado de la obra.

c) desde entonces y en plazo cierto fijado en el boleto el comprador quedará irrenunciablemente facultado para exigir escritura de compraventa y traslativa de dominio sobre las partes comunes o indivisas (terreno, cimientos, estructura, etc.) con derecho exclusivo a unidades determinadas cuando éstas estén edificadas.

d) Terminada la construcción y aprobados los planos finales y demás requisitos el administrador del consorcio otorgará escritura declarativa en que constará el estado de obra y los ajustes de detalle que la edificación impusiere. Con esta escritura los títulos sobre partes comunes o indivisas sometidas al estado de propiedad horizontal, se convertirán automáticamente en títulos sobre las unidades de propiedad horizontal.

e) Los gastos de edificación se considerarán expensas comunes del consorcio pudiendo el constructor además garantizarse por otros medios, inclusive con hipotecas que responderán por las inversiones efectivamente realizadas.

DISIDENCIA DEL MIEMBRO DE LA SUBCOMISIÓN ESC. FRANCISCO I. J. FONTBONA, A LOS DOS DICTÁME NES PRODUCIDOS:

1°) Entiende el disidente que la solución del problema que provoca el «estado prehorizontal» radica en sustraer del campo obligacional la relación entre promotor, propietario, vendedor, etc. y compradores;

2°) La solución se hallará luego de un estudio y replanteo que tienda a determinar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal en todos sus aspectos, por una parte, y en la del consorcio de propietarios nacidos de la implantación del Reglamento de Copropiedad y Administración, con lo cual queda establecido el llamado «estado de propiedad horizontal»;

3°) Analizar exhaustivamente la naturaleza jurídica de la anotación preventiva de la llamada inscripción de los “boletos de compraventa” si es que ésa fuere objeto de una elección de procedimientos como desde hace ya tanto tiempo se, anuncia con la sanción de medidas (decreto n° 2977/59, decreto ley 9032/63 y otros proyectos similares en sede legislativa sin sanción. Dicho estudio deberá comprender, con preferencia, la eficacia y efectos de esa anotación, principalmente con respecto a terceros;

4°) Si bien no deja de reconocer el esfuerzo que significa el propósito de hallar soluciones por las dos ponencias formuladas, estima que la inscripción de boletos de compraventa, no se extiende más allá del campo obligacional y la otra, sobre la base de la constitución anticipada del consorcio no se funda en instituto definido dentro del derecho positivo, estimando que la titulación que se propugna en favor de los adquirentes, lo es en potencia y puede aumentar los riesgos sin seguridad jurídica de futuro;

5°) Basado en la legislación, doctrina y prácticas comparadas, estima que la forma societaria para la promoción y logro del edificio a someter al estado de propiedad horizontal, ofrece la más amplias garantías al comprador promisorio, quien al adjudicarse ab initio una cuota parte del capital en la entidad extraña a cada uno de sus integrantes, utiliza elementos jurídicos de fácil concepción y aplicación. Por otra parte, en nuestro país existen ya tendencias y experiencias al respecto y el propio Código Civil posibilita la constitución de ese tipo de entidad. Fácil resultaría, como en el modelo francés, obtener una legislación especial que con un cierto dirigismo acondicione la normativa de la sociedad civil al objeto perseguido, o sea la entidad que siendo única titular del dominio del inmueble, concrete el objeto perseguido, y concluido el edificio, lo vierta al régimen del dominio horizontal;

6°) Finalmente, considera que en estos momentos en que por imperio de la ley 17.801, complementaria del código civil quedaron institucionalizados los registros de la propiedad inmobiliaria y los obliga a su remodelación para adoptar la técnica del “folio real”, tales organismos no están en condiciones de realizar una tarea adicional, tanto en el de los registros personales como en la del propio folio individual de cada inmueble que debe reflejar su estado jurídico-dominial, sin por lo menos perturbar los programas que deben afrontar para convertir técnicas sobre cuya obsolescencia es obvio todo comentario. Y ese nuevo cometido, el de la anotación preventiva como el de la del cargo obligacional de los contratos a publicitar, puede ocasionar algunos inconvenientes quizá más insalvables que la falta de publicidad de contratos, cuya ejecución resulta la más de las veces incumplida por hechos ajenos a la voluntad de las partes.

Subcomisión b: Relaciones entre los copropietarios: distinción entre el gran consorcio y la pequeña propiedad horizontal. Cosas comunes propias, comunes de uso exclusivo. Asambleas. Régimen de mayorías. Expensas comunes, administración. Relaciones de vecindad. Experiencia en la aplicación de la ley 13.512. Sugerencias de reforma.

Visto la experiencia de veinte años de aplicación de la ley 13512, que regula el sistema de división horizontal de la propiedad de inmuebles, en orden a su aplicación a través de la intervención notarial, la XIII Jornada, Declara:

I) En cuanto a las relaciones entre los copropietarios, referida a la diferenciación que existe en los consorcios en función del menor o mayor número de unidades integrantes de los edificios:

Tratándose de edificios construidos en planta baja e integrado por dos o tres unidades, físicamente independizadas entre sí, no resulta conveniente realizar la división horizontal del inmueble por las fuertes restricciones al dominio que impone el sistema de la ley especial y que, en suma, provocan situaciones conflictivas entre los condueños derivadas del ejercicio de atributos normales como son: la ampliación de ámbitos habitables, reparación de muros perimetrales, apertura de accesos, reparación de techumbres, etc. Por ello resulta más práctico que la autoridad administrativa posibilite la división parcelaria de frente a fondo del lote de implantación de los edificios mediante acceso común a la vía pública, mientras subsistan las condiciones dadas de habilitación de las viviendas, sin perjuicio de que estas construcciones sean sometidas a las restricciones administrativas que respondan a los códigos de edificación o normas similares que impidan sobreelevaciones o edificaciones de mayor altura que puedan eventualmente perjudicar la ventilación, iluminación, etc. De las propiedades linderas.

II) En lo atinente al dominio exclusivo y las cosas comunes de uso exclusivo:

A) Las normas administrativas vigentes especialmente de la provincia de Buenos Aires y capital Federal han posibilitado la determinación clara y correcta de los expresados elementos que configuran los bienes integrantes del régimen.

B) No obstante, es oportuno que esas normas se adecuen en cuanto al tratamiento que se da en los planos de mensura particular y división por el sistema de la ley, para evitar conflictos y abusos que eventualmente podrán alentar a los condueños en el uso y goce de algunos bienes comunes como lo son los patios jardines, jardines azoteas, terrazas, balcones, etc., toda vez que ellos deban ser adjudicados a uno o alguno de ellos en uso exclusivo, y no dentro de la propiedad singular.

C) Es perfectamente legal la asignación de uso exclusivo de determinados bienes comunes o sectores de los mismos en beneficio de parte de la comunidad de condueños o uno solo de ellos, por cuanto la ley especial no prohíbe tal caracterización; esta interpretación está avalada por el hecho de que en los mencionados tipos de bienes comunes, la atribución del dominio exclusivo estaría limitada solamente al suelo o pavimento por no tener facultad alguna respecto de la disposición del subsuelo y del vuelo (espacio aéreo).

D) Siendo meramente enunciativo el texto del artículo 2° de la ley 13512, en cuanto se relaciona con la determinación de los bienes comunes de los inmuebles sometidos al régimen, tampoco es conveniente la enunciación taxativa de los mismos en los Reglamentos de Copropiedad y Administración salvo casos y situaciones expresas según la índole del edificio, resultando conveniente la exclusión, en la redacción del documento de todos aquellos sectores sobre los cuales ninguno de los condueños pueda alegar dominio exclusivo.

E) Siendo el Reglamento de Copropiedad y Administración un instrumento de contenido dual, vale decir del acto constitutivo del régimen y del estado o sea el contrato de administración, goce, uso y disfrute, etc. De los bienes comunes, es conveniente precisar en este instrumento el régimen de las mayorías para decisiones de todo cuanto se relacion con eventuales modificaciones al reglamento ya que para las mismas, por convención, pueden preverse resoluciones sin el requisito de la unanimidad o mayorías especialísimas por no afectar el derecho real de que son titulares cada uno de sus integrantes, sino las relaciones meramente comunitarias, posibilitando, inclusive, las decisiones que se puedan adoptar en segundas o ulteriores convocatorias por fracaso de las anteriores.

III) En relación a las asambleas o reuniones del consorcio y su régimen de mayorías para la computación de votos es dable destacar:

A) Que las formas corrientes de incluir en los Reglamentos de Copropiedad y administración la forma de computar las votaciones en forma numérica (por unidad)( y en proporción (en función al índice de copropiedad forzosa sobre los bienes comunes) en principio no ofrece sino soluciones prácticas porque discrimina la manera de recoger las decisiones en función de la índole y naturaleza de las resoluciones:

B) que siendo el reglamento de Copropiedad y Administración esencialmente el acto constitutivo que da nacimiento al estado de propiedad horizontal, y el estatuto que regla las relaciones comunitarias para el uso, goce, disfrute, administración y disposición de los bienes comunes, es indispensable que tal documento en este aspecto se ajuste estrictamente a la índole, conformación y destino del edificio, teniendo especial cuidado de que el ejercicio de las voluntades singulares no pueda ser turbado por grupos de mayoría accidental fáctica, como lo es el mero hecho de que una o varias unidades se encuentren en cabeza de un solo condueño, de tal suerte que la atribución de su voto proporcional –en supuesto- dé por sí alcance o supere de las mayorías legales o las del instrumento haciendo ilusorias las voluntades de los demás condueños.

Para obviar este supuesto es dable aconsejar que son esas situaciones la voluntad de las mayorías se integre como mínimo, y obligatoriamente con otros copropietarios.

C) Que en los edificios heterogéneos por su destino, o sea los llamados inmuebles de configuración mixta por estar estructurados por grupos de unidades totalmente diferenciadas, y en el supuesto bastante corriente de dos o más cuerpos de edificación denominados comúnmente “monobloques” resulta práctico atribuir la existencia interna de reuniones o asambleas de los sectores diferenciados para la consideración y resolución de las necesidades inherentes a cada uno de los sectores individualizados, con lo cual en dicho orden interno se hace posible el funcionamiento de reuniones o asambleas de primer grado, siendo las de segundo grado las reuniones de plenaria (que también pueden ser de representantes especiales de las asambleas de primer grado) para la resolución de cuestiones para los cuales la ley y el Reglamento de copropiedad y Administración exijan la voluntad unánime de los condueños o mayorías especiales. Lo expuesto no implica la alteración de la unidad de representación legal (externa) del consorcio.

IV)En cuanto se relaciona con el pago de expensas comunes y la administración:

A) La dinámica del Reglamento de Copropiedad y Administración exige una exacta determinación de la naturaleza de los coeficientes o índices que responden a la copropiedad forzosa de cada titular de unidad singular sobre los bienes comunes (art. 3° de la ley), la proporción con lo que los propietarios contribuyen al pago de expensas de administración, reparación, reposición, etc. De los bienes comunes y coberturas de los seguros de incendio y especiales, innovaciones, mejoras, etc. (art. 8° de la ley) y el que responde al pago de impuestos, tasas y contribuciones fiscales asignados a cada unidad singular junto con su parte proporcional indivisa sobre los bienes comunes (art. 13 de la ley).

B) La fórmula accesoria de aplicar el módulo del aforo inmobiliario para el índice de la copropiedad forzosa sobre los bienes comunes, a que alude el artículo 3° de la ley N° 13512, debe ser utilizada con extrema prudencia en los edificios de especial significación por su categoría constructiva y destinos heterogéneos.

C) En las construcciones de la referida naturaleza,  para la fijación de los índices referidos al pago de las expensas comunes no resulta conveniente la adopción lisa y llana de la cuota de copropiedad forzosa, y sí deben ser adoptados los índices o cuotas que diferencien los distintos gastos, consumos, y su naturaleza, prescindiendo en estos supuestos, de los coeficientes determinativos de la valuación fiscal de lo edificado.

D) La denominación generalizada de porcentual es representativa y corriente de las cuotas o índices relacionados, pero ello no es obstáculo para que los mismos sean representados en forma de quebrados comunes o índices milesimales, ya que la ley no exige determinada fórmula representativa de la proporción.

E) Las exenciones que se puedan convenir en el Reglamento de Copropiedad y Administración referentes al pago de las expensas, ateniéndose a la doctrina y jurisprudencia constantes y pacíficas, sólo deben comprender al adeudo de gastos de consumo, mantenimiento, etc. No haciéndolas extensivas a los costos de reposición y restauración por la atribución dominial que tiene cada copropietario sobre todos los bienes comunes de indivisión forzosa, prescindiendo del hecho de su uso, goce o disfrute directo.

F) La práctica aconseja que en los Reglamentos de consorcio muy numerosos se incluya los llamados consejeros de administración o fiscalización, verdaderos órganos de inmediación de asamblea de propietarios, sin funciones ejecutivas pero sí de contralor del representante legal del mismo, el administrador, operando a la manera de una sindicatura sin conferírsele funciones administrativas y de disposición y eventualmente sustitutos temporales del administrador, en el supuesto de renuncia, fallecimiento, ausencia, etc. Hasta tanto tome una resolución la reunión de condueños.

G) Resulta de especial interés incluir en los Reglamentos de Copropiedad y Administración el Régimen del llamado “Fondo de Reserva y de Garantía” para los supuestos de edificios integrados por numerosas unidades, cuyo Régimen de aplicación opera alternativamente para cubrir erogaciones extraordinarias y atender transitoriamente a los adeudos por expensas de los morosos, el cual debe estar permanentemente integrado, vale decir que debe hacerse el inmediato reintegro –bajo fórmula convencional- de las operaciones realizadas bajo cualquier concepto. La utilización de los fondos para la cobertura de las situaciones derivadas de la mora no debe ser obstáculo en la prosecución de la acción contra todo responsable de la referida mora.

H) La obligatoriedad del seguro de incendio no es óbice para la cobertura de otros riesgos, civiles, laborales del personal bajo dependencia del consorcio y demás daños a personas que transiten por el edificio o por relaciones de vecindad. Además no resulta aconsejable, ateniéndose a la técnica del contrato de seguro de incendio y su liquidación en caso de siniestro, fijar su monto sobre índices o cálculos distintos a los valores de reposición del edificio.

I) Como recién en estos últimos tiempos se ha incluido en la reforma de los códigos procesales de algunas jurisdicciones la vía ejecutiva para el cobro de las expensas, es indispensable mantener la práctica de otorgar por convención, en el Reglamento de Copropiedad y Administración el carácter de título ejecutivo a las constancias de adeudores por tales conceptos, en aquellos lugares donde no se ha operado dicha reforma, ya que la jurisprudencia le ha dado viabilidad a tal proceder.

V) En lo atinente a las relaciones de vecindad:

A) Si bien resultan suficientes las previsiones de los artículos 6° y 15° de la ley en tanto y en cuanto prevén expresamente las prohibiciones del destino y uso y goce de las unidades singulares, como la forma de accionar contra los transgresores  a las limitaciones impuestas por la ley, es indispensable tener en cuenta lo siguiente: 1°) Ponderar con detenimiento las limitaciones o restricciones que deba contener el Reglamento de Copropiedad y Administración con relación al destino de las unidades singulares ya que la jurisprudencia es terminante en el sentido de mantener sin variantes el criterio que imperó en la convención original. 2°) Sólo puede ser modificado por la decisión unánime de los copropietarios.

B) Dentro del orden de las prohibiciones sobre destino es admisible la exclusión de ciertas actividades que en razón de la jerarquía o categoría del inmueble resultan incompatibles al orden general de las relaciones de convivencia (caso de funerarias, pescaderías, mercados, etc.)

C) La situación jurisprudencial en cuanto a la tenencia de animales domésticos debe ser tenida en cuenta en la redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración ya que existiendo prohibición absoluta su violación ha sido permanentemente sancionada.

D) En las prohibiciones o restricciones a las normas de uso, goce y disfrute de las unidades exclusivas resulta prudente que el Reglamento de Copropiedad y Administración contenga las fijación de disposiciones básicas, derivando su aplicación práctica al reglamento interno cuya elaboración depende exclusivamente de una resolución tomada en asamblea de copropietarios y sin subordinación a una eventual modificación del reglamento.

E) Hasta tanto no se fijen normas expresas en la ley reguladora de la propiedad horizontal en materia de utilización de espacios comunes para aprovechamiento de medios publicitarios, se entiende:

1) Que en un derecho exclusivo del consorcio desde el momento de su nacimiento, disponer la contratación con terceros de cualquier forma de publicidad.

2) Que no existiendo la posibilidad de reserva del derecho al uso de paredes exteriores, azoteas y terrazas a favor de terceros y menos situaciones condominiales sobre esos bienes en extraños al consorcio, la reserva de cualquier derecho puede configurar abusos por parte de los titulares del dominio que imponen el estado de propiedad horizontal.

3) Que la resolución concediendo los espacios para medios publicitarios debe ser adoptada con la conformidad de los condueños linderos a los lugares a utilizar con lo cual se obvian conocidas situaciones que perturban el libre goce, uso y disfrute de las unidades de propiedad exclusiva de que son titulares.

F) El proceso jurisdiccional que prevé el artículo 15° para lograr la cesación de las infracciones al reglamento depende en gran parte de las legislaciones procesales de cada provincia o del distrito federal, por lo que se exhorta para que en las modificaciones a los códigos de procedimientos se establezcan o incluyan estas acciones dentro de las formas más sumarias que exige la resolución de las situaciones creadas dentro de los consorcios, sin perjuicio de que en la redacción de los reglamentos se pueda, por vía de la convención prever las soluciones en sede del mismo establecimiento de multas, actas de comprobación inmediata, etc.)

VI) En conocimiento del contenido de un anteproyecto de reformas a la ley 13512 elaborado por la secretaría de Estado de Justicia de la Nación sin entrar a un análisis exhaustivo del mismo, se adhiere:

1) A la concesión de personalidad jurídica al consorcio de propietarios;

2) A la recepción que contiene el anteproyecto de la doctrina jurisprudencial existente hasta el presente.

TEMA III PREVISIÓN SOCIAL PARA ESCRIBANOS

a) Cajas de previsión y sociedades de aseguro social: Posibilidades y limitaciones.

b) Régimen legal y organismo coordinador de Cajas Previsionales.

c) Aportes de locatarios de servicios: su legitimidad.

DESPACHO:

Considerando:

a) Que el ordenamiento legal en materia previsional y asistencia vigente para el notario de la provincia de Buenos Aires, posee los caracteres de los sistemas más modernos de seguridad social.

b) Que la evaluación francamente positiva del sistema es el resultado de una larga trayectoria que tuvo comienzo hace más de cinco lustros, cuando se sancionó en nuestra provincia la primera ley de jubilación notarial, que fue también la primera dictada en el país.

c) Que la financiación, legalmente inobjetable de dicho sistema responde a los principios tradicionales que orientan la materia en el orden previsional, y en la cual la porcentualidad que se recaba a los requirentes de servicios notariales es siempre menor a la que se opera en el caso de trabajadores en relación de dependencia.

d) Que resulta de la ley nacional la necesidad de actuar los regímenes provinciales a los principios que ella contiene como así también la celebración de convenios sobre las bases formuladas, en distintas alternativas, por el gobierno nacional.

Por todo ello la comisión que tuvo a su cargo el estudio de estos puntos del temario, aconseja se apruebe la siguiente:

DECLARACIÓN:

1) La XIII Jornada Notarial bonaerense adhiere a las bases concretadas por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires en su carácter de director y administrador por su Caja de Previsión social, para la celebración de los convenios a los que se refiere el artículo 54 de la ley número 18038, de las cuales resulta:

I) La Caja de Previsión Social del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, tomaría a su cargo las tareas relativas a la afiliación al régimen nacional, de todos los escribanos de la provincia, en ejercicio.

II) La caja actuaría, además, como agente regulador de los aportes de escribanos de la provincia al régimen nacional y aseguraría el pago del aporte mínimo obligatorio, de sus propios fondos. Contribuiría así a que las obligaciones del afiliado relacionadas con los beneficios jubilatorios, no fueran demasiado gravosas.

III) Se mantendría el actual régimen de aporte a la Caja de Previsión Social del Colegio pero quedaría definitivamente suprimidas las contribuciones establecidas sobre valores fiscales de actuación notarial en el artículo 6° de la ley 6983.

IV) La Caja seguiría atendiendo como hasta ahora, las prestaciones que actualmente están a su cargo.

V) Se confirmaría el régimen de reciprocidad al que está adherida la Caja de Previsión Social del Colegio de Escribanos.

VI) Se mantendría la incompatibilidad entre el goce del beneficio jubilatorio otorgado por la Caja de Previsión Social del Colegio y el ejercicio de funciones notariales en el territorio de la provincia de Buenos Aires.

VII) Se establecería un régimen de transición con respecto a la edad jubilatoria a fin de adecuar paulatinamente el sistema de la Caja de Previsión Social del Colegio al establecido por la ley número 18038

2) Que el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires continúe los estudios en pro de la determinación de los mejores instrumentos que aseguren la continuidad de la acción previsional y asistencial cumplida por la entidad, para su eventual adopción, si ella resultare al logro de dicha finalidad.

TEMA IV

INCIDENCIA DE LA LEY NÚMERO 17711 EN MATERIA DE BOLETO DE COMPRAVENTA

DESPACHO

La Comisión IV (incidencia de la ley 17.711 en materia de boleto de compraventa) considera que las reformas introducidas en el código civil por la mencionada ley gravita en diversos y trascendentes aspectos en la materia objeto del trabajo de esta comisión. Entre ellos ha seleccionado los que a su criterio, se relacionan en forma más directa con el boleto de compraventa:

I) Atento a las disposiciones del artículo 3° (nuevo texto) la comisión considera innecesario el consentimiento que el cónyuge del titular vendedor debe prestar, de acuerdo a la norma del art. 1277, en el acto de la escrituración, cuando exista boleto de compraventa con fecha cierta anterior a la vigencia de la ley 17711.

Por el contrario, la nueva ley alcanza a las consecuencias del boleto celebrado con anterioridad al 1° de julio de 1968, por lo que le son aplicables todas aquellas normas que rigen el desenvolvimiento de la relación contractual.

II) Frente al carácter excepcional de la capacidad que el artículo 128 (texto reformado) confiere a los menores de edad mayores de 18 años esta comisión entiende que es conveniente en los casos en que dichos menores adquieran, dejar constancia en el boleto de compraventa en la forma más circunstanciada posible, de todos los elementos que lo habilitan para contratar.

III) Es común, que en los boletos de compraventa las partes contratantes fijen los límites de las consecuencias de la inejecución o retardo en el cumplimiento, agravando o aumentando la responsabilidad mediante cláusulas penales. La ley 17711 adiciona al artículo 656 un párrafo por el cual se faculta expresamente a los jueces a reducir las penas; el texto claro del citado artículo 509, que legisla sobre mora, exime de comentarios al respecto. No obstante, se recomienda muy especialmente claridad en la redacción de la cláusula penal a los fines de facilitar la fijación del monto resarcitorio.

IV) La reforma introducida por el nuevo artículo 1204 unifica, en cuanto al pacto comisorio implícito, los criterios distintos que regían en nuestras legislaciones civil y comercial, efecto logrado mediante la reproducción textual del artículo 216 del código de comercio.

El artículo 1204 (texto nuevo) legisla sobre el pacto comisorio tácito y además contiene disposiciones referidas al pacto comisorio expreso.

De este precepto resulta que existiendo pacto comisorio expreso, tanto en el caso de total incumplimiento de las obligaciones, cuanto en el supuesto de que alguna obligación no se hubiere ejecutado con las modalidades convenidas, el acreedor podrá declarar la resolución del mismo (resolución por autoridad del acreedor), la que se producirá de pleno derecho y sin necesidad de intimación previa judicial ni extrajudicial, bastando que el acreedor notifique fehacientemente al deudor de su voluntad de resolver.

En el supuesto de cláusula resolutoria implícita (pacto comisorio legal) el acreedor estará facultado para seguir el procedimiento instituido en el 2° apartado del artículo 1204, es decir, requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a 15 días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, más daños y perjuicios derivados de la demora con la sanción, en caso de incumplimiento, de resolución de contrato conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo citado.

V) El artículo 954 consagra el instituto de la lesión. La desproporción de las prestaciones debe ser coetánea a la celebración del contrato, contrariamente a lo que sucede en la órbita de aplicación de la teoría de la impresión (art. 108) ya que en ella la excesiva onerosidad ha de ser sobreviniente.

VI) La norma del artículo 1185 bis se ha inspirado en el sano propósito de proteger los intereses del comprador de buena fe y sanciona, sin dudas, un principio de justicia. Concluye, así, por expresa disposición legal, una ardua controversia jurisprudencial, planteada reiteradamente entre las cámaras Civil y Comercial de la Capital Federal, notoriamente agudizada por el fallo plenario de la última, de fecha 29 de noviembre de 1967 (La ley, t. 128, pág. 925)

Por otra parte, el legislador ha querido reforzar esa protección acordando el atributo de legítima a la posesión del inmueble adquirido de buena fe, según resultad del párrafo incorporado al artículo 2355 del Código Civil.

No ha escapado al juzgamiento de la comisión la trascendente modificación que los proyectos citados introducen en el régimen de la posesión y en la normatividad de los derechos de los acreedores en los supuestos de ejecución colectiva de la prenda común ni el desajuste producido por la falta de una debida armonización con los textos reguladores de esos institutos que la reforma mantuvo inalterados.

Tampoco dejó de considerarse que, en algunos casos, puede resultar inequitativo el derecho acordado a los contadores de buena fe que hubieran abonado el 25% del precio, en colisión con los correspondientes a la masa de acreedores.

Desde otro punto de vista, cabe advertir que la protección acordada al adquirente a título de compra es relativa, pues en modo alguno lo pone a cubierto de los efectos de posibles actos de disposición del inmueble objeto del vínculo contractual, en tanto el vendedor mantiene el pleno dominio de aquél, pues ante ese evento sólo le resta demandar el reintegro de las sumas abonadas a cuenta del precio, con más el resarcimiento de los daños y perjuicios irrogados por la conducta antijurídica del otro contrayente y las acciones criminales que le compitieren.

Por todo ello, en el plano de las aspiraciones relacionadas con los valores “justicia” y “seguridad”, ínsitos en el concepto de derecho, consustanciados por tanto, con la función que ejerce, el notariado bonaerense debe propugnar la sanción de normas que estructuren definitivamente un sistema legal idóneo, en el que se perfeccione la protección integral del comprador de buena fe y, a la vez, se contemple adecuadamente los respetables derechos de los acreedores del vendedor.

En el ámbito de la actividad notarial, se aconseja la adopción de los recaudos necesarios para asegurar la efectividad del amparo brindado por la ley a los compradores de buena fe, tales como la previa certificación del estado dominial del inmueble y su libre disposición por el titular, al momento de la celebración del contrato, la indagación de la capacidad necesaria y acordar fecha cierta al boleto de compraventa, a cuyo respecto destácase que permanece incólume tal exigencia, prevista por el artículo 1034 del Código Civil para la oponibilidad a terceros del instrumento privado.

VII) La falta de consentimiento del cónyuge no titular del dominio en el momento de firmar un boleto de compraventa, no afecta la validez del mismo, pero a pesar de ello, que dada la función alitigiosa del notario y para no restarle eficacia, es necesario en aras de la seguridad de los negocios jurídicos, que el consentimiento del cónyuge del vendedor sea prestado en el acto de la firma del boleto.

En virtud de lo expuesto se pone a consideración de este plenario el despacho producido.

I) No es necesario en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio el consentimiento del cónyuge no titular

cuando exista boleto de compraventa con fecha cierta anterior a la vigencia de la ley 17711.

II) En los casos en que el menor de edad, mayor de 18 años, suscriba como comprador un boleto se le aconseja dejar constancia en el instrumento respectivo:

A) que trabaja o ejerce una profesión.

B) que de esa actividad proviene el dinero

III) Es conveniente pactar con claridad la cláusula que predeterminará el monto de la pena para el caso de incumplimiento.

IV) Es conveniente que el notario, atendiendo a las circunstancias y peculiaridades de cada caso en particular, inserte en el boleto de compraventa en la forma más precisa posible, los detalles del procedimiento que las partes convengan para que se produzca, del modo que ellas lo quieran, la resolución.

V) Se aconseja agregar el boleto de compraventa a la posterior escritura traslativa de dominio, o se mencione en ella la fecha de su celebración, cuando entre ambos momentos haya transcurrido un lapso apreciable o se hubieren alterado notablemente los valores económicos.

1°) El notario debe propugnar la sanción de normas que estructuren un sistema legal idóneo en el que se perfecciones la protección integral del comprador de buena fe y a la vez, se contemplen adecuadamente los derechos de los acreedores del vendedor.

2°) En el plano de la actividad notarial, es aconsejable la adopción de los recaudos necesarios para asegurar la efectividad el amparo brindado por la ley a los compradores de buena fe, tales como al previa certificación del estado dominial del inmueble y su libre disposición por el titular al momento de la celebración del contrato, así como acordar fecha cierta al instrumento privado que lo documente.

VII) A los efectos de la plena eficacia del boleto de compraventa, es necesario que el consentimiento del cónyuge del vendedor, sea prestado en el acto de su formalización.

TEMA V

ASUNTOS FISCALES Y ADMINISTRATIVOS

A) Feria notarial (procedencia, períodos, procedimientos).

B) Feria administrativa (procedencia, períodos, procedimientos).

C) Informes de deuda: obtener su valor como certificación, incluyéndolo en el código fiscal.

D) Ganancias eventuales: proyectos de reforma

E) Certificados municipales: ley 7438. su aplicación.

DESPACHO Nuestra comisión del punto quinto del temario –Asuntos fiscales y administrativos- ha estudiado los tópicos contenidos en el mismo; y vistos los trabajos presentados y las exposiciones vertidas por distintos colegas, aconseja la aprobación de los siguientes dictámenes:

SUBTEMA a) – Feria notarial

El notariado de la provincia de Buenos Aires vería con agrado que se implante la “Feria notarial”. Por ello, se expresa el deseo de que el consejo directivo del Colegio promueva el estudio y análisis de los aspectos y consecuencias que hacen a la aplicación y normal funcionamiento del sistema.

SUBTEMA b) – Informes de deuda

El notariado de la provincia de Buenos Aires ha visto con satisfacción las disposiciones del poder administrador que autorizan la liberación por parte del escribano, de los certificados de deuda porque, entre otras ventajas, supone que el fisco le da carácter definitivo e irreversible a la certificación. Por ello y como colaboración, el notario ha de tomar especial cuidado en analizar el despacho, para contribuir en lo posible a subsanar errores de carácter evidente en que hubiese incurrido el funcionamiento certificante.

Asimismo se expresa el deseo de que se superen las dificultades que impiden la elaboración en tiempo oportuno de la ley impositiva anual, evitando así la situación de incertidumbre que ello acarrea.

En tal sentido se considera útil que las reformas impositivas sean conocidas antes del comienzo del período fiscal respectivo.

El notariado de la provincia de Buenos Aires expresa también su anhelo de que la dirección recaudación, en las medidas de sus posibilidades, organice la percepción de tal modo, que el pago del tributo del último período al cobro suponga el pago de los anteriores.

SUBTEMA d) – Ganancias eventuales

El notariado de la provincia de Buenos Aires aspira a que se superen los inconvenientes que ciertas imposiciones fiscales provocan a la función fedataria, en especial cuando el contribuyente distorsiona partes esenciales del convenio, en forma que el notario no puede controlar. En tal sentido sería conveniente la supresión del impuesto a las ganancias eventuales, sin perjuicio del legítimo interés fiscal.

SUBTEMA e) – Certificados municipales

El notario bonaerense expresa su más amplia satisfacción por la conquista de la ley N° 7438, largamente gestionada, e insiste ante colegas y delegaciones del Colegio, para que vigilen su cumplimiento.

Finalmente esta comisión se complace en destacar la eficaz colaboración de los señores representantes de la administración pública que han volcado su valiosa opinión en las deliberaciones desarrolladas; y hace constar ante este plenario su satisfacción por esta aportación y por la que habitualmente constatamos los escribanos en el diario quehacer.

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